资产评估第五章。房地产评估案例
房地产评估案例
案例一某单位住宅楼评估
一、评估对象基本情况
某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程
根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法
1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）
楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10
=384－92.16=291.84（万元）
平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）
铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）
楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）
2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：
土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）
根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
宗地地价影响因素修正值见表4—1。
表4-1 地价修正系数表
项目各种因素条件下修正系数条件分值基础设施供水条件分值较忧 O．012
电讯条件分值优 O．024
排气条件分值优 O．048
通讯条件分值一般 O 购物条件商服繁华分值一般 O
距商服中心距离一般 O
环境质量
周围用地类型优 O．10
污染状况优 O．068
宗地条件街画位置一般 0
建筑物朝向较优 O．012 形状无影响 0
面积一般 O
交通条件道路宽度—般 O
公交便捷度较优 0．051 对外交通便利值较优 O．045
规划条件用途较优 O．005 指标(容积率) 较优 O．005 退还道路比例(城市道路) 无 0．005
合计 O．375
宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米）
土地价格=1509.75×2000=3019500（元）
该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格
=2968400+3019500
=5987900（元）
（二）市场比较法
1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。
表4—2 参照物基本情况表
项目 A单位住宅楼 B单位住宅楼 C单位住宅楼
位置人民路北侧正义路东段北侧五一路南侧
建筑面积 5600平方米 4800平方米 5200平方米
结构砖混结构砖混结构砖混结构
销售价格 1200元／平方米 1250元/平方米 1300元／平方米
交易日期2000年4月28日2000年6月8日2000年3月12日
2.确定修正系数。
（1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。
（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。
（4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。
3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。
表4—3 可比实例价格修正表
项目 A住宅楼 B住宅楼 C住宅楼
实例价格(元/平方米) 1200 1250 1300
交易情况修正 lOO／lOO lOO／lOO lOO／lOO
交易日期修正 104／lOO 102／100 105／IOO
区域因素修正 100/95 lOO／98 lOO／96
个别因素修正 lOO/98 00／93 100／90
修正后价格(元／平方米) 1340 1399 1580
以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：
（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平方米）
对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为6万元。
4.计算评估结果：
该住宅楼市场价值=1442×4800+60000=6981600（元）
五、估价结论
用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为5987900元。用市场比较法评估所得的结果为6981600元。对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：
（6981600+5987900）/ 2=6484750（元）
取近似值为648.5万元。
案例二丹阳公路隧道房地产评估
一、评估对象概况
丹阳公路隧道工程位于× ×经济特区东部的× ×山下，隧道穿越× ×山南面部分，呈东西走向，隧道西口接丹阳公路，东口接丹阳公路，为沟通× ×市与东都玉泉镇、西溪港等地区的唯一通道。隧道宽9.6米，车行道宽7.5米。根据隧道工程实际总体方案分两期施工，隧道采用双管单向方式运行，一期工程按单管双向方式运行。经过两年施工，一期工程已于1994年9月建成通车，主要包括：老和山中行隧道2257，69米，葛岭上行隧道218米，一级公路2134米，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。二期工程正在策划中。
隧道工程所占土地为行政划拨方式取得，总计约200000平方米。隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程（包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。
该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻山越岭之苦，缩短行程3.5公里，大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东部地区的开发建设。
二、评估目的
某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市× ×实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点的价值。
三、评估基准日
评估基准日为2000年1月4日。
四、评估方法及过程
采用成本法评估该房地产的价格。
（一）重置价值计算
丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市政府（代表国家）以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。
1.工程部分的重置价值估算。一期工程决算总造价为8080万元人民币。因为工程建设于1992年至1994年之间，故采用1994年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成，这三部分在工程造价中所占的比辈分别约为0.4、0.3、0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数（见表5—17、5—18、5—19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据）。
历年建筑材料价格指数变动表（上年=100）
年份 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年
指数 105．6 113．4 123.6 99．6 106．1 111．1
由此可知，1999年建筑材料价格指数为173.77（以1994年为100）。
历年职工工资指数变动表（上年=100）
年份 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年
指数 109．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9
由此可知，1999年职工工资指数为204.03（以1994年为100）。
历年零售物价指数变动表（上年100）
年份 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年
指数 109．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9
由此可知，1999年零售物价指数为169.17（以1994年为100）1999年工程造价的价格指数= （173.77×0.4+204.03×0.3+169.17×0.3）×100％=181.47％
工程部分的重置价值=8080×181.47％=14663（万元）
2.土地重置价值计算。估算土地重置价值（即政府所作的土地投资的评估时点价值）时基于以下几点：
根据某市政府关于城市土地等级范围及用地分类的规定，评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别（交通运输），屑× ×区范围内的二级地段。在评估时点时，政府划拨该类该等级土地收取的地价为每平方米280元。
评估对象土地由于已建成隧道，具有用途的不可变更性。
评估对象土地原有使用状态为简易道路、采石场、耕地等较低收益用途或荒地状态，由于公路隧道工程的占用，使其自然特性得以充分体现，其特定的地理位置是该公路隧道产生巨大效益的源泉。其经济价值就在于它独一无二的地理位置。
由于评估对象独特的地理位置，使其成为沟通某市区与东部地区唯一通道的建设用地，将莱市区与边境重镇玉泉镇连成一片。玉泉镇房地产价格在1995—1999年间增长幅度达4—7倍，古荡区域的房地产市场价格也在市区与玉泉镇两头的带动下而逐年上升，使之成为隧道以西区域的一个重要的工业区。在上述两个区域房地产价格上升过程中，公路隧道工程所产生的推动效益是极其关键的，评估对象的土地价值也得到了较大的升值。
鉴于隧道两头区域的土地市场价格均不低于2000元／平方米，故适当调整评估对象土地的价值是合理的，有助于国有资产经营单位对国有土地的正确认识。考虑到评估对象用地与一般的房地产开发用地不同及其所呈现的地理特征，我们认为：将评估对象土地的价值设定在1000元／平方米至1500元／平方米之间是可以接受的，故取1250元／平方米。这一价格是按70年使用期计的。
由于土地使用年限为70年，现已使用5年，故土地重置价值为：
200000×1250×65／70=23214（万元）
评估对象的完全重置成本为：
14663+23214=37877（万元）
（二）价值减损
隧道按70年使用期算，截止评估时点已使用5年，按直线，折旧法，残值为0，价值减值为：
14663× 5／70=1047（万元）
（三）技术力量所节约的投资
由于采用纵向通风技术，省去风道吊顶板，使土建断面减少6平方米，相当于14万立方米的土石方工程，节省工程费用约500万元人民币。
（四）评估值的确定
综合（一）、（二）、（三），可得抨估值为：
37877－1047+500=37330（万元）
五、案例分析
1.本案例是对一宗+分特殊的房地产作评估，由于这类房地产几乎没有可供参考的实例，所以只有依靠评估人员在掌握评估基本理论与方法的基础上灵活变通地进行评估。
2.本案例对隧道工程重置价值的测算，由于没有别的同类项目的现行成本可供借鉴，只能采用工程的原始成本，然后用价格指数进行修正。又由于没有隧道工程的造价指数，因此评估人员先对隧道工程造价中各部分所占的比重进行分析，再分别测算各部分的价格指数，然
后综合得出隧道工程的造价指数变化情况，进而得到隧道工程的重置价值。这实际上类似于投资估算时所采用的扩大指标估算法，由于评估人员了解投资估算的这种常闲方法，将其移植到房地产评估中，取得了良好的效果。
3.本案例中的土地是一种有非常特殊的用途和特殊的使用形式的土地，又由于本案例的土地价值占到全部评估额的62％以上，所以土地价值评估是本案例的关键一环。
本案例对土地价值的确定作了非常全面的分析，最终将地价定在1250元／平方米，这一价位的确定有相当的难度。这也是这类用途单一的土地的一个特征，对某种使用目的而言是无价之宝（在本案例中，隧道从此经过可以说是唯一的选择，也就是说这块地具有很强的不可替代性），对别的使用目的而言则不值一文。对这类土地的价值确定要慎之又慎。
4.成本法评估的结果是重新建造同样房地产的一般社会平均成本，如果评估对象在实际建造时由于采用某种新技术而使得它的实际成本低于社会平均成本，其实际成本与社会平均成本的差额将成为超额利润，而评估时仍要按社会平均成本计算，这也是本案例中在确定评估额时加上“技术力量所节约的投资”的理由。
案例三中商大厦土地使用权评估
一、评估对象概况
评估对象位于××市××区××路×号，市商务中心用地内。该地块南邻××路，西邻步行街，北邻规划路，东邻××街，规划用地11600平方米。规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的中商大厦。
评估对象所处地区，是××市涉外建筑最为集中的地方。其周边已开发建设成为××市主要的涉外商贸活动中心。该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
其具体规划设计条件见表5—1。
二、评估目的
测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。
表5-1 用地规划表
内容指标
总占地面积19800平方米
红线用地面积10500平方米
市政代征地面积6800平方米
集中绿地代征地2500千方米
总建筑面积80000平方米
容积率7．6
建筑高度80米
绿化面积占总用地的30％
停车数45万辆/方平方米
三、评估基准日
评估基准日为2000年8月20日。
四、评估采用的基本方法和步骤
评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。具体测算步骤如下：
1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。
2.运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7.选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。
8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
五、评估估算过程
（一）运用假设开发法测算评估对象地价
1.确定地块整体开发的功能分布。项目总建筑面积80000平方米，具体功能分布见表5—2。
表5—2 建筑功能分布表
功能建筑面积百分比
办公写字40000平方米50
旅馆16000千方米20
公寓12000平方米15
商服8000千方米10
健身娱乐4000平方米 5
合计80000平方米100
2.开发总价值。本项目开发收益的来源有：办公、写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。
（1）销售收益。评估对象开发完成后物业售价的确定。由于评估对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前× ×市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表5—3。
表5—3 可比实例价格修正表单位：美元/平方米
编号地点售价时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格
1 北海路1950 100/6 100／96 10U／99 1OO／98 2181
2 五一街1786 100／95 100／96 1OO／9K 100/9 2018
3 兴东路南1800 105/1OO 102八OO 103八OO 104／100 1065
4 北二路2000 101／lOO 102/1OO 101／100 103/1OO 2143
5 永安街2800 95/1OO 98/1OO 95/00 95/100 2353
根据以上比准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为2000美元／平方米，公寓为1900美元／平方米。
计算销售收益。取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：
办公写字楼收益=2000×8.45×40000×（1－0.1）=60840（万元）
公寓收益=1900× .45×12000×（1－0.1）=17339.4（万元）
合计收益为78179.4万元。
（2）出租收益。根据目前的市场水平，预测未来物业的租金为35美元／平方米／月。取出租费用率为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2，则
评估物业的出租收益=35× 8.45×（1－0.15）×0.75
×（1－0.2）×（1－0.2）×12×28000
=40543776（元）
运用收益法计算公式，计算开发价值：
P=
式中：a为年出租净收益；r为收益还原利率（取12％）；。为收益年递增率（取5％）；n 为综合使用年限（50年）；P为开发价值。
P= （元）
（3）项目开发总价值：
781794000+556214686=1338008686（元）
3.开发总成本。
（1）建安工程费。
直接费：结构+装修=5000（元／平方米）
间接费：取直接费的20％=1000（元／平方米）
不可预见费：取前两项和的10％=600（元／平方米）
则建安工程总投资=（5000+1000+600）×80000 =52800（万元）
（2）投资利息。年利率取12％，建设周期为两年，第一年资金投入60％，第二年资金投入40％。
528000000×[0.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)0.5-1]=71015030(元)
（3）开发商利润（利润率取25％）：
52800×25％=13200（万元）
（4）各种税费（取开发总价值的5.05％）：
1338008686×5.05％=67569439（元）
（5）推销广告费（取开发总价值的2％）：
1338008686×2％=26760174（元）
（6）总开发成本：
528000000+71015030+132000000+67569439+26760174 =825344643（元）
4.开发余值。
开发余值=开发总价值－开发总成本
1338008686－825344643=512664043（元）
5.熟地地价。购地期望回报率为30％，设总地价为×，则
X（1+12％）2（1+30％）=512664043
X=314378951（元）
土地单价=314378951／10500=29941（元仟方米）
楼面地价=314378951／80000=3930（元／平方米）
（二）依据基准地价修正法求取评估对象地价
根据× ×市人民政府1998年7月6日下发的《× ×市出让国有土地使用权基准地价表》（×政发11998）34号）及其使用说明，求取评估对象的地价。
该基准地价是在调查各类用地的基础上根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出评估对象土地的地价。具体测算过程如下：
1－土地使用权出让金计算。根椐× ×市地价区类划分标准，评估对象属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率为7.6，取评估对象每平米土地使用权出让金标准为2000元／平方米，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：
2000×6.0=12000（元／平方米）
2.基础设施配套建设费。评估对象的市政及四源费为800元／平方米，小区建设配套费为400／平方米，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：
（800+400）× 7.6=9120（元）
3.土地开发及其他费用。此项标准取值定为7800元／平方米。
4.评估对象基准地价：
单位地价=12000+9120+7800=28920（元／平方米）
总地价=28920×10500=303660000（元）
楼面地价=303660000／80000=3796（元／平方米）
（三）对以上两种结果进行技术处理
运用假设开发法和基准地价修正法测算的土地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表5—4。
表5—4 土地价值评估表
方法总地价单位地价
(元／平方米)
楼面地价
(元／平方术)
(元)
假设开发法314378951 29941 3930 基准地价修正法303660000 28920 3796 平均309019476 29431 3863
（四）计算生地地价
1.确定拆迁费。根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：地上建筑拆除补偿费38
2.1万元；地上建筑拆除清运费68.78万元；设备报废搬运费、安装调试费496.8万元；职工停产期间工资补偿2944.5534万元；地上管线、道路等附属的补偿100万元；富余人员安置费500万元；托、幼园搬家安置费（转园费）37.5万元；办公场地周转费540万元；拆迁管理费49万元；拥有土地方无偿返还40％的物业建安成本21120万元，合计26238.7334万元。
综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置补偿费用为：262387334／19800=13252（元／平方米）
2.计算生地地价。将拧迁费用从熟地地价中扣除，即得到土地的生地地价。评估对象承担市政代征地6800平方米，集中绿地代征地2500平方米，合计9300平方米，占规划用地的89％，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。生地总价=熟地总价－拆迁安置补偿费用
=309019476－13252×10500×1.3
=128129676（元）
土地单价=128129676／10500=12203（元／平方米）
楼面地价=128129676／80000=1602（元/平方米）
（五）运用市场法进行土地评估
1.交易实例资料的收集（见表5—5）。
表5—5 交易实例情况表
交易实例编号交易实
例地点
交易日期土地用途使用年限容积率土地区类
楼面毛地价
(元／平方米)
1 五—街99．1
2 综合50 2．18 二类1650
2 北海路99．12 综合50 4．92 三类1628
3 东大桥2000．7 综合50 2.37 三类1550 2.计算修正过程（见表5－6）
表5-6 可比实例价格修正表
楼面毛地价(元/平方米) 交易情
况修正
日期修正用途修正区类修正
容积率
修正
个别因
素修正
修正地
价(元／
平方米)
1650 100／loo 102／100 100／lOO 94／lOO 107／100 96／lOO 1625 1628 100/1OO 102／100 lOO／100 100／IOO 104／100 95／lOO 1641
1550 100／100 98／lOO 100／IOO 102／lOO 105／100 100／100 1627
以上三个比较案例与评估对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为评估对象的LL准价格，即：
（1625+1641+1627）／3=1631（元／平方米）
六、评估结论
选取假设开发法、基准地价修正法求得的生地地价结果和用市场法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映7评估对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者66算术平均值作为评估对象的最终地价，见表5—7。
表5－7 地价计算表
第五章房地产评估
第五章房地产评估 第四节市场法 第二节市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正 区域因素修正 1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。 2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。 3.方法：直接比较修正法 1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100； 2）确定各具体区域因素的权重； 3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数； 4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。 计算公式： 区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分） =100/交易实例区域因素得分 个别因素修正 1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。 2.基本公式：直接比较和打分法 个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分 =100/交易实例个别因素得分 容积率修正 1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。 2.基本公式： 容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数 交易日期修正 1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。 价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数； 根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。 2.运用定基价格指数修正 交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数 =（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数) 3.运用环比价格指数修正 环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机 =参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
资产评估经典案例分析
资产评估经典案例分析公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
案例六：国产机器设备评估案例 B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53－300 制造厂家：A机械厂 启用日期：1997年8月 账面原值：180,000元 账面净值：100,000元 案例分析过程: 一、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。 （2）主要技术参数
公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2～3Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格 经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。 2、估算重置价值 （1）购置价格＝188,000元 （2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元 （3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元 （4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； （5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计； 重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本 ＝188,000+9,400+9,400+0+0 ＝206,800元 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 （1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
房地产估价案例分析
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
房地产评估案例
房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为： V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例 B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料, 经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53 - 300 制造厂家：A机械厂 启用日期：1997年8月 账面原值：180,000 元 账面净值: 100,000 元 案例分析过程： 、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。 （2）主要技术参数 公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小圭寸闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2?3 Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格
经向原制造厂家一一A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。 2、估算重置价值 （1 购置价格=188,000元 （2）运杂费=购置价格X运杂费率=188,000 X 5%^ 9,400元 （3）基础费=购置价格X基础费率= 188,000 X 5%^ 9,400元 （4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； （5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成 本不计； 重置价值二购置价格+运杂费+基础费+安装调试费+资金成本 =188,000+9,400+9,400+0+0 =206,800 兀 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 （1）根据《全国资产评估价格信息》1999 年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年； （2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）； （3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99 ①制造质量a1 —1.10 （A机械厂制造，质量优良）； ②利用程度a2—1 .00 （2班/日作业，利用程度正常）； ③维护保养a3—1.00 （正常）； ④修理改造a4—1.00 （无修理改造）； ⑤故障情况a5—1.00 （无故障）； ⑥运行状态a6—1.00 （正常）； ⑦工作环境a7—0.90 （高温、灰尘、振动）； （4）确定已使用（经济）年限5.05 （5-0.99 ）年； 5）确定尚可使用（经济）年限为11.95（17－5.05）年；
房地产评估习题
第五章房地产评估 一、单项选择题 1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A．2900元/m2 B．3223元/m2 C．3322元/m2 D．4000元/m2 2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。 A．9% B．12.5% C．7.5% D．5% 3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。 A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元 4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物
进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。 A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元 5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元 6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。 A．75% B．30% C．45% D．65% 7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产估价师案例分析真题
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
房地产评估案例二
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
《资产评估》案例分析题汇总
《资产评估》案例分析题 1.某企业因业务发展，向汽车公司租用运输卡车5辆，合同约定租期5年，每年年初支付租金每辆2000元。设利率10%。第二章书本P21［例10］ 要求（1）普通年金与先付年金有何不同？（2）计算每辆汽车5年租金共多少？解答：（1）普通年金是指发生在期末的年金，先付年金是指发生在期初的年金。（2）计算每辆车5年租金车共： 先付年金终值=普通年金终值×（1+I）=2000*(A/P,10%,5)*（1+10%）=13431.22(元 ) 2.某企业欲购置一台设备,当时银行利率10%,以分期付款方式支付,每年年初支付30000元,3年期.若不购置还可以向甲企业租用,租用每年年末支付31000元,3年期,应如何决策?第二章书本P22［例11］解答:1)购置设备所需金额现值(先付年金)=30000*(P/A,10%,3)*(1+10%)=82067.7 2)租用设备所需金额现值(普通话年金)=31000*(P/A,10%,3)=77093.9 故应选用租用方案. 3.某企业有一项投资,需投资120万元,投资该项目后每年可获净利润(现金流量)30万,预付项目寿命5年,若无风险报酬率10%,则应否投资该项目?为什么?第二章书本P21［例9］ 答案:投资该项目，每年可获净利润（现金流量）30万元，5年总额为150万，原始投资额为120万，如果不考虑资金时间价值，也不考虑资金的其它用途，该项目应投资。但考虑到资金的机会成本和资金的时间价值，则应进行分析计算。 5年获得的净利润（现金流量）的现值为：30*（P/A,10%,5）=113.724(万元) 即尽管5年内取得的收益总额为150万，大于原始投资额，但由于5年收益是不同时点上取得，而其总额的现值仅为113.724万元,小于原始投资额,因而不应投资该项目. 4、2002年底评估某合资企业的一台进口自动化车床。该车床是于 1995年从英国某公司进口，进口合同中的FOB价格是12万英镑。评估人员通过英国有关自动化车床厂商在国内的代理机构向英国国生产厂家进行了询价，了解到当时英国已不再生产被评估自动化车床那种型号机了，其替代产品是全面采用计算机控制的新型自动化车床，新型自动化车床的现行FOB报价为10第五章书本P113［案例分析2］ 针对上述情况，评估人员经与有关自动化车床专家共同分析研究新型自动化车床与被评估自动化车床
《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
自考资产评估习题带答案第四章 房地产评估
第四章房地产评估 一、单项选择题 1.城镇土地的基准地价是（） A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（） A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元 3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁 4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定 5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元 7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法 9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少 10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价＋建筑费 B.地价＋建筑费＋利息 C.地价＋建筑费＋专业费＋利息 D.地价＋专业费＋建筑费 11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（） A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元 12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）
房地产评估参考案例全解
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析报告 资产评估报告书反映和体现受托的资产评估机构与执业人员的权利与义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。下面是小编为您收集整理的范文，希望对您有所帮助。XX汽车制造厂: 珠海市XX资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，对贵公司因拟合资事宜而涉及的企业股东全部权益价值进行了评估工作，评估基准日为20**年1月1日。根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法和评估程序对委托评估的企业实施了实地查勘、财务、统计资料分析与询证。根据委托方的要求，以及评估人员对本次评估目的及相关条件的分析，同意将持续经营价值作为本次评估结果的价值类型，评估结果如下: 一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方1、委托方、资产持有方:XX汽车制造厂，主营业务:汽车制造，该制造厂属于本行业同类产品的中型骨干企业，目前经营状况良好。2、评估报告其他使用方:企业合资经营相对应的出资公证机构及法律、法规另有规定的使用方。二、评估目的为委托方合资项目出资公证这一经济行为提供资产价值参考依据。三、评估对象及评估范围本次评估对象为委托方委托评估的以企业持续经营价值反映的企业股东全部权益价值。本次评估的范围为委托方拟进行合资的汽车制造厂整体持续经营价值，具体包含企业近3年来的各项收入支出现金流，以及对未来5年的净现金流量的测算。四、价值类型及定义本次评估所使用的价值类型为持续经营价值。持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时
的用途、经营方式、管理模式等持续经营下去所能实现的预期收益或现金流量的折现值。五、评估基准日本项目评估基准日定为2011年1月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。六、评估依据1、法律法规依据(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》; (2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》; (3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令(2005 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》; (4)其他与本项评估有关的法律法规。2、评估准则依据(1)财政部发布的《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》、《资产评估准则-评估报告》、《资产评估准则-评估程序》、《资产评估准则-工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》; (2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》; (3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》; (4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》; (5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。3、取价依据及参考依据(1)企业于评估基准日的会计报表; (2)企业最近三年的财务报表; (3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等; (4)企业提供的有关事项说明。七、评估方法本次评估所使用的主要方法为企业永续经营假设前提下的分段收益法。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的方法。由于企业发展
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产评估案例1
房地产评估案例1
1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法
1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n 年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处