以房养老模式在中国的可行性研究
养老中心项目可行性研究报告
可行性研究报告一、项目背景及建设条件1、项目前期准备当XX市委农村工作领导小组X委农组1号文件，把三界村列入全市社会主义新农村建设示范村后，我们为全面贯彻落实市委“生产发展，生活宽裕，村容整洁，民主管理"的建设要求，稳健有序地推进新农村建设进程，村委会以建立“养老中心项目"为论题，先后组织各类专家学者开展了一系列调查研究，并对建设项目要素分别进行了单系统分析与总体状态的综合性论证，在此基础上，作出创办养老中心效益好和可行性高的基本判断。
2、老龄化现状及趋势当我们正为经济高速发展欢欣的时候、当为20年来成功控制了近3亿人口增长而津津乐道的时候，中国人口老年化问题已悄然来临。
据国家最新统计数据显示，2005年末60岁以上的老年人己超过1.32亿，按国际评判标准现己进入了老龄化社会。
但更为严峻的问题是，我国老龄化趋势仍呈加速形态。
据世界银行近期公布的一项调查反映，生育高锋期一一七十年代出生的人口20年后将进入退休年龄，期间老龄人口年平均增加596万人，推至2020年，老龄人口总量将达到2.48亿人；2021—2050年期间，年平均增加将升为620万人，推至2050年，老龄人口总量则超过4亿人。
与全国总趋势相比,XX市老龄化问题更为明显。
据XX市第二次老龄工作会议报道，我市己比全国提前五年，即于1999年进入了老龄社会。
目前，全市60岁以上人口为430万人，占总人口比重为13.84%,且每年平均仍保持着3.86%的增速,按此推算2009年全市老龄人口总量将达500万人,其中主城区超过100万人。
3、解决老龄化问题的现况随着我国老龄化特征日渐明显，国家亦相继采取了一些措施，但由于社会转型及政府职能转换，以及家庭养老功能日益弱化，社会为老龄人的服务业，无论是现有规模或是发展速度仍严重滞后老龄化进程。
以社会养老机构的床位为例，现全国共有为老年人服务的各类福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千人仅拥有8.6张，与发达国家每千人平均拥有50-70张比例相比差距甚大。
以房养老”在我国的困境及对策研究
“以房养老”在我国的困境及对策研究-社会科学论文“以房养老”在我国的困境及对策研究钱丽娜摘要：近年来，“以房养老”的养老模式成为新型养老的热门话题。
然而，由于诸多因素，“以房养老”模式在我国推行受到许多阻碍。
本文通过分析“以房养老”受挫原因，对我国推行“以房养老”提出几点可行性建议。
关键词：以房养老；倒按揭；老龄化一、“以房养老”问题的提出由于上世纪中期的生育高峰和计划生育，促使近年来，我国老年人口比例持续攀升。
2006年2月23日，全国老龄工作委员会在京发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，“21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会”，前20年将成为“快速老龄化”阶段，随后30年为“加速老龄化”阶段，其后50年达到“稳定的重度老龄化”阶段。
老年人口的绝对增长量给我国社会养老带来了很大考验。
为解决这一日益严峻的问题，必须设计和提出更多养老方式，“以房养老”因此被提到议事日程上来。
“以房养老”，广义上是指老年人利用自己的房子以取得养老生活费用的任何做法。
而狭义上，又称为“倒按揭”或“住房反向抵押贷款”。
所指的是已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折扣和预支利息，并按人的平均预期寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。
老年人在有生之年对该房产拥有居住权并负责维护，去世后房产归银行和保险公司等金融机构所有。
金融机构可以对房产进行出售、出租或者拍卖，用所获得的收入弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产未来的升值收益。
这种方式起源于荷兰，在美国发展的比较成熟和完善。
将“以房养老”引入中国，是2003年由中国房地产开发集团总裁孟晓苏提出的。
经过多年研究，同时结合欧美国家的经验，孟晓苏认定“以房养老”这一舶来品，能解决我国老龄化问题。
关于养老院可行性研究报告
关于养老院可行性研究报告一、引言随着我国人口老龄化程度的不断加深，养老问题日益成为社会关注的焦点。
养老院作为一种重要的养老服务模式，其建设和发展对于满足老年人的生活需求、提高老年人的生活质量具有重要意义。
本报告旨在对建设养老院的可行性进行全面分析和研究，为相关决策提供科学依据。
二、市场分析（一）老年人口现状据统计数据显示，我国老年人口数量逐年增加，且增速加快。
预计在未来几十年内，老年人口比例将持续上升，这将为养老院行业带来巨大的市场需求。
（二）养老服务需求随着老年人生活水平的提高和观念的转变，他们对养老服务的质量和种类提出了更高的要求。
除了基本的生活照料，老年人对医疗保健、康复护理、文化娱乐等方面的服务需求也日益增长。
（三）市场竞争状况目前，养老院市场竞争较为激烈，但仍存在较大的发展空间。
一些优质的养老院已经树立了良好的品牌形象，吸引了大量的老年人入住。
然而，大部分养老院在服务质量、设施设备等方面还存在不足，无法满足老年人的多样化需求。
三、项目选址（一）地理位置养老院应选址在交通便利、环境优美、周边配套设施完善的地区。
最好靠近医院、超市、公园等场所，方便老年人就医、购物和休闲。
（二）土地条件选择地势平坦、地质稳定、土地面积适宜的地块，以满足养老院的建设和发展需求。
同时，要确保土地的合法性和合规性。
（三）周边环境周边环境应安静、整洁、无污染，避免靠近工厂、交通要道等嘈杂和污染严重的区域。
四、建设方案（一）建筑规模根据市场需求和投资预算，确定养老院的建筑规模。
一般来说，养老院应包括住宿区、餐饮区、医疗保健区、康复护理区、文化娱乐区等功能区域。
（二）建筑设计建筑设计应符合老年人的生理和心理特点，注重无障碍设施的建设，如轮椅通道、扶手等。
房间布局要合理，采光通风良好，为老年人提供舒适的居住环境。
（三）设施设备配备先进的医疗设备、康复器材、消防设施、监控系统等，确保老年人的生活安全和健康。
五、服务内容（一）生活照料为老年人提供饮食、起居、清洁等日常生活照料服务，确保老年人的生活质量。
“以房养老”的EHAM模式研究——以“汤山留园老年公寓”为例
４２０ ｍｉｌｌｉｏｎ，ｒｅｐｒｅｓｅｎｔｉｎｇ ｅｘｐｅｃｔｅｄ ｂｙ ｔｈｅ ｙｅａｒ ２０５０ ｔｈｅ ｅｌｄｅｒｌｙ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｗｉｌｌ ｒｅａｃｈ
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和具体流程，分析其目标市场定位，规划资金流向，论述房地产市场因素对 ＥＨＡＭ模式影响，以及ＥＨＡＭ模式的风险控制和存在的缺失，为将来推行 ＥＨＡＭ模式进行理论储备。 通过“以房养老＂的ＥＨＡＭ业务模式，将老年人异地搬迁，从城市移居到 市郊周边镇域的老年公寓集中养老，不但可以享受质优价廉的服务和适宜的功 能，而且节约生活费用，同时增加了“二手房”的供应量，以缓解城市住房紧 张的供给状况，促进房地产市场的健康发展，从而激活房地产交易市场，刺激 内需，形成国民经济增长的新动力。 目前房地产市场竞争日趋激烈，各房地产公司都在寻求差异化经营特色， 从而做大做强，以形成竞争优势和规模优势。但是由于房地产市场的地域性非 常强，如何将自身优势复制到异地项目中，却是一个难题。ＥＨＡＭ模式对于房 地产市场的意义在于，将养老与住房联系起来，均衡房地产公司业务组合，在 公司战略层面上避免由于单一业务而带来的房地产行业周期性风险，而开发养 老公寓可以获得稳定的、长远的现金收入。通过ＥＨＡＭ模式，创新经营模式 和业务组合，有效盘活老年人住房，为房地产行业提供一个新的业务模式，新 的利益增长点。 在ＥＨＡＭ模式研究中，尚需加强对相应制度法规的制定和不适用法规的修 订；金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；养老公寓的建设运营；养老 模式与遗产继承观念的转变和运营方式进行深入研究。
居家养老服务建设可行性研究报告三篇
居家养老服务建设可行性研究报告三篇篇一：居家养老服务平台建设可行性研究报告一、居家养老服务平台建设项目简介（一）、项目承担单位情况概况1、项目单位的基本本项目单位为XX市XXX区民政局。
XXX区民政局承担着区域内救灾救济、城乡低保、优抚安置、社会福利、基层政权、社区建设、区划地名、殡葬管理、婚姻和社团登记等社会职能。
区民政局与区老龄办合暑办公，全区的老龄事业工作列入区民政职能工作范围。
2、项目单位近年工作情况XXX区曾于19XX年荣获“全国民政工作先进县(市、区、旗)”荣誉称号，进入新世纪以来，除努力做好以上各项年度职能工作外，在社区工作方面，把积极探索社区服务体系建设，努力开创社区工作新局面，大力扶持和发展家政服务、居家养老、社区信息化建设等作为推动社区服务社会化和产业化的主攻方向，取得了较好的成绩；20XX年，荣获“全国社区建设示范区”；20XX年，荣获“全国双拥模范先进单位”；20XX年，荣获“全国老年维权示范岗”；同年，为加快老龄事业的发展，编制了《区老龄事业发展十一五规划（20XX—20XX年）》，使各项民政工作更具有严肃性和计划性；20XX年，荣获“全国村务公开民主管理制度创新提名奖”等荣誉称号。
这些成绩，充分体现了区民政局为全区社会经济发展和社会文明进步作出的应有贡献。
3、项目单位的经费状况XXX区民政局属财政预算拨款单位，资金构成分为上级财政民政专项资金拨款和区本级财政民政专项资金预算两大类。
经费支付科目包括城乡低保金、救灾救济金、困难救助金、优抚金、义务兵优待金、退伍兵安置金、福利彩票公益金、社会捐赠慈善基金、民政事业费等各项专项资金。
20XX年，上级财政拨款总计3262.93万元，区级财政预算拨付1028.58万元，上级下拨福利彩票公益金167万元，全年累计拨款4458.51万元。
从20XX年起，区财政每年预算500万元专项资金用于社区建设，今明两年，该资金主要用于建设我区社区服务体系。
新乡市实行以房养老的可行性研究
中图分类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ １
文献标识码 ： Ａ
文章编号 ： １ ０ ０ ６ － － ４ ３ １ １ （ ２ ０ １ ３） ０ ８ — ０ ３ １ ７ — ０ ３
１ 新 乡市的养老现状
家养 老服务 需求迅速增 加 ，老龄 问题 的社 会压力 显著加
作 为我国中原地 带的中小型城市 ， 相 对河南省 的其 他 大 ，对经济社 会 的全面 协调 发展 带来 的影 响将会 更加 深 城市来说 ， 新乡市的人 口老龄 化形势较 为严峻 ， 正面 临着 刻。【 ②新乡市“ 十＿ －： ｆ ” 老龄事业发展规划】 因此 ， 寻找 一种更加 有效 的养 老模式 ， 成为 目前 刻不 巨大挑 战， 新乡市统计局 的调查 结果显 示 ， 截至 ２ ０ １ ０年 ， 新 乡市 ６ ０岁 以上 的老年人 口达 ６ ９ ． ８ ２ 万 ，占全市 总人 口 容缓 的 目标 。 的 １ ２ ． ３ ９ ％， 全市 ６ ５岁以上 老年人 口 ４ ４ ． ８万 ， 占全市 总人 本 文针对新 乡市区 ６ ０岁 以上 的老年人 ，开展 了大规 模 的问卷调查 。该调 研项 目发放 了 ５ ０ ０份调 查 问卷 ， 回收 ４ ３ ７份 有效 问卷 ，其 中 ３ ６ ９位 受访者拥 有 完全 产权 的住 房， 可以申请住 房反 向抵押贷款 。针 对这 ３ ６ ９ 份 符合 申请
郑雨 晗 Ｚ ＨＥ Ｎ Ｇ Ｙｕ — ｈ ａ ｉ ｌ
（ 河 南 师范 大 学 数 学 与 信 息 科 学 学 院 ， 内乡 ４ ５ ３ ０ ０ ７）
（ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ ｏ ｆ Ｍａ ｔ ｈ ｅ ｍａ ｔ ｉ ｃ ｓ ａ ｎ ｄ Ｉ ｎ ｆ ｏ ｒ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ， Ｈ ｅ ｎ ａ ｎ Ｎ ｏ ｍａ ｒ ｌ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ， Ｎ ｅ ｉ ｘ ｉ ａ ｎ ｇ ４ ５ ３ ０ ０ ７ ， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
以房养老模式
“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。
它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年( 月金”。
因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。
2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。
而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。
可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。
住房反向抵押贷款养老模式
案例对比分析与启示
国外实践案例
反向抵押贷款在国外已经得到了广泛应用，政府 和金融机构积极参与，为老年人提供了更多的养 老选择。
案例对比分析
国内外反向抵押贷款的实践案例都表明，这种养 老模式可以帮助老年人提高生活质量，但同时也 面临着一些挑战，如政策支持不足、金融机构参 与度不高等问题。
国内实践案例
03
住房反向抵押贷款养老模式
养老模式的概念与特点
概念
住房反向抵押贷款是一种养老模式，允许老年人将房产抵押给金融机构，以获取一定的贷款额度，用 于养老生活。
特点
该模式将老年人的房产转化为现金，为他们提供经济支持，同时保留了房屋的居住权。
养老模式的运作模式与流程
运作模式
金融机构根据房屋评估价值、老年人年 龄、健康状况等因素，确定贷款额度、 利率和期限。
住房反向抵押贷款概述
定义与特点
定义
住房反向抵押贷款是一种养老金融产品，老年人将自有房屋 抵押给金融机构，获得定期支付的贷款，以改善其老年生活 。
特点
借款人无需偿还本金，只需支付利息；贷款额度根据房屋价 值和借款人年龄等因素综合确定；贷款期限通常较长，与借 款人的预期寿命相关。
发展历程与现状
发展历程
运作模式与流程
• 运作模式：住房反向抵押贷款的运作模式主要包括三种类型： 保险型反向抵押贷款、投资型反向抵押贷款和银行型反向抵押 贷款。每种类型的运作模式和流程略有不同。
运作模式与流程
流程
1. 申请与评估：借款人向金融机构提交申请，并提供房屋所有权证明、身份证明等 材料。金融机构对房屋进行评估，确定贷款额度。
自2003年以来，住房反向抵押贷款在国外一些发达国家开始试点，如美国、英国 、加拿大等。在中国，2014年左右开始试点，主要是在一些发达城市如北京、上 海、广州等。
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以房养老模式在中国的可行性研究
“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外差不多被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。
集中探讨了以房养老模式的特点、在我国推行的背景和适用性分析。
1.引言
近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提升，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。
在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提升，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提早到来。
在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式出现多元化进展。
“以房养老”模式起源于荷兰,进展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,差不多成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。
2以房养老模式的含义和特点
2.1以房养老模式的含义
以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所有权
和连续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有
的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老咨询题的一种养老
模式。
2.2以房养老模式的特点
（1）投保人资格规定。
目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这
种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有
资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。
（2）完善的房地产市场。
在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房治理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。
房地产市场的流淌性强是这种模式在美国盛行的重要缘故之一。
（3）保险公司的配合。
保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构,作为“以房养老”模式中重要的经济主体, 能够发挥其自身专门的优势深化改革、创新经营,将保险资金用于配合住房养老保险,实现新的投资渠道,提升经济效益。
（4）政策和法规环境的保证。
“以房养老”模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保证等诸多主体,运行机制和具体操作复杂繁琐,需要制定出有关政策和法律法规来约束市场秩序。
因此,一个国家法规环境的状况也直截了当关系到“以房养老”模式的正常运行。
3.以房养老模式在我国的可行性分析
3 .1传统文化差异是庞大阻力
我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。
随着都市化水平的持续提升,许多城镇也普遍采纳社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保证等方式来养老。
由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇差不多成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而
与此同时,其养老咨询题也成为了儿女们繁重的负担。
“以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可幸免的显现。
因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。
3.2房价走势未料阻碍模式预行
近几年来,我国房地产投资规模持续扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。
与此同时,房地产风险系数也持续加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。
有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿
元,房地产市场风险集中于银行系统的咨询题成为隐患。
据统计,今年6月份,我国70个都市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。
其中,深圳、北京等都市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。
房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利预行。
3.3我国农村人口比例大是现实国情
国家统计局2007年9月26号公布的报告《从十六大到十七大经济社会进展回忆系列报告之七:都市社会经济全面和谐进展》指出:党的十六大以来,我国都市规模持续扩大,都市经济进展实力明显增强。
2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,估量到2015年城镇人口将达到8亿。
就目前而言,我国仍旧是农村人口居多的进展中国家,人们受地域环境及宗
法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得“以房养老”模式缺乏赖以生存的宽敞空间。
3.4政府扶持不足不利于模式实施
“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的进展和社会稳固有主动的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。
模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当主动介入、主动宣传、加大扶持力度。
同时,应当制定有关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。
3.5我国房地产估价行业正处改革时期
房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。
目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。
针对房地产估价行业存在的给“回扣”、迎合托付人要求出具不实估价报告、转借资质等突出咨询题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构治理方法》和《注册房地产估价师治理方法》，下发了《关于加大房地产估价机构监管有关咨询题的通知》(建住房〔2006〕294号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业治理模式。
房地产估价行业监管制度日趋完善，
对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，爱护房地产估价市场秩序，保证房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。
4结语
尽管“以房养老”模式在我国的推行还存在一系列的咨询题,但其作为一种新型养老模式并国外推行该模式的体会,也带给了我们许多新的摸索。
能够推行“以房养老”模式的国家,无一例外差不多上经济发达、法制健全、国民信用度高的国家,基于上述可行性分析, “以房养老”模式在我国还有专门长的路要走。
参考文献:
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