沈阳市物业管理协会杯物业服务技能大赛
关于举办首届“杯”物业服务技能
大赛的通知
各区分会、各物业服务企业：为了激发广大物业服务员工提
升物业服务技能的积极性，交流物业服务企业间的先进服务
技能，为广大业主提供更优质的服务，进而发挥行业构建和
谐社会的作用，市协会决定举办“ 杯”物业服务技能大赛，现将有关事宜通知如下：
一、主办单位沈阳市物业管理协会。
二、协办单位
大赛冠名单位由会员单位竞标
三、比赛项目及奖项
（一）保安技能比赛：设消防、队列比赛（每队限20 人）
（二）维修技能比赛：设水暖、电气比赛（每队限5 人）以上各项比赛均取前六名。其中冠军一名、亚军二名、季军
三名。
（三）根据各单位参赛情况，由协会颁发比赛优秀组织奖。
四、比赛时间及地点
另行通知
五、报名条件凡协会会员单位及职工均可报名参赛。
六、报名地点及截止时间请各参赛单位及个人以单位统一报名，从即日起至月日前到协会秘书处（沈河区热闹路8
号甲）报名,相关文件及报表在沈阳市物业管理协会网（https://www.360docs.net/doc/a611750290.html, ）下载。
联系人：张洪志电话（传真）：22957615
七、几点要求
（一）此次行业比赛，严禁借人参赛。一经发现违规者，除取消其参赛资格外，还将给予通报批评。
（二）各队及队员要遵守竞赛时间，服装整齐，服从赛会指挥。
（三）各队及队员要服从裁判，互相尊重，文明礼貌，爱护场地设施，体现企业与个人的良好风范。
（四）各单位认真填写参赛报名表，加盖单位公章。
（五）各队参赛器具、午餐自备。
特此通知
附; 沈阳市首届“杯”物业服务技能大赛报名表
二O 一一年月
沈阳市首届“ 杯”
物业服务技能大赛报名表
（技能）
单位：年月曰
质量管理体系及办法
第四节质量保证体系及质量保证措施 一、质量方针 追求行业一流，满足业主期望，建造全体员工引以为荣的工程。 二、质量目标 1、确保全部工程达到国家和交通部现行的工程质量验收标准。 2、工程一次验收合格率达到100%，优良率达到90%以上。 三、质量保证措施 1、保证质量的组织措施 在本工程中，为确保质量目标的实现，我公司将严格按照国家交通部，公路项目施工招标文件、技术规范等现行的设计规范、施工规范和工程质量验收标准施工，从技术、组织上抓好质量工作，随时接受建设单位和监理单位的质量监督，保证本项目工程质量目标的实现。 根据本项目特点，成立项目质量管理小组（详见质量管理组织机构图）。建立以项目经理为核心，项目技术负责人主管，安质部门具体实施，全员参与并完善各种配套制度和措施，形成完善、有效的质量保证体系（详见质量保证体系框图）。对工程实行全员、全程控，从组织和体系上保证质量目标的实现。
努力学习和借鉴国内外质量管理小组活动的先进经验；在广泛深入开展调查研究的基础上，针对质量管理小组活动中存在的问题，研究解决方法，探索我公司质量管理小组活动的发展方向，不断总结群众性质量管理小组活动经验、规律和特点，积极组织经验交流和宣传推广工作。同时展开质量管理小组活动的咨询服务，以指导质量小组活动的健康发展，促进质量管理水平的稳定提高。 2、组长职责 （1）、负责按国家标准建立、健全、实施质量保证体系，定期组织工程质量大检查，保证质量保证体系的运行。 （2）、对内负责贯彻和实施质量方针、质量目标，向上级汇报质量体系运行情况。确保安全和质量体系的有效运行。
（3）、明确人员职责，建立全面、合理的分配制度及奖惩办法，充分调动广大职工的劳动积极性，为创优奠定坚实的基础。 （4）、对工程的施工进度，工程质量及质量体系的运行情况进行监督检查。 （5）、参加建设单位或监理单位组织的施工辖区工作会议，配合建设单位组织的检查验收、开通和交付工作。 3、副组长职责 （1）、贯彻落实我公司质量方针和质量目标，检查落实《质量管理等条例》的执行情况，对工程质量管理和工程质量负全面技术责任。 （2）、主持课题选择，确定目标值，选题时做到“小、实、活、新”。 （3）、组织设计文件的会审，主持特殊和关键工序及重点项目施工方案的编制和审批，主持技术交底工作。 （4）、主持分析施工中存在的质量问题；找出产生问题的原因；制定对策；检查实施效果；总结、巩固和标准化；整理成果并及时发表。 （5）、组织参加施工质量和过程质量检查，主持召开质量分析会，指导竣工文件的编制。 （6）、组织工程验收、交付工作。 4、质检工程师职责
沈阳市物业管理办法
沈阳市城市住宅小区物业管理收费暂行办法 为了规范我市城市住宅小区物业服务收费行为，维护物业管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）和辽宁省物价局、建设厅《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发[1997]25号）文件精神，经市政府批准，特制定《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。现印发给你们，请认真遵照执行。并将有关问题通知如下： 一、照《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，各区、县（市）物价局同房产局，抓紧核定普通住宅小区物业管理服务收费标准，并换发《经营性收费许可证》（收费许可证按收费管理权限颁发）。 二、市各级物价检查部门对我市住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等物业管理服务收费情况进行一次全面检查，以规范物业管理服务收费行为。 三、区、县（市）物价局每月将本辖区核定的普通住宅小区物业管理服务收费标准情况，报到市物价局收费管理二处。 附：《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 沈阳市物价局 沈阳市房产管理局 一九九八年四月二日 沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 第一条为加强我市城市住宅小区物业服务收费的管理，规范物业服务收费行为，维护国家 利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人和住户 的委托，对其城市住宅小区内房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 第三条本办法适用于我市范围内，具有收费资格的物业管理单位对住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅等居住物业和写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商 业物业以及工业厂房、仓库等工业物业提供社会化、专业化服务的收费管理。 第四条市物价部门是物业管理服务收费的主管部门。并会同市房产行政主管部门对物业管 理服务收费进行管理和监督。 第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定 价、政府指导价和经营者定价。 凡属为物业产权人、使用人提供公共卫生、公用设施维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
质量管理体系和方法
质量管理体系与措施 根据招标文件对工程质量标准及质量管理容的要求，并结合本工程的建设特点，在工程建设过程中，我公司将遵守和执行国家、省、市现行的关于工程质量的各项法律法规、规、标准、条例等各项规定及招标文件的相关要求，并建立健全质量管理体系，落实执行工程质量创优技术保证措施、将工程质量目标层层分解责任到位，针对每一个分解目标制定可行的质量管理实施控制方案。通过全方位的控制管理以达到质量、投资、进度之间的完美结合，实现工程的总体质量目标。 第一节质量管理体系与措施 1.质量管理指导思想 建立并保持行之有效的规化的质量管理体系，是企业保持质量优质水平的有效手段。在项目建设过程中，我公司将按照ISO9001各项文件规定规运作，以ISO9001质量管理标准为主要运作模式，并发扬我公司的质量管理特色，强化以人为本意识、全员意识，实行全过程监控。针对拟定的质量管理目标，建立严谨的质保体系，根据工程具体特点，制定质量保障措施，从材料设备、施工工艺、竣工交付等方面加以控制。采用先进的施工质量管理技术，精心组织、精心施工，创建优质精品工程。 2.质量管理目标 质量管理目标：本工程获得“省建设工程金匠奖”。 3.质量保障体系 在施工过程的各个阶段，将整体和各阶段工程质量控制目标层层分解，并通过思想保障、组织保障、制度保障、措施保障和经济保障，将分解后的每个质量控制目标由每一道工序和岗位的责任人负责。建立形成全方位、全过程、全人员、全项目、全天候的质量保障体系。 中标以后，我公司将遵循全面质量管理的基本观点和方法，开展全面、全过程的质量管理活动，建立施工质量保障体系，并在体系的运行过程中不断地完善，
物业服务质量管理体系
物业服务质量管理体系 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业服务质量管理体系 一、ISO质量管理体系 1、ISO9000与ISO19011简介 简介 ISO是国际标准化组织（InternationalOrganizationforStandardization）的英文缩写。它成立于1946年，总部设在瑞士的日内瓦，是由国际标准化团体（ISO成员团体）组成的世界性的联合会。 ISO9000系列标准是国际标准化组织于1987年3月正式发布的，是ISO推荐给各国采用的质量管理和质量保证标准。在我国，这套标准被转化为GB/T19000-ISO9000,表示它是完全等同于采用ISO9000标准的中国国家标准。ISO9000系列标准有四个核心标准： ISO9000:2008质量管理体系（基础和术语）；ISO9001:2008质量管理体系（要求）；ISO9004:2008质量管理体系（业绩改进指南）；ISO19011:2002质量和（或）环境管理体系（审核指南）。其中《ISO9001:2008质量管理体系》是认证机构审核的依据标准，也是想进行认证的企业需要满足的标准。 对物业管理企业来讲，通常规定按ISO9001来建立质量体系，以保证服务质量。此外，还必须参照ISO9004-2标准，因为该标准是专为指导服务性组织质量体系的建设而制定的，具有广泛的适用领域。 依据ISO9000系列标准建立起来质量管理和质量保证体系，规范物业管理企业的质量管理行为，提高物业管理质量水平，为社会提供合格的、优秀的物业管理服务，可以增强企业在物业管理市场上的竞争力。
关于加强居民小区物业管理工作方案
二、目标和范围（一）目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会。 （二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。 根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作内容（一）完善我市物业管理地方性规章建设。 依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。 开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。 并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。 特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上。 同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 （三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。 依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。 要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。
沈阳物业费标准
沈阳物业费标准标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
沈阳物业费标准 物业费新标准新标准出台后，旧的收费标准全部废除，沈城各小区物业公司要重新申请物业费收费许可证，并且一年一审核。物业公司如果服务周到，园区建设有了很大改观，沈阳市物价局在审核时将允许公司适当提高物业费收费标准，但是物业公司如果服务质量差，频繁遭遇业主投诉，物价局调查核实后将给予降级收费的处罚。 沈阳物业费标准普通住宅 一室一厅以下每月每户元 二室及二室一厅每月每户元 二室二厅及三室一厅每月每户元 三室二厅及四室一厅每月每户元 四室二厅以上每月每户元。 沈阳物业费标准中档住宅 一级：每月每平方米建筑面积元 二级：每月每平方米建筑面积元 三级：每月每平方米建筑面积元 四级：每月每平方米建筑面积元。 沈阳物业费标准高档住宅及商厦实行特级收费管理，根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门按质论价。
一级收费标准元 /月 .平方米 (已包含税、费 ) 基础条件 小区封闭； 有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房； 绿化率 35%以上(包括水面)； 绿化、休闲活动中心、场地 1500平方米以上； 固定活动馆所 300平方米以上； 专用固定停车泊位 1个 /3户； 具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施； 固定体育活动场馆不少于二项设施。 公共秩序维护 : 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
万科物业质量管理体系文件部分
1、目的 规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。 指导验收人员开展验收工作。 2、范围 适用于各项目前期 3.验收条件 3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。 3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。 3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。 4、验收标准 4.1室外排水工程 4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。窨井 布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。 4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启 4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。 4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾 4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。 4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象 4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色 油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件 4.2行车道路和停车位 4.2.1沥青路面： 4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通， 无积水现象。 4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。
4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。 4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。 4.2.1.5路面沥青颗粒一致。 4.2.2混凝土路： 4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。 4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m 长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。 4.2.2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。 4.2.2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。 4.2.3止草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理 4.2.4道路路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 4.2.5道路标识正确，无生锈，断裂现象，标识安装牢固、垂直，无松动， 4.2.6大理石路面检查参照《综合验收标准》。 4.3小区景观 4.3.1组团内道路： 4.3.1.1小区道路陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，路中间微高，两边底，无积水现象。 4.3.1.2大理石等石材按照室内验收标准验收。 4.3.1.3小区道路护边倾斜45°角，护边平直，与雨水鼻子接合处顺直。 4.3.1.4集水井分布合理，无积水现象，流水通畅，井盖无生锈，井边收口光滑、平整，与绿化 接合合理，并刷绿色油漆，在交叉处和转折处必须设置雨水鼻子。 4.3.2休闲娱乐设施： 4.3.2.1儿童设施、健身器材安装牢固、垂直，螺丝紧固，无生锈、缺损现象。 4.3.2.2儿童设施、健身器材标识清楚，安装牢固，字迹清楚。 4.3.2.3儿童设施的固定螺丝有保护帽保护 4.3.2.4资料移交：合同复印件，产品使用说明。 4.3.3水景：
物业质量管理体系全套文件
物业质量管理体系全套文件 一、目的 规钥匙委托管理工作，确保妥善保管好托管的钥匙。 二、适用围 适用于特定情况下业主委托保管的钥匙及未入住单位钥匙的管理。 三、职责 1、服务处主管负责组织、安排钥匙的管理工作。 2、服务处员工负责依照本程序实施托管钥匙的日常管理工作。 四、程序要点 1、管理处可以进行钥匙保管的围 (1)开发商交楼后，业主未入住时由开发商托管的钥匙。 (2)特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指：业主确有实际的生活、工作困难确需托管钥匙，不至于给物业部工作带来额外事端的情况。 2、开发商托管的钥匙 (1)物业接管验收工作结束后，物业部可以根据发展商的托管要求接管未入住单位的钥匙。 (2)接管过来的钥匙由服务处员工清楚标明钥匙单位编码并整齐有序的放置在钥匙柜中。 (3)钥匙的发放工作详见《入住管理标准作业程序》 3、业主在特定情况下托管的钥匙 (1)业主委托保管钥匙时，服务处员工应按《业主托管钥匙委托书》（一式两联）要求填写日期、单位编号、业主姓名、钥匙数量、托存原因及领取钥匙的要求等项目。 (2)管理员就特别向业主说明本物业部不承担为业主保管庭财产的责任，业主同意后，请业主在《业主托管钥匙委托书》的“业主签名”栏签名确认。 (3)管理员将《业主托管钥匙委托书》第二联交业主保管。 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有 ----------------------------------------------
(4)管理员将《业主托管钥匙委托书》上的有关内容登记在《业主托管钥匙登记表》内，并在托管的钥匙上贴上标有业主姓名的标识，然后将钥匙整齐有序的放置在钥匙柜中保存。 4、托管钥匙的管理 (1)管理处有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时，由服务处员工在借用人办理钥匙借用手续后，将钥匙交给借用人。钥匙借用手续的办理程序为：借用人在《借用钥匙登记表》中如实填写借用日期、钥匙编号、数量、预借期、借钥匙原因、借用人联系电话等内容，然后签名确认。 (2)办理钥匙退还手续时，服务处员工应在核对钥匙数量后，在《借用钥匙登记表》中标注钥匙退还日期，并在“接收人”一栏签名确认。 (3)服务处主管应安排服务处员工根据各类登记表的记录检查钥匙的借还情况，发现借期超过三天不还钥匙者，应致电借钥匙部门或个人催还。 (4)当接到丢失或损坏钥匙报告时，服务处员工应按《钥匙管理备忘录》要求记录事件经过并报服务处主管；服务处主管与房地产开发商业主联系，征得同意后，采取补配钥匙或换锁措施确保遗失钥匙单位的安全，服务处员工将处理结果记录在《钥匙管理备忘录》中。 (5)业主或业主指定的领钥匙人前来领取钥匙时，管理员凭《业主证》领钥匙人的身份证移交钥匙给领钥匙人。同时应在《业主托管钥匙登记表》中标注移交日期，请业主领钥匙人签名确认。在无任何证件证明索匙者为钥匙所属单位的业主业主指定的领钥匙人时，服务处员工不得将钥匙转交。 5、所有与钥匙管理有关的记录应由部门归档保存两年。 五、记录 1、《业主托管钥匙委托书》 2、《业主托管钥匙登记表》 3、《借用钥匙登记表》 4、《钥匙管理备忘录》 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有 ----------------------------------------------
(完整版)质量管理体系建立步骤
质量管理体系建立步骤 建立和实施质量管理体系可以分为以下8个步骤： 1.确定顾客和其它相关方的需求和期望。 2.建立组织的质量方针和质量目标。 3.确定实现质量目标所必需的过程和职责。 4.确定和提供实现质量目标必需的资源。 5.规定测量每个过程的有效性和效率的方法。 6.应用这些测量方法确定每个过程的有效性和效率。 7.确定防止不合格并消除产生原因的措施。 8.建立和应用持续改进质量管理体系的过程。 该流程同样适用于保持和持续改进现有质量管理体系的工作。 按照ISO9000：2000要求建立质量管理体系，是国际标准化组织在传统管理经验的基础上，提炼出的一种带有普遍意义的管理模式，是一种科学化、规范化、标准化、国际化的管理方法。 质量管理体系的建立和实施分四个阶段：前期准备、体系策划、体系建立、体系试运行。（一）前期准备阶段 1、思想准备 组织的各级领导在贯彻《标准》（简称贯标）上统一思想认识，贯标是实行科学管理、完善管理结构、提高管理能力的需要，只有充分统一认识，做好思想准备，才能自觉而积极地以推动贯标工作，严格依据《标准》逐步建立和强化质量管理的监督制约机制、自我完善机制，完善和规范本组织管理制度，保证组织活动或过程科学、规范地运作，从而提高产品（或服务）质量，更好地满足顾客需求。 2、组织培训 （1）选择培训对象：组织活动（过程）中全部有关部门的负责人，他们是贯标的骨干力量，贯标达到什么样的效果，取决于最高管理者和各部门负责人对《标准》的理解。 （2）培训内容： ①2000版GB/T19000族标准基础知识， ②《标准》的理解和实施， ③建立质量管理体系的方法和步骤 3、建立贯标运行机构
质量管理体系的管理方法
第一章质量管理体系的管理方法 第一节质量保证体系 质量保证体系是按科学程序运转的，其基本运转方式是PDCA 循环管理活动。 9.1.1 PDCA循环的四阶段 9.1.1.1 计划 经过对企业现状的分析和研究，制定各种质量管理目标、活动计划、管理项目和具体实施措施。 9.1.1.2 实施按照P 阶段制定的计划措施，组织各方面去认真贯彻执行。 9.1.1.3 检查 对实际工作结果进行必要的检查和测试，检查计划执行的情况是否达到预期效果，与预期计划目标进行对比，找出差距、得失和成败的原因。 9.1.1.4 处理 对检查出来的各种问题进行处理，正确的加以肯定，总结成文，纳入标准，不能解决的问题列入下一循环进一步研究。 9.1.2 PCDA 循环的8 个步骤
9.1.2.1 分析现状，找出存在的质量问题； 9.1.2.2 分析产生质量问题的各种影响因素； 9.1.2.3 找出影响质量的主要因素； 9.1.2.4 针对主要因素制定措施，提出改进计划，并预计其效果； 9.1.2.5 按照既定计划执行措施； 9.1.2.6 检查计划执行情况； 9.1.2.7 根据检查情况进行总结； 9.1.2.8 提出这一循环尚未解决的问题，找出原因纳入下一个循环处理。 第二节场容及环境管理 9.2.1 场容管理 9.2.1.1 施工现场周围应封闭严密。沿街的现场应根据市容要求分别采用金属板材、标准块材(不得干码)、有机物板材、石棉板材或软质材(如编织布、苫布等拉平绷紧)围护。 9.2.1.2 施工现场大门处应设置统一式样的标牌，标牌面积为0.7m×0.5m，设置高度底边距地面不得低于1.2m(如图9-1)。 工程名称：×××× 1 号楼建筑面积：30959.66
第三章 物业公司质量管理体系
第三章物业公司质量管理体系 ?一质量概述 （一）质量的概念 含义：指实体满足明确和隐含需要或要求的能力的特性总和。 ?狭义的质量：仅仅从用户的角度去看待质量，要求实体性能好、可信度高、安全实用性强，有时仅将质量理解为实体的使用特性。 ?广义的质量：不仅从用户角度看待质量，更关注从全社会的角度对实体或产品、服务进行评价。 （二）质量的特点 ?广泛性 ?实效性 ?相对性 ?二质量管理概述 质量管理是指企业或组织在生产经营和日常活动中，充分重视质量对于产品、服务以及整个组织的影响，确定质量方针、制定质量目标、区分目标职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保障和质量改进等一系列活动促使其全部管理职能得以实施，努力开发和提供消费者满意的产品和服务的所有活动。 ?质量方针 质量管理活动中一个组织在质量方面总的宗旨和方向，是一个战略层面的宗旨。 ?质量目标 具体可测，为后期质量实现提供参照目标，且为产品或服务形成后的质量评价提供依据。 ?质量策划 质量管理活动中致力于设定目标并规定必要的作业过程和相关资源以实现其质量目标一部分活动。 ?质量控制 在质量管理活动中，为确保产品和服务能达到满足用户的质量要求而采取的所有作业技术和活动。 ?质量改进 在质量管理活动中向本组织及其顾客提供更多的收益，在整个组织内部所采取的旨在提高活动和过程的效率和效益的各种措施。 ?三全面质量管理 （一）全面质量管理 是一个组织以质量为中心，为保证和提高产品和服务质量，以全员参以为基础，在产品和服务的研究、规划、设计、制造、销售及售后等各方面综合运用一整套的质量管理体系、手段和方法，通过使顾客满意和使本组织所有成员及社会整体收益而达到组织长期成功的系统管理活动。 （二）全面质量管理的基本思路 核心思想：组织的一切活动都围绕质量进行，他坚持用“户至上”原则，要求以用户为中心，一切为用户服务，从而使产品和服务的质量能够全方位的满足用户的需求。（三）全面质量管理的特点 ?全员参与的质量管理
沈阳市物业管理条例
《沈阳市物业管理条例》由沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次 会议于2010年8月31日通过，已经辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2010年9月29日批准，现予公布，自2011年1月1日起施行。 沈阳市人民代表大会常务委员会 2010年10月26日 《沈阳市物业管理条例》 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。 第三条市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。 区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。建设、规 划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政 执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。 第四条街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。 居民委员会和村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。 第五条市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。 第二章业主、业主大会和业主委员会 第六条业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。 业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。 只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第七条尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主 委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面
质量管理体系及其过程审核要点
“质量管理体系及其过程”的审核要点： 建立和运行质量管理体系： 制定并发布质量管理手册，确定质量方针和目标。 质量体系过程的策划和实施： 1、分配质量管理体系职能要素，确定过程的顺序和相互作用； 2、策划的过程分为生产运营、支持和管理，为各过程，制定并发布程序文件，确定每个过程所需的输入和期望的输出，确定和提供每个过程所需的资源。 a)生产运营： ——与顾客有关的过程（活动），包括：顾客沟通；确定与产品和服务有关的要求；合同评审及要求的更改；顾客财产管理；交付后的活动；产品的放行；顾客投诉处理。 ——与外部供方有关的过程（活动），包括：外部供方的评价、选择和再评价；外部供方的沟通及要求的确定；外部供方的控制和监视；外部供方的财产管理。 ——生产过程（活动），包括：生产前准备（销售计划编制、生产计划编制、采购计划编制、生产原辅料准备、放行等）。技术准备（工艺文件以及作业指导书准备、产品验收准则准备等）；生产过程控制；标识管控；产品防护；中间体检验放行；产品放行；产品交付；原辅材料、中间体（半成品）及产品的不合格处置、变更控制。 b)支持活动： ——人力资源管理，包括：人力资源配置；能力、意识以及培训。 ——文件和记录管理，包括：文件的建立、评审、发布、更新；外来文件管理；记录的建立、评审、更新、使用、存储、防护。 ——信息交流和沟通。 ——监视和测量资源管理，包括：资源配置；校准或检定（验证）；使用过程中的管理。——基础设施管理，包括：基础设施的购进、验收、交付使用、日常保养、点检、预防性修理以及故障性检修、报废；关键生产设备的能力确认。 ——运行环境管理，包括：物理因素以及人文因素的确定、提供和维护。 ——知识管理，包括：知识获取、知识分享、知识更新、知识应用。 c)管理活动 ——风险和机遇分析及措施应对，包括：识别公司所处的内外部环境；相关方要求；风险应对以及应用。 ——质量方针、质量目标的确定、监视、评审、更新。 ——岗位、职责和权限的确定、监视、改进。 ——绩效评价，包括：顾客满意度测评；绩效分析和评价；内部审核；管理评审；不合格和纠正措施管理；持续改进。 3、编制《风险和机遇的应对措施控制程序》，确定产生非预期的输出或过程失效对产品和顾客满意带来的风险，以及应对措施。 4、编制过程实施所需的准则、方法、测量及相关的绩效指标，以确保这些过程的有效运行和控制。 5、对过程进行监测和分析，定期进行体系评审，必要时变更过程，以确保过程持续产生公司期望的结果。 6、采取改进措施，确保持续改进过程以及实现结果。 企业要保持体系和过程运行形成的文件化信息，确保过程运行有效实施。
质量管理体系建设思路
质量管理体系建设思路和方法 当前社会的竞争越来越激烈，各公司要立于不败之地。需要通过规范管理、提高工作质量来稳定和提高产品质量，使产品质量、服务质量满足顾客要求，力争超出顾客期望。建立质量管理体系能证实公司有稳定地提供满足顾客、适用法律法规和自身要求的产品的能力；通过体系的建立使TS16949标准转化为指导公司各过程的可操作的管理文件，并通过文件的实施，规范公司的各项工作，提高公司整体质量管理水平。 第一阶段导入阶段 1.1 质量体系策划 为确保工作顺利开展，每项工作的开展均应参照PDCA模式在开始前进行策划，质量管理体系建设也一样。应成立由公司高层领导参与的质量体系推进小组，小组的主要职责是：编制体系建设计划、制订质量方针和目标、体系文件的编制和评审、确定体系的范围以及是否需请咨询公司等。 1.2 培训 公司在计划建立质量管理体系时，需同步调查公司各阶层员工对质量管理体系的了解及掌握程度，查看公司内审员资源能否达公司发展需求。一般在质量管理体系策划时即包含对公司中高层领导及各部门重点业务人员进行的质量管理体系标准及内审员进行的培训计划，确保各部门在编制体系文件时不与标准条款相违背。必要时可在全公司范围内进行全面质量管理知识及质量意识普及。 为避免体系文件的系统性、整体性不强，以及脱离实际等，标准条款的培训需在体系文件编制前进行。 第二阶段体系建立 2.1 体系文件编制 2.2.1过程识别 质量体系推进小组根据公司发展规划、组织架构、各部门职责等以过程的方法识别质量管理体系，过程分为COP顾客导向过程、MOP管理过程、SOP支持过程。其中：管理导向的过程用来建立基本的管理平台确保顾客导向过程的实施；支持导向过程是支持顾客导向过程，是实现和完成顾客导向过程的关键；管理导向过程和支持导向过程均服务于顾客导向过程，确保满足顾客需求和期望。各过程之间的关系可用矩阵图形式表述。
物业服务质量管理体系
物业服务质量管理体系 一、ISO质量管理体系 1、ISO 9000与ISO 19011简介 1. ISO 9000简介 ISO是国际标准化组织（International Organization for Standardization）的英文缩写。它成立于1946年，总部设在瑞士的日内瓦，是由国际标准化团体（ISO成员团体）组成的世界性的联合会。 ISO 9000系列标准是国际标准化组织于1987年3月正式发布的，是ISO推荐给各国采用的质量管理和质量保证标准。在我国，这套标准被转化为GB/T 19000-ISO 9000 ,表示它是完全等同于采用ISO 9000标准的中国国家标准。ISO 9000系列标准有四个核心标准： ISO9000:2008质量管理体系（基础和术语）；ISO9001:2008质量管理体系（要求）；ISO9004:2008质量管理体系（业绩改进指南）；ISO19011:2002 质量和（或）环境管理体系（审核指南）。其中《ISO9001:2008 质量管理体系》是认证机构审核的依据标准，也是想进行认证的企业需要满足的标准。 对物业管理企业来讲，通常规定按ISO 9001来建立质量体系，以保证服务质量。此外，还必须参照ISO 9004-2标准，因为该标准是专为指导服务性组织质量体系的建设而制定的，具有广泛的适用领域。 依据ISO 9000系列标准建立起来质量管理和质量保证体系，规范物业管理企业的质量管理行为，提高物业管理质量水平，为社会提供合格的、优秀的物业管理服务，可以增强企业在物业管理市场上的竞争力。 2. ISO 19011简介 ISO19011环境管理体系是国际标准组织(ISO)为保持全球环境，促进世界经济的持续发展而制定的第一套关于组织内部环境管理体系建立、实施与审核的通用标准。该体系主要用于通过组织经常性的、规范化的管理活动，实现对减少污染和环境保护的承诺以及应尽的义务；其目的在于指导、建立和保持一个符合要求的环境质量管理体系（Enviromental Manage System,简称EMS），再通过不断的环境评价、管理评审、体系审核（内审和外审）活动，推动这个体系的有效运行，推动环境质量的不断改进。 ISO19011环境管理体系的主要内容是由五大功能模块，17个管理要素所构成。五大功能模块是环境方针、规划、实施与运行、检查与纠正措施和管理评审。17个管理要素是环境方针；环境因素，法律与其他要求；目标和指标；环境管理方案；机构和职责；运行控制；监测与测量；培训、意识和能力；信息交流；环境管理体系文件；文件管理；应急准备和响应；记录；不符合、纠正与预防措施；环境管理体系审核；管理评审。 目前，国际上已有很多有实力的物业管理企业在引进ISO 9001质量管理与质量保证国际标准的同时，实施ISO19011环境管理体系。从某种意义上讲，ISO19011环境管理体系是在ISO 9000基础上对物业管理企业提出的更高要求。同时，在物业管理中实施ISO19011环境管理体系也是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。 2、物业管理导入ISO 9000 规范物业管理公司导入ISO 9000国际标准质量体系工作，确保物业管理公司正确、顺畅地导入ISO9000质量体系并通过认证。 公司总经理负责领导物业管理公司导入ISO 9000质量体系工作。公司管理者代表负责具体组织ISO 9000质量体系的文件编制、控制、发放及实施、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。公司品质部负责组织实施ISO 9000质量体系的文件的编写、控制、发放、运行、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。
沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(沈价发[1998]66号)
沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 政策法规 沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 沈价发[1998]66号2009/01/08 沈阳市物价局房产管理局 沈价发[1998]66号 ________________________________________ 沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 各区县（市）物价局、房产局，各物业管理单位： 为了规范我市城市住宅小区物业服务收费行为，维护物业管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）和辽宁省物价局、建设厅《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发[1997]25号）文件精神，经市政府批准，特制定《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。现印发给你们，请认真遵照执行。并将有关问题通知如下： 一、照《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，各区、县（市）物价局同房产局，抓紧核定普通住宅小区物业管理服务收费标准，并换发《经营性收费许可证》（收费许可证按收费管理权限颁发）。 二、 市各级物价检查部门对我市住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等物业管理服务收费情况进行一次全面检查，以规范物业管理服务收费行为。 三、区、县（市）物价局每月将本辖区核定的普通住宅小区物业管理服务收费标准情况，报到市物价局收费管理二处。 附：《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 沈阳市物价局 沈阳市房产管理局 一九九八年四月二日 沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
对质量管理体系之过程方法的指南
对质量管理体系之过程方法的指南 1）介绍 新版ISO 9000：2000标准鼓励在制定、实施和改进质量管理体系（QMS）时采用过程方法。 ISO 9000：2000条款2.4过程方法描述到： "任何使用资源将输入转化为输出的活动或一组活动可视为一个过程。 为使组织有效运行，必须识别和管理许多相互关联和相互作用的过程。通常，一个过程的输出将直接成为下一过程的输入。系统地识别和管理组织内所应用的过程，特别是这些过程之间的相互作用，称为'过程方法'"。 过程方法取代了ISO 9001：1994的"20个要素"，体现在ISO 9004：2000（"质量管理体系--业绩改进指南"）及ISO 9001：2000（"质量管理体系--要求"）的新结构中。 作为新标准基础的八项质量管理原则的其中两项是"过程方法"和"管理的系统方法"： 过程方法：将活动和相关的资源作为过程进行管理，可以更高效地得到期望的结果。 管理的系统方法：将相互联系的过程作为系统加以识别、理解和管理，有助于组织提高实现目标的有效性和效率。
本指南旨在帮助新标准ISO 9000：2000的使用者理解"过程方法"相对于管理的概念和目的。 2）过程方法 过程方法力求实现持续改进的动态循环，使组织获得可观的收益，典型表现在产品、业绩、有效性、效率和成本方面。 过程方法还通过识别组织内的关键过程、过程的后续发展和持续改进来促使组织以顾客为关注焦点，提高顾客满意度。如ISO 9004：2000附录A所表述的自我评价方法，可用来评价过程成熟水平。 过程方法鼓励组织清楚理解其所有过程，而非局限于其质量管理体系所需过程。一个过程包含将输入转化为输出的一个或多个活动。输入和输出通常是有形和/或无形的产品。输入和输出可包括设备、材料元件、能量、信息和财务资源等。要在过程中实施活动，就应该分配适宜的资源。测量系统可用来收集信息和资料，以便分析过程绩效和/或输入及输出特点。 ISO 9001:2000要求组织识别、实施、管理和持续改进其质量管理体系所需过程的有效性，并管理这些过程的相互作用，以便实现组织的目标。这些过程包括最高管理者、产品实现和相关支持过程以及监视和测量过程。 图1系统体现了一个QMS的过程方法的实施。 图1--过程方法?
基于霍尔三维结构的物业服务质量管理体系研究
基于霍尔三维结构的物业服务质量管理体系研究 摘要：本文基于霍尔三维结构的思想，结合物业管理的理论、方法和质量要求等，提出并构建了物业服务质量管理的三维结构，从服务过程维（时间维）、质量控制维（逻辑维）、服务项目维（知识维）等三个方面来研究物业服务质量，同时将戴明循环（PDCA）引入到物业服务的逻辑维中，并构建和完善了物业服务质量管理体系。 Abstract: Based on the ideas of Holzer 3D structure, and combine with the theory, method, and quality requirement of property servicemanagement, this paper proposes constructing property service quality management 3D structure, which is studied from perspectives ofservice process dimension (time dimension), quality control dimension (logic dimension), service project dimension (knowledge dimension); atthe same time, the PDCA is introduced into the logic dimension of property service management, thus property service management systemis constructed and promoted. 关键词：霍尔三维结构；物业服务；戴明循环；质量管理 Key words: Holzer 3D structure；property service；PDCA；quality management 中图分类号院F293.33 文献标识码院A 文章编号院1006-4311（2014）20-0139-03 0 引言 近年来，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业服务企业创造了发展的机遇，也给物业服务企业的生存和发展带来了压力和挑战。如何抓住机遇，应对挑战，加快发展，是物业服务企业亟待破解的新课题之一。中国物业管理协会在2013 年工作要点中第一项工作即是“大力推动物业管理水平与服务质量的提升”。物业管理在一些城市或地区也成为市民热线12345 的投诉热点。这些都反映出当前阶段的物业服务水平与业主的客观需求还存在着一定差距，物业服务质量的提升仍然面临着某些羁绊和瓶颈。基于此，引入霍尔三维结构进行物业服务质量管理体系的研究显得尤为重要。 1 霍尔三维结构的系统原理 美国工程师霍尔(A援D援Hall)于1969 年提出了一种系统工程方法论，该方法论主要观点是形成了由时间维、逻辑维和知识维所组成的三维空间结构，即后来被命名的“霍尔三维结构”。霍尔三维结构是将系统工程整个活动过程分为前后紧密衔接的七个阶段和七个步骤，同时还考虑了为完成这些阶段和步骤所需要的各种专业知识和技能。其中，时间维表示系统工程活动从开始到结束按时间顺序排列的全过程，分为规划、拟定方案、研制、生产、安装、运行、更新七个时间阶段。逻辑维是指时间维的每一个阶段内所要进行的工作内容和应该遵循的思维程序，包括明确问题、确定目标、系统综合、系统分析、优化、决策、实施七个逻辑步骤。知识维是指解决复杂的系统问题需要的知识综合，主要包括工程、医学、建筑、商业、法律、管理、社会科学、艺术等各种知识和技能。三维结构体系形象地描述了系统工程研究的框架，对其中任一阶段和每一个步骤，又可进一步展开，形成了分层次的立体结构体系，霍尔三维结构简化模型如图1 所示。 2 物业服务质量霍尔三维结构模型的构建与分析霍尔三维结构中每一维度的内容都根据 分析对象的固有特性差异而有所不同，基于此，结合物业服务的属性，运用霍尔三维结构模型构建了物业服务质量管理体系，以业主需求为中心（原点O），用OX 轴（时间维度）表