某示范区物流园项目建议书

XXXX示范区交通物流园建设

项目建议书

目录

第一部分总论 (1)

1.1项目名称 (1)

1.2项目编制依据 (1)

1.3项目承办单位 (2)

1.4项目建设必要性 (3)

第二部分XX市发展概况 (7)

2.1XX市城市区位 (7)

2.2城市资源状况 (7)

2.3宏观经济发展概况 (8)

2.4 XX市交通条件 (9)

2.5城市发展规划 (9)

2.6XX镇概况 (10)

2.7湖南XX旅游区概况 (11)

第三部分项目选址与片区概况 (13)

3.1项目选址 (13)

3.2项目片区概况 (13)

第四部分项目定位与初步规划方案 (14)

4.1项目定位 (14)

4.2项目功能规划 (14)

4.3项目进度安排 (15)

第五部分项目投资估算 (16)

5.1土地取得费用 (16)

5.2国家二级车站建设费用 (16)

5.3其他费用 (16)

5.4设施设备购买费用 (16)

5.5总投资成本 (17)

5.6资金来源 (17)

第六部分财务分析 (18)

6.1财务分析假设条件 (18)

6.2收益分析 (18)

6.3税收分析 (18)

6.4项目投资效益 (19)

第七部分社会效益分析 (20)

7.1项目建设可带动当地经济发展，促进城市就业 (20)

7.2项目可有效服务于“三农”经济 (20)

7.3项目可有效服务城市建设规划 (20)

第八部分结论 (21)

第一部分总论

1.1项目名称

XXXX示范区交通物流园建设

1.2项目编制依据

交通部令2005第10号《道路旅客运输及客运站管理规定》；

交通部发布的JT/T200—2004《汽车客运站级别划分和建设要求》；

湖南省政府（2004）发布的188号令《湖南省道路客货运输站场管理办法》；

《XX市城市总体规划（2010—2020）》；

《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划》；

《XX市交通发展“十二五”规划》；

《长株潭城际轨道交通线网规划》（2008.1）《长株潭城市群XX 市域规划》；

XX市发改委《关于XX客运枢纽站（客运中心站）项目建议书的批复》；

国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价办法与参数（第三版）》；

交通运输部《公路运输站场投资项目可行性研究报告编制办法》；

1.3项目承办单位

本项目由湖南XX汽车运输总公司承办。

湖南XX汽车运输总公司成立于1950年，经过湘运人近60年的艰辛努力，现在已发展成为XX市唯一经交通部核定的具有二级道路旅客运输和3A级物流资质以及获得国家ISO9001:2000质量管理体系认证的企业。总公司主要经营公路客运、货运物流，兼营汽车维修、汽车配件销售、站场门店租赁、宾馆、广告服务等。下辖XX客运分公司、XX客运分公司、XX汽车西站、韶山客运分公司、XX县运输分公司、XX货运物流分公司、综合开发公司以及湘运腾飞房地产开发有限公司、XX湘运旅游运输有限公司、湘运驾校和红太阳旅行社11个二级机构，管辖集体企业XX市城市客运服务公司和XX市汽车综合性能检测站两个。企业拥有自己建立的网站。

2011年，全司在册职工近3000人，其中在职职工2100人，离、退休职工836人。拥有发往广东、广西、江西、湖北、福建、浙江、上海等省际班线和全省13家地州市的跨区班线以及本市范围内班线共302条，高、中档营运客车800余台，日发班次2200个，日发送旅客3万余人次。实现总收入2亿多元，上缴国家税费2000多万元，企业净资产2亿元。总公司在创造良好的经济效益的同时，积极承担重大的政治、经贸等活动用车任务，很好地实现了企业的社会价值。

湖南XX汽车运输总公司是一个实力较为雄厚的国有运输企业，有丰富的资源和管理经验，有良好的社会信誉。一直以来，坚持“内抓管理强素质，外树形象创一流”，牢固树立“安全第一，旅客至上”

的意识。特别是以成文华总经理为首的领导班子，以科学发展观为指导，围绕“大改革、大投入、大发展”的经营理念，坚持“狠抓当前、着眼长远”的战略思路，加速实施“四个一工程”。进一步创新机制，加大站场建设，努力整合道路客运市场，加快货运物流的发展，充分利用资源优势大力拓展客运站场，开发和带动三产业，为企业的发展壮大注入更强大的活力。

1.4项目建设必要性

1.4.1 XX镇社会经济发展的客观需要

交通运输业是国民经济的基础，是国家重点发展的服务业，道路运输场站是公路交通基础设施，是道路运输网络的节点，是道路运输经营主体与旅客、货主发生运输交易活动的场所，是培育和发展道路运输市场的载体。只有完善道路运输站场系统，发挥站场运输组织、中转换装、装卸仓储、多式联运、通讯信息、辅助服务的基础功能，才能实现“人便于行、货畅其流”，才能促进经济的良好发展。

随着XX镇的社会及经济的发展，其客运量也逐年上升，尤其在娄湘高等级公路自东向西贯穿全镇、上瑞高速在镇中心设立互通口、湘黔铁路复线在镇东西各设客货站1个后，给XX镇带来了前所未有的发展机遇。在这种形势下，XX镇更应该通过完善道路、客运站、商贸物流等基础设施建设来促进经济发展，以使“人便于行、货畅其流”。所以本项目的建成对于促进XX镇的社会经济发展具有重要意义。

物流业不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重

要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进XX镇现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为XX镇提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

汽车站与商贸物流中心的综合建设，能大大的带动XX镇经济的发展，是XX镇经济发展的必要条件。

1.4.2 完善XX镇综合运输体系的客观必然需要

公路、铁路构成了XX镇的综合运输体系。随着农村公路网络的逐步建立，为完善XX镇的综合交通运输体系，加快XX镇的公路客运站设施建设具有重要意义。但是目前XX镇的汽车客运站设施及商贸物流设施还很不完善，不能满足经济发展需要。只有适应XX镇快速发展的大势，完善基础设施，才能建立适合XX镇框架和经济社会发展的运输体系，才能为外商投资提供便利的交通服务，更好地促进XX镇经济发展。

以XX镇目前的交通状况来看，只有一座客运站，该客运站是建筑面积小，发车位只有少，不能满足客运量的需求。现有的客运基础设施组织化程度较低，接发送旅客流量能力不足，与社会经济及公路建设的发展速度不相适应，上述严重的滞后状况已经不能满足和适应

当前形势发展的需要。

为了适应这一新的发展格局，建造一个新的客运中心以完善XX 镇交通基础设施，将有力地促进XX镇交通运输事业的蓬勃发展。

1.4.3 净化镇内环境、提高镇区品味的有效措施

目前XX镇的汽车站地理位置处于镇中心，且出口处附近设有镇上的菜市场及各种商铺，是镇上重要的商业地段、闹市区，人员流动密集，每逢交通高峰时段，车站门口经常除险拥堵现象，长久下去，不仅给XX镇城市文明建设整体形象带来不利，同时也存在较大的安全隐患。根据镇民强烈反映，现有的车站建设已久，各项设备早已老化，且场地十分狭小，特别是在春运期间更为突出，车辆扬中拥挤，对车站的封闭管理和长远发展十分不利。

现有的汽车场站受周边环境的限制，客运车辆进出站困难，抢道停靠现象极为严重，引发了城区交通秩序的混乱，造成了XX镇汽车站周边地区交通事故发生的频率居高不下。目前的车站人车拥挤不堪，社会治安时间频繁发生，消防，卫生问题十分突出，消除XX镇汽车站的安全隐患已迫在眉睫。

1.4.4 交通运输与物流发展的相辅相成

商贸物流中心运营需要的原材料的购入与产品的销售市场都分布在本地区以外的全国各地，正是汽车站的建设满足了商贸物流中心的需求，为商贸物流中心运至了所有货源，使得商贸物流中心能正常运营，并满足消费者的需求。

汽车站又迫切需要运输快捷、仓储安全、信息畅通的现代物流企

业为他们提供优质的配套服务，推动其销售市场的开拓与原料供应的保障。本地区尚无一家正规化的、规模型的物流企业；XX镇也没有一家大型物流货场。所有的工商企业都希望本地有一家实力强、信誉好、现代化的物流企业来为他们配套服务，以适应企业的发展和市场需求。XX镇汽车站来往路过的车辆众多，迫切需要一家能够提供全面服务的现代化物流园区。XX镇商贸物流中心的实施为XX与娄底的交汇处，强大的区域优势和工业资源为物流中心提供了得天独厚的条件。

1.4.5 城镇总体规划发展的需要

道路运输站场及商贸物流建设是城市基础设施建设的重要组成部分，按城镇总体规划，该项目的建设不仅能有效的改善XX镇交通及经济的窗口形象，而且还有利于XX镇的面貌的改善，完善了XX 镇综合服务的功能。

综上所述，本项目的建设是必要的。

第二部分XX市发展概况

2.1XX市城市区位

XX地属华南湘赣丘陵区，地貌以丘陵山地为主，“五山一水三分田、一分道路和庄园”，总面积为2004平方公里，有耕地42667公顷，有林地面积82667公顷。XX处于湘中丘岗向湘江河谷平原的过渡带，为雪峰山东北余脉和越城岭北端余脉所夹峙。西部和南部较高峻，东部和北部较平缓。最高点是褒忠山的三尖峰（又名白沙井山），海拔807米，最低处于涟水出境处的新研文佳滩附近，海拔41米，地势比降从西向东为19‰。全市海拔高程在100米以下，相对高差小于10米，地面坡度小于5度的平原有500平方公里；海拔高程100—150米，地面坡度5—15度，相对高差10—60米的岗地约600平方公里；海拔高程120—300米，地面坡度15—25度，相对高差60—200米的丘陵有450平方公里；海拔300米以上，地面坡度25度以上，高差200米以上的山地有400多平方公里。

2.2城市资源状况

XX靠近北回归线，是较为典型的亚热带季风湿润气候。四季分明，雨量充沛，雨热同季，土地肥沃，溪河密布，作物生长期长，是著名的粮猪强市。年平均气温17.3℃，1月份最低为4.9℃，7月份最高为29.4℃。极端最低为-8.1℃，极端最高气温为40.2℃。年均

日照时数为1640小时，年均降雨量1312.8毫米，最多年1806.4毫米，最少年937.7毫米。全年降水集中在4—6月份。XX市有国家重点文物保护单位东山书院，省级文物保护单位4处，发现战国以来的古墓葬5000多座及大量文物。文庙、伏虎井、褚公祠、观音阁、状元塔、宋窑遗址等20多处古迹保存完好。宋代古刹云门寺，内有全国第二大千手千眼观音塑像和汉白玉雕刻的十八罗汉，成为国内外佛教信徒拜谒的圣地，整日香火绵绵，钟磬悠悠。湖南XX旅游区，碧波荡漾，山峦影叠，风景秀丽，步移景换，享有“天下XX、人间瑶池”之美誉，为湖南省新潇湘休闲八景之一。东台山国家森林公园、曾国藩诗文岛（碧洲公园）、韶山灌区、褒忠山原始次森林风景如画。红色旅游资源丰富，毛主席母校——东山书院，陈赓、谭政大将故居，杨尚昆题词的黄公略故居，江泽民、李鹏题词的黄公略铜像，让瞻仰者肃然起敬。现已勘明优质矿藏30多种，“XX灰岩”、含锌天然矿泉水、白云石、矽石、石膏、滑石、铁、锰等质优量多。形成了以冶金、建材、食品、机电、化工、制革为主体的现代工业格局。市内有湖南韶峰水泥集团有限公司、五矿（湖南）铁合金有限责任公司、湖南有色氟化学有限责任公司、湖南燕京啤酒有限公司、XX碱业有限公司、湖南景湘肥业有限公司等全国大型企业。韶峰水泥、骄杨系列啤酒、皮革产品等一批名优产品畅销全国各地。

2.3宏观经济发展概况

XX市经济持续快速发展，主要经济指标实现翻番，县域经济综合实力进入中部地区百强和湖南省十强。地区生产总值由2005年的

67.15亿元增加到2010年的155.4亿元，年均增长13.3%（按可比价格计算），高于规划目标1.3个百分点，比“十五”平均增速快2.8个百分点。人均地区生产总值达到18600元。财政总收入由3.45亿元增加到8.52亿元，年均增长19.8%，高于规划目标1.5个百分点。五年累计完成全社会固定资产投资240亿元，是“十五”时期的2.8倍，年均增长32.7%，高于规划目标14.7个百分点。社会消费品零售总额达到45亿元，年均增长16.2%，高于规划目标4.2个百分点。

2012年，全市生产总值为231.75亿元，同比增长13.5%。其中第一产业增加值42.4亿元，同比增长4%；第二产业增加值120.96亿元，同比增长17.7%；第三产业增加值68.39亿元，同比增长13.1%。人均生产总值为29363元，同比增长14.5%。

2.4 XX市交通条件

交通、运输和邮电通信业快速增长。2010年，全市交通运输邮电业完成增加值10.23亿元，同比增长18.7%，“十一五”期间年均增长10.8%。

交通运输业平稳发展，基础设施进一步改善。2010年，新建（改造）乡镇到村水泥路172公里，通乡公路18公里，灰虞公路、湘韶公路、易湘公路、S209、320国道改线等5条干线公路总投资4.33亿元。十一五期间累计硬化农村公路2356公里，全市712个行政村已经有705个行政村实现通畅，通畅率达99%。

2.5城市发展规划

进入新世纪后，XX市把城镇化作为推动经济社会快速发展的强

劲动力，着力实施交通对接、城市提质、城乡统筹三大战略，显著提升区位优势，优化市域空间布局，全市域构建以新型城镇化为接点的城乡一体化体系，推动城乡区域协调发展。把城市作为牵动全市经济社会发展的战略平台来打造，重点突破城市空间框架，瞄准建设滨河型中等城市目标，深入实施“南拓、北进、东延”空间拓展战略，构建组团式空间框架，奠定城市长远发展的基石；着力提升城市品质，打造休闲旅游城市、园林绿化城市、生态宜居城市、文明城市、卫生城市、平安城市六张名片，在新一轮城市竞争中赢得核心优势。

2.6XX镇概况

XX镇位于XX市域西部，西邻娄底，南接双峰，环山近水，风景秀丽。全镇辖万罗山，洞嘉2个社区居委会和白云村、杉山村、梅花村等33个行政村，镇域总面积为138.9平方公里，其中镇区建成区为2.465平方公里，2011年全镇人口为53773人，其中城镇人口为25287人。XX镇区是全镇经济支柱，是全镇的科教、文化和信息中心、交通枢纽和物资集散中心，是全镇的综合性服务基地。《XX市XX镇总体规划（2006——2020）》确定XX镇城镇功能组织以南北向和东西向两条城镇发展轴线为骨架，采用组团式规划结构，形成“一心，两轴，五片区”的布局形式。总体规划确定到2020年XX镇城镇化水平控制在66.5%左右，城镇人口约5.5万人，人均建设用地控制指标为105平方米。XX新区是镇区的发展重点，是全镇政治、经济、科技文教、商贸中心。

XX新区位于XX旧镇区东南面，处在城镇未来发展的中心位置，

范围主要在湘黔铁路和上瑞高速公路之间，东西长约1.7公里，南北宽约1.3公里，总面积为2.1276平方公里。

规划范围内有现状建成区用地面积为0.45公顷，用地以农田、冈地为主，黄海高程一般在92－145米左右。冈地主要位于片区的中部和西部地区，东部、南部和北部，海拔较低，以农业用地为主。片区内水系较少，仅有零星水塘和一条水渠。在建设用地方面，片区内地面有一定的起伏，建成区绝大部分为农村居民点，另外，城镇建设已经向该片区发展，沿东大街有部分单位和居民区分布。省道S312线从规划区边缘通过，上瑞高速公路在规划区南部设有互通口。

XX镇区南侧是风景秀丽的湖南XX旅游区，其发展集生态休闲，旅游渡假等于一体的综合性旅游区。现状游客人数超过10万，2020年将达到55万人；《XX市XX镇总体规划（2006-2020）》确定XX 镇是湖南XX旅游区的服务基地，并且在上瑞高速公路以南规划一个片区与旅游区共同开发，成为整个旅游区的服务接待基地；在钟家湾片区（XX新区东部）发展旅游副产品加工，提供特色产品、纪念品等，更好地服务旅游区

2.7湖南XX旅游区概况

湖南XX旅游区规划总面积177.2平方公里，位于XX市与娄底市结合部，上瑞高速公路、湘黔铁路穿湖而过，距离黄花国际机场140公里。周边2小时车程内大中型城市有6个，城市人口超过1000万。2000年开始建设，XX市委、市政府把该区作为XX市旅游休闲产业基地的重点之一，并列入市重点建设项目。2006年入选生态休闲类“新

潇湘八景”之一。作为湖南省十一·五旅游产业重点项目，承担着长株潭城市群建设“资源节约型、环境友好型”社会综合改革试验区的休闲度假服务基地的功能。这里是湘军之源，山清水秀、人文荟萃。

依据《湖南XX旅游区总规（修编）（2007-2020）》，XX旅游区未来将依托自身优美的自然景观资源和深厚的文化底蕴，以生态休闲度假产品为核心，以文化旅游、观光旅游、美食旅游为辅助，打造中国湖泊型顶级生态休闲度假旅游胜地。

XX旅游度假区已于2008年进入全面提升阶段。景区计划在未来3年内将公司建成4A级旅游区，5年内建成5A级旅游区，10年时间建成国家级旅游度假区。

XX旅游区地处湘中地区，周边120公里范围内有长沙、株洲、XX、邵阳、娄底、益阳、衡阳七大城市、城镇常住人口近千万人。位于长、株、潭、娄、邵1.5小时经济圈内，周边经过的高速公路有二广高速、衡怀高速、谭衡高速等，旅游区周围将形成高速公路网络，方便各地游客往来，是“长株潭的后花园，泛长株潭的中心花园”。

第三部分项目选址与片区概况

3.1项目选址

项目位于XX镇XX新区东侧，用地紧邻高速公路连接线，该处同时也是连接XX与娄底的重要中转站，此处地理位置非常优越，交通快捷便利，利于群众出行。地处交通要道，过境客货车辆集中，发展远景广阔。

3.2项目片区概况

XX镇位于湖南省中部，XX、XX市西南，西临娄底市，是连接娄底与XX的最重要中转站，为湖南省3+5城市群的结合部。镇域总面积138.9平方公里，辖32个村，总人口5.47万人，城镇人口2.57万人，城镇化率达47%。XX镇还被确定为湖南省综合改革试点镇，全国综合改革试点镇、重点镇和XX市卫星镇。XX镇境内的宋窑遗址填补了南方无宋窑的历史空白。XX镇还是湘军水师发源地，泥溪村内有抗日名将宋希濂家的老屋，历史遗存丰富、历史沉淀深厚，文化资源特色鲜明，人文资源保存较为完好，其后续旅游开发价值很高。XX新区位于城镇未来发展空间的中心位置，西侧靠近省道S312线和上瑞高速公路的互通口，南侧是湖南XX旅游区，西北侧为旧镇区。

项目地块用地范围分布有民用住宅、农田等，整个地形比较平坦，所需建筑材料均易从市场购得且运输十分方便。目前通往项目区的道路主要有上瑞高速、省道S312、XX连接线等，XXXX示范区交通物流园建设工程的交通问题可以全面得到满足。

第四部分项目定位与初步规划方案

4.1项目定位

该项目位于XX镇XX新区东侧，用地紧邻高速公路连接线，该处同时也是连接XX与娄底的重要中转站，地理优势十分突出，同时，道路运输站场及商贸物流建设是城市基础设施建设的重要组成部分，按XX镇的总体规划，该项目的建设能有效的改善XX镇交通及经济的窗口形象，有利于XX镇的面貌的改善，打造XX镇综合服务的功能构建大型区域性、综合型的交通物流园，促进XX镇的社会经济发展。

4.2项目功能规划

项目规划用地内设汽车站和商贸物流中心。汽车站位于项目用地西北侧，内部建筑以南北向布置为主；商贸物流中心有三个地块构成，内部设商贸物流城、仓储、加工、公路物流和停车场等，规划用地内设垃圾手机点一个、公厕垃圾站一个。主要功能建设如下：

4.2.1项目市场主体

XXXX示范区交通物流园内汽车站将按照国家二级甲等汽车站标准设计，建设工程的主要内容包括汽车站基本设施建设及商贸物流中心建设。

4.2.2项目功能规划

（1）专业市场主体功能

站内应配备车辆检测、维修、安检、餐饮娱乐住宿、换乘中心、社会停车场等功能。

（2）项目功能布局

在空间形态上分为：国家二级汽车站、商贸物流城、商贸物流产业园、公路物流区。

4.3项目进度安排

2013年——2014年，完成项目的报批工作，完成园区内主要道路设施的基本建设；2014年——2015年，开始部分市场建设；2015年，完成园区全部建设，正式投入市场运营。

第五部分项目投资估算

5.1土地取得费用

本项目预计以出让的方式取得该块工业工业用地，占地面积156.9亩，每亩土地购买费用约18万元，取得土地总成本为2824万元。

5.2国家二级车站建设费用

本项目车站占地面积为104600.18㎡，容积率为1.43，总建筑面积149979平方米，参照区内类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1000元/㎡，可计算得出本项目建筑安装成本约为14998万元。

5.3其他费用

综上国家二级车站、商住部分、燃气站、物流中心等区域的建设成本为17822.1万元，建设过程中，其他相关费用为：

（1）前期费用：按建设成本的3%计算，约为535万元。

（2）报建费用：按每平方米80元计算，该费用约为1200万元。

（3）工程管理费：按建设成本的3%计算，约535万元。

（4）不可预见费：在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按建设费用和其他费用之和的5%估算，共约891万元。

5.4设施设备购买费用

本项目建设过程中，需要购置营运车辆200台、检测设备、维修设备、安检设备等设施设备，上述设施设备的购置成本估算约为

2000.00万元。

5.5总投资成本

根据上述估算可知，本项目总投资为22983万元。

5.6资金来源

该项目资金来源于上级配套资金、银行贷款及自有资金，其中上级配套资金约800万元，银行贷款16000万元，自有资金6183万元。

第六部分财务分析

6.1财务分析假设条件

（1）国内物价保持基本稳定，不发生较高通货膨胀；

（2）项目能够按照计划进度按时完成项目建设；

（3）市场需求与预测的情况不发生大的变动和项目的管理能够跟上计划发展的需要；

（4）国内的税收政策不发生较大变化；

（5）假设项目运营期15年，相关收益的估算按国内类似交通物流园区收益进行估算；

（6）项目运作过程中，园区的日常管理费用分摊至园区内经营者的日常经营中，在本分析中不进行计算。

6.2收益分析

6.2.1国家二级车站收益

国家二级车站收入参照同类型车站收入，经营期内平均每年获取的收益约为800.00万元/年。

6.2.2物流中心收益

以出租方式经营，租金约为200元/㎡/年，经营期内平均每年获取的收益约为2400万元/年。

6.3税收分析

物流园区的营业税金按照国家统一规定的5%征收，再加上营业税金的10%作为城建及教育附加税，企业的所得税按照国家规定的2.75%的税率进行征收。