百货商场可行性研究报告范本标准版

百货商场可行性研究报告范本标准版

Standard version of feasibility study report for department sto res

汇报人：JinTai College

百货商场可行性研究报告范本标准版

前言：研究报告分为研究的对象和方法、研究的内容和假设、研究的步骤及过程以

及研究结果的分析与讨论。研究报告内容的逻辑性是整个研究思路逻辑性的写照。

本文档根据研究报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本

文档下载后内容可按需编辑修改及打印。

一、项目背景

xx小区位于xx市中心区西南部，南北长893米，东西长752米，规划用地为43、18公顷，总建筑面积41、75平方米，距火车站不到2000米，距汽车站不到1000米，与市区最繁荣的一级商圈——华联商厦实际距离为1300米。龙行路东西贯

通其中，运河路、火车站西路、王母阁路、河南路环绕着商城，周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。据城建规划，市政府还将增加3条公交线路直通龙行路，并设4

个公交站点。

xx商城做为xx小区的功能性商业物业，总建筑面积10

万m2，，以龙行路为界，分为南北两大区域，以一条商业步

行街为中枢，力图规划鲁西南地区首个集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的大型购物商城。作为本报告的标的项目——超市及百货店位于xx商城的两座标志性建筑—金座、银座，总建

筑面积29000平方米，通过跨越龙行路过街天桥相连，从而使

xx商城浑为一体，围绕金座、银座的19栋商业建筑分别划分

为品牌街、典雅装饰城、家居大世界及美丽人生。规划银座经营中、高档次的各类名牌商品和在金座设立大型超级市场。二、xx商城超市/百货店项目市场分析

（一）xx市国民经济发展概况

据xx统计局20*年统计信息，xx市城区内（3公里范围内）常住人口为43万人，暂住人口为21万人;xx市国民生产

总值630万元;人均gdp8269元;人均可支配收入6352元，比

上年增加578元，增长了10%;农村居民人均纯收入2824元，

比上年增加148元，增长了5、5%。20*年城乡居民消费水平

有所提高。据统计公报，城市居民人均消费支出4589元，比

上年增长了10%，农村居民人均生活费支出1934元，比上年

增长了5、4%。物价总水平在20*年由负转正的基础上稳中有涨。20*年xx市区居民生活消费价格总水平比上年上升1、4%，商品零售价格点水平比上年上升0、1%。

城乡全年实现社会消费品零售总额185、9亿元，比上年

增长11、7%;全年县及县以上城镇实现消费品零售额134、9

亿元，比上年增长120%;县以下农村实现消费品零售额51亿元，增长了10、9%。在全部消费品零售总额中，个体私营经

济零售额111、3亿元，增长了16、1%。城乡居民人均居住面

积14、26平方米，农村居民人均居住面积28、1平方米，至

20*年底全市总人口791、42万人。

（二）xx小区商圈调查

1、商圈人口基数xx小区用地范围内，北起越河南路

（20米），南至火柴厂北围墙，西起王母阁路（40米）东至

老运河，南北长893米，东西长752米，规划总用地为43、

18公顷，是有江北小苏州之称的xx市的老城区。了解到其常

驻人口为13、34万人（辖8个派出所），每户均人口4、5人。根据xx市城区内（3公里范围内）常住人口为43万人，暂住

人口为21万人的总体比例可推算出，xx商城1、5公里范围

内流动人口为6、51万人，因此，xx商城1、5公里范围内的

总人口应为19、85万人。

2、商圈人流截面调查总体结果分析：

①以目前的状况，xx小区接入口包括龙行路、健康路及

运河路，按人流流入方向，经过xx商城的人流总量为65,000

人次，假设经过xx商城的人流30%以上期望流入超市/百货店，则为19,500人次，考虑到xx商城开业之后吸引效应，预计初期亦不会超过65,000人次，以人流比重计算，商业人流为

19,500人次，以平均买单率参考良友广场买单率30%，买单人

数为5850人，平均买单额76、89元，则人均买单额

6352×76、89/7300=67元，日营业收入为39万元。

②xx商圈人流的一个重要的流动特点是：由运河路上出到太白路的人流（2、08万）较显多于太白路上进入运河路的人流（1、83万），由建设南路进入健康路的人数（1、5万）又较多于健康路退出建设南路的人流（1、38万）。这一事实说明，xx商城还不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路进运河路，经健康路出建设南路，或反之，xx商城与此主要人流走向一河之遥，换言之，存在人流聚集的潜力。

③商业人流偏低，由于xx小区地理位置处于老运河西岸，作为旧城履行地段，该片区北邻回教朝拜地——东大寺，虽具历史文化底蕴，但缺少现代商业气息，从其物业价格为老运河东岸及开发区物业价格低3成为例，说明其购买力相对较弱，且据观察，小区南端，位于火柴厂，较多外来人口居住，因此根据观察结果，xx小区商业人流为30%。

④工作日人流较为平稳，休息日变化较大，从人流构成上看，女性约占41%，男性约占59%。

（三）xx市商业竞争环境

据市统计局统计公报，20*年xx市全年实现社会消费品零售总额185、9亿元，全市县及县以上城镇实现消费品零售

额134、9亿元。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零

售额111、3亿元，比20xx年增长了16、1%，说明个体私营

经济在商品流通产业中占有主导地位。

⑴竞争者基本状况除了华联商厦、市百货大楼为标志性

商业设施外，三联家电、巨龙家电商城、中百超市、时代超市及众多品牌服装专卖店和化妆品专营店，构成了市中心商圈的主流。其中零售巨头华联商厦经营面积20000平方米，20*年

销售额不到1亿3千万元，毛利率18、24%，毛利额为2175

万元，其20*年的年度目标为1、5亿，毛利额2500万。稳坐

第二把交椅的市百货大楼经营面积25,000平方米，拥有员工1200多人，20*年销售额据推测应低于1、2亿元。综合评价，两大零售大户20*年销售额总和应低于2、5亿元，由此可以

推出，专业市场（商场）在xx市零售业占有绝对优势的份额，其中个体私营经济稳占市场绝对份额。

⑵竞争者分析

①从目前社会零售总额及两大龙头商场的销售额外负担，我们可以看到专业市场（商场）在xx市零售业中占有绝对优

势的份额，其中个体私营经济稳占零售商场绝对份额。

②商业业态较齐全，大型综合商场、超市、专业零售商场、专卖店及批发市场、夜市各领风骚，并针对不同的消费群

体，占有相当市场份额，诸多初级市场形态的并存，也间接说明xx市购买力和生活处于小康水平。

③华联商厦及市百货营业面积均在20000平方米以上，从建筑物品质、地理位置、经营业态、管理模式、服务功能等多方面来看，它们代表了目前零售业的主流，其购物环境相对滞后，商品附加值不高，管理缺乏创新，但应列为本论证项目直接竞争者。

④市中心商圈众多的服饰品牌专卖店，构成了xx市商业的一道风景线，也成为时尚消费的主要场所。但其价格的不透明性及对品质的担心，成为广大时尚品牌消费者的一道潜在屏障。

（四）居民商场消费习惯调查

为了更好地把握xx市居民的消费心理及消费行为，配合xx商城市场调研，特此设计了一组问卷，并通过实地询问得到相关数据37份。本问卷分四部分，第一部分是消费者自然状况;第二部分析解消费者商场消费习惯及原因;第三部分是商业环境满意度;第四部分试图解释消费者对xx商城的认知度及其评价。

（1）xx市样本消费者概况本次市调随机采访居民37人，其中女性居民15人，占样本基数的40%，男性居民22人，占

样本基数的60%，基本符合截面调查人流构成（男性51%，女

性49%）。

（2）居民商场消费习惯居民商场消费习惯反映了居民的

消费模式，影响甚至制约着商业形态。从城市居民收入状况来看，城市居民整体上尚处于“小康”水平，虽收入分层差距较大，绝大多数中低收入层（500-600元）与高收入层（1000元以上）的消费判别却不甚明显，倾向于超市消费。反映出超市业态方便、快捷及平价的经营宗旨和良好的购物环境得到了居民的认可。

（3）居民偏爱商场购物的原因调查表明，信誉好（38%）、购物环境好（22%）是商场购物的两大因素。xx市

与其他大、中型城市的消费者的消费心理具有明显不同，商品质量和商业信誉是消费者最关心的问题，这也反映出，商业环境还处在相对商业发展的转型阶段，商业环境及商誉相对滞后，其经营方式和理念有待提高，这也释解出为什么消费者对大商场给予了满意的答复。分析结果表明，商誉和商品质量是xx

市消费者最关心的购物因素，也是我们作为竞争者需要利用的直接的市场契入点和竞争优。

（4）对xx商城的.认知度和评价xx商城作为xx市政府

的重点改造项目，得到了社会的广泛关注，调查结果显示73%

的样本消费者知道xx商城，反映出该项目除了开发商的人为

炒作外，政府力也产生了强大的社会效应。由社会效应而产生的吸引力效应则解释了xx市居民近乎92%的消费者对xx商城的光顾倾向。另外，对于未来xx小区的定位测试表明，52%的xx小区认知消费者认为，未来xx小区是居民及商业混合区，41%的认知消费者更潜在定位为休闲小区，此潜在定位对小区商业投资商具有一定优势。

（五）xx商城超市/百货店内部力量分析

xx小区的社会效应带来的对xx商城的社会关注，成为本项目突出的吸引力效应;良友商业近三年的商业运作积累的经验，可以直接稼接到新项目，成为新项目动作的技术保障;xxx 有限公司与本项目投资方的经营模式和价值理念存在共性，形成利益互补，利于本项目的平衡动作;本超市/百货店项目规模较大，起点较高，较易形成轰动效应，引领xx市商业趋势。（六）xx商城超市/百货店项目财务分析

1、投资估算项目总投资为4070万元，其中：设备购置费726万元，装修及装饰费644万元，开办费500万元（包括广告费150万元），正常年份的流动资金2200万元。

2、总成本费用估算商品销售成本按预测商品销售收入12480万元的85%进行计算;场地租金按每天0、46元/每平方

米，每两年递增1、6%进行计算;财务费用按贷款额3000万元，年贷款利率6%进行计算;按职工总人数800人，年人均工资4500元，估算的年工资总额为360万元。设备的价值为726

万元，预计残值36万元，折旧年限5年，年折旧费用138万元;装修及装饰费、开办费均按5年摊销，年摊销额分别为

129万元、100万元。以上各项数据计入总成本费用表中，再

加上其他费用，即可得项目各年的总成本费用。

3、商品销售收入、应交增值税、销售税金及附加与应交

所得税的估算商品销售收入按每天40万元进行计算，年销售

收入为14600万元，销售额为12480万元（不含税）;应交增

值税按销售额的1、8%进行计算;销售税金及附加按应交增值

税的10%进行计算;应交所得税按33%的税率，亏损在五年之内予以弥补进行计算（未考虑税收优惠政策）。项目各年的商品销售收入、应交增值税、销售税金及附加与应交所得税。

4、财务分析（1）盈亏平衡分析项目正常营业时，年平

均费用为1860（即27892/15）万元，销售成本为销售额的15%，销售税金及附加为销售额的0、18%，不考虑货币的时间

价值，不考虑所得税的因素，以销售额表示的盈亏平衡点为：1860/（1-0、85-0、0018）=12550（万元）计算结果表明，该项目年销售额达到12550万元时，企业可以不亏不盈。

（2）敏感性分析就项目的销售毛利率、销售收入、投资总额三个因素变化对所得税前的净现值进行敏感性分析。据分析销售毛利率最为敏感，当销售毛利率增加4%时，项目可行;其次是销售收入;投资总额为最不敏感的因素。

5、评价结论财务评价该项目在销售毛利率达到19%时，净现值为310万元，因此，该项目在实施过程中，如果能够实现较高的销售毛利率，从财务评价的角度看，是可以接受的。

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