工程经济学作业之项目的可行性研究

项目经济评价可行性研究报告

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目录

一、前言 (3)

二、项目概况 (4)

三、市场调研分析 (6)

四、项目综合定位 (16)

五、项目发展计划 (20)

六、项目总投资与融资方案 (21)

七、项目经济效益和财务评价 (28)

八、风险分析与对策 (30)

九、附表 (31)

十、报告小结 (38)

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前言

·课程性质

工程经济学是介于自然和社会科学之间的边缘性科学，各学科之间互相渗透、互相促进、互相交叉、逐渐发展起来的。经济学处于支配地位，属于应用经济学的一个分支，其核心内容是一套工程经济分析思想和方法，是人类提高工程实践活动效率的基本工具。

·课程目的和任务

通过本课程的学习，使我们掌握工程经济学的基本理论、基本方法和基本技能及其在项目前期决策中的应用，对项目资金凑错、项目

经济评价指标和方法、不确定性分析、项目可行性研究、财务评价、国民经济评价、公益性项目评价、房地产开发项目经济评价、设备更新分析、价值工程、风险决策与风险管理等内容有一个系统的把握，以达到能对项目进行公正、客观、合理评价的目的。

·报告的作用

通过对本课程要求的课程设计报告，可以提高我们同学们对工程经济学的更深一步了解和认知，是同学们将所学的知识更好的融会贯通，提前感受做工程项目可行性报告工作，也给我们一个亲身的锻炼、对我们的成长也有很大的促进作用。

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第一章项目概况

1 项目开发背景

根据党的科学发展观的依据丶贯彻落实江西的经济发展丶推动南昌的经济繁荣昌盛、赶上我国发达城市的步伐。

南昌市拟对原南昌保温瓶厂生产区进行建设改造，使其为南昌市的城市风貌美化、楼宇经济建设作出重大贡献。

2项目名称：“梦幻天堂”

3建设地点：何坊西路（原南昌保温瓶厂）

4 规划用途：居住、商业

5 建设单位：江西四特天工地产开发投资有限公司

6 资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

7 工程概况：

“梦幻天堂”项目占地面积总计93.46亩，（62304平方米），住宅为总建筑面积的70%（109032 平方米），非住宅为总建筑面积的30%（46728平方米），其中90平方米以下住宅占住宅总建筑面积的60%（65419.2平方米）。建筑密度30%（建筑基层占地面积为18691.2平方米）。住宅部分为高层和多层两种类型。

8 项目位置及用地现状

该地位于青云谱区何坊西路、京山西街以东，宗地面积约93.46亩。

该地周边环境状况：

东至三店村、南至规划路、西至京山新街、北至何坊西路，原属南昌保温瓶厂生产区。

该地块形状较为规则，基本呈正方形，有利于土地开发。该地块处于南昌老城区中心地段，属于稀缺之地。本地段周边道路发达，交通便利，商业、生活配套完善。

9项目规划用地设计条件

根据南昌市国土局资源局和南昌市城乡规划局的批示和规定，本项目的用地规划设计条件如下：

规划设计条件

1.用地性质：居住、商业、办公（兼容旅游业）容积率<=

2.5

2.建筑密度：<=30%

3.绿地率：>=28%

4.车位：住宅2泊|3户，公建1泊位|150m2建筑面积

5.中心标高：主出入口方位何坊西路

6.间距：多层1：1.1H,高层1：0.8H，具体按《南昌市规划管理技术规定》

7.型比例：套型建筑面积90m2以下住宅占开发住宅总建筑面积60%

8.设施：按《城市居住区规划设计规范》配置

9.商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）30%控制；

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第二章市场调研分析

一房地产市场分析

1南昌房地产现状：南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区地区六大中心城市之一。近年来，随着南昌经济的强劲增长，南昌城

市发展也呈现了新的局面，带动了南昌市房地产业蓬勃发展。

据南昌市房管局公布的数据，2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额达到110.97亿元；全市（含四县）

商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。

2市场供求分析：南昌新房共415个楼盘，292个楼盘在售。南昌在售新房均价：6052 元/平方米

3供应发展分析：房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展如：（1）设计—概念设计、建筑设计、环境设计（2）设计—概念设计、建筑设计、环境设计（2）建筑—原材料采购、项目管理、施工、项目验收（3）营销—广告策划、营销计划、销售、客户管理（4）装潢—装潢设计、材料采购、装潢施工（5）物业管理—物业管理、房屋维修。

商品房预售体量板块分析

相比上月，本月新批预售面积减少12.18万㎡，减少了16.7%；其中住宅减少8.1万㎡，减少12.53%。

但是本月的新批预售面积远高于上年同期。受政策影响，部分楼盘推迟开盘时间或小批量开盘，造成本月新批预售面积环比有所减少。

从类型上看，商品住宅比重进一步上升，所占比例相比上月提高4.54个百分点，达到93.14%。从板块分布上看，以市中心和象湖板块为主，两者占总量的54.31%。

商品房预售体量建筑形态分析

相比上月，本月新增供应中无花园洋房。高层新增供应相比上月增加6.98万㎡，所占比例提高到65.28%。本月新增高层产品的楼盘主要有梦里水乡、大湖之都、清水湾和恒大绿洲，四个楼盘新批高层预售18.72万㎡。

商品房成交价格分析

本月商品住宅成交均价高达6181元/㎡，创年内新高，环比上涨1039元/㎡，上涨20.21%。商品住宅成交均价上涨千元的主因是本月多个别墅项目集中入市，新入市的项目就有万科青山湖、恒大绿洲和御湖半山等。实际上本月南昌房价总体保持平稳，部分楼盘甚至调低预期入市价格或推出更多的优惠活动。

各价格区间环间供销套数对比

从上图可以看出，价格区间5501～6500元/㎡处于主导地位，供销套数占总量的39.15%和42.09%，上月排名第一的价格区间是3501～4500元/㎡。

均价5500元/㎡以上的供应套数比达到64.97%，比上月提高24.62个百分点，总共有5个楼盘推出售价在万元以上的产品。与上

月相比，只有价格区间8001元/㎡供应有所增加，其他价格区间供应全线下降。格区间8001元/㎡供应套数环比增加218套，增长67.08%，也是本月成交均价大幅上涨的主因。

小结：从最近统计的数据和迹象表明，高层处于主导，同时多层也是很多人的选择。价格也将持续发展。

新建房分类型看,与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨17.3%,其中普通住宅销售价格上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨19.6%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%,环比上涨1.2%。

【市】2010年12月27日交易情况

新房住宅

新房非住宅

从12月27日（星期一）南昌市新房成交数据上可以看出，南昌市新房成交量与前一天（）相比，新房成交量大幅回升，住宅类成交增加了73套，非住宅成交增加了8套；从区域成交方面看，当天收新盘开盘影响，青云谱区和高新区的成交大幅提升，位居当日区域成交榜的前两位。

二区域状况

区域市场简介：

青云谱区地理位置优越，交通发达。京九铁路、浙赣铁路在此交汇；105、320国道纵贯全区，连通全国各地；贯穿全省的天字形高速公路网络，使青云谱区到浙、粤、鄂、湘、皖等周边省市的行程缩短到6小时左右。这里距昌北国际机场只有半小时的车程；通过南昌港，可以沿赣江往鄱阳湖入长江黄金水道。