苏州邻里中心项目策划工作建议书.doc
“邻里中心项目策划”工作建议书
本工作建议书采用了项目商业计划书的思路，以及项目可行性研究的评价方法，将建设项目和服务内容试作一种特殊的产品和服务，进行研究和评价。主要有以下个部分。
第一部分策划概要
第二部分项目背景
第三部分社区服务中心模式
第四部分行业和市场分析
第五部分项目建设方法
第六部分项目推广策略
第七部分公司设置和管理策划
第八部分资金需求和融资方案
第九部分机会和风险
第十部分路线研究
第一部分策划概要
这部分是策划报告的精髓，包括项目的商业价值、产品和服务、目标市场、核心的运营和管理手段、资金需求和计划，以及预期的投资回报等。
这部分内容应尽量描述清晰、客观、逻辑性强，这样可以让甲方在短时间内能够充分理解该策划的价值所在。该部分是在后面所有工作完成后的一种高度总结和概括性的内容，需要在前面工作完成后进行。
第二部分项目背景
一、简述天津建设投资公司的性质、业务范围、组织架构和发展战略
需要回答的典型问题是：
建投公司的理念、战略目标、主要业务是什么？
公司想取得一个怎样的市场和产品（服务）领域？
公司的背景如何？它是一个什么性质的合法实体？
公司所有者的组成？拥有者的中期目标和长期目标是什么？
公司的长期目标是什么？关键性的成功因素是什么？
准备用怎样的战略去达到这些目标？
公司的重要里程碑是什么？用一个表格显示出达到它们所需完成的任务。二、简述项目背景，天津十大新家园和大寺新家园的情况
.分析目前十大新家园的开发状况和拥有的资源情况。
简述天津市政府对十大新家园的整体定位，以及部分实施中的新家园规划和建设情况，包括新家园面积、规划人口，周边的重要设施和交通情况。分析环外十大新家园的建设为居住环境和人文环境带来的影响。
.具体分析大寺新家园的情况，包括策划、规划、实施等方面。
三、分析邻里中心项目对建投公司发展战略的影响和社会效益，明确该项目给建投
公司发展带来的效益。
1.从土地开发的创新角度论述邻里中心项目对建投公司发展的影响
是土地整理和开发的延伸，九通一平加服务。
2.从完善配套服务设施角度，避免重蹈已建成区域不成功之覆辙角度论述邻里
中心的社会效益。
（）现存新家园或大型社区存在的问题
城市社区服务是城市社区建设的核心内容。社区服务是在特定的社会历史条件下产生和发展的，其固有的和实践中产生的问题逐渐积累和暴露，妨碍了社区的健康发展。
第一，与国内外先进水平相比，我市社区服务业发展滞后。
第二，与全行业基本建设投资相比，社区服务业投资明显不足。
第三，与国外成熟的企业化运作模式相比，我市目前的社区服务业主体大多脱
离市场机制，效率较低。
第四，以上问题造成远离市中心商业及文化、教育、卫生中心的社区居民购物难、上学难、看病难、交通难、办事难、享受文化娱乐的机会少等现实问题，许多社区处于上班时一座空城、下班后无处可去，除单纯的住宿功能外，居民其他需求都只能在社区外实现，无形中加大了居民生活的经济成本和社会成本。这种状况从长期来看，不仅阻碍了房地产市场的潜在增值能力，更不利于和谐生态新家园的实现。
●单纯政府行为的局限性
长期以来，我国以政府为主导的社区建设内容大多局限在社会、文化、环境、政治等方面，忽视了社区商业经济的发展。不管是年的中办、国办颁布的号文件，还是年民政部颁发的社区建设示范指导纲要，关于中国当前的城市社区建设的内容的规定基本上排除了社区经济建设，认为这是市场经济调节的范畴，不是政府和社会建设的内容。不过，在社区服务中又强调了社区服务的产业化和面向下岗职工的再就业服务。这就造成了一种矛盾的局面。
同时，随着人民生活水平的不断提高，以及新城建设和旧城改造的深入，我国城市居民所需要的居家服务已经不再局限于传统的家政服务以及老人护理服务等方面。诸如社区化房产服务、社区化电视和互联网信息服务、社区化养老服务、社区化儿童照顾服务、社区化文化娱乐休闲服务、社区化保健服务以及居家司法和投资咨询服务等，越来越受到广大居民的欢迎。可以说，社区服务业的发展空间十分巨大，社会服务业的各种细分产业需要在社区层面上进行服务方式转换以应对居民需求，并实现新的经济增长。
因此，为了推动社区服务的社会化改革，需要加强培育社区服务业的市场机制,推动社区服务业按市场机制独立运营。
●单纯的房地产开发商的局限性
以往以房地产开发商为主体的社区商业服务开发模式多为底商商铺租售，这种方式的缺陷在于：
一方面，各种商业设施像“天女散花”，功能单一、规模较小且位置分散，居民的感觉是好像到处有商铺，但到处买不全。
另一方面，当商业物业的产权或使用权归于零散的商家之后，房地产开发商就失去了控制能力。而商家往往急功近利，往往是感觉什么赚钱就一拥而上、恶性竞争，一旦赔钱就纷纷推出，造成频繁更换经营业态或废业闭店，失去了原先社区规
划中商业中心的功能定位。
第三，最重要的是，社区服务中许多必不可少的公益性设施，如学校、医院、社区中心等，房地产开发商或普通商家是不会承担的。这些配套设施的缺乏往往会严重影响社区居民的生活和健康发展。
（2）以“邻里中心”方式提供社区服务的优势
“邻里中心”的基本特征和定位，能够使社区服务的市场化和公益性有机融合，避免了单纯政府行为或开发商主导的局限性，为全方位满足居民生活需求和社区和谐发展提供了一个高效的平台。
首先，邻里中心一般具有以下基本特征：
规划在先，有序发展。在新家园或大型社区通过科学规划集中建设的邻里中心避免了重复建设，资源浪费和恶性竞争，有利于实现便民服务于区贸区容高度统一。
配套完善，服务功能齐全。除了项必备功能以外，可以向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能，并能做到各种低、中、高层面的服务都能够统合在邻里中心。
商业服务与公益服务有机结合。邻里中心不仅提供购物、餐饮、休闲、娱乐服务，还有文化、教育、体育、卫生、医疗等方面的，如语言培训、音乐培训中心、读书阅览室、健身俱乐部、室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。
其次，在建设“和谐生态新家园”的思路引导下，我市预备兴建的邻里中心将定位于现代化的邻里中心、人性化的邻里中心、三满意的邻里中心。即居民在邻里中心就近方便，廉价物美，服务多样，生活质量提高而满意；经营者因为配制合理，经营盈利而满意；政府因为社区商业结构合理，业态结构布局结构升级优化，可以有效促进新家园和社区区域内的繁荣，区貌改观而满意。
3.分析、阐述实施该项目的目的和意义
（1）政府层面
贯彻国家《“十一五”社区服务体系发展规划》的要求
年日，国家发展改革委、民政部联合印发《“十一五”社区服务体系发展规划》（发改社会〔〕号）中有如下内容：
《“十一五”社区服务体系发展规划》的制定是为了适应我国经济社会发展的需要和满足居民群众日益增长的服务需求。随着市场经济发展和城镇化进程的加快，社区在经济社会发展中的地位越来越重要，社区已成为各类社会群体的聚集点，各种社会矛盾的交汇点，各项方针政策的落脚点，居民群众对社区服务提出的需求越来越多，要求越来越高，特别是面对城镇亿以上的流动人口、多万退休职工、多万困难群众和多万下岗失业人员，社区服务的压力不断加大，加快完善社区服务体系已成为满足社区居民社区服务需求和促进社会和谐的紧迫任务。
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，坚持以建设和谐社区，推进社会主义和谐社会建设为目标；坚持以人为本，以不断满足社区居民的物质、文化、生活需要为出发点；坚持服务主体多元化，充分发挥政府、社区居委会、民间组织、驻社区单位、企业及居民个人在社区服务中的作用；坚持整合社区资源，健全服务网络，拓宽服务领域，优化服务结构，创新服务方式，提高服务质量，强化服务功能，加快发展步伐，使社区服务体系在促进社会和谐、提高生活质量、扩大社会就业、化解社会矛盾、增强社会凝聚力，建立新型社会保障体系等方面发挥更加重要的作用。
“十一五”期间，发展社区服务体系的总体目标是：到年，在全国城镇逐步建成与社会主义市场经济体制相适应，符合我国基本国情，与当地经济社会发展水平相协调，立足街道、社区，以社区综合服务设施为主体、各类专项服务设施相配套的社区服务设施网络，形成多方参与、责权明晰、配置合理、和谐有序、可持续发展的运行机制，初步建立起覆盖社区全体成员、服务主体多元、服务功能完善、服务质量和管理水平较高的社区服务体系。”
有力推动天津市新家园建设的顺利进行
邻里中心作为社区商业服务的载体，能够有效克服分散式商业设施的局限，打造新商圈，聚集商气人气，促进区域性繁荣。邻里中心的规划建设将大幅提升房地产的潜在价值，有力推动天津市新家园建设的顺利进行。
形成推动社会和谐的微观机制
邻里中心独特的将商业服务与公益服务有机结合的优势，将有效降低社区居民生活和社会发展的经济成本和社会成本，提升社区综合服务水平，促进和谐社会建设。
（）建投公司层面
为什么应由建投公司牵头专门设立“天津市社区服务发展有限公司”
●建投公司的宗旨和企业目标与“邻里中心”建设的匹配：经济性与公益性的融
合
●建投公司的优势：“新家园”项目建设土地平整后业务的自然延伸
●建投公司可持续发展的需求：投资建设与实业运营的相互支撑
第三部分社区服务中心模式
本项目的直接产品为社区服务设施，间接产品为完善的、人本的社区服务平台。
本部分主要通过借鉴国内外社区服务管理案例的经验，阐述“邻里中心”服务内容、功能、业态、规模，以模块的方式做出邻里中心的建设和管理标准，找到实施邻里中心项目的真正价值和盈利点。
一、国内外社区服务管理经验借鉴
新加坡的邻里中心建设及运营模式
苏州工业园区邻里中心发展有限公司的经验
邻里中心进行商业地产开发新尝试即连锁开发、只租不售。经营模式是集中化管理、分散化经营，不是商品组织者，而是商户的组织者，但又与商业街、市场不同，业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业街和市场，因此，管理运作是通过客户管理、营销管理、质量管理、服务管理、物业配套管理等方面体现。
邻里中心借着苏州市“创建全国消费放心城市”的东风，努力从公司管理向客户管理延伸，不断加强诚信宣传和制度实施，提高客户在管理及经营层面的素质，成为苏州市“创建全国消费放心城市先行点”，还是园区唯一一家全省“正版正货承诺单位”。
和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，每个邻里中心都是创建在没人入住的新社区。依靠邻里中心的集聚效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓。邻里中心的经验就是：功能定位在先，开发建设加后续管理。
连锁的性质决定了邻里中心具有良好的发展预期，这对招商非常有利。其次，招商的对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、柯达、华润等。这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中心品牌的叠加，将形成强大的前行优势。其三，在管理内涵上，强调投资者与经营者的分离。当投资者不会操作的时候，经营权交给邻
里中心来运作。承诺投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。这就形成了邻里中心的一大特征：管理始终存在。第四，在邻里中心里边，居民所需要的各类商业非常齐全，基本上一业一店，没有了一个业态业种多家店竞争的情况，商家效益自然也都不错。
对于加盟商家，提供相对低廉的承租价格，仅仅是在开发成本的基础上加一点物业费，给他们较大的发展空间。在准确的功能定位基础上，这些商家大多能获得稳定的收益，因此乐于与投资者建立战略合作关系。
此外还应处理好管理者与经营者的关系。尽管加盟商家有很多是知名品牌，但不能排除也有少部分缺乏品牌意识的小企业。管理公司应该起到指导、帮助、监督、制约的作用，以维持加盟品牌的整体水平。
作为邻里中心的经营者，苏州工业园区邻里中心发展有限公司基本可以将邻里中心的建设投资控制在元平米，建设周期控制在年内。每个邻里中心建成后即成立独立运营、管理的单位，进行日常管理。邻里中心的品牌和管理质量保持相同的水品。
其他国家社区服务模式的经验
天津市各大居住区商业配套设施现状调研
二、阐述本项目应采取的社区商业服务中心的建设、管理模式和商业名称
. 参照苏州邻里中心的模式，借鉴其他成功案例的经验，阐述本项目的社区商业服务设施建设和管理的模式，以及搭建的服务平台的名称。
. 以大寺新家园为例，结合市场调研和相关设计规范的要求，分析、总结社区商业服务设施的标准模块。
目标消费群体定位
根据大寺新家园居民的构成预测，调研各种住户的家庭构成、收入情况、消费层次、倾向，以及对社区服务设施的意见和建议，如还迁居民、经济适用房居民等。
社区服务中心的功能定位
根据调研结果总结居住区内居民的各种功能需求，包括经营性和社区服务性的。以此作为进行业态定位的基础。
社区服务中心的业态定位
根据功能定位确定标准的商业服务业态，包括：一般商业配套设施的业态和各
种新型社区的服务业态
社区服务中心的形象定位
社区服务中心的目标客户定位
社区服务中心服务设施的标准模块
三、营利模式
形成以房屋租售为经营基础、以市场需求作为功能定位、以房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。
可能的营利来源：
商业房地产开发
特许经营与无形资产的利用
连锁经营的规模效益
非营利设施的商业化运作
土地升值的间接收益
四、可持续发展的可能性
经济效益与社会效益的互补和相乘效果分析
连锁经营的可行性
第四部分行业和市场分析
从整个行业和目标市场讲起，在逐渐细化到各个单独的顾客群和他们的销售潜力，你应该逐渐集中你的讨论焦点。把你的竞争者考虑进去，认清所有可能对你潜在的市场构成威胁的障碍。
一、行业情况分析
1.商业的发展的历史及趋势，包括其建设和经营的现状和趋势分析
2.社区配套服务业发展的历史及趋势，包括其建设和经营的现状和趋势分析，以案例分析为主，包括国际、国内的案例，国内的包括苏州和天津的案例。
3.随着人民生活水平的不断提高、消费意识的变化和居住环境的改善，势必影响新的社区配套设施的变革，在现有商业状况的基础上分析总结出新型居住区的商业配套设施的发展趋势。
4.建投公司进入社区配套服务业的优、劣势分析，包括政策、经济方面的限
制。
5.社区配套服务行业市场前景分析与预测
过去年或年各年的商业销售总额、销售收入、销售增长率
未来年或年各年的商业行业销售收入预测
. 市场销售有无行业管制，公司产品进入市场的难度分析
二、目标市场分析
1.论述本项目的目标市场
2.根据市场调研，预测项目目标市场的容量
3.结合建投公司的能力和优势，阐述和预测本项目所占目标市场的比例
4.在一定的假设条件下，阐述该项目的发展潜力
三、竞争对手分析
1.确定并调研竞争者，包括公司战略、销售价格、市场份额、目标顾客群、分销渠道、市场份额、利润和别的相关特征等等基本情况。
2.与行业内主要竞争对手比较分析，包括：市场份额、竞争优、劣势分析
四、预测该项目的收益
根据上述分析结果，对该项目的发展趋势和目标进行预测，对公司未来年或年的销售收入和市场份额进行预测。
第五部分项目建设方法
一、土地获得策略
1.经营性公建土地获得政策研究
分析天津市对经营性公建土地的获得政策，提出有利于本项目的土地策略。
天津市对经营性公建土地的各项获得政策。
选择经营性公建土地的获得政策。
2.非经营性公建土地获得政策研究
分析天津市对非经营性公建土地的获得政策，提出有利于本项目的土地策略。
天津市对非经营性公建土地的各项获得政策。
选择非经营性公建土地的获得政策。
. 新家园土地获得优惠政策研究
新家园作为市政府的重点居住区实施工程，牵扯到还迁房、经济适用房等诸多方面，对相关的配套设施的土地政策也是要进行细致研究。
新家园经营性土地获得的研究。
新家园非经营性土地获得的研究。
探讨综合经营性与非经营性土地的组合获得策略。
. 项目土地获得策略的选择
综合以上三方面的土地政策研究，再针对邻里中心的设置和占地要求，得出最佳的土地获得模式。
综合各方面的土地获得策略。
分析项目经营性与非经营性的占地比例。
总结最佳土地获得模式。
. 项目土地获得成本分析
根据最佳的土地获得模式分析，更为细致的研究每项不同方面的土地获得价格，综合为土地成本价格分析表。
经营性土地价格分析。
非经营性土地价格分析。
组合土地获得方式价格分析。
二、招商策略
1.目标客户分析
根据目标客户定位、业态功能研究以及主力店组合，罗列部分现有符合条件的商家，给出部分推荐商家名单。
目标客户定位简述。
部分符合定位商家名单的调研。
目标客户的入驻要求分析。
推荐部分目标客户。
2.招商策略
解决以什么方式招商的问题。首先对现有招商策略类型进行描述并分析各种策略的优缺点和使用条件，再根据目标客户定位，推荐适合本项目的招商策略。
在招商过程中的工作原则分析。
招商策略类型调研。
各类招商策略的优缺点及条件分析。
各类目标客户的定位简述。
推荐不同目标客户的招商策略。
3.招商途径
解决招商途径的选择问题。探讨各种招商途径的优缺点，并根据本项目的特点，选择最佳的招商途径组合模式。
招商途径的调研。
各招商途径的优缺点。
各种潜在商户在招商过程中的特点分析。
针对不同类型的商户选择的招商途径分析。
4.招商宣传、造势
解决用什么方式来宣传本项目。首先应对宣传造势的目的进行必要的描述，再结合项目特性、宣传途径和周边环境特点选择宣传造势模式。
招商宣传造势目的描述。
宣传方式的选择与效果分析。
造势类别与效果分析。
宣传、造势与周边环境特点间的关系研究。
宣传途径与造势选择模式。
5.租售价格策略
解决租售价格的确定模式。调研现有的租售价格策略的种类，以及各自优缺点和适用的条件，结合项目本身情况和可能出现的问题，给出推荐的租售价格策略模式和租售价格调整策略模式。
租售价格策略类型分析。
不同类型的优缺点和条件分析。
相关案例的租售价格策略调研。
租售价格的策略选择和制定依据分析。
6.招商付款方式
分析哪种付款方式对本项目的发展最有利。探讨现有的商铺付款方式和优惠政策，并进行租金收入的经济测算，结合相关案例，推荐较好的商铺租金付款方式。
现有的商铺付款方式和优惠政策分析。
相关案例的商铺付款方式和优惠政策调研。
各种商铺付款方式的经济分析。
推荐商铺租金付款方式。
二、规划、建筑设计方案和要求
. 项目建设规模定位
解决社区服务中心建设规模问题。根据招商情况、业态定位，参考成功新型商业服务设施案例和相关的设计标准要求，得出社区服务中心中各项业态的建设规模，与服务居住区面积、居住人群类别、居住人群数量的关系，总结出社区服务中心的标准建设规模。
各种功能的基本设置规模要求分析。
传统社区商业的规模及其缺陷分析。
相关新型社区商业规模案例调研。
相关新型社区商业规模与社区面积、人口等方面的关系分析。
项目建设规模设定分析。
2.业态及面积配比原则分析
确定各项业态之间的比例。在业态定位的基础上，深入研究各种业态之间的比
例关系，在根据建设规模，得出每项业态所占标准面积。
各种业态设施的规模要求分析。
相关案例的业态配比与规模情况调研。
项目内业态配比与规模设定模式分析。
. 主力店组合研究
不同居住社区配置不同的主力店组合模式。根据功能分配模式，分析不同的居住社区应进行的主力店组合，在深入分析各主力店应设置的面积和楼层。
针对前述得主要功能确定主力店。
分析主力店与非主力店之间的关系。
进行项目的主力店组合研究。
对主力店的设置规模、楼层等方面进行分析。
4.楼层位置分类原则
确定各种功能设置的楼层、位置原则。分析各项功能的影响人群以及由此产生的人群逗留时间和人群流向，再调研一些相似的案例，得出各项功能的楼层、位置配置原则。
一般商业设施各功能的楼层、位置摆放原则调研。
各功能影响人群的行为、流动情况分析。
本项目引导人群的行为、流动原则确定。
各种功能楼层、位置选择模式分析。
. 根据上述研究成果提出标准的社区服务中心设计要求。
建筑整体风格要保证社区服务中心的建筑风格具有亲和力，并可以很好的和周围环境相融合。
阐述现代社区商业的环境需求特点及各种功能的自身装饰需求，提出内部装饰装修原则。
结合居住区的必要配套设施以及能带来提升本项目价值的设施，并综合考虑人群的日常行为习惯，提出建筑外环境的设计建议。
站在现代化的商业服务的理念上，结合安全、通风、便捷等要求，提出设施配备原则，并简单罗列配备设施项目。
二、项目施工要求
. 严格按照设计文要求进行施工，严把施工质量关，控制施工的工期和造价。
. 结合公司的形象设计进行内部装修设计和施工，创建社区服务中心的品牌。
三、根据居住区建设的时间确定项目建设时间和实施计划
. 针对标准的社区服务中心确定建设时间和居住区建设时间的协调。
. 针对每一个项目做出项目实施进度计划。
第六部分项目推广策略
本部分包括如何吸引租户和如何集聚人气，这两个问题需要分开考虑。
一、针对不同租户确定项目销售渠道
二、定价策略
价格也是市场理念的一个部分，它是顾客为产品或服务支付的代价。定价方法包括以下几种：
超值定价
也称作“撇油策略”，这种方法是在同类产品中，为自己企业的产品制定比其他品牌相对较高的价格。如果能够成功地创造出高质量的观念，或者至少对此给予支持，这种方法将是十分有效的。所谓高质量的观念，换句话说，是指某种产品可以带价格的基础上有别于他人（事实上，比起价格“太贵”的产品来，消费者一般更不愿意购买他们所认为价格“太低”的产品）。如化妆品这类产品就更具有这样的特点：品牌形象（即产品外在的差别）比起客观存在于产品中的属性来，更能决定一种产品可以卖什么样的价格。
公平定价
这种方法是为产品制定一个在市场调查的基础上，被客观地认定为较合理的价格。如象牙香皂（）就是成功地采用这种方法的品牌的例子。
渗透定价
这种方法是对产品收取较低的价钱，而假设这种品牌能够以庞大的数量销售。它是在利润来源于销售量这种销售思想基础上产生的。麦当劳对它的汉堡包采取的就是这种定价方法。而比克对它的多功能笔、打火机和剔须刀等产品，都是采取这
种定价策略。
对等定价
这种方法是设定一个在该同类产品中，与竞争者品牌大致相当的价格。它似乎提示出市场营销人员并不太重视产品的与众不同。
成本加成定价
这种方法是在成本的基础之上根据给定的利润幅度（例如成本加％的利润率）来设顶产品价格。该方法预示着对投资回报的先入之见；由于缺乏一个合适的以顾客为中心的导向，很可能特别地不走运。
设定价格时，应该考虑竞争者的可比价格，或者说有没有可能会被他们替代。估计产品和服务提供的附加值。如果要请分销商来销售，确信在决定价格时把他们的利润也包括进去。
每个目标市场和销售渠道，采取不同的定价策略。
三、关于投放市场
. 促销
一个新的公司必须尽快把它的产品投放到市场，以获取利润支持进一步的发展。可是，怎样让顾客“知道”、“了解”并“喜欢”你的产品呢？这就需要进行促销。
促销包括将产品的独特属性和公司形象的优势尽可能地表现出来（排除误解），传达给中间商（通过商业广告和商业促销）和产品的最终使用者（通过消费者广告和消费者促销）。
促销工具与促销有：有奖销售、购买优惠、折扣、两种价格、折价券、赠送礼品、竞赛、抽奖、激励、产品的宣传推广、人员推销、顾问模式等等。
确定本项目可选择的促销。
. 广告制作
在制作一个有效的广告时，必须考虑一些主要的因素：如
想对哪种类型的人施加影响（人口统计因素）
想影响的人在哪儿（地理因素）
是否很好的传达了所要传达的信息
强度是否足够大而能被顾客记住
能否激发起购买欲望（冲击力）
有多少个人或家庭至少收看或收听到一次产品信息
这些人可能接触到多少次产品的信息（频率）
产品信息播出有多长时间（长短）
人们在什么时候可能接触到产品的信息（时间）
让个人或个家庭接收一次产品信息需花费多少成本（成本）
可选择的媒体有：电视、有限电视、收音机、杂志、报纸、直接邮寄、录像带、户外媒体等。不同媒体的效果不同，确定本项目应采取的广告媒体。
第七部分公司设置和管理策划
一、公司形态
1.确立公司形态的制约因素分析
国家政策、法律法规、资本规模、经营业务范围和特点、资金需求量、上市的可能性
2.公司形态的确立
国有独资、有限责任公司、股份有限公司、集团公司、投资公司、管理公司、实业公司
二、战略投资者
. 是否需要战略投资者
资本规模和业务能力分析
. 如何选择战略投资者
充足资本导向、补充业务能力导向、利用优惠政策导向
. 导入战略投资者的方式
股权分享、资金合作、业务互补、特许经营
三、公司治理架构
. 股东构成及股权分配
. 股东大会
. 董事会和监事会的构成和运作机制
. 对经理层的监督与激励机制
四、公司战略定位
．公司宗旨和理念
宗旨：将商业服务与公益服务有机结合，有效降低社区居民生活和社会发展的经济成本和社会成本，提升社区综合服务水平，促进和谐社会建设。
理念：社区服务实体化、经营方式组合化、服务定位精确化。
．经营目标
长期目标和年度发展计划
经济效益目标和社会效益目标
．战略定位
①宏观环境分析(分析)
对政治（）、经济（）、技术（）和社会（）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
②产业环境分析（产业政策和产业结构分析）
●产业政策及相应的法律法规
●公司提供的产品及服务的市场特点
●产品及服务的市场多样化程度（商业房地产开发、物业管理、特许经营、咨询
服务、资本运作等）
●业务的区域范围（设立子公司或分公司的必要）
●营销手段的多样化程度
●市场竞争程度（主要与中心商业区的竞争与互补）
●市场环境、竞争态势对公司经营的影响程度
●新产品或服务推出的频率
●公司在市场上难以预测的需求发生变动的频率
③公司内部资源状况
（）重要利益相关者的影响
?公司与大股东和金融机构的关系对未来战略制定的影响程度
?公司的战略投资者对未来战略制定的影响程度
?公司与主要供应商和客户的关系对对未来战略制定的影响程度?总公司与关联企业的关系对对未来战略制定的影响程度
?公司与政府部门及监督机构的关系对对未来战略制定的影响程度（）资金状况及发展趋势
?资金状况及来源的多样性和稳定性
?未来年的发展态势
?资金运用规划
（）人员状况及发展趋势
?公司所需人员的结构
?公司所在行业管理人员的流动性
?公司所在行业专业人员的流动性
?公司人力资源管理的基本方针
（）公司的预期市场地位（波士顿矩阵分析）
?公司在主要市场上的收益性预测如何
?新规参入者进入该市场的难度如何
?公司各种产品及服务的市场占有率预估
?各种产品及服务在公司整体业务中的比率
．公司总体发展战略
①市场及社会责任定位
②发展阶段划分及战略目标确立
③事业组合战略（核心业务与辅助业务的配置）
④组织架构设计及发展规划
⑤战略实施路径
●实施横向发展的步骤
可以由母公司先期进行多个邻里中心基础设施建设。由于人员短缺，在这一时期可以委托项目管理公司分别对于路网、供热、供暖等基础设施进行建设。基础设施建成后，除了可能盈利的基础设施以及用地，自己单独成立公司保留经营外，其余的基础设施可以移交给市政部门，让其管理，投资成本通过出让土地获取。其余用地除了根据公司业务需要自己保留外，尽可出让获取资金。
●实施纵向发展的步骤
当出让土地获取积累资金后，母公司就可以投入资金房产开发，在这一阶段要由房地产开发公司对于项目进行运作。
●多元化经营战略实施步骤
完成前两任务后，母公司就可以根据公司整体发展战略，走出基础设施与房地产领域，向多元化经营方向迈进。在这一时期，可根据需要设立子公司、或分公司进行具体领域项目的开发、建设以及运营。
⑥战略实施效果评价系统
⑦战略调整预案
四、事业发展战略
．商业房地产开发事业发展战略
①市场定位
②事业经营目标（经济效益和社会效益、长期与短期）
③发展战略规划
皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库
咨询人士学习成长与交流平台④战略实施路径及效果评价
．特许经营事业发展战略
①市场定位
②事业经营目标（经济效益和社会效益、长期与短期）
③发展战略规划
④战略实施路径及效果评价
．连锁经营业务发展战略
①市场定位
②事业经营目标（经济效益和社会效益、长期与短期）
③发展战略规划
④战略实施路径及效果评价
．物业管理业务发展战略
①市场定位
②事业经营目标（经济效益和社会效益、长期与短期）
③发展战略规划
④战略实施路径及效果评价
．资本运作业务发展战略
①市场定位
②事业经营目标（经济效益和社会效益、长期与短期）
③发展战略规划
④战略实施路径及效果评价
．非营利设施的商业化运作业务发展战略
①社会责任定位
②事业运营目标（经济效益和社会效益、长期与短期）
城市交通规划项目建议书
市市政工程咨询中心十分荣幸获邀参加“市城市交通规划”投标工作。为了尽可能多地吸纳国际现代城市交通规划的经验，特邀请阿特金斯顾问公司予以协助，组成充分理解中国实际、又具有国际视野的工作团队。 市市政工程咨询中心全权负责该项目的所有事宜。
目录 第一部分研究单位的业绩与经验 (5) 1经验与优势 (1) 1.1 资质优势 (1) 1.2 专业优势 (1) 1.3 丰富的合作经验 (2) 1.4 良好的信誉 (2) 2 主持单位市市政工程咨询中心 (3) 2.1 市市政工程咨询中心概况 (3) 2.2 市市政工程咨询中心的业绩 (4) 2.3 市市政工程咨询中心的优势 (8) 2.3.1 经验优势 (8) 2.3.2 资源优势 (8) 2.3.3 技术优势 (9) 2.3.4 服务优势 (10) 3 协助单位市阿特金斯顾问有限公司 (11) 3.1 阿特金斯公司经验优势 (11) 3.2 阿特金斯公司的优势 (14)
第二部分任务理解与工作建议 (15) 1 概述 (18) 1.1 项目背景 (18) 1.2 规划围与规划年限 (19) 1.3 主要工作容 (19) 2 项目容分解 (20) 2.1 城市交通规划 (20) 2.1.1 研究目标与研究任务 (20) 2.1.2 规划理念与技术路线 (21) 2.1.3 研究容分解 (23) 2.2 城市公共交通规划 (33) 2.2.1 规划目标 (33) 2.2.2 指导思想与技术路线 (34) 2.2.3 工作任务 (37) 2.2.4 主要工作容 (38) 2.3 城市道路交通管理规划 (46) 2.3.1 工作任务与工作目标 (46) 2.3.2 规划层次 (49) 2.3.3 指导思想与技术路线 (49) 2.3.4 主要工作容及分解 (52) 2.3.5 对工作有决定性的外部影响因素及解决措施 (60) 2.3.6 分阶段工作大纲 (61)
中国社区商业成功案例解读
中国社区商业成功案例解读 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住 宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。 社区商业定位≠社区定位 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，
(完整版)规划项目建议书
综合开发项目建议书 编制单位 编制日期
第一编.项目策划： 1.1项目策划意义 项目策划的目的在于使投资者明晰本项目运作的过程与预期结果，从而能够更好的把握 项目的进展。同时策划还需对项目定位、市场、规模、投资与收益以及项目管理和产品的设 计营销提出初步设想，作为项目可行性研究和项目建设规划的依据。它是项目决策的最初、最重要的基础是项目成败的关键。
1.2项目概况： 1.3项目建设条件分析 1.3.1有利条件 区位适中，交通便捷 林木葱翠，风景秀丽 文化意蕴，地灵人杰 水清如镜，山水有情 周边环境，蓄势待发 132尚待解决的问题: 用地权的问题 用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。以免影响今后的开发。
公路接口问题 基地距公路5公里，这一段路的建设问题需要落实。 建设规划问题 基地地形较为复杂，资源条件未充分的挖掘，尚未进行系统的规划。 开发管理机构问题 目前尚未建立明确、健全的开发管理机构。应尽快按公司法建立专项开发公司, 健全机构，明晰产权，以便今后的工作顺利开展。 其他问题 1.4项目名称: 项目名称为：------ 项目综合开发规划 ――以松泉为名，突出基地自然景观特征。 “松”：点明基地的植物景观特征。基地林草覆盖率高，主要树种为松树。 “泉”：比喻基地内的两座水库，宛如两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。 “地业”：突出项目开发的特点，即以土地资源为依托，进行生态农业、健康疗养、休闲娱乐综合性项目的开发。 1.5项目定性与定位： 随着人们物质文化水平和消费水平的不断提高.双休日，黄金周假日消费和外出旅游日 益增多.一方面刺激了旅游市场的消费，同时也对旅游开发提出了新的要求。经济单一型的旅 游开发项目，由于缺少综合性，参与性，娱乐性和特色，造成游客停留时间短，回头率低，直接影响旅游经济效益的整体提升，使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用，不 能吸引游客。 所以在本项目的定性中我们应注重以下几个方面：
邻里中心介绍
园区邻里中心简介 邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积 约21000平方米。 大厦紧密贴近区域居民生活，设 有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、 洗衣房、美容美发店、药店、文化用 品店、维修店、文体中心、邻里生鲜 店和社区卫生服务中心等12项居住配 套功能，并结合现代人休闲和消费需 要，设立了多层次、多品种的配套设 施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、 赛百味等等。新城大厦的成功开业标 志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 邻里中心湖东大厦——位于园区星 湖街178号，2004年8月正式运营， 建筑面积约30000平方米，园区湖东 商业第一家。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在 保持12项居住配套功能的基础上，坚 持特色经营，以其更全面的功能和更 齐全的配套和为周边两万人的大型组 团住宅，为湖东区域消费群体提供综 合性、全方位、各层次的购物、休闲 和生活服务。 邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚 持政府引导、企业投入、市场化运 作的发展机制下，自行建设发展的 首次尝试，成为邻里中心发展史上 一个新的起点。大厦内12项居住配 套功能完备，针对周边消费者的特 点，功能设置新颖。大厦二层的邻 里家居生活馆是邻里中心公司为园 区居民精心打造的专业家居生活广 场，使其“足不出户”便可以挑选到 琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。
邻里中心综述
邻里中心综述 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
邻里中心综述 一、起源与发展 1929年,美国社会学家.佩里首先提出“邻里单位”概念。邻里单位的规模以小学生上学不穿越交通干道为原则，邻里单位内配置商店、教堂、图书馆和公共中心。1933年8月，勒·柯布西耶主持通过的《雅典宪章》把“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。邻里单位思想在20世纪中叶影响甚广，直至60年代，一些社会学家提出来，人们的活动并不只限于邻里。于是，邻里单位理论逐渐发展为社区规划理论，即根据错综复杂的社会生活内容把住宅区作为社会单位加以全面规划。 在邻里单位的基础上衍生出来的邻里中心的概念在新加坡得到了延续，经过40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照，同时也被赋予了更深层次的含义：即一个分层次、配套的居住社区公共活动中心的概念。其具体的表现形式，依其服务范围从大到小，包括区域中心、镇中心、居住区中心、邻里组团中心及各自周围的其他配套设施。 参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司于1997年11月成立。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，将商业和公益项目有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，成功入选“2008中国最具成长性商业品牌”。 二、概念、模式、功能与定位 邻里中心是一个社区服务概念，在新加坡盛行，指在3000户至6000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。它能妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对社会经济发展和人群素质提高起到根本的保障作用。
规划项目建议书
湖南省茶陵县规划项目建议书 目录 一、工作背景 (2) 1 顺应国家政策，走资源节约型和环境友好型社会发展道路的要求 (2) 2 充分发挥国家重大基础设施带动优势，促进地区发展的要求 (2) 3 实现城乡统筹发展的需要 (2) 4 落实县委县政府发展目标，实现茶陵经济腾飞的需要 (3) 二、研究范围 (3) 三、工作思路 (4) 1 研究目的 (4) 2 研究框架 (5) 四、工作内容与研究重点 (8) 1 《茶陵县城总体规划检讨及发展概念规划》 (8) 2 《茶陵县新城区控制性详细规划》 (10) 3 《茶陵县犀城大道沿线城市设计》 (11) 五、工作方法 (12) 1 资料“千层饼叠加整合”分析法 (12) 2 问题与目标导向法 (12) 3 比较研究与案例分析法 (12) 4 多方案比较法 (13) 5 公众参与法 (13) 六、成果体系 (13) 1 《茶陵县城总体规划检讨及发展概念规划》成果 (13) 2 《茶陵县新城区控制性详细规划》成果 (14) 3 《茶陵县犀城大道沿线城市设计》成果 (15)
七、时间计划 (16) 八、人员安排 (17) 九、费用估算 (18) 十．服务承诺 (19)
一、工作背景 茶陵地处“吴头楚尾”，因中华民族始祖炎帝神农氏“崩葬于茶乡之尾”而得名，拥有丰富的自然、人文景观，但限于经济发展水平及交通条件的限制，城市发展一直徘徊在较低的水平，城市丰富的自然人文风貌没有得到很好的体现。而如今，106国道、320省道、醴茶铁路在县城交汇,还有正在施工的衡炎高速公路贯穿全境，西联京珠，东接井冈山。境内还有正在申报立项的衡茶吉铁路，这将让茶陵成为湘东地区的交通枢纽，联结京广、京九两大铁路动脉的要地，茶陵“三省交汇、兵家必争”的战略地位开始显现。 1 顺应国家政策，走资源节约型和环境友好型社会发展道路的要求 茶陵地处湖南东部，隶属株州市，位于中部长株潭城市群范围内，长株潭城市群有着较强的辐射和带动能力，特别是最近被国家发改委批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，这为位于长株潭城市群内的茶陵带来了新的机遇和挑战，如何顺应国家政策，走资源节约型和环境友好型发展道路，在保持现有的良好自然和生态环境的同时，顺利实现社会经济快速发展，成为茶陵在新形势下的新课题。 2 充分发挥国家重大基础设施带动优势，促进地区发展的要求 茶陵是湘赣边境地区交通枢纽，京广、京九铁路侧翼东西，醴茶铁路、106国道，三南公路交汇于此，周边县（市）物资多在此集散。特别是衡炎高速、衡茶吉铁路等国家重大基础设施的修建，将大大提升茶陵的交通区位优势，为茶陵带来新的发展机遇，如何充分发挥国家重大基础设施的带动作用，有效促进地区快速发展，是本次规划的重要任务。 3 实现城乡统筹发展的需要 城乡统筹发展是新时期国家发展的重大政策，茶陵在推进县城扩容提质的同时，结合衡茶吉铁路站场等重大基础设施落户茶陵县城周边乡镇地区的历史机遇，
苏州工业园区邻里中心专题研究
邻里中心专题研究 1苏州邻里中心概况 苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。邻里中心的特点是有序、规范、配套。“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。 图1.1 各邻里中心外观图
2邻里中心案例介绍
邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。具体发展时间列表如下： 表2.1 邻里中心发展历程 运营时间名称 1998 年5 月30 日新城大厦 2001年5月30日贵都大厦 2004年5月30日师惠大厦 2004年8月湖东大厦 2006年12月26日玲珑大厦 2007年5月30日沁苑大厦 2008年9月19日翰林大厦 2.1邻里中心新城大厦 新城大厦位 于园区现代大道 158 号，1998年 5 月30日开业 运营，建筑面积 约21,000 平方 米。 作为第一家 也是较大的一家 邻里中心，新城 大厦可以满足居 民生活的一切需 要。它的主题是 一座4层的现代 建筑，一楼有银 行、邮局、书店、 超市、中外快餐 和各式电器；二 楼是各类品牌专 卖店；三楼是社 区的文化娱乐活动中心，电影院、阅览室、旱冰场、保龄球、游乐场、音乐茶座和书画廊一应俱全；四楼为拥有9个专科的医疗中心。紧挨着的是一座副楼，设有菜市场和酒店。楼后是大片草地、网球场和塑胶跑道的小学操场。 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 2.2邻里中心贵都大厦
【完整版】XX银行2016-2020五年战略规划项目建议书
XX银行2016－2020五年战略规划 项目建议书
目录 一、序言 (3) 二、面临的机遇和挑战 (4) 三、能力优势和自身不足 (12) 四、指导思想、战略方针和主要目标 (15) 五、主要措施 (25) 5.1 公司治理 (25) 5.2资本管理 (27) 5.3 公司及投资银行业务 (29) 5.4 个人银行业务 (31) 5.5 资金及市场业务 (33) 5.6 财务管理 (34) 5.7 风险管理 (36) 5.8 运营支撑 (38) 5.9 科技支持 (40) 5.10 机构布局 (42) 5.11 人力资源 (43) 5.12企业文化和品牌 (45) 六、战略管理 (47) 五年发展战略规划主要量化指标及其说明 (48)
一、序言 1.1 全面推进二次创业，基本实现既定目标 某银行股份有限公司2011-2015年（以下简称“前一规划期”）发展规划，在总结前八年发展轨迹并基于对发展环境分析的基础上，提出要根据全面推进二次创业的基本思想，坚持以改革和发展为主题，以转型和再造为主线，以创新和科技为动力，以规范和稳健为保障，以效益和质量为目的，努力实现跨越式发展，争取率先与国际通行准则接轨，力争在综合竞争力方面成为我国股份制商业银行的领头羊。 前一规划期，借助金融改革开放和市场经济发展的动力，以及股东及董事会的支持和广大员工的努力，某银行公司治理基本规范，盈利水平、竞争能力、资产质量、风险管理、机制体制、队伍素质都有了显著的提升与改善。基本实现了既定发展目标，已经发展成为国内较好的股份制商业银行。 1.2 顺应改革发展大势，统一未来行动目标 2016—2020年（以下简称“规划期”），是我国经济和社会发展的重要时期，是继续进行经济结构战略性调整的关键时期，也是完善社会主义市场经济体制和扩大对外开放的重要时期。本发展战略规划结合国家“十一五”发展规划，基于对规划期国内经济金融改革开放趋势和政策取向，以及全球经济金融市场一体化发展的研判，以国际较好商业银行量化指标体系为参照，在对前一规划期发展总结和反思的基础上，分析了某银行规划期面临的挑战和机遇，明确了使命和责任，并根据某银行董事会战略意图而编制。
项目建议书
项目建议书 项目建议书定义： 项目建议书(又称立项申请)是拟增上项目单位向发改局项目管理部门申报的项目申请。 是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。 项目建议书的类型和编写格式 工业项目建议书格式 一、总论 1、项目名称： 2、承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况） 3、拟建地点： 4、建设内容与规模： 5、建设年限： 6、概算投资： 7、效益分析： 二、项目建设的必要性和条件 1、建设的必要性分析 2、建设条件分析：包括场址建设条件（地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等）、其它条件分析（政策、资源、法律法规等） 3、资源条件评价（指资源开发项目）：包括资源可利用量（矿产地质储量、可采储量等）、资源品质情况（矿产品位、物理性能等）、资源赋存条件（矿体结构、埋藏深度、岩体性质等） 三、建设规模与产品方案 1、建设规模（达产达标后的规模） 2、产品方案（拟开发产品方案） 四、技术方案、设备方案和工程方案 （一）技术方案 1、生产方法（包括原料路线） 2、工艺流程 （二）主要设备方案 1、主要设备选型（列出清单表） 2、主要设备来源 （三）工程方案 1、建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案（附平面图、规划图）
项目建议书
千岛湖风景分区界首地区控制性详细规划 项 目 建 议 书 杭州市城市规划设计研究院 2009年2月
目录 1．背景解读 2、规划重点、难点 3、成果内容 4、技术力量组织 5、设计周期与项目报价
1．背景解读 1.1 深化分区规划，强化控制、指导建设。 新一轮《千岛湖风景名胜区分区规划》已2007年基本完成，目前处于送审阶段。分区规划重新界定了千岛湖风景名胜区核心景区与风景区范围线，明确了风景区主要的保护与控制要求，为完善风景区的控制与管理提供了依据。界首地区包括了分属于西南湖景区的摄云风景小区和中心湖景区的梅峰风景小区的一部分。作为千岛湖风景分区重要组成部分，要通过控制性详细规划的编制来深化和细化分区规划的总体控制与发展要求，强化对景区保护与发展的控制，同时，有效指导修建性详细规划编制与相关项目建设。 1.2、区位交通条件改善，政策条件支持，面临新一轮旅游度假项目开发热潮。 近几年，随着旅游业态的转型，千岛湖风景区由观光旅游逐步向休闲度假的旅游目的地转型。淳安县按照“以湖兴县”的要求，大力发展旅游休闲经济。省、市各级政府大力支持千岛湖旅游事业发展，2007年，浙江省人民政府批准成立千岛湖进贤湾旅游度假区，作为千岛湖旅游度假重要发展区域的界首地区，2008年，界首休闲旅游度假区被纳入杭州市100个综合体建设中。另外，随着淳开公路千汾线建成通车，界首地区的可达性得到了很大提高，面临着前所未有的发展休闲度假产业的良机。在这种背景之下，新一轮旅游度假项目开发热潮已到来，如界首地区已经确定雨润秀水国际旅游度假区等项目。为此，作为风景名胜区组成部分及外围控制区块，急需编制控规具体指导区块发展和控制。 1.3 协调风景区与旅游综合体（度假区）关系，强化融合与衔接 由于界首地区作为千岛湖旅游度假重要发展区域，旅游综合体等的建设涉及与风景名胜区的关系如何处理的问题。因为旅游度假基地（区）与风景名胜区在目标导向、发展侧重点、控制重点等方面都有一定差异。因此，如何协调两者关系，理顺两者管理体制，强化衔接，寻求休闲度假产业发展与风景名胜资源保护的最大平衡点，是本次规划重点与难点。 1.4 落实《风景名胜区条例》管理要求，完善景区规划体系
旅游规划项目建议书
篇一：旅游规划项目建议书写作参考 甘肃平凉崆峒生态商业园 项目建议书 **公司 2011年9月 目录 前言 -------------------------------------------------------------------- 错误！未定义书签。 1.项目总体判断 ----------------------------------------------------- ------------------------- 4 1.1. 1.2. 1.3.借助一流资源打造一流品牌------------------------------------------ -------- 4 市场上面广，潜力无限 -------------------------------------------------------- 4 竞争平台，决定了发展方向-------------------------------------------------- 4 2.发展机遇与背景解读 ------------------------------------------------ --------------------- 5 2.1. 2.2. 2.3.西部旅游发展环境与机遇 ------------------------------------------- ---------- 5 平凉市关于加快旅游业发展的实施意见 ---------------------------------- 5 崆峒区“十二五”旅游业发展规划 ---------------------------------------- 5 3.项目总体思路 ----------------------------------------------------- ------------------------- 6 3.1. 3.2. 3.3.崆峒旅游区的集散中心 --------------------------------------------- ----------- 6 体验式卖场，自驾车驿站 ----------------------------------------------------- 6 文化与养生商业盛宴 ----------------------------------------------------------- 6 4.项目初步定位 ----------------------------------------------------- ------------------------- 7 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.项目名称 ------------------------------------------------------- ------------------- 7 主题定位 -------------------------------------------------------------------------- 7 目标定位 -------------------------------------------------------------------------- 7 功能定位 -------------------------------------------------------------------------- 8 5.项目总体构架与产品策划 --------------------------------------------- ------------------ 8 5.1. 5.2.总体布局 ------------------------------------------------------- ------------------- 8 重点产品策划 -------------------------------------------------------------------- 9
规划项目建议书可行性研究报告编制服务方案计划
项目建议书可行性研究报告编制服务方案 1.8 项目设计计划 1.8.1 项目建议书编制方案 项目建议书（又称项目立项申请书或立项申请报告）由项目筹建单位或项目法人根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，就某一具体新建、扩建项目提出的项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。 项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。 （1）项目建议书编制工作流程 1）签订委托协议 如我公司中标，招标人与我公司就项目项目建议书编制工作的范围、重点、深度要求、完成时间、费用预算和质量要求交换意见，并签订委托协议，据以开展项目建议书各阶段的工作。 2）组建工作小组 根据委托项目建议书的工作量、内容、范围、技术难度、时间要
求等我公司组建项目建议书工作组。为使各专业组协调工作，保证《报告》总体质量，由项目负责人负责统筹协调。项目组进行行业相关信息与市场、文本编制、技术方案、融资与财务、政策与法律等的研究。 3）制定工作计划 内容包括工作的范围、重点、深度、进度安排、人员配置、费用预算及《项目建议书》编制大纲，并与委托单位交换意见。 4）调查研究收集资料 各专业组根据《项目建议书》编制大纲进行实地调查，收集整理有关资料，包括向市场和社会调查，向行业主管部门调查，向项目所在地区调查，向项目涉及的有关企业、单位调查，收集项目建设、生产运营等各方面所必需的相关背景资料和项目最新进展信息资料、数据。 5）方案编制与优化 在调查研究收集资料的基础上，对项目的建设规模与产品方案、场址方案、技术方案、设备方案、工程方案、公用工程与辅助工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等，研究编制备选方案。 6）项目评价 对方案进行环境评价、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，应对原设
苏州高新区浒墅关红叶邻里中心一期.doc
苏州高新区“ 浒墅关红叶邻里中心（一期）” 初步设计抗震设防审查意见 受苏州市住房和城乡建设局委托，由部分专家组成的审查小 组，对苏州浒墅关镇农村社区股份合作联社“ 浒墅关红叶邻里中心（一期）”工程进行了抗震设防审查，审查意见如下： 1.本工程为现浇钢筋混凝土框架结构，A、B 区地上部分设缝脱开，地下汽车库连为整体。A 区地上三层，B 区地上七层。竖向不规则一项指标超出较多。 2. 本工程 B区竖向构件收进高度为15.3 米，总高为 29.7 米，收进高度位置在51%，收进后的水平尺寸为下部楼层水平尺寸的40%；指标超出规范较大，应采取加强措施。 ①根据《高规》（ JGJ3-2010 ）第 4.3.4条第3款，应采用弹 性时程分析法进行多遇地震下的补充计算； ②根据《高规》（ JGJ3-2010 ）第 3.7.4条第2款宜进行弹塑 性变形验算； ③因为竖向不规则程度比较高，刚度在高位突变，应增加计算振型数值不低于27 个；竖向构件宜提高抗震等级，竖向构件 在刚度突变处宜增加配筋25%； ④ B 区小塔楼放大系数宜为 1.5 ～ 3。 3.B 区 1～ 12、1～ 13 轴和 1～ D 轴相交处的两个 B-KZ21，水浮力为 51KN/m2，顶板、底板、柱、承台自重约 25KN/m2；局部抗浮严重不够，应补充 7～8 根抗浮桩。 －1－
4.本工程一～三层为商业，其建筑面积或营业面积不详，如超出 17000m2或 7000m2，则本工程抗震设防类别应为重点设防 类。 结论：经上述修改和调整后，基本通过初步设计抗震设防审 查。审查意见在施工图阶段落实，由施工图审查机构复核。 专家组组长：浦坚坚 2017 年 2月 15日－ 2－
道路建设项目建议书
道路建设项目建议书 一、项目概况 (一)项目名称 S308桃江两型区段道路建设项目 (二)项目地址：原有桃益一级公路（S308）桃江两型区段。 (三)项目性质 增建 （四)项目实施进度 2011年完成前期工作，2012年初启动建设。 (五)项目计划总投资 约1.5亿元人民币，实际按设计施工图预算为准二、项目背景和政策支持 (一)项目提出的背景和必要性 S308桃江两型区段道路拓宽建设项目是桃江对接益阳，完善未来融城益阳的主干道，拓展新园区，搭建新平台，辐射益阳高新区，构建城市重要路网框架工程的情况下提出的，建设该条道路能加快桃江城市化进程、提升城市形象、缓解城区货运交通压力，搭建城市新平台，建设意义重大。 (二)项目投资人概况 桃花江“两型社会”实践区于2010年10月正式成立，是县委、县政府提出的转方式、调结构和建设
绿色桃江的重大战略决策，是加速推进融入环长株潭城市群的迫切需要。桃花江“两型社会”实践区不同于单一的经济开发园区，也不是单独做成一个城市，而是通过规划统筹，引进高新技术产业特别是新型竹产业、现代农业和生态文化等产业形态，打造成为一个立体的、多元的“非城非乡、亦城亦乡”的城乡统筹示范区、高新技术集聚区、商旅休闲度假区、文化宜居生态区和绿色桃江样板区。 桃花江“两型社会”实践区东起桃花江镇行政边界，西至桃花江，南至益马高速，北至资江南岸，地理面积79.78 km2，人口3.2万人。其中核心区为桃益公路沿线3个村，建设区域近5km2。 三、项目定位和选址 (一)项目定位 城市交通主干道，两型区园区主干道，搭建两型区企业入驻平台主干道。 (二)项目选址 原有桃益一级公路（S308）桃江两型区段。(三)项目投资的必要性 项目可实现两型新区主干道，缓解桃江城区通往益阳市区交通压力，完善融城道路骨架，有效激活两型区工业及商住用地，拓展城市发展空间，为两型产业园园搭建平台，实现两侧有效土地资源利用率，变
商业街建设项目建议书
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业街建设项目建议书 篇一：商业街建设项目建议书 贵阳**产业园 **创业街建设项目 建 议 书 贵阳*****创业发展有限公司 20XX年5月 目录 第一章概况 1.1项目概况 1.2建设单位概况 1.3项目编制的依据 1.4项目特点及结论 第二章项目建设背景与必要性 2.1项目建设背景
2.2项目建设的必要性 2.3项目建设的可能性 第三章项目规模内容与项目条件3.1项目规模和内容 3.2项目地点及区位分析 3.3外围配套条件 3.4政策条件 第四章环境保护和水土保护 4.1环境保护 4.2水土保持 第五章项目管理和进度计划 5.1组织机构 5.2进度计划 第六章投资估算与资金筹措 6.1投资估算 6.2资金筹措 第七章经济和社会效益评价 7.1经济评价 7.社会效益评价 第八章结论 8.1结论 第一章概况
1.1项目概况 1.1.1项目名称：贵阳**产业园**创业街建设项目 1.1.2项目内容：创业街（占地30000m2）、新农村住宅及安置房（占 地150000m2）、农贸市场、文化广场（占地18000m2）总占地：198000m2（约300亩）绿地率：36% 1.1.3项目总投资：60000万元 1.1.4项目地址：******* 1.1.5项目性质：新建 1.1.6项目建设期：36个月（20XX年8月—20XX年8月） 1.2建设单位概况 1.2.1企业名称：贵阳******创业发展有限公司 1.2.2法定地址：******* 1.2.3法定代表人：***8 1.2.4建设单位简介： 贵阳******创业发展有限公司是******筹资组建的股份制公司，公司成立于20XX年4月,注册资金****万元，主要负责***创业街项目的开发、建设和管理。公司以利民、富民为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，最大限度地发挥优势，用活政策，盘活土地，服务于****产业园区，创造就业岗位，让村民在当上“地主”的同时，也成
苏州邻里中心
苏州邻里中心资料汇总 一、简介 苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，商业和公益项目有机结合，企业效益和社会效应协同提高，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。 自1998年中国第一座邻里中心建成以来，公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则，自加压力、开拓进取，企业规模快速扩张，经济效益持续提升，不仅较好地满足了居民的日常生活需要，完善了园区商业功能布局，也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验。 二、规模 目前，苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲8座邻里中心，总投入近5.3亿元，总建筑面积超过16万平米。邻里中心对每一个项目都精益求精，将其建设成区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。 邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写国内“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
三、项目介绍 1.新城邻里中心 邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积约21000平方米。 大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银 行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、 药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生 鲜店和社区卫生服务中心等12项居住配套功能， 并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、 多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星 巴克、赛百味等等。新城大厦的成功开业标志着 借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻 里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰 民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造 出一种和谐发展的商业氛围。 2.湖东邻里中心 湖东邻里中心大厦——位于园区星湖街 178号，2004年8月正式运营，建筑面积约30000 平方米，园区湖东商业第一家。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项 居住配套功能的基础上，坚持特色经营，以其更 全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的 大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合 性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。 3.玲珑邻里中心 邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、 企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建 设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一 个新的起点。大厦内12项居住配套功能完备， 针对周边消费者的特点，功能设置新颖。大厦 二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区 居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足 不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与 饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让 园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层， 182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅 游、会展配套的理想下榻场所。
概念性规划-控制性规划和修建性规划-项目建议书
概念性规划.控制性规划和修建性详细规划 项目建议书 一、概念性总体规划工作内容和工作成果 1、工作内容 ·资源评估与分析研究 ·项目市场分析与重点客户 ·项目总体定位与发展远景 ·市场客群细分研究 ·国际国内案例研究 ·发展战略与实施策略 ·产品主题与开发建议 ·空间布局与功能分区 ·重点项目策划与项目库构建 ·启动区开发策略建议 2、工作成果 ·文本文件和图纸 ·欧洲皇家概念性总体规划（含图纸） ·主要图件成果 ·区位分析图 ·综合现状图 ·功能分区图 ·重点项目分布图
·线路示意图 ·近期建设规划图 ·重点项目示意图 ·总体平面图 ·整体鸟瞰图 ·效果图 3、设计报价 此阶段设计费按200万元取费。 二控制性详细规划工作内容与工作成果 主要任务是以概念性规划为依据，在概念性规划的基础上对规划区的土地利用，空间环 境和各项建设用地做出具体安排和规划设计；明确建设用地的各项控制指标以及建设，空间，环境控制的规划要求。 1、工作内容 ·确定土地规划用地的布局结构 ·提出各个地块开发强度控制 ·规划设计道路交通规划 ·绿地及景观系统规划 ·细划定所规划范围内各类不同性质用地的界限。规划各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的类型。 ·规划分地块，规定建筑高度，建筑密度，容积率，绿地率等控制指标，并根据各类用地的性质增加其它必要的控制指标。
·规定交通出入口方位，停车泊位，建筑后退红线，建筑间距等要求。·提出对各地块的建筑体量，尺度，色彩，风格等要求。·确定各级道路的红线位置，控制点座标和标高。 2、成果要求： ·规划文本 ·图件 ·相关附件 ·图纸比例为1/2000～1/3000。 主要图件： ·现状图 ·重点地段土地利用规划图； ·重点地段景观与绿地系统规划图； ·重点地段空间功能结构规划图； ·重点产品布局图； ·道路交通系统规划图； ·公共服务设施分布图； ·交通线路图； ·游览线路图； ·基础设施规划图； ·总图图则 ·分图图则 3、设计报价
战略规划方案项目建议书
战略规划方案项目建议书 篇一：某食品股份有限公司发展战略规划项目建议书目录 一、项目背景................................................. . (2) 1.战略规划目的 ................................................ .. 2 2.战略规划解决问题 . (2) 二、项目内容................................................. . (2) 1.战略规划四阶段 ................................................ 2 2.战略规划具体实施及相应成果举例................................ 2 2.1战略定位................................................. . (2) ............................................... 3 (4)
2.2战略构架................................................. .... 7 2.3管理流程................................................. .... 9 2.4业绩考核与激励. (10) 三、项目组织................................................. (11) 1.咨询公司简介 ................................................. 11 2.项目结构 ................................................ ..... 11 四、工作计划及报价................................................. 12 4.1战略规划项目时间框架........................................ 12 4.2项目费用估算及付款条款.. (13) 一、项目背景 1.战略规划目的
总体规划项目建议书.doc
篇一：建设项目建议书 嘉善县数字化城市管理项目建议书 copyright@2008 项目建议书浙江省电信有限公司嘉善县分公司 第1章建设背景 1.1 全国“数字城 管”的建设背景 随着社会经济、科 技的发展，我国城市化发展的速度不断加快，城市规模和功能不断扩大。提高城市管理水平 是保持城市可持续发展的必然要求，是城市经济和社会发展的重要组成部分，也是加快城市 化进程和建设现代化城市的重要保障。城市管理在城市文明进步中所发挥的作用会越来越大， 加强城市管理工作，有利于城市总体规划的实施，增强城市规划的权威性；有利于保证城市 基础设施的正常运转，发挥城市建设的投资效益；有利于改善城市环境，提升城市形象，促 进对外开放；有利于增强城市的综合功能，促进城市经济社会的可持续发展。应该看到，经 过20多年改革开放，城市建设突飞猛进，城市面貌发生了巨大变化，城市管理已进入一个关 键时期；同时，城市管理滞后于城市发展也成为各个城市普遍存在的问题。 目前城市管理方面 存在的主要问题包括管理手段落后，信息获取滞后，管理被动后置，经常是要由群众电话反 映、信访，或者媒体进行曝光后，城市管理部门才知道问题的发生；城市管理各专业管理部 门职能交叉、管理多头，造成出现问题时，有的事无人管、有的事多头管的局面；没有建立 起一套长效城市管理的机制，使问题屡禁不止、越管越多；规划和管理滞后，城市管理各部 门仍然以传统粗放式管理方式为主。 2004年10月北京 市东城区在全国率先建成并运行“数字城管”，这一管理模式被建设部列为推广项目。 copyright@2008 浙江省电信有限公司嘉善县分公司 1 1.2 浙江省“数字 城管”建设情况 浙江省建设厅也于 2006年6月发文，推进数字化城市管理试点工作，《浙江省数字化城市管理发展规划 （2006-2015年）》已通过专家论证。根据规划，到2010年前，浙江省11个设区市将全部建 成“数字城管”系统，县（市、区）覆盖率将达到60%以上，初步形成全省一体、标准统一、 资源共享、全局互动，具有浙江特色的“数字城管”体系。截至到2007年12月：全省已有 7个市、区、县建设完成了“数字城管”系统；另有10多个市、区正在实施建设中，其中杭 州、诸暨、台州路桥已通过国家住房和城乡建设部验收。 copyright@2008 浙江省电信有限公司嘉善县分公司 2 嘉善县于07年3月被省建设厅列入浙江省第二批试点城市（区）。 1.3 城市管理存在 的难题