南京新百基本面分析

南京新百基本面分析看来此次王恒的忍痛割爱也是迫不得已，但他不会就这么轻易的退出的，从该股的历史走势看，大资金在2009年初就已经开始介入，目前已经高度控盘，这不能不说是王恒的关联账户或者是与其合作的袁亚飞的资金运作的结果，这笔资金一方面进行低位吸货，另一方面在压盘，等待最终重组的结果，今天的状况有可能是2年前就已经策划好的了，因此这是一只有故事的股票。该股的故事有以下几个：1)新楼建造已经完工并已经开始招租截止到目前已经完成3万米的盈亏平衡点，主楼的装修已经接近尾声， 2011年春节前已经全部完工，影响公司主营业务的因素已经基本消除，并且增加了7、8楼6000多平的营业面积，经营业态也增加了超市和高档酒楼未来还有可能增加空中剧场，公司主营业务有望速快速发展2）公司员工提取的内养资金已经计提基本完成不再或少占用公司的财务费用，2011年可节省资金2500万元，2012年节省4000万元以上（这是容易被市场忽略的效益）3）2011年公司的东方商城开始上缴利润2500万元（东方商城的业绩在2011年开始体现）。4）南京中心截止到2011年底已经出租了30000平，达到盈亏平衡点，2012年开始盈利。5）公司持有的南京证券3200万股即将上市（目前已经升至到8元左右6)公司彻底解决了同业竞争的问题，由三胞集团入主，这是非常重要的因素，三胞集团与南京市政府良

好的关系有助于新百的发展（南京国资委在低价将股份转让其也看出其中的端倪、芜湖新百股权控制合并报表等力度）7）公司的盐城房地产项目已经开工，2012年5月份开始预售，预计2013年可产生效益8）公司的河西房地产项目潜力巨大，配合庄家及国家相关政策会适时开展，也有可能与三胞地产合作开发9）公司的医药行业业绩不错，2011年有望提高利润40%左右，即达到1400万元左右（实际达到1559万元）。10）中心店还将开辟国际名品区，引进国际快时尚潮牌，增加时尚连锁餐饮，建成独家空中剧场，这为南京新百形成新的利润增长点提供有力支持。11）公司的股东人数不断减少，人均持股13000多股，股东人数的大幅度减少更进一步说明有大资金在暗中关照，这个大资金并不是普通意义的基金，而是庄家资金——王恒或袁亚非关联资金大鳄。到2012年1季度人均持股增加到17000股，筹码集中度进一步提高12)袁亚非在新百发展规划上提出5年内成立50家“新百东方”连锁并与宏图三胞IT形成综合商业体，产值700亿左右，虽然可能性不大，但毕竟指明了发展方向，同时建立网上新街口平台，预计将来可能植入南京新百。作为一个业绩改善，未来发展思路明确的公司其投资价值可见一斑。13）近期公司已经开展了融资4.2亿的计划，并已经通过股东大会的许可，扩张之路已经开启，该笔资金的流向是连锁扩张方向。14）2011-12-29日南京新百出现1460万股

大宗交易，是三胞集团南京国资委的股权转让，价格是7元，为溢价操作，当时的市场价格为6.7元。说明三胞集团又进一步进行了增持。这也就能进一步解释为什么股价会在形态比较好的情况下，突然被打压下来的原因，就是为了在较低的价格上获得国有股权。这一切都应该是事先安排好的，不排除后续还有股权转让的行为，最终可能国资保留的部分在5%左右。14）在第四季度三胞集团在二级市场已经增持323万股为 6.6元/股，从盘面上看不排除是某种大资金的主动配合，这一行为正好契合了主力吸筹后最后一跌的技术要求，可谓是一举多得。15）南京新百已经明确了“一体两翼”的发展战略，会坚决执行百货连锁为主体，房地产医药为辅的经营模式，在这种思想的指导下，百货连锁的迅速扩张已经势在必行了。16）从三胞集团在完成低位吸纳国有股权的短短几天之内便将大部分股份质押出去的结果来看，应该是与某种大资金达成了一致，帮助某大资金主动进行战略锁仓，同时完成从银行贷款的任务。17）经过两次股权的转让和二级市场的买入，三胞集团的持股成本在9.20元附近。投入资金7.3亿元左右，就算是放入银行每年的利息也在2500万元，如果企业投资应该在收益7300万元。从长远看，任何大股东都不会作赔本的买卖的，因此该股未来的潜力是十分巨大的。

主力运作分析：第一、主力自2009年初开始介入，到

目前为止建仓时间已经超过两年，根据主力量能守恒定律，从K线图及其成交量来看，主力并没有出局，而是一直潜伏在其中，最近一年的成交量比较低迷，主要是因为前期主力建仓后锁仓的结果，最近股票随着大盘进行了一波大幅度的挖坑动作，但挖坑过程中成交量没有明显放大，显示主力还是没有出逃，这次主力挖坑的根本目的，是将一些跟主力同期进入的资金清洗出去，也不排除有部分资金可能听到过重组的消息而提前埋伏进去，这部分筹码是主力最大的敌人，因此主力会利用一切手段将这部分筹码洗出去。这次挖坑应该是主力借助大盘不断的探底完成筹码收集后的最后一跌。第二、有可能主力在实施重组消息公布后，并没有完成建仓任务，同时大盘也出现了破位下跌，主力正好借势完成打压洗盘及再次在低位建仓的目的。三、这样一支资产丰富的股票，而且符合国家优先发展的消费概念股，同时基本面正在不断改善的股票，是不可能没有主力进驻的。四、是配合三胞集团在低位增持南京国资的股权。综上所述，可以判断该股未来的上涨空间巨大，至少三倍以上的涨幅。五、这个坑应该也是配合大股东进行的底部增持行为。

以2011年收益为例:2010年主楼亏损3000万元左右，股权转让亏损900万元，装修计入当期折旧2000万。合计6000万左右的损失。增加收入为：东方商城2500万+减少工资计提2000万元+药厂增加500万+芜湖新百减亏1000万+

小吃城800万=6800万两者合计900万元

未来盈利预测：

1）预计2011年增加收益900万左右，每股收益0.23元以上（实际为0.23）。

2）2012年主楼盈亏平衡或略有盈利+5000万，股权损失不计+1000万，人员工资计提+2200万，主营利润增加25%+1500万=8700万，合并芜湖新百报表增加8680万+1000万效益所以预计2012年每股收益为

0.45+0.28=0.78元左右。

3）2013年如果盐城项目收益增加0.66亿元（三期开发）及主营业务增加25%、主楼出租进一步提升，则每股收益可达到0.80元左右。若连锁成功则有可能进一步增加收入。

南京新百的扩张之路：

1、2011-11-1日与盐城经济技术开发区签订百货连锁项目协议。

2、12月15日南京新百集团公司总裁傅敦汛一行来镜湖区商谈新百在镜湖区的新一轮发展计划。

3、12月20日南京新街口百货商店股份有限公司进驻港城意向选址恒润郁洲府商业板块事宜进行了深度洽谈，并相互交换意见。

南京新百的基本面已经发生重大的改变，袁亚非是一个连锁、电子商务领域的高级运营人才，经过多年的连锁经营，他对全国各地的商业布局有着清晰的认识和人才方面的优势，因此他的百货连锁帝国应该会比较顺利。

2012年公司业绩预测为公司业绩回升助力明显从今年一季度来看,可以发现公司三大门店新百商场、新百东方商厦与芜湖新百都各有亮点,且有望为公司全年收益打下基础。首先就公司收入与利润的主要来源新百商场来看,去年进行了外立面装修部分拉低了公司业绩,而目前整体改造和品牌调整已经基本完成,实际营业面积也由5.5万平扩大到6万平,同时,新增的第八层及一层装修虽尚在进行,但两者也都将在八月的60年店庆前全部完毕,届时新布局的商场店将以新姿态亮相。我们根据一季度该店20%的收入增长判断,预计今年该店的增长有望达30%以上。其次,公司东方商厦店一季度保持平稳增长,且与金鹰的托管合同也将于今年年底到期,无论收回与否都有可能并表,根据该店业绩,预计有望增厚公司业绩在0.13元左右。

此外,公司外省店芜湖新百今年也有望实现盈利并进行并表。主要基于的判断原因在于一方面金鹰国际酒店有望继续减亏,现有入住率已从去年的30%提升到今年的40%;另一方面则来源于裙楼商场的品类调整,家电占比已从40%下调到30%。随着近期化妆品与服装比重的增加,这部分百货业务

有望实现盈利。整体上我们预计2012年百货业务盈利、酒店业务继续减亏将使芜湖新百扭亏为盈,归属母公司净利润有望达1000万元左右。新百不断开拓创新，提高管理能力和水平，使新百公司各项工作跃上新的台阶。作为新街口第一高楼的新百60层主楼拔地而起，已经吸引了包括华为、爱普生、松下、工商银行江苏分行等8家世界五百强公司在内的57家知名企业入驻；新百中心店提档升级，一大批时尚品牌落户，星巴克、爱茜茜里冰淇淋、方跃发型等特业的入驻，丰富了新百的业态和品类，也方便了前来购物的顾客。芜湖新百公司连续多年稳居皖南商业零售市场前列，五星级酒店成为当地旅游、餐饮、会议接待的亮点；新百房地产开发的盐城项目占据当地高端市场；新百药业经过多年的磨合，已全面进入盈利阶段，今年各项主要经济指标计划同比翻一番，成为新百利润增长的第三极。

目前，新百已经确定了“立足南京，扩张苏皖，走向全国”的三部曲发展战略，首先计划到2013年年底，在南京打响翻身仗。为了达到这个目标，今年底争取完成新百、国贸的整合改造，以及前后门广场等一批项目的整合，使新百成为中国最大的百货单体店之一，并且销售额可望达到国内百货单体店前5名。到2014年，新百中心店的销售额要保60亿元、争80亿元。

大股东控制力不断加强,有意深入零售主业公司目前的

大股东为三胞集团,其主营业务是电子消费类产品的销售。去年5月三胞集团以9.87元/股的价格分别从南京新百投资控股集团有限公司、南京金鹰国际集团有限公司、南京华美联合营销管理三者手中购买了新百17%的股份,而截止到今

年一季度,三胞集团已累计持有公司股份比例上升至21.98%,累计成交7882万股,共动用了7.40亿元资金。我们认为从大股东的主业看,近三年的收入平均增速在6%左右,而由于

受到强势实体店及网购的影响,大股东所持有的20.65%股份的宏图高科主业也面临一定的成长压力。近一阶段来公司不断增持南京新百的股权,体现出大股东有意继续深入零售主业的决心。

2011年净利润同比增长15.0%,未来有望业绩大幅改

善:2011年公司营业收入18.38亿元,同比增长19.36%;归属于母公司净利润0.83亿元,同比增加15%。报告期内,三胞集团成为公司控股股东,解决了公司前几年与原大股东金鹰集团之间存在同业竞争、主营业务不清晰等问题。未来公司将立足于百货主业,有望大幅改善零售主业。

新百主店:装修改造重振商圈雄风,辞退福利下降降低

营运费用:2011年,公司对主店裙楼2-4层进行装修改造,品牌调整较大。2012年,公司计划对一层进行较大规模的装修和重整,改造项目将于8月前完工。我们认为硬件的提档升级将为门店的品牌引进、门类梳理和资源整合提供有效平台,

品牌结构调整之后,将极大提升门店的商圈竞争力。受到宏观因素影响,我们预计新街口门店1Q2012收入增速在10%左右,而全年收入增速将在15%左右。此外该店由于体制问题,之前冗员现象较为严重,2011年辞退福利计提5976万元。目前公司计划内的内退人员已为数不多,我们预计2012年辞退福利大约在3000多万元,从而大幅下降公司营运费用。

芜湖新百:业绩有望改善,并表将贡献投资收益:2011年,芜湖新百亏损167万元,主要是由于芜湖新百另一块资产芜湖金鹰国际酒店亏损1000多万元。我们预计12年酒店业务将实现盈亏平衡。因此整体而言12年将扭亏为盈。此外2012年芜湖新百将实现与集团的并表,并表后公司将对其股权进行公允价值重估,预计增厚公司2012年投资收益4000万元左右。

主楼租赁业务:12年预计实现盈亏平衡:2011年公司主楼南京中心累积实现租赁面积30450平方米,实现租金收入1195万元,但由于主楼租赁收入确认时间相对滞后,2011年尚难弥补其自身运营及折旧等费用支出,同时主楼今年的财务费用不再资本化,而是计入了当期损益,导致2011年主楼业务亏损4000万元左右。目前租金水平大约在4.3元/平米,12年公司计划新增出租面积2万平米,预计租楼租赁业务将实现盈亏平衡。

上调至买入评级,蛰伏两年后步入爆发期:不考虑卖出地产业务收益情况下,调整2012-2014年EPS 分别为

0.52/0.59/0.70元,以2011年为基期未来三年CAGR 为44.4%,按照部分估值拆分,认为公司合理价值在11.92元(零售主业对应2012年20X 市盈率),上调至买入评级。我们在2010年深度报告中提出2012年公司或有爆发性增长机会,而从目前跟踪情况来看,2012年EPS 大幅增长是基于

2010-2011年连续两年蛰伏。公司将之前历史遗留问题逐渐理顺,业绩将进入爆发时段。

风险提示:公司两大地产业务进度不确定性,芜湖新百并表进程低于预期。