深圳市《深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》解读
《深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》解读
深圳荟邦控股有限公司
2019/06/12
目录
第一部分 规划先行，引领城市更新高质量发展
第二部分 转变理念，深化城市更新内涵
第三部分 多措并举，促进产业转型升级
第四部分 有机更新，鼓励城中村综合整治
第五部分 持续创新，实现城市更新高质高效
第六部分 规范管理，确保全市城市更新“一盘棋”
第一部分
规划先行，引领城市更新高质量发展
1.搭建三级更新体制
2.加大片区统筹力度
3.提升城市设计和建筑设计水平
搭建三级更新体制
n
增加从宏观层面调控城市更新政策及规划制定的指引，建立长期至近期的层级目标，保障各层次更新规划衔接n
长期规划为在对接全市国土空间规划基础上编制的全市城市更新规划（规划期至2035年）n
中期规划为市、区城市更新五年规划n 近期规划为城市更新年度计划长期规划：《深圳市城市更新规划（2019-2035）》
对接国土空间规划、明确市更新总目标、发展方向和实施策略，评估交通市政基础设施支撑能力和公共服务设施供给能力，协调各类型存量土地开发模式的关系，指引更新政策及规划
中期规划：市、区城市更新五年规划
近期规划：城市更新年度计划
1.修订全市及各区城市更新“十三五”规划，适时启动全市城市更新“十四五”规划编制；
2.符合更新立项条件但处于更新“十三五”未定义区项目的开发商们要积极与政府沟通，通过“占补平衡”争取纳入拆除重建范围内。
任务下达、过程跟踪、年终考核、计划调控
n创新“案例+政策工具箱”的工作机制，选取试点片区，总结经验并适时转化为政策；
n规划统筹上“刚弹结合”；
n实施统筹上，综合运用城市更新、土地整备、查违等各种实施手段，合理确定实施时序，保证公共利益用地优先落地；
案例+政策工
具箱n鼓励各区选择拟更新改造用地相对集中的片区作为试点，统筹利用现有“政策工具箱”，发挥政策组合拳优势，推进片区整体开发建设；
n以试点项目为案例，重点分析遇到的问题，总结提炼可推广可复制的解决办法，适时转化为行之有效的政策。
规划统筹上“刚弹结合”n刚性管控方面
严格落实市层面的控制性内容、技术规范等，确保法定图则主导功能不变、公配设施类型及用地面积不减少，落实市级交通市政等专项规划确定的配套设施
n弹性优化方面
①各区可对用地布局、建筑功能配比、公配位置及规模、次干道以下路网等内容进一步优化，城市设计等内容进行深化
②涉及对法定图则强制性内容进行调整的，应及时提出法定图则修编或局部修编建议
实施统筹上综合运用多种手
段n制定综合实施路径
综合运用城市更新、土地整备、查违等各种实施手段，合理制定综合实施路径；n制定片区利益平衡方案
取得权利主体共识的基础上，制定片区利益平衡方案；
n公共利益用地优先落实
合理确定实施时序，保证公共利益用地优先落实；
一般情况下法定图则强制性内容1.地块用地性质及单元主导功能
2.地块容积率及单元建筑规模
3.公共绿地及配套设施的用地布局、规模及具体控制要求
4.“五线”位置及控制要求
5.城市次干路及以上等级道路系统、轨道线位和控制宽度
6.自然生态、文化遗产保护对象及保护措施
7.其他需要控制的强制性内容
提升城市设计和建筑设计水平
提升城市设计和建筑设计水
平n城市更新项目城市设计专项研究应落实并深化上层次法定规划的控制要求，落实重点地区总设计师制度；
n位于重点地区、重要节点的更新项目，采取招标、竞赛等方式公开征集优秀方案
n提高审查层级，建立沟通协调机制
第二部分
转变理念，深化城市更新内涵
转变理念，深化城市更新内涵
n强调将城市更新与城市绿色发展、历史文化保护、智慧城市建设有机结合，超前布局，适应城市未来发展需要。
绿色发展
l开展海绵城市和生态修复专项研究，实施污染工业地块风险管控和资料修复；
l通过城市更新推动基本生态控制线、河道蓝线和一级水源保护区内的建设用地清退；
l鼓励在城市更新项目中增加公共绿地、开放空间，发展装配式建筑，推广绿色建筑；历史保护和活化
l加强历史文化保护专项或专题研究，在规划指导下推进历史文化保护和活化工作；
l涉及文物保护单位和未定级不可移动文物的，落实文物主管部门相关要求；
l涉及历史建筑和历史风貌区的，提炼核心要素，实现物质文化和非物质文化同步活化与传承。
历史保护激励机制
l对保留已纳入市政府公布的深圳历史建筑、历史风貌区名录或市主管部门认定为有保留价值的历史建筑或历史风貌区，且由实施主体承担修缮、整治费用及相应责任的，通过容积率转移或奖励等方式予以激励智慧城市
l综合利用大数据、云计算、移动互联网技术、将智慧城市理念贯穿至城市更新规划、建设、管理、运营的全过程；
l落实智慧城市要求，通过城市更新适度超前布局智能基础设施，运用智慧路灯、智慧井盖、智慧泊车等数字基础设施改造市容市貌。
第三部分
多措并举，促进产业转型升级
1.大力推进工业区连片改造试点
2.有序推进“工改工”拆除重建
3.鼓励全市旧工业区综合整治
4.支持产业用地提高容积率
5.加强“工改工”更新结构引导
6.强化产业升级项目审查与监督
大力推进工业区连片改造试点
n区政府主导推动工业区连片改造升级，打造高标准产业空间，作为产业升级的先行示范样本。
选择工业区标
准
开发模式n政府主导，综合运用城市更新、土地整备等二次开发模式
打造标准n高标准建设的产业空间；
n完善的基础设施、配套服务设施和公共空间的产业转型升级先行示范样本
n现状产业发展滞后；
n建筑质量差
n开发强度低
n配套设施不足
n用地面积原则上不少于30公顷的集中片区。
有序推进“工改工”拆除重建
n放宽工改M1拆除重建类城市更新的年限至2009年12月31日前。
n简化审批流程，计划、规划及申报实施主体步骤三步并做一步走
1.权利主体单一的拆除重建类“工改工”项目，可合并办理土地信息核查与城市更新单元规划方案审查事项。
2.对于单一宗地且由单一权利主体按照法定图则强制性内容自行改造的，无需编制城市更新单元规划，由计划申报主体委托
具有相应资质的机构按照相关规定（如《深圳市工业区块线管理办法》、《深标》、土壤环境风险防控等），编制规划设计方案及总平面图，报区城市更新机构审查通过即可。区城市更新机构结合规划方案直接核发实施主体确认文件并同步签订监管协议，办理后续规划许可、用地出让及报建等手续。
一般情况下法定图则强制性内
容1.地块用地性质及单元主导功能
2.地块容积率及单元建筑规模
3.公共绿地及配套设施的用地布局、规模及具体控制要求
4.“五线”位置及控制要求
5.城市次干路及以上等级道路系统、轨道线位和控制宽度
6.自然生态、文化遗产保护对象及保护措施
7.其他需要控制的强制性内容
鼓励全市旧工业区综合整治
旧工业区综合
整治一．加建不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊等辅助公用设施：
旧工业区出于消除安全隐患、完善产业及配套功能、改善空间环境品质等目的开展综合整治， 可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性公用设施。
二．合理优化现状建筑功能：
在满足《深标》、不增加建筑面积的前提下，合理优化现状建
筑功能，通过重新划分空间适度增加满足基本需求的研发办公、配套商业等功能。
支持产业用地提高容积率
已签订土地使用权合同
已经办理不动产权产登记在维持原土地用途不变情况下，综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率
符合相关规定的产业用地《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（深府办规【2019】6号）
加强“工改工”更新结构引导
n《若干措施》紧密衔接2018年8月出台的《深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知》，通过城市更新五年规划编制，严格控制工改工更新结构，强化总量管控。
《深圳市工业区块线管理办法》用地管理
区块线范围用地管理
区块线一级线严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施，不得调整为其他非工业用途；
位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则不超过该区块总面积的10%；
区块线二级线在本办法有效期内应予以保留，原则上不得作为其他非工业用途；
开展以工业为主导功能的城市更新或土地整备，应按程序调整城市规划，并纳入一级线进行管理；
开展以居住、商业为主导功能的城市更新或土地整备，需按局部调整程序调出区块线，并按照批准的城市规划予以实施；
《深圳市工业区块线管理办法》产业结构
区划M0用地面积比例
南山区≤区块线中工业用地总面积的80%
宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区≤ 区块线中工业用地总面积的20%其他各区暂不做要求
强化产业升级项目审查与监督n强化产业升级城市更新项目全流程监管。
全流程监管
计划申报阶段
拟列入城市更新单元计划阶
段
土地使用权出让或竣工验收
环节
提供产业发展专题研究报告
及取得产业主管部门意见
计划公告中备注说明依据产
业主管部门意见需履行责任
签订产业监管协议
第四部分
有机更新，鼓励城中村综合整治
1.分类推进城中村综合整治
2.构建政府主导，多方参与的管理体制
分类推进城中村综合整治
城中村综合整治实施方式
序号类型实施方式
1城中村综合治理市城市管理主管部门牵头，各区政府组织实施
2增加辅助性公用设施或现状建筑功能改变由区政府统筹，组织相关单位、企业实施
3综合整治类更新
（综合运用局部拆建、扩建、加建等多种
方式）
由政府主导组织实施或引入实施主体实施
4特殊情况位于基本生态控制线、蓝线、高压走廊等范围内或涉及油气管线等危险化学品
场所的城中村，除市政府另有规定外，不得增加建筑面积或局部拆建
构建政府主导，多方参与的管理体制
政府主导多方参与城中村综合整治更新补偿安置
标准
市场实施主体
各区政府组织编制
1.制定全市统一的城中村综合整治类更新补偿安置标准，
2.按照是否取得房地产权利证书或符合“一户一栋”政策，
结合不同建筑功能，分类制定安置房置换标准
3.参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》执行
按规定公开选择
城中村综合整治计划和规划
第五部分
持续创新，实现城市更新高质高效