建材市场项目可行性分析报告-D

建材市场项目可行性研究报告

目录

第一章、申请单位及项目概况 (4)

第一节：项目概况 (4)

第二节：项目投资背景 (5)

第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划 (7)

第一节、项目投资估算 (7)

一、开发成本估算 (7)

二、项目开发费估算 (9)

三、项目开发总税费估算 (10)

四、项目总投资费估算 (10)

第二节、项目建设投资资金运用计划( 现金流出) (11)

第三节、项目投资资金筹措方案 (12)

第四节、项目经营收入( 现金流入) (13)

第五节、项目投资财务分析 (13)

第三章、项目投资环境及市场研究 (17)

第一节：宏观经济环境 (17)

第二节：城市规划 (21)

第三节：开发商背景 (22)

第四节：周边物业租金价格情况： (22)

第四章、项目地块分析 (26)

第一节、项目区域分析 (26)

第二节、项目地块分析 (28)

第三节、项目SWOT分析 (32)

（一）、项目优势（Strength ）动态与深度分析 (32)

（二）、项目劣势(Weakness）动态与深度分析 (33)

（三）、项目机遇（opportunity ）动态与深度分析 (33)

（四）、项目威胁（threat ）动态与深度分析 (34)

第五章、项目产品定位及规划设计 (35)

第一节、项目规划整体思路及原则 (35)

第二节、项目总体规划 (36)

第三节、消防设计 (43)

第六章、节能方案分析 (48)

第七章、环境和生态影响分析 (67)

（一）、概况 (67)

（二）、建筑 (68)

（三）、污水处理和排放 (68)

（四）、主要污染物及防治措施 (68)

（五）、固体废弃物 (69)

第八章、项目竞争分析 (70)

第一节、市场竞争分析 (70)

第二节、市场竞争定位依据 (72)

第三节、竞争策略定位 (73)

第八章、项目投资不确定性分析 (74)

第一节、项目静态盈亏平衡分析 (74)

第二节、项目影响因素敏感性分析 (74)

一、单一因素对投资效益的影响分析 (74)

二、双因素变动对投资效益的影响分析 (76)

第九章、经济影响分析 (76)

第十章、社会影响分析 (78)

第一节、社会效果分析 (78)

第二节、社会适应性性分析 (79)

第三节、社会风险分析及对策分析 (79)

（一）风险要素识别 (79)

（二）风险要素分析评价 (80)

（三）结论与对策 (81)

某某建材大市场是由某某置业有限责任公司开发建设的宏篇巨作， 项目座落

在某某市娄涟高等级公路北侧胡家坝收费站旁。项目处于某某市核心交通要道， 项目向东可以到达长沙、娄底等地，向西可以到达冷水江、新化，向北可以去邵 阳、邵东，并且新修建的某某大道已经破土动工，在此交通四通八达，外出非常 便利。项目周边市政府机关单位和大型企业繁多， 三一重工工业园和物流园都已经动工建设，新的行政经济中心将在此诞生。项目总用地面积

80 余亩，总建筑

第一章、申请单位及项目概况 申报单位：某某置业有限责任公司经营年限： 15 年 注册情况：在某某注册 组织形式：股份制

项目分二期进行第一期投入 4000 万元，建筑面积万元，建筑面积 30000 平米。

37042 平米，第二期投入 3412 第一节：项目概况

（一）、项目区位图及概况：

面积7 万余平方米，项目由17 栋4 至5 层建筑组成，有 3 万多平米的住宅和 3 万多平米的商铺构成。项目整个建筑采用现代简约的建筑风格，配合行列式的建

筑布局，加上周边绿树环绕，整个项目风格显得简约而不简单，蓝色的坡屋顶更

让建筑充满生机活力，是居家生意的理想场所。

（二）、项目经济技术指标

项目总建筑面积67042.8 平方米，总占地面积80 余亩，总共由17 栋4-5 层建筑物组成，分二期开发，一期总建筑面积36361 平方米，二期总建筑面积30682 平方米，其中地下车库2930 平方米。

物业类型建筑面积（平方米）

多层住宅33814

商铺33223

地下停车库2930

总建筑面积67042.8

第二节：项目投资背景

某某市地处某某省几何中心，涟水上游，是沟通某某东西经济走廊的咽喉之地。1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名某某县，1987年撤县成立某某市。辖19个乡镇、1个街道办事处，全市总

面积1895平方公里，总人口109万。

某某人文历史悠久，是革命老区和某某五大侨乡之一。某某城区蓝田是一座

拥有600多年历史的古镇。早在明清时期，就是连结湘中、湘西的重要商埠。抗

战时期，国立师范大学等十多所大中学校迁入蓝田，一时文化教育、商业贸易之盛，使这座古镇赢得了“小南京”的美誉，蓝田成了当时中国南方文化教育的中

心。钱钟书先生的《围城》就是在此执教时以蓝田为背景创作的。某某文化教育

长盛不衰，政治文化、经济、军事等各个领域人才辈出。

某某境内矿产资源和旅游资源十分丰富。素有“煤矿之乡”、“建材之乡”和“有色金属之乡”之美称。已探明储量的矿产资源有煤、铁、锰、锑、铜、铅锌、硅石等40余种，其中煤炭储量 4.36 亿吨，是全国100个重点产煤县市之一。某某旅游资源得天独厚，全省十五个重点景区之一的湄江风景区以其神奇的地质地

貌、奇山、秀水、妙洞组合的自然风光成为三湘一秀，南部的龙山森林公园既是

一个大自然的博物馆，又是一座天然氧吧，山顶昂然独立着一座明代建筑“药王殿”吸引着许许多多海内外游人前来祈福求药。

某某市交通便捷，湘黔铁路、娄涟高等级公路与207 国道从境内通过，太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。某某有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21 种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企

业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技

产品远销国外。

当前某某市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等

诸多问题困扰着某某市城市环境的改善和经济发展。

近年来，某某市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对某某城

区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相

关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动

作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。

同时为了加强与周边县市的联系和互动，某某市加大城市交通路网的拓建、

兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动某某市房地产业等相关行业飞速发展。

第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划

第一节、项目投资估算

一、开发成本估算

1.1 土地获得价格估算

土地获得价款包括土地成本、拆迁费用、成交契税等，本项目土地成本已经包括

拆迁费用。

1. 土地获得价款1498 20.21%

1.1 土地成本25 60 1498

1.2 拆迁费用0 0

1.3 契税0.020 0 0

项目土地获得成本约为：1498( 万元)

占总投资费用的20.21%左右。

1.2 前期工程投资费估算

前期工程投资费包括报批报建费、规划设计费、地质水文勘测费、地块三通一平费、可行性研究费等等。

2. 前期费用指标元/M2 面积（平米）526 7.10%

2.1 报批报建费60 67266 404

2.2 规划设计费10 67266 67

2.3 地质、水文地勘费 3 67266 20

2.4 三通一平费 3 67266 20

2.5 可行性研究费15

项目前期工程投资总费：404+67+20+20+15=526（万元）

占总投资费用的7.10%。

1.3 项目总主体工程费估算

各类物业主体工程费估算

3. 住宅主体工程费指标元/M2 面积（平米）3382 45.63%

3.1 多层住宅450 33814 1522 20.53% 3.2 临街商业门面500 20522 1026 13.84% 3.3 大型建材超市600 10000 600 8.09%

3.3 地下停车库800 2930 234 3.16% 物业主体工程总费用：1522+1026+600+234=3382（万元）

占总投资费用的45.63%。

1.4 项目基础设施建设费估算

项目基础设计建设费包括供电工程费、供水工程费、排水工程费、道路工程费、绿化工程费、电信煤气工程费等。

4. 基本设施建设费指标元/M2 面积（平米）444

5.98%

4.1 供电工程35 39960 140

4.2 供水工程10 39960 40

4.3 排水工程25 39960 100

4.4 道路工程25 39960 100

4.5 绿化工程12 39960 48

4.6 电信工程 4 39960 16

项目基础设施建设总费用:444( 万元)

占总开发费用的 5.98%。

1.5 项目公共配套费估算

项目公共配套费包括物业基金、公用设施建设费、工程质量监督费、工程监理费、供水管网补贴费、供电用电负荷费等。

5. 公共配套费指标面积（平米）135 1.82%

5.1 教育设施配套费0 67266 0

5.2 物业基金0.020 3382 68

5.3 公用设施建设费0.000 0

5.4 工程质量监督费 2 67266 13

5.5 工程监理费 3 67266 20

项目公共配套总费用: 135( 万元)

占总开发费用的 1.82%比例。

1.6 项目开发不可预见费估算

项目开发不可以预见费为项目直接费用的2%。

6. 项目开发不可预见费指标总金额（万元）120 1.61%

不可预见费0.020 5985

项目开发不可预见总费用:5985 ×2%=120（万元）

占开发总投资费用的 1.61%。

1.7 项目开发成本费用估算

项目开发成本费用=3.1.1-3.1.6 估算数值之和：6104（万元）

二、项目开发费估算

2.1 项目开发间接费估算

项目开发间接费包括管理费、财务费用等。

8. 开发间接费指标总金额（万）244 3.29%

8.1 管理费用0.020 6104 122

8.2 财务费用0.020 6104 122

项目开发间接总费用:122+ 122 = 244( 万元)

占总开发费用的 3.29 %。

2.2 项目销售费估算

项目营销费用包括营销组织费、广告推广费等。

8. 营销费用指标总金额（万）241 3.25%

营销费用0.020 12057

项目销售总费用:241 （万元)

占总开发费用的 3.25%。

三、项目开发总税费估算

项目开发总税费包括交易费、营业税及附件、增值税预交、印花税等。

三, 开发税费指标总金额（万）823 11.10%

10.1 交易费 3 67266 20

10.2 营业税及附加0.056 12057 675

10.3 增值税预缴0.010 12057 121

10.4 印花税0.0005 12057 7

项目开发总税费用: 823( 万元)

占总开发费用11.10 %。

四、项目总投资费估算

项目开发总投资费用=开发成本+开发费用+项目开发税费=7412( 万元)

第二节、项目建设投资资金运用计划( 现金流出)

项目建设工程期约为两年，包括前期启动时间和后期的工程时间，总共分两年半（五个阶段划分），其中2008 年投入总投资额度的25%，主要用于土地购置、报批报建费用、地质水文勘测费、三通一平、可行行研究等；2009 上半年、2009 下半年、2010 上半年、2010 下半年分别投入总投资金额的25%、20%、20%、10%。投资计划是根据项目开发进度所需资金进行科学的相应预算，本案投资计划估算如下：

序

项目名称合计

号

2008 下

半年2009 年

上半年

开发期

2009 下

半年

2010 上

半年

2010 下

半年

1 建设投资741

2 185

3 222

4 1853 741 741

投资投入比例100% 25% 30% 25% 10% 10% 2 资金筹措7412 1853 2224 1853 741 741 2.1 自有资金2965 1853 1112 0 0 0 2.2 借贷资金1482 0 593 889 0 0 2.3 销售收入再投入2965 0 519 964 741 741

结合公司的资实际情况，合理制定上述投资计划，该投资计划能以较少融

资代价确保项目开发资金链安全，顺畅；具有比较强的可行性。

第三节、项目投资资金筹措方案

2008 下半年贷款593 万元，2009 上半年贷款889 万元；计划于2010 年中偿还全部本息。

开发期

序号项目名称2008 下

半年

2009 年

上半年

2009 下

半年

2010 上

半年合计

1.1 年初借款累计0 593 889 0 0

1.2 本年借款0 1482 0 0 1482

1.3 本年应计利息0 89 0 0 89

1.4 年底还本付息0 0 0 1571 1571

2 年末借款累计0 1571 0 0 1571

注：假定借款发生在年中，利息6%，2010 上半年还1571 万元及其利息某某某某置业有限责任公司自有资金2965 万元，银行贷款为1482 万元，销售收入再投入金额为2965 万元；贷款年利率按6%进行估算，2010 年年中需要偿还的全部本息约1571 万元。

第四节、项目经营收入( 现金流入)

项目销售收入总估测( 总现金流入)

严格根据市场定价法程序确定各类型产品售价，多层住宅产品均价确定为

800 元/ 平米, 独立产权商业门面按4500 元/ 平米进行估算，大型地下停车库销售均价为400 元/ 平米。可售物业总销售收入估算如下：

项目名称多层住宅

指标

住宅面积

容积率 1.61

33814 单价( 元) 800

销售收入( 万元) 2705

临街商业门面销售面积20522

销售单价4500

销售收入9235

地下停车库面积2930

销售单价400

销售收入117

总销售面积57266

总销售收入12057

（说明：部分商业氛围培育较难的临街门面，计划作为公司持有物业处理）

多层住宅物业销售总收入为2705 万元，临街商业门面总销售收入为9235 万元，大型地下停车库销售总收入为117 万元。分析得出，地上商业是项目盈利的关键点，项目总销售收入为12057 万元人民币。

第五节、项目投资财务分析

( 一) 、项目投资静态财务分析

1 、项目投资收益估算

指标容积率1.61 备注

1. 销售收入12057

2. 总成本费用7412

4. 利润总额4645

5. 税前投资利润率62.7%

6. 税前资本金利润率21

7.4% 2137

7. 所得税1161

8. 净利润3484

9. 投资净利润率47.0%

项目总投资开发费用为7412 万元，销售总收入为12057 万元，税前投资利润率为62.7%，净利润约为3484 万元，投资净利润率为47.0%；项目有较好的投资经济效益。

从各项目投资收益结论数据上可以看出，本案投资净利润率处于同行业相

当高的水平，开发前景良好。

( 二) 项目投资动态财务分析

营销收入目标：

2009 上半年完成销售任务的40%，合计销售收入约为2682 万元，2009 下半年完成销售总任务的30%，合计销售收入约1788 万元，2010 上半年完成总销售任务的20%，合计销售收入约2682 万元，2010 下半年完成销售任务的10%，销售收入预计约1788 万元。

管理费投入：

2008 下半投入总管理费的20%，2009 年上半年25%，2009 年下半年25%、2010 年上半年为20%，2010 年下半年约为10%。

营销费用投入：

结合项目销售节点安排和推广重点的需要，营销费用预算如下：2008 年下半年10%，2009 年上半年40%，2009 年下半年20%、2010 上半年年为20%，2010年下半年约为10%。资金运营尽量保持平稳。

现金流量表（I=10% 单位：万元）建材市场项目可行性研究报告

建设经营期

序

号项目名称2008 下

半年

2009 年上

半年

2009 下

半年

2010 上

半年

2010 下

半年合计

1205

1 现金流入0 4822.8 3617 2411 1206 7 1.1 销售收入0 4822.8 3617 2411 1206 12057

收入目标比例0% 40% 30% 20% 10% 100%

1.2 自有物业出租收入0 0 0 0 0

2 现金流出1575 2287 224

3 1242 1193 8540 2.1 建设投资1526 1831 1221 916 610 6104

建设投资投入比例25% 30% 20% 15% 10% 100% 2.2 管理费24 31 31 24 12 122

管理费投入比例20% 25% 25% 20% 10% 100% 2.3 营销费24 96 48 48 24 241

营销费投入比例10% 40% 20% 20% 10% 100% 2.4 财务费用0 0 0 89 89 2.5 销售税金及附加0 329 247 165 82 823 2.6 租金税金0 0 0 0 2.7 所得税0 0 697 0 464 1161

3 税后净现金流量

(1)-(2) -1575 2536 1374 1170 12 3517

4 税前净现金流量

(3)+(2.7) -1575 2536 2071 1170 477 4678

评价指标：

A、税后财务净现值(FNPV)为￥3484

B、税后财务内部收益率(FIRR) 为47.0%

C、税前财务净现值（FNPV）为￥4645

D、税前财务内部收益率(FIRR) 为62.7%

上述为项目投资的资金流量分析详细，2008 年下半年约有1575 万元的现金流出，2009 年上半年有2536 万元的现金流入，2009 年下半年有1374 万元的现金流出，2010 年上半年、2010 年下半年将分别有1170 万元、12 万元的现金流入；可见，项目开发周期内，通过合理的资金投资与回款计划，能保证项目开发全过程的资金流安全、顺畅。

第三章、项目投资环境及市场研究

第一节：宏观经济环境

（一）、近几年某某GDP增长迅速，综合经济实力增强

2004 年以来，某某GDP经济指标增长迅速，由2004 年41.67 亿元国民生产总值增长至2007 年全年的87.88 亿元生产总值，整整翻 2 翻多，逐年的同比增

长率保持在12%以上的增长值，尤其是2005 受宏观发展政策的正面影响，年增长速度达到30.6%，城市整体经济发展势头稳健；2007 年的国民经济增长率保持在20.9%的增长速度，2008 年受国际金融危机和国内宏观经济调整的双层因素影响，某某的经济发展也受到一定程度的影响，预计在2009 年有向好的发展趋势。

（二）、近年来某某固定资产投资增长迅猛，未来增长势头强劲

04年以来，某某固定资产投资额度逐年增加，从2004年的10.49 亿元增加至2007年的28.82 亿元，接近连翻3倍；其中2007年的固定资产投资总额占当年国民生产总值GD（P 87.88 亿元）32.82%的总比重，增长率为历年之最；大力度的固定资产投资，为城市基础设施建设、城市开发建设、电力通讯、交通水利等方面作

出相当的贡献，有效改善了城乡居民的生活、生产条件和水平；随着2008年下半年国家扩大内需和农村发展新政策的规划与执行，某某在未来两年内的固定资产投资额度将进一步增大。

（三）、某某社会消费品零售总额逐年增长，消费心态稳定健康

近年来，某某社会消费品零售总额呈现逐年上涨之发展态势，其中2007 年的社会消费品零售总额较06 年有所下降，为21。91 亿元；一方面说明某某人民的消费水平保持在一定的水平，另一方面也反映出其消费观念有微弱变化，注重最低生活物质需求的前提下，越发重视品位、精神方面的更高层次需求。

（四）、某某城乡居民储蓄总额逐年增加，消费能力较强

2004 年以来，某某社会储蓄总额呈现逐年大幅增长的态势，2006 年与2007 年已经分别达到了47.77 亿元和57.13 亿元；结合社会消费品零售总额、国民生产总值、固定资产投资、社会储蓄结构等指数综合分析，一方面能放映出某某具有较强的消费实力，另一方面也说明某某人民的勤俭的消费观念，这是国民经济现有普遍现象，是中国经济国情的综合性反映，2009 年扩大内需新政的出台，

在未来几年将可能影响到该项经济指标的增长率变化。