湖州市房地产市场调查报告

湖州市房地产市场调查报告

一、湖州市房地产发展的经济背景

1．城市土地和人口状况

湖州市城市土地面积5817平方公里，其中市区1567平方公里。

2003年末，全市户籍人口为256.78万人，比2002年增加1.77万人，全市人口密度442人/平方公里。其中，市区户籍人口为107.72万人，较上年增加0.04万人，市区人口密度较小，为689人/平方公里。2004年，全市户籍人口为257.2万人，比2003年增加0.42万人，增长0.2%，人口增长速度较慢（2004年为快报数据，下同）。

2003年，湖州全市地均产值为857.48万元/平方公里，比2002年增长16.17%。据初步统计，2004年全市地均产值为1015.28万元/平方公里，虽比2003年增长18.4%，但远低于同期长三角地区16个城市的平均水平，土地利用效率还比较低。

2．宏观经济的基本发展情况

多年来，湖州的总体经济发展速度都相对比较慢，1997~2002年6年间，全市国内生产总值的年平均增长速度只有8.4%，远低于长三角地区其他发达城市。直到2003年，其经济发展速度才有较大突破，当年完成国内生产总值498.97亿元，增长18.1%。2004年再次增长18.38%，增幅创该市近10年之最，其中一、二、三产业的增加值为64.81亿元、323.69亿元和202.19亿元，分别增长11%、54.8%和34.2%。

2003年，湖州市人均GDP为19032元，增长15.67%。2004年的增幅再次

提高5个百分点，达20.67%，当年人均GDP 22966元，增长速度明显较前几年有所加快。

资料来源：湖州统计年鉴（2004年为快报数据）

资料来源：湖州统计年鉴（2004年为快报数据）

2001年起，湖州全社会固定资产投资力度明显提高，连续几年以超过30%的年增长速度递增。2003年，全社会固定资产投资额为267.97亿元，同比增长33.79%，其中房地产开发投资额41.52亿元，占固定资产投资的15.5%。2004年，湖州市固定资产投资未因宏观调控的影响而放缓脚步，仍以36.38%的速度继续增长，当年投资额达365.47亿元，其中房地产开发投资额为56.86亿元，增

长36.95%。

资料来源：湖州统计年鉴（2004年为快报数据）

3．城市建设发展现状

2003年，湖州市基本建设投资额为62.55亿元，同比增长21.76%，占当年固定资产投资额的23.34%。1999~2003年的年平均增长幅度为10.4%。

从市区城市道路来看，2003年湖州市区人均道路面积为15.67平方米，市区平均路幅为20.33平方米，均高于杭州、宁波以及浙江省的平均水平；但路网密度较小，仅0.32公里/平方公里，在同期长三角地区6个浙江城市中尚处最低。

另外，从城市公共交通来看，2003年，湖州全市平均每万人拥有公交车8.48辆，低于同期浙江省的平均水平。由此可见，其城市综合交通水平仍属一般。

4．人民生活水平

2003年，湖州市城市居民人均可支配收入为12607元，增长10.7%。2004年同比小幅增长6.98%，为13487元，虽然当年该市人均收入在长三角地区16个城市中处于中游位置，但在同期长三角地区6个浙江城市中排名垫底。

同时我们还可以看到，湖州市居民人均储蓄存款比较少，2003年刚突破10000元，2004年也只达到11223元，同比增长10.6%，当年人均储蓄余额低于同期的人均收入水平。

从消费情况来看，2003年湖州城市居民人均消费支出为8431元，2004年增长11.26%，达9380元，当年人均消费支出的增长速度高于人均可支配收入及人均储蓄余额的增速。

资料来源：湖州统计年鉴（2004年为快报数据）

据统计部门调查显示，2004年，湖州市城市居民住房条件较上年有所提高，城市居民人均住房建筑面积为26.1平方米，比2003年增长1平方米。

二、湖州市房地产市场发展状况

1．房地产开发投资情况

1996~1999年是湖州市房地产开发投资的低潮期，连续4年投资额不足10亿元。直到2000年才有明显提高，当年全市房地产开发投资额为17.26亿元，增幅达83.94%。而后5年以年均34.7%的速度增长，其中2003年为41.52亿元，

增长40.37%，2004年为56.86亿元，增长36.95%。在房地产开发投资中，2003年住宅投资还比较少，仅24.39亿元，占开发投资额的58.74%；2004年则有了大幅增长，增幅达69.86%，投资额为41.43亿元，占房地产开发投资的72.86%。

资料来源：湖州统计年鉴（2004年为快报数据）

2．房地产开发供应情况

随着2000年湖州房地产投资的大幅增长，当年商品房的施工量也猛增62.92%，达到207.56万平方米，其中商品住宅178.62万平方米，占施工总量的86.06%。随后的几年中，施工量增幅虽有降低，但仍保持着较快的增长态势，2003年商品房施工面积479.8万平方米，增长25.88%；2004年648.86万平方米，增长35.24%。其中，2004年商品住宅施工面积为488.93万平方米，增长45.5%。

在近几年的施工量中，当年新开工面积都占了一半以上。2003年，商品房新开工面积为278.39万平方米，占58%；2004年为327.94万平方米，占50.5%。其中，2004年商品住宅的新开工面积为273.39万平方米，占56%。

资料来源：湖州统计年鉴（2004年为快报数据）

注：1996~2004年商品住宅新开工面积数据暂缺

在竣工量方面，由于近几年新开工量较多，将对未来几年的供应产生影响，因此近两年的竣工量有所减少。2003年，商品房竣工面积为156.02万平方米，同比减少17.73%；2004年为137.54万平方米，下降11.84%，其中商品住宅100.49万平方米，同比减少3.3%。

资料来源：湖州统计年鉴（2004年为快报数据）

3．商品房需求及价格情况

2001年、2002年湖州市房地产市场需求量增长较快，商品房销售面积增幅分别达到52.65%和73.59%。2003年的需求量增幅则出现了大幅度回落，当年全市商品房销售面积为167.49万平方米，同比微涨2.49%，其中商品住宅127.24万平方米，同比减少6.8%。2004年需求量继续回落，商品房及商品住宅的销售面积分别为143.47万平方米和114.13万平方米，同比减少14.34%和10.3%。

从房价方面来看，2003年商品房平均价格为1816元/平方米，同比微跌2.11%，商品住宅的平均价格为1764元/平方米，小幅增长5.24%。由于供应量的继续减少，市场供应不足的矛盾没有得到缓解（2004年商品房及商品住宅的销售竣工比分别为1.04∶1和1.14∶1），加上受周边城市房价上涨的影响，2004年湖州市商品房及商品住宅的平均价格分别为2270元/平方米和2021元/平方米，增幅达到25.03%和14.52%。

资料来源：湖州统计年鉴（2004年为快报数据）

从湖州房地产发展情况来看，2004年的商品住宅房价收入比为3.95，属于较低。但从湖州的经济发展、人口增长情况以及居民现有居住条件等综合因素来分析，发现目前湖州经济发展还比较落后，2004年地区国内生产总值在同期长三角地区16个城市中仅高于舟山。其经济的相对落后也使得对外来人口，尤其是中高层次的外来人口吸引力较小，因此其房地产需求基本都是由当地人的需求力量支撑。同时我们也看到，目前湖州市居民的居住条件并不差（2004年市区居民人均居住建筑面积为26.1平方米，在同期长三角地区16个城市中处中等偏上水平），所以未来几年中这部分需求不太可能大幅度增长。因此我们认为，湖州市房地产业的发展在未来几年中不会有很大突破，房价也将保持平稳。