房地产行业解决方案

房地产行业解决方案

总体概述

金蝶EAS房地产解决方案通过建立集团组织架构、多组织管理体系，将所有的功能模块在一个系统平台搭建，将集团所有数据在同一个数据库集中处理，对房地产企业集团管理和项目管理的各项业务进行集成应用，通过集成管理实现业务的一体化，包括：财务业务管理一体化、预算业务管理一体化、资金业务管理一体化、数据分析一体化、人力资源管理业务一体化，从而形成集团统一完善的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的决策数据信息，保障集团能够实时管控企业运营。

房地产企业集团管理涉及集团管理层面和项目管理层面，通过EAS系统对企业各种业务进行集成管理和一体化实现：

主要是针对项目开发前期根据集团或公司的整体经营计划或规划在历史数据基础上进行前期的各种测算和预测，包括：拟获得土地、拟建设项目方案、融资计划等，以获得最佳的开发方案、建设方案、最低的投融资成本方案等，预测未来一定阶段内的负债、资金流、损益等财务数据，为高层决策提供决策依据；其主要包括：项目测算（获取和未获取）、投融资测算、经营规划、项目分析和项目运营监控等。

项目管理层面

分项目开发和营销服务管理两条业务线。项目开发包括、成本测算管理、目标成本管理、合同管理、付款管理、成本管理、工程招投标、进度管理、供应商管理、集中采购、材料管理、质量管理等；营销服务管理线包括销售管理、客户管理、租赁管理、物业管理、客户服务等；从而为房地产公司基于集团管控、多项目运营、跨地域管理的项目管理平台，并达到对项目进行精细化管理的目标。

集团控层面

主要进行人、财、资源的优化配置管理。通过全面预算管理落实集团战略的执行，通过集团资金集中管理监控资金具体状况和防范资金风险；通过集团集中

财务核算能够及时、准确反映集团财务状况；通过集团人力资源管理储备高级人才，进行能力素质、人事、薪酬、绩效等管理，构建集团的核心能力，实现集团战略的人力资源管理体系。

集成管理层面

EAS提供一个统一的集成管理平台，通过其可以实现整个业务集成管理要求，其包括：人员集成、信息集成、流程集成。人员集成，门户入口保证了来自企业内部、业务伙伴、客户等通过同一平台获取所需的信息和服务、使企业内外部业务合作更紧密、实现了实时管理；信息集成，全面共享和管理各类信息、统一基础数据，规范信息质量，保证信息简洁和高效、集成的分析报表强化了企业的管理决策；流程集成，提供灵活的工作流管理，适应企业业务流程的持续变革与优化、强化与业务合作伙伴的协同、通过预设的集成接口保证与其他系统的集成。同时，通过标准功能的可配置（应用模块、流程、界面、实施方案等）、个性需求可定制（行性个性、企业个性等）、异构系统集成（K/3系统、其它异构系统等）等多种满足企业随应变的管理需求实现，帮助房地产企业建立起一个基于集成管理、随需应变模式的企业管理平台。

房地产企业各业务系统数据流关系：

企业集团信息系统的整体构架下，财务核算系统、成本系统、资金系统以及各业务集成的业务流程如下：

企业发生的支出分为两类，一类为日常支出，一类为工程付款，对于日常支出是通过预算管理系统来编制的，在执行时通过业务协同审批流程提交付款申请单，这时业务协同系统就会自动调用预算方案进行控制，超出预算的业务协同系统会退回，预算内业务协同流程会生成会计凭证传入财务系统。

对于工程支出，是在成本系统中编制工程付款计划，由于工程付款是和合同管理密切联系，在成本系统中编制，支付时也通过业务协同平台提交工程付款申请单，业务协同平台就会自动调用付款计划方案，超出会退回，计划内会生成会计凭证自动传入财务系统。

预算系统和成本系统中的资金预算和资金计划通过系统间的相互取数公式设置，在资金系统中来全面提供企业集团最为关注的全面资金计划。

根据企业的管理需要，可以把成本系统中的工程付款计划通过系统间的取数公式设置自动写入预算系统，这样预算系统就可以提供整个集团的全面预算了，在预算系统中可以进行相关的执行情况分析。

房地产项目投资决策管理

房地产投资决策管理子系统是在项目建设前期，通过各种测算和试算，为管理者或决策提供项目建设的决策依据。从规划指标、进度、销售、成本、税费等各方面收集项目基础信息，进而形成项目损益表与现金流量表，计算出项目各经营指标，使得项目的各个维度经营状况直接与项目经营结果对应；从多个角度为企业决策提供全面的决策数据依据，最大限度规避项目开发的风险；并根据各种投资测算数据自动进行模板进行投资评估报告的生成。

项目决策分析系统主要是围绕地产公司在获取项目前、最优开发方案选择、规划、项目投资评估等针对项目投资进行的全方位的经营分析与决策；并通过全方位的项目投资数据分析找到最优投资方案、最佳开发方案、成本利润测算等，为整个项目开发提供全面、完整、准确的测算数据和决策依据，其应用模型如下：

市场调查预测

主要针对拟投资的项目所在区域或市场就投资环境和市场情况进行全面的调查评估与预测，作为未来项目进一步评估的基础数据和信息来源。采用定性、定量等各种预测方法资的区域的相关投资环境（包括：针对拟投自然条件、城市规划、基础设施等）、供求状况（包括：相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等）、房地产商品的价格、租金、经营收入、房地产开发和经营的成本、费用、税金等相关内容进行全面的调查和预测。

项目开发策划

在前期调查预测基础上，进行项目开发策划，主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择等。尤其是在进行拟开发项目的产品定位（如住宅、工业、商业、餐饮等）、产品类型（如住宅的小高层、高层等产品类型，商业的商铺、集中商业等产品）、相关指标（如基础的容积率、面积、开发周期等）策划等。

成本费用估算

针对拟开发项目针对拟发生的各种成本费用进行估算和比较，包括：开发成本估算、销售成本估算、租赁成本估算以及种估算分析报表等，作为项目投资成本费用的测算依据，其内容包括：

经营收入估算

对拟开发项目的经营性收入进行全面的估算，以对未来项目收益做一个全方位的预测和估算，并自动进行各种测算方案的汇总和报表形成，其内容包括：

项目投资计划

针对拟开发进行各种投资计划以及各种明细的测算和形成，包括：开发投资计划、销售投资、分期投资计划、开发产品投资计划等，其根据设置相关规划指标、产品类型等通过计算模型自动计算并生成所需的各种计划表、汇总分析表等，如下图：

项目筹资计划

根据拟投资项目的收入、投资计划等策算数据，进行各种筹（融）资方案和计划的制定和测算，并自动进行各种筹资方案下的资金计划、筹（融）资成本测算等，以找到最估筹（融）资方案等。

项目财务评价

根据经营收入、成本费用、投资计划、筹资计划等各种测算数据自动进行各种项目财务分析报表生成，为项目的整体方案选择和财务指标提供一个完整、全

面的估算分析报表，包括：项目损益表、项目流量表（全投资）、现金流量表（资本金）、资金来源来应用、资产负债表、损益表（产品分类）等关健指标分析表。

不确定性分析

通过对相关关键数据指标的变化来获得对项目相关投资数据变化的影响的波动，如敏感性分析、临界点分析、概率分析等。

项目开发管理概述

为了增强企业的竞争力，房地产需要对工程项目进行透明化的管理，不断量化各种信息，以提高工程项目的可控度，降低风险，加快资金周转。

开发项目管理是房地产开发企业项目管理信息化全面解决方案，其适合房地产行业的集团应用。它以实际业务流程为基础，体现成本控制所需要的即时性和准确性，防范和规避项目成本控失控情况的发生；首先实现相关工程数据的量化和共享，降低企业沟通成本；再以合同为基线，全面反映工程项目执行进度和资金管理情况；同时依据原始数据的积累，利用先进的信息技术，反应工程项目各阶段的成本，并在此基础之上形成动态成本差异及分析控制、产品价格导向，并通过历史数据，不断优化和完善房地产企业项目管理方式、方法，以先进的信息化工具优化企业的项目管理职能。

业务流程

开发项目管理包括：合同管理、成本管理（目标成本、动态成本、成本库、项目测算）、项目进度管理、招投标管理、甲供材料管理、付款管理等业务管理。

开发项目管理业务流程图：

合同管理：作为成本控制核心内容，有效跟踪管理合同订立，到合同变更，再到合同结算和最后的合同付款全过程，力求降低成本、控制成本。

成本管理：根据项目规划目标和利润目标，进行成本测算、目标成本形成、动态成本跟踪、成本数据库形成等，形成房地产基于“闭环”的成本管控体系，推动和保证成本控制的不断完善和提高，控制项目建设的成本和风险。

付款管理：通过对付款审批单的流程审批管理，管理层可以实时监控项目进展，并严格控制工程款的支付；并通过付款计划数据为财务部门提供资金和融资计划决策依据。

招投标管理（供应商管理）：招投标管理将分散于业务部门的供应商集中到集团（或公司）层面统一管理，有效减少业务冗余，避免多头管理，并实现公司对外统一，从而提高信息共享以及供应商管理的透明度。同时对供应商进行分类管理、评价评级管理，为项目工程、采购招投标快速的提供合格的邀标、询价单位。

招投标管理（招投标业务管理）：招标、投标管理帮助企业在网上公开进行邀标和招标，供应商也可以直接在网上进行投标工作，将整个招投标过程透明化，有效的帮助公司解决招标工程中的黑洞，保证招投标质量，提升合同成本控制力度。

采购管理：采购管理是帮助房地产企业进行集中采购的管理以及采购合同监控，系统支持统一的请购计划和采购计划，对于每次采购合同的付款金额进行监控。

进度管理：通过工作分解结构（WBS）建立工程部、财务部、销售部、市场部、采购部等各个参与项目管理部门的工作任务，制定各工作项的负责人和参与人员以及执行计划，并通过进度报告和工作指示实现信息及时高效共享，便于领导掌控全局，对于超期工作及时提醒，避免和降低项目风险。

系统流程

开发项目管理系统架构图：

金蝶EAS继承了原来金蝶K/3房地产管理的设计思想，在EAS平台上，实现与EAS财务、资金、预算的一体化集成。EAS对成本管理进行

房地产营销管理

房地产营销管理（CRM平台）是房地产核心业务一体化的重要组成部分，因为营销管理应用不仅帮助企业实现销售效率和成交率的提高，其每日产生的大量客户和业务资料也将是企业知识库和业务知识库的主要数据来源，是企业实施客户关系战略，提高客户价值的重要手段。

面向CRM规划和设计的数据库使数据不仅满足日常业务处理需要，更能将系统处理的业务流程从售后扩展到售前和售中，同时将系统的用户角色由原来的销售管理人员延伸到企业各级管理人员、销售业务员以及客户。选择基于CRM平台构建的营销（售楼和租赁）、客服、物业、会员管理等管理系统，企业可以在保持当前管理模式下最大限度的提高销售率和客户满意度，又能为企业全面实施CRM提供足够进行数据挖掘和模型分析的基础信息。

金蝶房地产营销管理解决方案提供基于房地产全面营销管理解决方案，该方案面向集团企业，实现集团实现集中式管理、集成化应用，为企业提供基于销售管理、租赁管理、物业管理、客户服务等在内的全面的房地产营销管理应用。

经营决策分析

管理驾驶舱

企业管理驾驶舱是为集团高级管理人员的决策提供更科学、更准确、更直观的信息，通过WAP手机，各种PDA（个人数字助理）、PC（个人电脑）、笔记本电脑等设备轻松快捷的获得决策信息。对项目开发管理、成本管理、财务管理、营销、客户服务、人力资源管理进从多个角度、多个范围（如从按区域公司、分公司、项目等）进行商业智能分析，以仪表盘、图表等直观的展现形式对经营指