2017年养老护理院建设项目可行性研究报告

##老年养护院项目可行性研究报告

目录

1总论 (1)

1.1项目概况 (1)

1.2业主概况 (1)

1.3编制依据 (1)

1.4编制原则 (2)

1.5主要研究内容 (2)

1.6项目主要技术经济指标 (3)

1.7简要结论 (4)

2项目建设背景及必要性 (5)

2.1项目建设背景 (5)

2.2项目建设的必要性 (9)

3建设规模和建设内容 (12)

3.1建设规模 (12)

3.2建设内容 (12)

4项目选址及建设条件 (13)

4.1项目选址 (13)

4.2建设条件 (14)

5建设方案设计 (15)

5.1建筑设计的指导思想与原则 (15)

5.2建筑方案 (15)

5.3室内装修 (20)

5.4给排水设计 (21)

5.5电器设计 (22)

5.6绿化部分 (23)

5.7其它零星工程部分 (24)

6消防 (25)

6.1设计依据 (25)

6.2消防给水排水 (25)

6.3化学消防 (25)

6.4消防评价 (26)

7节能分析 (27)

7.1设计依据 (27)

7.2项目能源消耗种类及数量分析 (28)

7.3项目所在地能源供应状况分析 (29)

7.4建筑节能设计 (29)

7.5节能节水措施 (30)

7.6电气节能措施 (30)

8项目实施计划 (31)

8.1实施原则及步骤 (31)

8.2运营模式 (31)

8.3机构设置及定员 (32)

8.4项目建设周期 (32)

8.5项目实施进度安排 (33)

8.6项目管理机构 (33)

8.7项目建设各方关系 (34)

8.8项目的招标方式和招标组织形式 (35)

9投资估算 (37)

9.1投资估算依据及范围 (37)

9.2投资估算说明 (37)

9.3估算结果 (38)

9.4资金筹措 (38)

9.5投资计划 (38)

10财务评价 (39)

10.1评价依据、原则和假设条件 (39)

10.2基础数据及测算 (40)

10.3现金流量分析 (41)

10.4盈利能力分析 (42)

10.5财务分析 (42)

10.6财务评价结论 (43)

11社会影响评价 (44)

11.1社会影响分析 (44)

11.2互适性分析 (45)

11.3社会风险分析 (46)

12环境影响评价 (47)

12.1环境保护标准 (47)

12.2拟建项目对环境的影响分析 (47)

12.3环境管理 (50)

13风险分析 (51)

13.1主要风险因素的识别 (51)

13.2风险程度分析 (52)

13.3风险评估 (53)

13.4敏感性分析 (53)

13.5防范和降低风险措施 (54)

14结论及建议 (55)

14.1结论 (55)

14.2建议 (55)

1.1附表1.项目工程概算（万元）.................................................................................... I 附表2项目财务现金流量表 .............................................................................................................. I 1.2项目财务现金流量表（万元） ...................................................................................... I 附表3：图纸....................................................................................................................................... I

1总论

1.1项目概况

（1）项目名称：##老年养护院工程

（2）项目业主：##养老护理中心分中心

（3）项目地址：黑龙江省####镇

（4）建设性质：新建

（5）建设内容及规模

本项目总用地面积约13500平方米，新建工程建筑面积约8486平方米。

建设内容主要包括：老年养护大楼一栋及附属配套设施，大楼总长126.8米，总宽18.8米，层数4层。建筑总高度15.8米。

（6）项目投资

本项目总投资为1810万元。

建设进度：项目建设期八个月，自2017年5月至2017年12月。

1.2业主概况

##养老护理中心##分中心于2016年9月组建成立，注册资金4500万元，现有员工56人，现有床位580个。

1.3编制依据

（1）《养老设施建筑设计规范》 GB 50867-2013

（2）《老年人建筑设计规范》JGJ 122—99

（3）《老年人居住建筑设计标准》GB／T 50340-2003

（4）《老年公寓和养老院设计指南》

（5）《中国老龄事业发展十三五规划》

（6）《黑河市老龄事业发展“十三五”规划》

（7）《##社会养老服务体系建设规划（2015～2019年）》

（8）《黑龙江省民办养老机构管理办法》

（9）其它相关基础数据和材料

（10）编制人员调查的有关资料、数据和材料

1.4编制原则

（1）符合##总体发展规划；

（2）满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；（3）建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。

1.5主要研究内容

（1）项目建设背景及必要性研究；

（2）项目场址和建设条件分析；

（3）建设规模和建设方案

（4）组织机构与项目管理；

（5）投资估算和资金筹措方案；

（6）财务分析和项目效益评价；

（7）项目风险性分析

（8）可行性研究结论

（9）项目建设中需要注意的其他问题

1.6项目主要技术经济指标

表 1-1 项目主要技术经济指标汇总表

序号项目计量单位数值所占比重(%) 一项目概况

1 总用地面积m

2 13500.00

2 总建筑面积m2 18286

4 容积率0.20

5 绿地率39.99%

二投资数据

本工程投资万元1810

1 工程费用万元1510

2 工程建设其他费用210

3 预备费万元90

4 建设期利息万元0

三筹资数据

1 中央投资万元1440 80.00%

2 银行贷款万元0 0

3 地方配套万元360 20.00%

4 滚动资金万元0

5 贷款利率（年）0

四收入与成本数据

1 总成本费用万元4539.37

2 经营收入万元2377.57

3 经营税金及附加万元0

4 经营成本万元1726.87

5 利润总额万元650.7

6 所得税万元59.1

7 税后利润万元591.8

五财务评价指标

1 税后财务内部收益率18.83%

2 税后财务净现值万元319.50 年折现率10％

3 税后静态投资回收期年7.67

4 税前财务内部收益率24.08%

5 税前财务净现值万元2712.3

6 投资利润率16.14%

7 投资利税率21.52%

8 盈亏平衡点31.30%

9 盈亏平衡点万元821.6

1.7简要结论

本项目的建设符合##老龄化的需求，项目的建成将提高##社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。因此项目建设是必要的。

本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水平具有积极意义，社会评价良好，项目建设是可行的

。

2项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1中国老龄化问题及滞后的养老体系矛盾

我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老年人口已达1.6亿，占总人口的11%，,这一比重仍有上升趋势；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。然而，我国老龄事业总体上滞后于人口老龄化的要求和社会经济发展。老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。

目前，黑龙江省老年化程度居全国第18位，60岁以上老年人口已达459.8万人，占全省总人口的12.1%，老龄化形势十分严峻，预计到2030年，全省60岁以上老年人数将占到人口总数的20%，即每5个人中就有1个老人，这是全市面临的现实问题。截至2012年底，全省有社会养老服务机构3297家，共有床位数近30万张，平均每百名老年人不足1.6张，据抽样调查，需要机构养老服务的人数占老年人口总数的5%左右，占老龄人数的5%左右，需新增床位15万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年养护院接纳100位老年人计算，需要新增老年养护院1500多家。

2.1.2中国老龄事业发展“十三五”计划纲要（2016-2020）

《中国老龄事业发展“十三五”计划纲要（2016-2020）》提出中国老龄事业发展的重点是“加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实‘老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐’，把老龄事业推向全面发展的新阶段。同时，要调动社会各方面的积极性，建立多元化的老龄事业投入机制。”

同时，《中国老龄事业发展“十三五”计划纲要（2016-2020）》中还明确提出主要任务：（1）重点发展居家养老服务。建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖。培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。大力发展家庭服务业，并将养老服务特别是居家老年护理服务作为重点发展任务。积极拓展居家养老服务领域，实现从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急救援等方面延伸。（2）大力发展社区照料服务。把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。（3）统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参

与公办养老机构建设和运行管理。“十三五”期间，新增各类养老床位342万张。

2.1.3黑河市社会养老服务体系建设规划（2016～2020年）

黑河市2016年9月出台的《社会养老服务体系建设规划（2016～2020年）》提出了发展目标：到2020年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老人拥有养老床位达到30张；居家养老和社区养老服务网络基本健全。同时提出了主要任务：大力发展养老服务机构。重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设。每个县级市至少建有1个床位300张左右，设施齐备、功能完善的综合性社会福利中心（含光荣院），优先解决五保老人、“三无”老人、孤老优抚对象集中供养和低收入的高龄、独居、失能等困难老人的照护问题；市级和区域性中心城市至少建有1个具有实训功能、为失能老人服务的示范性养老服务机构，发挥其在养老服务中的培训指导和示范带动作用，解决高龄、失能老人的照护问题。积极支持“公建民营”和“民办公助”。新建或原经营管理差的公办养老服务机构，可探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。完善政府宏观管理、社会力量主办、养老服务机构自主经营的养老服务业管理机制和运行机制。促进养老服务机构规模化、品牌化、连锁化经营，提高养老服务机构竞争力。

积极支持“公建民营”和“民办公助”。对新建或原经营管理差的公办养老服务机构，我市将探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。而##的养老服务机构将全部获得政府资金支持。

2.1.4民间资本参与养老机构建设相关政策

在日益增长的机构养老需求和公办养老院扩容难的双重挤压下，中国政府吸引民间资本参与养老机构建设的政策取向由来已久。2000年以来，我国陆续出台了《关于加快实现社会福利社会化意见》《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》等文件。2010年，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确表示，要通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。

除去语焉不详或者因为太过笼统而无法落实到位的优惠政策，目前国家和##政府关于养老院的优惠政策主要有：

（1）政府部门、企事业单位、社会团体及其他组织等投资兴办的福利性、非营利性养老机构，手续齐全可免征自用房产的房产税、城镇土地使用税，有的甚至还免征养老服务营业税、车辆使用税等。

（2）##每年给予150张床位以上的社会养老机构进行补助，社会力量每兴办一个床位，政府一次性给予2000元的补贴。每年每个床位补贴1200元。

（3）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。

（4）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。

（5）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。

（6）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。

2.2项目建设的必要性

2.2.1是解决##人口老龄化趋势的需要

2011年##65岁及以上人口所占比例达到11.57%，比上年上升0.01%个百分点，下表是##2010年-2015年人口结构。

表 1-1 ##2010年-2015年人口结构表

2010年2011年2012年2013年2014年2015年

14岁以下19.3 19.24 19.06 17.08 16.79 16.35

14-64岁69.5 69.31 69.26 71.06 71.04 71.02

66岁及以上11.2 11.45 11.68 11.86 12.17 12.63

从表中数据可以看出，老龄化人口一直呈现上升的趋势，如此大的老年人口比例要求相应配套的老龄养护中心。而本项目所建的护养中心主要针对中端、兼顾高端老年护养，符合广大社会需求，填补大众老年人的护养空白。

2.2.2是完善老年保障体系的需要

关注社会弱势群体的生存状态是社会公平的重要内容，关注老人的生活质量和居住环境是社会进步的必然。一方面，“四二一”型家庭大量出现并将逐渐成为主流，家庭养老功能逐渐弱化；另一方面，现有社会养老体系又十分脆弱，社会化养老覆盖率低，老人居住质量较低，提高老年养护保障制度显得非常迫切。

城市老年人养护问题作为老年保障体系的一部分，理应符合经济、社会发展水平，问题解决得好，可以进一步帮助完善我国老年保障体系，当社会动用资源、人力来组织、支持老年保障时，它在广度上和深度上就远远超过政府福利制度所能提供得保障，不仅使全社会福利水平得以提高，而且对老年保障体系更进一步完善有很大帮助。本项目的实施能够进一步完善老年保障设施，具有极大的社会意义。

2.2.3是满足当下独生子女养老模式的需要

目前国家计划生育政策仍未放开，加之随着经济发展，人们生育

观念的转变，逐步淡化“不孝有三、无后为大”的中国式“孝经”观念。在当下国情下，独生子女越来越多，今后由两个独生子女组成的小家庭将越来越多，他们理论上将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上或是精力上，都是一个较艰巨的任务。而城镇里大多数老年人都有自身的经济来源，或退休金或养老保险金，在子女给予一定经济资助的基础上送老年人进敬老院，是顺理成章被当下社会所接受以及推崇的。

小结：随着地区人口老龄化加速以及人们生活水平的提高和观念的转变，养老护理院的社会需求广阔，发展潜力巨大。养老护理院的建成既能满足个体需要，又满足了当下独生子女养老模式的需要，可见，该项目的实施是非常必要的。

3建设规模和建设内容

3.1建设规模

本项目总用地面积约13500平方米，建筑用地面积约2150平方米，本工程建筑面积8486平方米。

整个养老护理院容积率约为0.2，项目完成后，养老护理院将成为现代养生及山水农家园林融为一体的综合性高档养护院，集老年人居住、疗养、娱乐、学习、保健、康复、医疗于一体。

3.2建设内容

建设内容主要包括：本项目建成后容纳床位200个，医务室（含10个病床280平方米）、老人居住室（标间150个*21.6平方/间、亲情间12个*43平方/间、资料室（250平方米）、会议室（200平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（120平方米）、健身房250平方米、运动场（含篮球场、门球场1）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范等。

4项目选址及建设条件

4.1项目选址

4.1.1项目建设基本情况

本项目处于####镇辖区，辖区内没有民办养老机构。本项目建成后，周边可以辐射通北镇、杨家乡、东胜乡及##农场，辐射人群48万余人。60岁老人约4.9万，其中农村五保老人460人，农村留守空巢老人3000余人，养老需求空间大。本项目建成后，可容纳200张床位，大大缓解了五保老人无处养老的难题。项目建成后，必然成为当地最适宜健康保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。

养护院位于赵福路西侧，交通便利，环境优美，改造后将会成为我市规模最大、设施最完备、功能最齐全、环境最优美、服务最周到的一所公建民营养老机构，使老年人真心老有所养、老有所乐，真正感受到党和政府对老年人的关怀和温暖。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒。在这里老年人的晚年生活也可以像夕阳一样温馨而从容。4.1.2项目场址

（1）项目地点位于黑龙江省####镇，毗邻##农场，空气清新、地理位置优越，地形平坦、工程地质和水文地质条件较好。

（2）该地区避开商业繁华区、公共娱乐场所、与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫士规定。

（3）项目地点交通便利，北黑铁路、绥北高速、城乡公路横贯镇城。

（4）项目地点供电、给排水、通讯等市政条件较好，距离周边服务医疗等公共设施较近。

4.1.3土地性质

养老护理院项目规划占地面积13500平方米，成长方形布局，该地区地质稳定。

4.2建设条件

4.2.1水文

##镇地处秀丽的小兴安岭南麓，美丽的乌裕尔河畔，地表水资源主要是境内流经的乌裕尔河。

4.2.2气象

##镇地处小兴安岭南麓边缘，总的地势是西南高，东北低。海拔在240－330米之间。地处中高纬度，属寒温季风气候，年平均气温一般0.5℃，无霜期120天左右。年降雨量570毫米，年平均日照2700小时以上。总的气候特点是，春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季霜早降温块，冬季寒冷漫长。

4.2.3地貌及地震

##镇地势平坦，处于六度抗震区。

4.2.4交通

北黑铁路、绥北高速、城乡公路横贯镇城，交通便利。

5建设方案设计

5.1建筑设计的指导思想与原则

5.1.1指导思想

建筑符合适用、安全、卫生、经济、环保等要求的同时，满足老年人生理和心理两方面的特殊居住需求。

建筑的设计应适应我国养老模式要求，在保证老年人使用方便的原则下，体现对老年人健康状况和自理能力的适应性，并具有逐步提高老年人居住质量及护理水平的前瞻性。

5.1.2设计原则

（2）满足老年人居住人性化的功能要求；

（2）满足老年人生活居住无障碍设计的功能要求；

（3）满足消防及日照要求；

（4）体现“规模适度、功能齐备、布局合理”的集约化原则，最大限度地利用现有资源并共享；

（5）体现内在功能美与外在形式美的有机结合。

5.2建筑方案

5.2.1建筑设计依据

《老年人建筑设计规范》－JGJ 122—99

《老年人居住建筑设计标准》GB／T 50340-2003

《建筑设计防火规范》GB40016-2006

业主提供1：500地形图；

业主设计任务要求；

国家现行相关规范。

5.2.2总平面布置

（1）总平面布置原则

基地选址应交通方便，基础设施完善，临近城市医疗点，环境优美，远离噪声和污染源，地形地貌平整，不宜有过大、过多的高差，用地规模宜考虑远期发展。

主要出入口宜设在城市次要道路上，道路设计应简洁流畅，方便救护车、消防车及轮椅通行。

主要道路应有足够的夜间照明设施，并有明显的交通标志。主要建筑(居室、主要公共活动场所)应有良好的朝向和景向，处于公用服务用房的上风方向。每两幢主要建筑之间宜设长廊联系。

规划结构完整，功能分区明确，建筑与室外环境有良好的结合。辅助建筑应与主要建筑联系方便，避免噪声及废气对主要建筑的影响。

主要用房冬至日满窗日照有效时间不应少于3h，养老设施建筑的间距不得小于建筑物高度的1.5倍，且最小间距不得小于12m。

养老设施的容积率，不应大于0.3。

老年人室外活动场所应地势平坦，朝阳通风，并设有座椅。（2）总平面布置

根据国家有关社会福利基础设施建设的指导意见、国家关于社会福利基础设施建设标准和发展规划，项目总用地面积13500平方米，其中建筑占地面积2150平方米，建设内容主要包括养护院主楼及相关

配套设施，做到整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。（3）竖向规划

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。

5.2.3建筑设计

（1）建筑物的出入口

出入口有效宽度不应小于1.1m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.5m。出入口内外应有不小于1.5m×1.5m的轮椅回转面积。

建筑物出入口应设置雨篷，雨篷的挑出长度宜超过台阶首级踏步0.5m以上。

出入口的门宜采用自动门或推拉门；设置平开门时，应设闭门器。不应采用旋转门。

出入口宜设交往休息空间，并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。

安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近，呼叫按钮距地面高度为1.1m。

（2）走廊

走廊两端设有不小于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

公用走廊应安装扶手。扶手单层设置时高度为0.80～0.85m，双层设置时高度分别为0.65m和0.90m。扶手宜保持连贯。

墙面不应有突出物。灭火器和标识板等应设置在不妨碍使用轮椅