合作协议书1(定)

XXX企业管理咨询有限公司

合

同

书

商业招商策划、管理咨询合同书

甲方：

乙方：

根据有关法律法规，甲、乙双方本着平等、互利、长期合作的原则，双方经充分沟通和友好协商，就甲方在开发建设的项目，委托乙方负责招商定位、招商代理、全案策划及营运管理等服务事宜，签订本合同，以资共同遵守。

第一条:合作内容

乙方为甲方位于的开业策划,实施及试营业工作.分三个阶段:

第一阶段:项目调研及定位

1、该阶段服务期限：

自2014 年月日起至2014 年月日止。

2、该阶段乙方的工作目标及内容（经甲乙双方确定后为合同附件1）。

3、该阶段服务进度计划：

1) 项目组进驻现场：乙方应在本合同签订的同时，向甲方提供该阶段服务项目专案组的成员名单，经甲方审核无异议后三日内，甲方依据本合同约定向乙方支付第一笔服务费，在乙方收到甲方支付的第一笔服务费之日起三个工作日内，乙方项目专案组成员进驻项目现场开展工作。

2) 全面实地调研：乙方专案组人员进驻项目现场后，应立即开展全面实地分析调研工作，并向甲方提交该项目的调研定位终期报告初稿，就定位概念向甲方作以充分汇报并与甲方共同研究。

①商圈居民消费习性调查;

②企事业单位购买力调查;

③竞争对手状况调查;

④卖场布局图;

3) 商业策划与定位报告的最终完成：乙方通过对甲方卖场所处的环境和商圈进行调查分析, 专案组人员与甲方进行讨论并听取甲方的修改意见，最终确定卖场的业态定位、业种选择、商品结构、卖场布局图，提交《商业调研定位终期报告》。

第二阶段:卖场策划及招商代理期

1、该阶段服务期限：

如甲方对乙方提供的第一阶段服务满意，同意乙方继续提供第二阶段服务，则该阶段服务期限为：自甲方确认乙方提交的该项目《商业调研定位终期报告》之次日起至该项目正式开业之日止。

2、该阶段服务的实施方案和进度表：

1) 在本阶段服务开始前五日，乙方须向甲方提供该阶段服务内容的具体实施方案和

《工作进度表》，甲方应在收到后十日内确认或提出异议。甲方确认后，该实施方案及《工作进度表》，即作为本合同附件予以履行。

2) 如甲方提出异议的，乙方应当根据甲方的意见在三日内提交修改后的方案和计划，

如乙方不同意甲方意见或逾期未提交经修改的方案和计划的或修改二次后甲方仍不满意的，甲方有权解除合同，双方互不承担违约责任，甲方无需为此支付费用。

3) 该实施方案及《工作进度表》所确定的日期，甲方有权在合同履行期间根据实际情

况予以调整，乙方应当无条件予以服从，甲方无需对该调整增加费用。

4) 乙方应当根据经甲方确认的《工作进度表》中的阶段期限计划或甲方调整后的期限

计划履行服务项目，各项完成的日期以乙方提交该项目服务成果的书面报告之日为实际完成之日。

3、卖场平面设计模块

包括顾客购物动线设计,商品布局设计,设备设施增补需求计划,卖场装修改造方案,卖场VI指示系统指导.

4、招商模块

包括商品结构制定(具体到小分类)、商品毛利计划、商品差异化竞争策略、指导供应商，外租区招商谈判、确定开业时的促销方案/确定及协调生鲜厂商的装修方案及其它需装修厂商、采购人员培训等.

1) 在年月日前，招商面积应达到总招商面积的50％，在项目正式开业之

日前应达到总招商面积的80％。具体指标以甲方与乙方负责招商的客户实际签订的正式合约。

2) 项目正式开业前，如乙方招商面积未达到项目总招商面积的80％或乙方未达到上述

招商进度指标，则甲方有权解除合同，乙方的服务费减半。

3）该阶段和商户签订合约的要求：乙方的招商客户与甲方签订合约的合作期限不得少于24个月

5、营运模块

在甲方原有商业流程的基础上,乙方结合卖场的实际运营情况对流程进行整合/改进和完善,并对干部员工进行培训指导,包括:商品管理(流程/陈列等)、人员管理、服务管理等.同时还包括新店商品陈列图纸和开业倒计时确认.根据采购部提供的分类商品明细进行订货、促销海报的发放、门店货架搭建商品陈列及卖场细节工作的进行。

6、企划模块

包括指导超市VI系统的设计、卖场氛围设计方案/商品陈列道具设计/POP书写规范及字体要求,开业促销方案与气氛营造方案,促销方案与分段实施促销气氛营造方案等.

1) 对于每一项设计，包括广告设计等，乙方应当按期向甲方提供设计(包括方案、说明

和草图)，各项设计应当明确其制作所需的材质、颜色等要求。由甲方选择其一或甲方根据乙方所提供的全部设计提出意见，乙方应当根据甲方意见修改，经甲方确认一套设计后出具图纸。甲方有权要求乙方对其设计方案进行修改或重新设计。

2) 乙方向甲方提交的各种策划、方案、设计、创意、报告等文件，均应加盖乙方公章

及设计人员、起草人员以及审定人员的名称，送达甲方

3) 对于包括项目招商所需的事物用品设计、宣传品设计，乙方在每月的服务月报中应

当明确下月计划设计项目，甲方可根据需要予以增减或要求推迟、提前设计。

4) 本合同项下的广告设计工作，甲方有权选择具体广告另行选聘他人完成。

5) 对于乙方所设计出的广告设计，甲方应及时进行确认签字或提出书面意见，乙方则

进行及时性的调整和修改。甲方负责广告发布的对外发包、发布等工作。

6) 对于本项目广告企划的设计和文案的撰写，乙方应根据甲方的书面意见和要求进行

调整和修改并至完稿，制定媒体计划和时间进度，交甲方审定，并协助甲方进行相关活动的策划和建议。

7、人力资源模块

包括新员工的招聘培训,人力资源体系搭建及各项管理制度整合等.

8、该阶段服务成果的形式和要求：

1) 该阶段服务期限内，乙方为甲方提供的服务应当以文字、图纸、图片或其他形式的

载体体现，各服务成果具体载体均应当为至少书面文本二套以及至少电子文本一套（本合同另有约定的除外）。

2) 乙方提交的相应书面文件，应当满足科学性、合理性、可操作性和最大限度满足甲

方利益，对报告内容应当进行充分说明，达到甲方工作人员可以充分理解。如甲方工作人员有异议，乙方应当负责给予充分解释。

3) 对于属于文案、设计内容的服务项目，乙方应当按期向甲方提交书面报告。

4) 其他服务项目如公关活动等，乙方应当向甲方提交相应的方案及建议，并配合甲方

检查具体执行情况，随时提出修正意见，并在活动结束后三日内向甲方提交执行情况报告。

5) 乙方应当每月五日前，向甲方提交服务月报，其中应当包括当月计划、当月已完成

的项目、计划履行情况、下月计划以及对已履行情况的分析、建议。前述文件，均须经甲方签字同意后方可执行，如甲方对其内容提出异议的，乙方应当按甲方意见限期修改，直至满足甲方要求。对于紧急事项，甲方可通过电话、传真通知确认，并在确认后24小时内以特快专递的方式发出书面确认。经甲方确认的营销计划、方案、样稿、报告等，乙方对其文件承担责任并应严格执行，不得更改，但可在履行中向甲方提出建议。

第三阶段：开业后的试运行及维护调整期

该阶段服务期限：

自年月日起至年月日止。

１、卖场开业的各项准备工作的实施；

２、卖场开业的策划及开业当天的现场指导与维护；

３、开业当天，针对五大模块的运行情况调整和现场培训与指导．

第二条：付款方式：

1、第一期付款：

甲乙双方签定合同当日付给乙方总费用的30% ，人民币______元整（元）；

2、第二期付款：项目调研及定位期

该阶段服务费总额为人民币万元整。

乙方策划人员到位后，做完市场调研、规划确定卖场布局及开业工作方案后，甲方支付给乙方酬金人民币万元，作为预付款。

在完成项目该阶段服务后，如甲方委托乙方继续提供第二阶段服务，负责项目的策划及招商代理的，则该阶段剩余的万元服务费甲方保留至第二阶段完成后交付，如甲方不委托乙方继续提供第二阶段服务，则甲方向乙方支付万元，本合同自动终止。

3、第三期付款：卖场策划及招商代理期

乙方做完卖场设计规划，完成招商总面积50%进度之后，甲方支付给乙方酬金人民币万元，作为预付款。

在完成项目该阶段服务后，如甲方委托乙方继续提供第三阶段服务，负责项目的策划及招商

代理的，则该阶段剩余的万元服务费甲方保留至第三阶段完成后交付，如甲方不委托乙方继续提供第二阶段服务，则甲方向乙方支付万元，本合同自动终止。

4、第四期付款：开业后的试运行及维护调整期

乙方做开业策划以及员工的培训与指导后，甲方支付给乙方酬金人民币万元，作为预付款。

在完成项目该阶段服务后，乙方项目工作全部完成后，甲方向乙方支付整个合同余下的款项万元，本合同自动终止。

第三条：乙方各阶段服务的专案小组

1. 乙方应按本合同约定，成立各阶段服务专案组。乙方应在本合同签订同时，向甲方提供各阶段服务项目专案组的成员名单，由甲方审核确认。

2. 乙方成立的各阶段服务专案组人员应当由从事过3个以上与该项目相应阶段服务内容同规模、同类型项目的市场调研、招商策划、客户服务、市场营销、广告创作、设计制作、媒介、市场推广及营运管理等工作的专业人员组成。乙方所提交的名单，应当附有各成员的履历。

3. 在乙方提交名单及乙方提供各阶段服务期间，甲方有权对该具体工作人员的工作表现或业务水平提出意见，有权要求乙方更换。乙方应在接到甲方通知之日起三日内予以更换。乙方保证其所提供的工作人员名单及简历的真实性，否则因此而产生的责任、纠纷均由乙方承担。

第四条：双方权利及义务

甲方责任：

1.在各阶段服务期间，甲方应真实地向乙方提供企业及项目的相关资料，如背景资料、本

项目相关的建筑图纸和规划等。

2.甲方指定代表甲方具体执行本合同，向乙方提供及时、准确的信息咨询；但该甲

方代表所作出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等，均须加盖甲方公章方为有效；

3.按照双方商定的工作进度及时做好乙方所提交的方案的审核工作，乙方提交的方案、建

议和作品，甲方应于七个工作日予以书面回复（另有约定的除外）；对于乙方提交的文件、报告、申请等，甲方应及时作出答复，但甲方的未答复，并不视为甲方认可。

4.按照合同规定的付款方式和付款期限向乙方支付服务费等相关费用；

5.甲方有权监督评估乙方及乙方专案组人员的工作业绩和服务质量的权利。

6.如乙方不执行本合同所规定的义务，使甲方利益受到严重损失，则甲方有权单方面终止

合同，并向乙方索取相应的赔偿。

7.甲方承担招商过程中，所产生的相关费用（如招商宣传费、招商庆典费），差旅费、招

待费等由甲方签字确认后报销。

8.甲方除享有上述权利外，甲方在乙方提供的各服务阶段，分别享有如下权利：

（1）第一阶段

甲方有权得到乙方提交的有关该项目的调研定位资料及报告。

（2）第二阶段

①甲方有权审查并修改乙方所提交的书面报告或工作建议等文件。

②甲方有权参加、监督乙方与招商客户的招商谈判工作。

③甲方享有乙方负责项目过程中的广告企划、广告设计及策划过程中所有涉及对外宣传、

商业协议的签订及招商策略的最终决策权。

④甲方负责与乙方招商客户签订合约等与该项目有关的任何文件。

⑤甲方负责统一收取招商客户交纳的订金（定金）、押金及租金等款项。乙方不得向招商客户收取任何费用，否则一切责任由乙方自行承担。

（3）第三阶段

甲方有权审查修改乙方提交的有关管理制度、工作流程、计划等文件并有权监督乙方的实际执行及考察乙方的服务质量。

甲方有权审定乙方提出的运营管理服务年度计划、财务预算及决算等文件。

乙方：

1. 乙方应向甲方提供能够证明其所有合法证照之副本及复印件（复印件须加盖公章），经甲方确认后留复印件存查。

2. 乙方应在项目范围内进行服务工作，不得以违反商业道德与欺诈、瞒骗的行为从事商业活动，不得违背甲方意愿做任何有损甲方声誉或经济利益的行为，否则所造成甲方之损失或法律纠纷由乙方全部承担。

3. 本合同项下的工作，乙方应当全部自行完成，未经甲方书面同意，不得转托他人完成。

4. 乙方现指定为该项目的负责人，负责整个服务项目的安排、执行和与甲方的沟通、联络。该负责人向甲方所作出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等均视为乙方的行为，均由乙方承担责任。

5. 因任何原因合同解除或终止的，乙方应当在三日内立即返还甲方所有有关文件、资料，并向甲方妥善交接一切有关工作。在合同履行期间和合同终止后，乙方均应对甲方的文档资料和一切未授权乙方公开的信息保密，不得向任何人吐露在合同中获知的甲方秘密。

6. 该书面提案交予甲方前均应由乙方项目负责人审阅同意并签字确认；甲方一经确认，乙方应严格执行，不得随意更改经由甲方审定的方案

7. 乙方对甲方各模块的储备干部进行全程辅导，帮助甲方培养后备人才，以便项目结束后的顺利交接；

8. 乙方系一家专业咨询策划公司，每月有一定的外出讲课与咨询活动安排，负责本项目的老师，在保证项目进度与质量的前提下，可提前与甲方协商经甲方同意后，灵活安排老师项目期间的外出时间；

9. 在项目结束后3日内向甲方移交全部资料及电子版；

10. 在本合同履行过程中，乙方除承担上述责任外，在各阶段服务期间，乙方还负有下述责任：

（1）第一阶段：

乙方现场工作人员应及时将甲方的意见传达公司总部，乙方应配备相关项目经理及业务执行人员，负责执行已拟订好的市场计划并监控市场反馈。

（2）第二阶段：

①乙方负责项目招商的总体策划及工作进度，以及广告策划、媒体广告设计、促销活动计划等全部内容。

②乙方应负责起草该项目招商所需相关合同文件，并提交甲方审查。相关合同文件的内容的最终决定权由甲方确定，并以甲方与客户最终签订的为准。

③乙方应协助甲方同招商客户洽谈合同中的相关条款，保证甲方获得良好经济利益和社会利益。所有招商过程中，需与客户签订的文件，包括租赁合同等文件，乙方必须提交甲方，由甲方签订。未经甲方书面同意，乙方不得以甲方名义或与项目有关事宜对外签署任何文件或作出任何承诺、保证。否则，一切责任均由乙方承担。

④乙方向甲方提供之设计、方案等，必须符合国家法律之规定，并经甲方审核同意后方可执行。乙方应按甲方要求提供方案(电子文档形式)，并负责制作过程中的监督、看样及质量验收。如果乙方设计、方案引起法律纠纷，法律责任由乙方承担，甲方不因审核同意而承担任何责任。如因此影响甲方商誉或给甲方造成损失的，乙方应当予以赔偿。

⑤乙方必须严格按本合同要求和相关工作进度表或甲方调整后的进度要求分阶段完成甲方委托的各有关具体工作，并应积极处理甲方交办的各项工作，并保证在约定时间内按计划完成招商任务。

⑥乙方有义务在甲方要求的合理工作时间内依据甲方意见完成任何策划、营销、设计等工作方案的修改，并在未征得甲方同意及授权下，不得擅自发布和执行任何计划和方案；

⑦作为专业公司，乙方必须以严谨、专业的态度和方法为甲方提供专业的策划、招商代理及设计等各项服务，并具体负责甲方委托项目的监控、实施和执行，以确保项目招商客户的质量。由于乙方的工作失误而导致甲方的损失，由乙方承担。

⑧乙方在宣传、介绍过程中，必须做到如实陈述，不得做不符合实际的虚假宣传甚至欺诈，相关宣传材料必须经甲方事先审定后方可使用。

⑨乙方必须以明示的方式，不使公众误解乙方为甲方的代理人，不使公众误解乙方的行为由甲方承担责任。

⑩乙方向甲方提交的各种策划、方案、设计、创意、报告等正式文件，均应加盖乙方公章或乙方负责人签名，并注明乙方设计人员、起草人员以及审定人员的名称，通过直接提交或特快专递邮寄的方式送达甲方。

?乙方自行制作的招商手册、宣传资料、招商广告等必须经甲方书面确认后，方可使用，未经甲方确认的招商资料产生不实之辞或法律责任，均由乙方自行承担。

?乙方同意甲方可以将乙方的名称、标志等（包括设计、策划人员的姓名）免费用于该项目的对外宣传。

（3）第三阶段：

①乙方负责指定项目营运管理所需各项规章制度的制定，并在相关制度实施前，提交甲方审查确认，未经甲方书面确认，相关制度不得执行实施。

②乙方承诺及同意忠实执行与运营管理顾问之一切事宜、并在遇到有任何特别事项时，向甲方提供最有利于本项目运营管理的建议方案。

③督促本项目范围内业户及占用本项目任何部份的任何人，遵守和执行项目营运的各项管

理制度，承担应乙方原因导致的项目受到有关部门的处罚及罚款等损失的责任。

第五条：声明及保证

1）乙方在此承诺并保证在孝感地区范围内不再承接任何与甲方的该项目相同或相类似的或与甲方直接竞争的服务项目，否则，甲方有权解除本合同，乙方并应当承担本合同总金额10％的违约赔偿金。

2）经甲方同意后乙方与第三方合作的，乙方须保证本合同约定的费用、比例低于或不高于乙方与其他合作方的收费标准。如有违反，甲方可提前终止合同并不予支付乙方已发生的上述费用。

3）乙方在其广告作品中适当位置中加入乙方公司的名称及电话，要事先取得甲方同意，否则不得实施。

第六条：保密条款

1.双方对本次合作签署的合同内容进行保密，各自不得向第三方进行传播，或用于进行不利于对方的用途，如乙方违反本条款，甲方有权解除本合同，同时乙方须赔偿甲方因此而受到的损失。

3.为履行本合同，甲方向乙方提供经营、业务、产品、技术等有关的文件、信息、图纸及软件等，乙方须对甲方所提供的上述资料和所知悉的甲方的一切未经公开的商业秘密负有保密义务，并应采取一切合理的措施以使其所接受的资料免于散发、传播、披露、复制、滥用及被无关人员接触。

3.对于甲方提供的资料及乙方完成的服务成果，乙方应当在合同解除或终止时交还甲方。甲方无需为此而额外支付费用。

保密期限：保密期自项目调研起5年内

违约责任：如在保密协议期内，因对方的违约行为，造成了对方的损失，违约方除支付本合同全额30%违约金外，还应承担相应法律责任。

第七条：合同期限

本合同工总时间为天（包括开业前天，开业后天），甲方应在项目开始实施前２０天通知乙方。具体时间为；年月日至年月日止.

乙方进入合同期后，会确认开业筹备进度表，明确甲乙双方的工作内容、责任人及完成时间．若因甲方原因，如未及时付款，支持人员、资金投入、商品、设备、证照等未及时到位或工程出现延期，消防未验收等原因超出项目开业时间，乙方按超出天数参照原超标准收取超时费用。

第八条：合作阶段

一、合作

第一阶段：调研期，经理人；

第二阶段：卖场策划及开业筹备，（常驻经理人）；

第三阶段：试运行及维护调整，经理1人。

第九条：违约责任及合同的解除

1. 甲方无正当理由逾期支付服务费的，每逾期一日，甲方须向乙方支付应付总服务费的百分之一的违约金。

2. 乙方未按计划期限或甲方通知调整后的进程时间向乙方提交方案、策划、设计等或有其它迟延提供服务的行为，每逾期一日，乙方须向甲方支付人民币500元的违约金，逾期达五日的，甲方有权解除本合同。

3. 如甲方对乙方完成的任何一阶段工作成果不满意（包括调研报告、《工作进度表》、工作计划、工作方案等），乙方应当进行修改。经三次修改后甲方仍不满意的，甲方有权解除本合同，除支付本阶段服务费用外，无需向乙方支付任何赔偿、补偿。

4. 合同期内，如乙方未征得甲方同意，擅自发布或执行违背甲方意愿的宣传和各类公关活动，甲方不负任何责任，造成甲方损失的，乙方应视实际情况向甲方赔偿经济、名誉损失，并承担法律责任。并且甲方有权解除本合同。

5. 甲方不得以任何利益及其它条件在一年内聘用乙方策划老师，否则赔偿乙方经济损失伍万元整，并追求其它责任。

6. 甲方如果和乙方解除或暂停合同后，双方按乙方已提供的服务及本合同约定价款结算，甲方未支付的部分在双方结算后七日内结算，除此之外，甲方不再承担其他责任。

第十条：法律效力

（一）本合同一式贰份，甲乙各执一份，双方签字后正式生效，未尽事宜，由双方协商解决。

（二）双方因本合同发生争议的，应协商解决，协商不成时，任何一方可提请项目所在地人民法院诉讼解决。

甲方：乙方：

签约代表；（盖章）签约代表；（盖章）签约日期：签约日期：

附件1：

乙方项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容

一、工作目标

通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商业定位，以利于本项目的开发能真正满足当地消费者及业态要求，并具备良好的发展潜力。而商业策划与定位的主旨，乙方将提交甲方有关下列问题的专业意见：

能充分发挥地块的优点、与发展本项目的整体形象协调一致，并能顾及当地商业市场发展水平的业态概念、市场定位及消费组合。

本项目应包括多少及哪类业态业种及其他适合本项目经营的物业组成。

未来本项目将会带来怎样的竞争？该类竞争项目将包括什么组合及设施？甲方发展本项目须做出怎样的改动以应对有关竞争？

投资本项目的收支预测及有关经济效益分析。

二、服务内容

通过对孝昌商业市场及本项目现状的综合考察和市场调研分析，对本项目进行准确的市场定位和客户定位，工作内容主要涵盖如下部分：

1、项目前期进展情况分析及调研方式确定

在探讨本项目的基本商业业态组合定位方案前，乙方会先行分析甲方之前已就本项目进行之筹备工作及事务，有关分析之要点将着重于前期研究所采用的方法，并将评估研究内容是否适用，于技术上是否正确可行，以及是否有需要做出修订及校正。同时根据本项目特质、辐射范围确定调研区域及科学的调研方法。

2、市场调研分析

市场调研分析的目的是从不同的层面对孝昌及本项目区域发展规划进行比较分析，以确保项目定位所涉及市场信息的全面、客观、准确。

市场调研分析

为了了解孝昌地域目前和未来相关的商业物业市场情况将进行相应的市场调研研究工作，这些调研、研究、分析将包括以下方面：

·地域产业结构、人口结构、家庭经济结构、区域特色及未来发展趋势

·商业总体概况、商业特征、区域商圈、业态形式、交通状况、面积规模、辐射范围、功能结构、业态组合、竞争状况等

·人口规模、人口构成、人口素质、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费结构、消费习惯、消费心理等

·零售市场、主题市场、专业市场、休闲市场、业态组合市场、其他业态市场的概况，市场发展趋势；以及政府对上述市场的相关政策及发展规划

·各业态市场的经营状况、布局规划、管理模式、经营方式、服务水平、营销策略等

·各业态商户资源状况、主力商户情况、经营形式、经营实力、合作条件、发展计划、物业需求、装修标准、租金标准等

·本项目周边环境状况及发展规划、周边商业配套状况及发展规划、现有及潜在竞争者

根据以上市场调研分析，将预测未来市场发展趋势，同时分析不同市场方面的未来需求情况。

相关案例分析

乙方将选取数个相关的案例进行分析，研究的主要方向是这些案例的发展历程，成功的经验。

案例分析的目的是借鉴类似商业公建项目在业态规划、总体结构布局、物业条件利用及业种配比上的经验，供本项目规划发展提供参考。

SWOT 分析

在区域分析及市场调研的基础上，对本项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，以确保项目的成功开发。

本项目市场竞争分析

? 竞争区域商业市场现状分析

? 相关商业项目市场供应状况分析

? 本类型市场租售状况分析

-可比性市场分析

-可比性市场界定

-可比性市场现存供应量分析

-可比性市场价格分析

-可比性市场租售状况分析

? 项目规模比较分析

? 建筑风格比较分析

? 内部结构比较分析

? 配套设施比较分析

3. 业态商业市场分析

根据竞争项目（现存及未来的竞争）的性质、未来的业态商业市场趋势以及商圈人口及目标市场的特征，结合本项目物业特质，制订业态概念。整体目标在于建立一个全新、与别不同、具良好收益及发展潜力的商业项目。

?评估本项目周边区域内市场及店铺数量、质量及市场收益业绩及租金水平，以分析区域市场的特征及确定项目最理想的定位，以形成与其他市场差异互补的定位。

?具体研究主要竞争项目现存商户资源之资料，以作甲方项目商业组合之参考。这可从微观角度分析业态业种组合，确认发展机会。

?整理目前正在或即将在孝昌发展的商业项目资料，包括商业楼面面积、位置、商品组合、租金标准及租约期等，可清晰评估、把握本项目所要确定的业种项目比例。

4.目标市场分析

分析发展本项目主要目标市场的特征及未来发展潜力，以了解有关市场之性质及重要性。

?本地消费客层：根据前往竞争项目的方便程度及距离识别发展项目的商圈范围。另有关会影响本项目道路的未来交通基建亦为考虑之列。至于商圈区域居民的人口、零售消费及人口统计数据则将按政府数据评估。

?外来消费客层：评估外来消费人群的概况（如客流来源、消费群体比例、旅游消费周期、消费热点等）可得知此市场大概的经济带动能力。

5.适合本项目的开发方案研拟

根据上述分析结果，研拟本案最适合之两个开发方案，并形成调研定位中期报告初稿（需有财务分析）。为落实本案之开发目标符合市场之需求，开发定位详情如下：

?整体策略方针及结构

?市场定位

?经营主题

?目标市场

?商业开发策略

?业态业种组合

?楼层业态业种商业空间规划

?主力目标客户锁定

6、消费者市场调查

该部分调查以主流消费客层为基础扩展进行消费者市场调查，以深入了解消费期望，以及测试研拟方案的可行性。

7、目标客户调查

为取得更具资料性及详尽的回应，乙方建议进行座谈会讨论。乙方建议针对目标客户进行1至2组的座谈会。

座谈会讨论可让我们广泛了解目标客户的意见及要求。主要内容如下：

?他们对该发展项目的意见

?该发展项目是否能配合他们未来的业务扩展计划

?有关配套、车位、机电设施方面的主要要求

?讨论题目方案由乙方负责筹备。

8、最终定位方案的确定

根据上述分析结果，乙方对研拟本案最适合之两个开发方案进行调整，建议如何从实质角度选择本项目最优方案。所有提交方案均需仔细研究，以确定其是否切合实际及在商业的层面上是否可行。完成调研定位终期报告。