杭州商业步行街调研报告

杭州商业步行街

调研报告

商业步行街——河坊街（南宋御街）

简介

河坊街（南宋御街），是一条有着悠久历史和深厚

文化底蕴的古街。它曾是古代都城杭州的“皇城根儿”，

更是南宋的文化中心和经贸中心。街上的“老字号”商

铺，如孔凤春香粉店、万隆火腿店、宓大昌旱烟店、叶

种德中药堂、王顺兴面馆、翁隆盛茶庄等，即使在今天，

也依然为杭州人耳熟能详。

作为杭州市区惟一的保持古城历史风貌的老街，河

坊街凝聚了杭州最具代表性的历史文化、商业文化、市

井文化和建筑文化，因而在杭州旧城改造时免遭全面拆

除的命运。1999年，杭州市政府决定将这一占地13．6

公顷、紧挨吴山（城隍庙）文化广场的街区重新开发，

建成一条仿古的商贸旅游步行街。

风情古街

河坊古街是杭州古都风俗民情的集中再现，因为河坊街能维持明清时期的古风，像经营玉器、明清瓷器、名人字画

的古董店；穿着长袍、拎着长嘴铜茶壶为客人斟茶的“茶博士”；摇着木纺车，为顾客现场纺纱的“吴越人家”布艺品店……连小店里卖麦芽糖块的男子，也穿着长衫摇着拨浪鼓

招徕顾客。

商业步行街——河坊街（南宋御街）

美食世界

河坊街是一条明清仿古步行街，除了有胡庆余堂、王星记扇厂、万隆火腿庄等老字号可以参观外，很多游客前去游玩的主要理由还是美食。不长的街道上有不少传统小吃摊，什么定胜糕、葱包桧、臭豆

腐、油酥饼都值得一尝。

商业步行街——河坊街（南宋御街）

特色店铺

■汉方文化:胡庆余堂、方回春堂、保和堂、叶种徳堂

■茶文化:太极茶楼、大和茶道馆、翁隆盛茶荘

■骨董书画:栄宝斎、雅风堂、华宝斎

■民族工芸:欧冶刀剣、喜得宝、王星记扇荘、龙泉青磁、张小泉■饮食文化:奎元馆、西楽园、状元馆面馆、景阳冈酒坊、王润兴

■庶民娯楽:小热昏梨膏糖、河坊街邮局

■老舗:万隆火腿荘、景阳馆、九芝斎、辺福茂■名人故居:

胡雪岩故居、干谦胡居、郁达夫故居

商业步行街——河坊街（南宋御街）

商业步行街——河坊街（南宋御街）

特点总结

优势：

1、市中心地段，地理位置优越。历史悠久、文化底蕴深厚，老字号品牌云集，是一条保持古城历史风貌的老街，吸引大量的游客游玩观光，有助于外来消费的增加。

2、历史建筑较多，政府支持力度很大，因而在旧城改造时免遭全面拆除的命运，保留历史文化遗产。

3、产权国有，以租赁方式引进商户，租金相对合理，可持续有序的进行长期发展，帮助盈利。劣势：

1、以体现历史风貌及民俗风情为主，小商小贩居绝大多数，环境整治难度较大，包括公共卫生、食品卫生、行车停放、租户统一管理等方面，管理成本也较高。

2、没有能吸引年轻人的品牌，多以老字号为主，故零售类游客消费比例较大，本地人以餐饮、小吃消费为主。

3、由于以老式建筑改造为基础，整个商业系统无法做到统一装修要求，并且商户从个体到中低端品牌素质参差不齐，店铺形象差异较大。形象凌乱无序符合了街市的理念。

商业步行街——武林路

简介

武林路女装街正是杭州市政府与商家联手

打造的一条特色商业街区。武林路原是一条市

中心的次干道，位于西湖与城区的交接地带，

地理位置极其优越，原街道车水马龙，摊店混

杂。所有的城市管道、电杆、电路，必须在它

原有建筑的位置、容量基础上予以改造。街区

划分成现代式时尚和古典式时尚两个大的风格

特色段落。街区内商铺为民房层商铺，面积不

大，店铺数量较多。

在2008年中国商业街发展高峰论坛上，武

林路时尚女装特色街区和石祥路汽车贸易街区

呗授予“中国特色商业街”称号。

商业步行街——武林路

时尚女装街

武林路时尚女装街位于杭州市中心繁华地段，于2002年10月

改造开街，是集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的商业特色街。

武林路时尚女装街不仅成为众多追逐流行时尚人们心目中的

购物天堂，而且成为辐射周边、享誉杭城的文明示范街；她不仅

代表了杭州时尚女装，更是“休闲杭州”的一颗耀眼明珠。正是

因为武林路建设与管理上的不断创新，武林路女装街的今天才格

外耀眼，街区繁荣新貌更是商机无限的写照。

商业步行街——河坊街（南宋御街）

特点总结

优势：

1、地理位置优越，贯穿市中心南北交通，人流量较大市集繁华。

2、旧街区改造，成本较低，为政府力推改造项目获得较大支持。

3、产权私有，为民房底铺，租赁方式变通性较强，适合个体和小企业发展，商铺数量较多也增加了商品丰富性。

劣势：

1、旧街区改造，硬件条件较缺乏，业态单一以服装零售为主。

2、个体小业主出租店面，无品牌意识，租户级数很低，商品品质较差，吸引客层亦较低。

3、部分租户连店铺带住宿，环境较为混杂，形象差，无法做到特定标准、统一管理。

商业步行街——湖滨路

简介

2002年湖滨旅游商贸特色街区作为杭州市政府

的重点建设项目予以立项。

2003年10月，国际名品街工程竣工，并先后赢

得法国MIPIM未来项目奖和美国ULI卓越奖两项国际

大奖。

湖滨国际名品街2005年10月10日开街，街内30

余家国际著名品牌专卖店，主要经营国际品牌服饰、

箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐

饮等。

专卖店单店面积从200多到1000多平方米不等，

设VIP客户服务专区，休息室、试衣室，为VIP客户

提供一对一的服务。专卖店不仅面积大，货品齐全，

而且与国际时尚同步，是种全新的商业经营理念的

体现。

商业步行街——湖滨路品牌云集时尚休闲

商业步行街——湖滨路品牌云集餐饮/美容

商业步行街——湖滨路

特点总结

优势：

1、地理位置优越，市中心西湖景区，人流车流繁华。

2、政府力推项目，“银泰”团队管理，获得较大资源支持，系统的统一运营管理，可长期持续发展。

3、大产权，统一招商管理，品牌级数高，形象好，能吸引高素质客层，提升物业价值，带来附加价值。

劣势：

1、投资成本较大，资本回收相对缓慢。

2、品牌级数高，目的消费增多，商场内人流量相对较少。

3、项目定位高端，特定位置、特定物业条件等因素下可执行，不可复制。

商业步行街建议

一、尺度近人

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是

以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范

围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是

“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——

20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关

注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”

字前行。人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。

人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的

设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的

设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，

骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、

吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建

筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少

细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必

然会空洞没有人情味。

国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业

街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设

计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业

街设计的尺度把握应该以人为本。

商业步行街建议

二、空间的限定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。

例如在商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。

本案商业步行街建议

产权归属：

产权归属决定着商业街的租赁方式、招商主体、租户质量、后期营运等各方面问题。一般可分为：一是开发商持有产权，管理者统一招商营运。二是产权出售，小业主自行出租管理。三是（部分）产权带租约的出售，该（部分）产权商铺由开发商（管理者）统一招商管理。方法一：统一管理营运。在不出售产权的情况下，开发商（管理者）能够随心所欲的根据自己的规划、定位进行招商并达到较好的效果，保证整个项目的完整性，与其他组成部分如：酒店、办公楼、住宅等形成良好的呼应和配套。有利于提升品牌及物业层次，有利于长期的发展和后续的管理运营。容易树立品牌租户的信心、提高其配合的积极性。并且能自主的运用各种方法达到预期效果，以完整的达成目标。缺点为成本回收周期较长。

案例：湖滨路步行街

方法二：产权售出不管理或无法管理。在出售商铺产权后，小业主将自行出租商铺。可能造成形象不同意，租户素质层次不齐，小业主以个人利益为主，违背整个项目定位原则，并且开发商（管理者）无法管控。如有业主以投资为目的则不注重租金收益可能存在空铺。将对项目整体造成影响，不利于长期发展，及品牌客户忠诚度的维护。

方法三：（部分）商铺带租约的销售，开发商（管理者）对部分商铺统一招商后进行出售，小业主必须接受租约。有利于整体项目的完整性，对完成项目预期目标有所帮助，收到小业主利益影响相对减少，但后期营运比较复杂，续约或租户调整将产生不可预见的问题。

谢谢