金融理财师(AFP)资格认证考试《金融理财基础(一)》核心讲义(居住规划)【圣才出品】

金融理财师（AFP）资格认证考试《金融理财基础（一）》核心讲义

第六章居住规划

一、租房与购房决策

1．租房与购房的优缺点

租房与购房的优缺点如表6－1所示。

表6－1租房与购房的优缺点

2．租房或购房的决策方法——年成本法

以自住而言，购房者的使用成本是首付款利息成本、房屋贷款利息与住房维护成本，而租房者的使用成本是房租与房租押金的利息成本。

租房年成本＝押金×机会成本率＋年租金，购房年成本＝首付款×机会成本率＋贷款余额×贷款利率＋年维修费及税金－房价每年涨幅。比较租房或者购房的年成本，成本小的更划算。

年成本法只是基于当前状态的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑未来的变化，如房租、房价是否呈增长趋势。

3．租房或购房的决策方法——净现值法

净现值法是指在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量折现为现值，比较两者的净现值较高者为划算。

4．敏感分析

折现率对租购房的决策会产生重要影响，可对不同折现水平做敏感性分析，即考察购房和住房的价格变动相对于折现水平变动的幅度。

5．租房购房决策影响因素

除房价及折现率外，还有以下因素会对住房购房决策产生影响：

（1）房价成长率。房价成长率越高，购房越划算。

（2）房租成长率。房租成长率越高，购房越划算。

（3）居住年数。居住时间越长，购房越划算。

（4）利率水平。利率水平越高，租房越划算。

（5）若机会成本率低于房贷利率，贷款成数越低，购房越划算。

（6）房屋的持有成本。房屋持有成本越高，租房越划算。

（7）租房押金。押金水平越高，购房越划算。

二、购房与换房规划

1．购房规划的流程

（1）列出自身需要居住的面积与期望居住地区的房产价格；

（2）决定购房目标当前的总价；

（3）估算房价成长率和购房年限；

（4）估算购房时的房屋总价；

（5）确定自身可配置在购房上的投资与储蓄的比例；

（6）计算该投资的终值是否足够支付届时的自备款；

（7）计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额；

（8）考虑资产应如何配置才能达到所需的投资报酬率。

2．可负担房价测算

（1）年收入概算法

年收入概算法：购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响将长达十几年到20年甚至更长时间，一般地可以用下面的公式概算房价负担能力：

①如果房贷前期只偿还利息，则：

最高可负担房价=[（年收入×可负担房贷比率）÷房贷利率］÷贷款成数

②如果房贷是本利平均摊还，则：

最高可负担房价=可负担贷款金额PV/贷款成数

可负担贷款金额PV计算中，I为房贷利率；n为贷款年限；PMT=年收入×可负担房贷比率；FV=0。

（2）目标精算法

图6－1显示了目标精算法的基本原理，购房之前通过当前一次性的投资积累及每期的定额储蓄积累首付款，购房之后利用每期储蓄进行还款。可承担的首付款及贷款加总就是可负担的房价。

图6－1目标精算法

其中，n=离购房年数；PMT1=当前年收入（年末取得）×负担比率；m=房贷年数；根据购房时点的收入能力核定还款能力，购房时点的收入为：当前年收入（年末取得）×（1＋g）n－1,PMT2=本利摊还年供额（年末供款）=当前年收入（年末取得）×（1＋g）n－1×负担比率=PMT1×（1＋g）n－1；g=收入成长率。

3．换房规划

（1）换房能力概算

当收入随着工资、经验和工作能力的提高而提高时，考虑小孩成长后的空间需求而换房，是配合生涯规划而进行的合理房涯规划。

换房时，首先需要考虑旧房能卖多少钱。新房首付款需建立在旧房价格基础上：需筹首付款=新房净值－旧房净值=（新房总价－新房贷款）－（旧房总价－旧房贷款）。

（2）换房的步骤

换房步骤需要注意的关键在于，是先买后卖还是先卖后买。

①先买后卖。要解决资金的缺口问题，即使买卖只隔几个月，也要先借到一笔钱来缴首付款，且需要负担资金成本。若没有借贷渠道，除非在换房前已经积蓄了一笔钱足以支付首付款．否则换房时还是以先卖后买为宜。

②先卖后买，要解决居住的接续问题。因为租期不长，谈租约时，每月租金可能较高。

如果旧房卖给投资者而非自住者，可以售后回租的方式，卖旧房后仍住在里面，付给旧房买主租金，直到搬入新房后为止。

4．住房公积金的使用策略

（1）考虑住房公积金后的租房规划

在租房方面，由于只有房租超出家庭工资收入的固定比率的人才能申请提取住房公积金支付，且部分地方政府的住房公积金条例甚至没有这项规定。因此，虽然现在租房，但是打算未来购房的人，应该把住房公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机。对于无购房欲望打算租房的人，房租通常会超过上限而适用提取住房公积金支付房租的条件，因为不用把住房公积金留下来作购房准备，就可考虑申请用住房公积金来支付超过收入比例的房租。比如说，房租支出超过收入的10％才能申请以住房公积金支付房租。不想购房的人，如果把所缴存的住房公积金都用来支付房租，以个人与单位各支付5％计算，则可以用收入的10％支付房租，获得较好的租房区位或较大的租房空间。

（2）住房公积金贷款

住房公积金与商业银行住房贷款相比较而言：

（1）住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低

以2015年10月24日中国人民银行调整为准，我国5年（含5年）以下公积金贷款年利率为2.75％，5年以上住房公积金住房贷款年利率为3.25％。相较于同期商业银行贷款来说，住房公积金贷款利率更低，更适合购房者使用。

（2）贷款对象不同

住房公积金贷款对象必须是公积金缴存人，商业住房贷款对象不必是公积金缴存人。

（3）贷款的担保方式不同

商业银行贷款一般是在房地产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证的担保方

式，在房地产抵押登记后采用抵押的担保方式。公积金贷款担保方式主要是地方政府住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。

（4）所需费用不同

商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用等，而住房公积金住房贷款一般需要担保费、评估费和保险费等。

（5）对单笔贷款的最高额度规定不同

一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款每笔限额各地的住房公积金管理中心均有规定。

5．购换房时需要考虑的其他因素

（1）其他购房相关成本

在作购房或换房规划时，还应该将以下几项成本加入购房费用一起考虑。

①中介费用：通过中介公司，租赁房屋一般要付一个月的房租作为中介费，购买房屋一般要付房价1％的中介费，销售房屋一般要付房价2％以上的中介费。

②装潢费用：花多少钱装潢，视个人预算与品位而定。毛坯房的房价较低，但需要花更高的费用装修。一般地，合理的装修费用标准是：套内面积每平方米500～1000元；房价越高，装潢投入也越高，可以房价的10％来估计装潢所需的费用。若是首次购房，所有家具、电器全部要买新品，这样还要加上5万～10万元。因为装潢费用是购房后就要付出的，且不包含在总价及房贷额中，因此，可以当作购房首付款一起准备。

③搬家费用：一般来说，搬家费用不会太高，1000元预算应该足够。

④房贷相关费用：如中介机构收取的阶段性担保费用、房屋权属登记机关收取的抵押设定费用，二手房的评估费用及房屋财产保险费用等。一般不会超过贷款总额的l％。

⑤印花税：一般为合同总价的万分之五。自2008年11月1日起，对个人销售或购买