投资性房地产评估实务与案例分析
练习题库：投资性房地产评估实务与案例分析
随机显示题型：判断单选多选
第1部分判断题
题号：Qhx012875 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
1. 评估师在开展评估业务时，需要了解会计准则。
A、对
B、错
正确答案：A
解析：评估师要了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通。
题号：Qhx012887 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
2. 准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。
A、对
B、错
正确答案：A
解析：准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投资性房地产。
题号：Qhx012874 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
3. 尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。
A、对
B、错
正确答案：A
解析：如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。
题号：Qhx012886 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
4. 会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价值。
A、对
B、错
正确答案：B
解析：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。
题号：Qhx012881 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
5. 投资性房地产的租金收益，应以实际收到的金额确认。
A、对
B、错
解析：对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。
题号：Qhx012879 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
6. 当建筑物的附属设施取得租金收入时，评估师应当考虑附属设施对评估价值的影响。
A、对
B、错
正确答案：A
解析：当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。
题号：Qhx012870 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
7. 投资性房地产应当能够单独计量和出售。
A、对
B、错
正确答案：A
解析：未找到解析
题号：Qhx012877 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
8. 已出租的土地使用权包括经营租赁和融资租赁两种方式。
A、对
B、错
正确答案：B
解析：已出租的土地使用权：是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
题号：Qhx012889 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
9. 公允价值是评估准则中界定的价值类型之一。
A、对
B、错
正确答案：B
解析：公允价值属于会计计量属性，与现值、可变现净值、重置成本等属于可比系列，与评估准则中的价值类型不属一个范畴。
题号：Qhx012876 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
10. 评估现场勘察只需委托投资性房地产权属的口头承诺即可。
A、对
B、错
解析：现场勘察要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。
题号：Qhx012884 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
11. 当常用一般评估方法不能测算出公允价值时，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。
A、对
B、错
正确答案：A
解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别于公允价值评估结论。
题号：Qhx012871 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
12. 公允价值应当只是事实性交易的真实市价。
A、对
B、错
正确答案：B
解析：公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交易的虚拟价格。
题号：Qhx012885 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
13. 户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。
A、对
B、错
正确答案：B
解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政策因素。
题号：Qhx012880 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
14. 运用市场法评估时，应重点关注极具代表性的个别交易案例。
A、对
B、错
正确答案：B
解析：市场法评估，要收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。
题号：Qhx012878 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
15. 评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。
A、对
B、错
解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
题号：Qhx012882 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
16. 投资性房地产评估价值不包括土地使用权的价值。
A、对
B、错
正确答案：B
解析：采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。
第2部分单选题
题号：Qhx012862 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
17. 委托人的会计核算中不包括土地使用权时，评估师应当（）。
A、以不含土地使用权的价值作为评估结果
B、拒绝开展投资性房地产评估业务
C、先聘请会计师事务所对被评估对象进行审计
D、要求企业重分类或披露于评估报告中
正确答案：D
解析：如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。
题号：Qhx012865 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
18. 估测连续几年的委估资产价值时，应当保持评估结果的（）。
A、合理性
B、可追溯性
C、可比性
D、连贯性
正确答案：D
解析：资产价值应当注意评估结果的连贯性。
题号：Qhx012857 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
19. 以下费用中不包含在公允价值中的是（）。
A、管理费用
B、交易费用
C、销售费用
D、财务费用
解析：交易费用不包含在公允价值中。
题号：Qhx012854 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
20. （）在委托—代理（principal—agent）关系中是普遍存在的。
A、信息对称
B、信息不对称
C、信息通畅
D、信息不通畅
正确答案：B
解析：委托代理中普遍存在信息不对称，易引发“道德风险”。
题号：Qhx012859 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
21. 选用交易案例时应当关注案例的（），以分析评估对象的内外部状况。
A、真实性
B、可比性
C、代表性
D、相关性
正确答案：B
解析：在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
题号：Qhx012861 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
22. 收益法中折现率的确定，其口径应当与（）口径保持一致。
A、收益
B、交易费用
C、成本
D、租金
正确答案：A
解析：折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。
题号：Qhx012855 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
23. 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备（）。
A、注册会计师资格
B、注册房地产估价师资格
C、投资性房地产评估相关专业知识和从事投资性房地产评估的专业胜任能力
D、资深资产评估师资格
正确答案：C
解析：注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和从事投资性房地产评估的专业胜任能力。
24. 当评估对象存在（）事项，且该事项对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，评估师应当对该事项及其影响进行披露。
A、产权瑕疵
B、或有
C、审批
D、重大
正确答案：A
解析：当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。
题号：Qhx012860 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
25. 应当根据（）确定投资性房地产的收益期限。
A、土地使用权剩余使用年限
B、合同规定的租期
C、建筑物的剩余经济寿命年限
D、建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定
正确答案：D
解析：应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。
题号：Qhx012866 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
26. 公允价值的本质是（）。
A、真实性
B、可靠性
C、公允性
D、独立性
正确答案：C
解析：公允价值体现了公允性，是主观反映于客观的结果。
题号：Qhx012869 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
27. 以下属于房地产区位因素的是（）。
A、建筑规模
B、土地面积
C、外部配套
D、空间布局
正确答案：C
解析：房地产区位因素包括：位置，交通，环境景观，外部配套。
28. 新会计准则定义的公允价值三个条件，除了双方自愿、公平交易外，还有（）。
A、竞争市场
B、信息公开
C、活跃市场
D、参与者众多
正确答案：B
解析：新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值；（3）对资产或负债进行公平交易。
题号：Qhx012867 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
29. 房地产外部因素不包括（）。
A、文化环境
B、法制环境
C、政治因素
D、政策因素
正确答案：A
解析：房地产外部因素有：政治因素，政策因素，法制环境，经济环境。
题号：Qhx012856 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
30. 投资性房地产的评估以在评估基准日的（）为评估基础。
A、历史成本
B、公允价值
C、重置成本
D、可变现净值
正确答案：B
解析：投资性房地产的评估以在评估基准日的公允价值为基础。
题号：Qhx012851 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
31. 投资性房地产是企业为赚取租金或（），或两者兼有而持有的房地产。
A、资本增值
B、资产增值
C、收益
D、收入
正确答案：A
解析：投资性房地产是企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第3部分多选题
题号：Qhx012894 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
32. 投资性房地产评估的原则包括（）。
A、不得以预先设定的价值作为评估结论
B、勤勉尽责，保持应有的职业谨慎
C、恪守独立、客观、公正的原则
D、配比性原则
正确答案：ABC
解析：评估原则：恪守独立、客观、公正的原则；勤勉尽责，保持应有的职业谨慎；不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误；不得以预先设定的价值作为评估结论。
题号：Qhx012897 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
33. 评估假设主要包括（）。
A、已签租约是否实际履行
B、已出租建筑物是否存在安全问题
C、已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变
D、已签租约是否合法有效
正确答案：ACD
解析：评估假设，主要包括：已签租约是否合法有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变。
题号：Qhx012895 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
34. 现场勘查的目的在于明确投资性房地产的（）。
A、实物状况
B、权益状况
C、折旧状况
D、区位状况
正确答案：ABD
解析：对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。
题号：Qhx012896 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
35. 采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括（）。
A、非常规的融资
B、特殊关系人间的交易
C、售后租回
D、特殊对价或折让
正确答案：ACD
解析：采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。
题号：Qhx012890 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
36. 研究投资性房地的动因包括（）。
A、会计核算不同
B、投资性房地产在经营活动中的作用不同
C、资产的特点属性不同
D、适应准则变化需要
正确答案：ABCD
解析：研究投资性房地产的研究动因：会计核算不同；投资性房地产在经营活动中的作用不同；资产的特点属性不同；适应准则变化需要；进一步规范执业；适应市场。
题号：Qhx012891 所属课程：投资性房地产评估实务与案例分析
37. 以下不属于投资性房地产的是（）。
A、为第三方在建或开发的房地产
B、为长期资本增值而持有的房地产
C、自用房地产
D、基于融资租约而出租的房地产
正确答案：ACD
解析：以销售目的而持有的房地产；为第三方在建或开发的房地产；自用房地产；基于融资租约而出租给另一个实体的房地产。
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
资产评估-房地产案例
估价的假设和限制条件 1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。 2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。 3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。 4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。 5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 6、设该划拨国有土地使用权随之抵押 7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。 8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。 9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格： （l）交易双方是自愿地进行交易的； （2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化； （3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象； （4）交易双方掌握必要的市场信｀包， （5）交易双方有较充裕的时进行交易。 （6）不存在特殊买者的附加出价。 l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。 11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。 12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定； 13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。 14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。 l 5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。 16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。 l 7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
房地产估价案例分析
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
房地产评估参考案例全解
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
可行性研究案例分析
1.项目背景 大都体育中心为银都区直接管辖的区级体育活动场地，拥有400米跑道和可供8000人观看的简易看台，设备简陋，不符合国家标准。在亚运会期间，虽由国家投资兴建了举重台、乒乓球练习馆、游泳馆、运动学校、办公楼等建筑，但由于缺少配套设施，目前任不能满足体育锻炼和比赛的要求。引进外资，充分挖掘现有土地潜力，利用合作的优势，改造旧房屋，开发完善银都体育中心的配套设施，兴建奥林体育大厦，促进银都城区各项体育工作和第三产业的繁荣和发展。 2.项目拟建规模 根据大都市城市规划管理局97—规审字—0287“审定设计方案”通知，本项目占地10540.2平方米，总建筑面积98975平方米，其中地上66541.6平方米，地下32433.4平方米。建设高度62.4米。建筑容积率（地上），建筑密度45%。项目工期：1997年6月至2000年6月，历时3年。 各建筑物建筑面积见表 表建筑面积分配表 体育大厦的开发建设充分考虑了体育设施的配套作用，体育设施建设内容见表 表体育设施建设内容 体育场馆 4.1.1大都市体育场馆现状
大都市及郊区县现有215个（含国家和省体委所属），其中市区135个。现有场馆中，长期用于专业训练和比赛的有30个。其余场馆已经全部用于群众体育健身活动，每年开放时间超过320天。 4.1.2本市居民对体育健身活动场馆的需求 1995年《全民健身计划纲要》颁布和实施以来，全市加大向社会开放力度。1995年活动人次为14万人次/月，1996年增加到70万人次/月，活动项目也由18项增加到20项。随着群众健身需求的增加，现有场馆设施显得供不应求，许多场馆和场地都出现群众排队等场地、预约场地的情况。大都市尤其是银都区的供需矛盾尤为突出。 写字楼市场 4.2.1写字楼供给状况 1994年，大都市写字楼售价迅速攀升，与此同时，受高价位、高利润的驱动，大都市写字楼建设及供给也迅速增长。1995年大都市写字楼供应量进入了高峰，写字楼中竣工面积达40万平方米。 据统计，1995年本市各楼可用于办公的设施总量达225万平方米，其中：纯办公楼接近100万平方米；用于办公的公寓，近55万平方米；饭店常年用于办公约70万平方米。 4.2.2需求分析 1995年，大都市新批三资企业较上年减少42%，但外资企业进驻大都市机构仍有所增长，这是大都市的地位和功能所决定的，据此预测外资机构对写字楼的需求仍有一定的增长。 随着中国经济的发展，中资企业经济实力不断增长，在写字楼需求市场中所占份额逐年增长，1990年，中资企业只占当年写字楼需求量的10%左右，到1995年已占约1/3约为14万平方米，中资企业对中高档写字楼需求增长速度高于外资企业，年增长率可达25%。 综合分析，预测大都市今后几年写字楼需求情况见表 表 1997年—2000年大都市高档写字楼总需求量单位：平方米 公寓的需求主要是对三资企业和外方驻大都市机构人员、中资企业驻大都市人员等，公寓的用途已由原来的单层纯居住发展为居住、办公兼用。 5建设地点及市政配套条件 建设地点 本项目位于大都市银都区，项目的四至范围：北起银都工人体育馆南侧，南至北四环，西起东方大街东侧，南至南方大厦。 拆迁方案 5.2.1项目用地现状 在用地范围内，有285户居民危房和2户商业、餐饮业需进行拆迁。 5.2.2拆迁安置方案
房地产评估案例
房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为： V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率
房地产评估案例1
1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表4—1。 表4-1 地价修正系数表 项目各种因素条件下修正系数条件分值 基础设施供水条件分值较忧O．012 电讯条件分值优O．024 排气条件分值优O．048 通讯条件分值一般O 购物条件商服繁华分值一般O 距商服中心距离一般O 环境质量周围用地类型优O．10 污染状况优O．068 宗地条件街画位置一般0 建筑物朝向较优O．012
事件发生的可能性大小
人教版小学五年级上册数学《可能性说》课稿 义安镇栗村小学衡立华 各位评委老师，大家好，我是来自义安镇栗村小学的教师衡立华，我今天说课的内容是人教版五年级上册第四单元《可能性》。 一、教材分析： 关于“可能性”这一内容，小学数学教材分两次进行了集中编排。第一次是在三年级上册，主要是让学生初步体验有些事件的发生是确定的，有些则是不确定的。第二次就在本单元，本单元内容是在三年级上册基础上的深化，使学生对“可能性”的认识和理解逐渐形象，能用恰当的词语（如“一定”“不可能”“可能”“经常”“偶尔”等）来表述事件发生的可能性大小。《可能性》这一单元主要是引导学生观察分析生活中的现象，初步体验现实世界中存在着不确定现象，认识事件发生的确定性和不确定性，并知道事件发生的可能性是有大小的。为了帮助学生认识现实生活中的确定现象和随机现象，旨在引导学生观察分析生活中的现象，初步体验现实世界中存在着不确定现象，认识事件发生的确定性和不确定性。因此，我不仅从整体上把握教材知识结构，注意统计知识与概率知识的联系，而且密切关注并考虑学生已有的经验知识，根据学生实际设计教学内容，使学生在玩中学，在学中悟。 二、学情分析： 五年级的学生具备了一定的思维能力，因此，教学过程中创设的问题情境力求贴近学生的生活，从而引起学生的思考。由于学生概括能力较弱，推理能力还有待发展，很大程度上还需要依赖具体形象的经验材料来理解抽象逻辑关系。所以在教学时，注重让学生充分试验、收集、分析数据，帮助他们对生活中的常见现象发生的可能性进行正确的分析和判断，所以本节课中，应多为学生创自主学习、合作学习的机会，让他们主动参与、勤于动手，从而乐于探究。 二、教学目标： 新的课程标准中倡导教师要关注每一个学生的发展，教师应该是教育教学的促进者和引导者，因此，我结合本节课的内容和学生的实际，并从知识与技能、过程与方法、情感态度与价值观的三维目标整合的角度特确定本节课的教学目标 1.通过试验操作，懂得有些事情的发生是确定的，有些则是不确定的，并用“一定”“不可能”“可能”等词语来描述知道事情发生的可能性是有大有小的，且可能性的大小与物体数量有关。。 2.经历猜测、试验、收集与分析试验结果等过程。 3培养学生的随机观念以及培养学生判断、推理和合作探究的能力。 三、教学重难点 (本节课的教学关键是如何让学生把对“随机现象”的丰富的感性认识升华到理性认识。强调随机现象本质的感悟，让学生在已有经验体会的基础上进行有关知识的建构。) 教学重点：会用“可能”、“不可能”正确地描述事件发生的可能性。 教学难点：体验事件发生的等可能性。 四、教法和学法： 教法：情境教学法、引导发现法、观察实验法。 学法：自主探究与合作交流相结合的方法。 （在课一开始用讲故事设置情境引入，激发学生的学习兴趣；在体验环节设计了摸棋子等活动，引导学生去探索、发现规律、发展学生思维。全课自始至终，让学生成为实践的主人，发现的主人，诠释的主人。） 五、教学准备
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产估价师案例分析真题
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
房地产评估报告案例1
关于河源市市区源西办事处新塘工业区 万绿大道东北边6591.50平方米土地 土地评估报告书 河致土评报字[2009]第09086号 评估基准日：2009年08月10日 提交报告日期：2009年08月14日 估价人员：张增强郭明银张锦斌 河源市致诚土地房地产评估有限公司 HEYUAN ZHICHENG LAND REAL ESTATE VALUATION CO.,LTD 河源市兴源东路1号华怡大厦12楼 Floor 12, Huayi Building, NO.1 east of Xingyuan road,Heyuan, Guangdong, P.R.China 电话（Tel）: 传真（Fax）:
网址： Email:
土地估价报告 第一部分总述 一、估价项目名称 河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权市场价值评估 二、委托估价方 委托单位：河源市东日纸品制造有限公司 法人代表：张日权 地址：广东省河源市新塘工业区3号 三、估价目的 河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场参考价，为其抵押贷款提供市场价值。 四、估价基准日 二ＯＯ九年八月十日 五、估价日期 二ＯＯ九年八月十日至二ＯＯ九年八月十四日 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地使用权市场价值。委估土地办理有《国有土地使用权证》，证号为河国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建筑物不列在此次估价范围内。估价对象实际用途为工业、评估设定土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内
房地产评估案例二
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产评估案例1
房地产评估案例1
1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法
1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n 年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处
房地产估价常见错误案例分析
房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨
前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误
房地产评估案例
房地产评估案例 案例 评估对象为万象有限公司位于上海市浦东开发区经济路132号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托长江房产评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市浦东开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地01324字(2002)第074881号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：万象有限公司 坐落：经济路132号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市浦东开发区经济路132号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为横街路，北为中山路，南为华东科技有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为万象有限公司位于上海市浦东开发区经济路132号内房地产，建筑物状况如下： 2
《可能性》案例分析
《可能性》案例分析 学来源于生活，生活中处处有数学。有效的数学情境能赋予数学学习以生活情趣。因此，教师要善于从学生熟悉的现实生活中创设学习情境，让数学走进生活，让学生亲自体验情境中的数学问题，不仅有利于激发学生学习数学的兴趣和探究欲望，而且有利于使学生真正体会到数学是真实存在于我们身边，体会到数学的作用和魅力。创设良好的情境，不仅使学生学习得更加有趣，也使教学变得更为有声有色。在教学中，要适时、适量地为学生创造各种情境，使他们能在一种轻松、活跃的氛围中，学有所得、学有所获。传统教学以课堂教学为主，在教学改革蓬勃以展的今天，我们的教学应以多种形式进行。在低、中年级数学教学中，可尝试将学生的课堂进行改变创新，使情景来为教学服务。有效的数学情景能赋予数学学习新的情趣，它既能拉近数学知识与学生之间的距离，又能将学生引入一种渴求参与的状态，使学习毫无外部强加或强迫的痕迹。 对于低、中年级的学生来说，可以通过讲故事、做游戏、模拟表演、直观演示等形式创设情境；而对于高年级学生，要侧重于创设有助于学生自主学习、合作交流的问题情景，用数学本身的魅力去吸引学生。
教学片断： 上课开始，我设计了猜一猜这一情景：今天张老师在上课之前，首先我们来做一个游戏。看，他们你认识吗？（电脑演示）喜洋洋，灰太狼的图片及音乐。利用学生生活中喜欢的人物形象，使学生一下子吸引进来，趁热打铁，我接着就问：“通过玩游戏，你从中收获了那些知识？有哪些疑问？”于是一个个问题就提出来了，杨澜：这跟可能性有关系吗？张悦：为什么他们猜得这么准呢？……学生提了很多问题，于是我接着说：“大家真棒！提了这么多问题，有可能性的问题，今天我们来研究可能性。在这么多问题中，我们先来解决这几个问题。”于是就开始一一解题。 案例分析： 从学生的生活实际出发，选取现实素材，激发学习兴趣是这节课的最大特点。在新课时，我利用“猜一猜”这一情景引起学生的兴趣，使学生真实地感受到数学就在身边，对教材产生一定的兴趣，并由此激发学生学习数学的需求。让学生实实在在地体会到数学的价值，从而更加亲近数学。 在课堂上，首先引导学生观察这些物品，然后提出数学问题。由熟悉的“生活”情境引发问题，学生的探索才可能是积极主动的。学习数学就是为了解释和解决生活中的问题。因此，我们要从实践中来，到实践中去。不断拓展学生的生活空间，使学生将自主学习带入课外、带入下一个新起点。
最新人教版三年级上册可能性的案例分析
人教版三年级上册可能性的案例分析
人教版三年级上册可能性的案例分析 《可能性》是义务教育阶段数学课程的四个学习领域之一“统计与概率”中的新增内容，在现实世界中不确定现象是大量存在的。本单元主要是教学事件发生的不确定性和可能性，使学生初步体验现实世界中存在着的不确定现象，并知道事件发生的可能性是有大小的。教学本课时教师首先以悬住学生心弦的《生死牌》故事引入，通过“听一听→摸一摸→说一说→判一判→议一议→涂一涂→猜一猜→想一想→评一评”贯穿课的始终，以自制课件和摸球学具为助手，尽可能地调动学生的多种感官，让学生在“听中思、摸中想、说中明、议中清、涂中用、猜中悟、想中理、评中进”，努力走进学生的数学世界，创设孩子们喜欢的、自己的数学课堂。
《简单的分数加、减法》案例分析 教学目标： 1．让学生经历独立探索、合作交流的学习过程，自主掌握同分母分数加减法的计算 方法，发展学生的数学表达能力，增强他们交流分享的意识与能力。 2．联系生活实际巩固分数加减计算，感受数学与生活的联系，培养学生的数学应用 意识。 3．给学生创造享受成功的机会，树立起驾驭数学的信心。 教学重点、难点： 经历自主探索，合作交流的过程，掌握同分母分数加减的计算方法。 教具、学具准备： 学生：水彩笔 老师：小黑板 教学过程： 一、激情导入： 同学们，今天老师给大家带来了一块巧克力，它里边一共有8小块，现在老师把这块巧克力分给我们的两个好朋友小明和小虎吃，（小黑板出示）小明吃了这块巧克力的2/8，小虎吃了这块巧克力的3/8。 你能把他们吃的巧克力在图上表示出来吗？把书本翻到P105，用水彩笔来涂一涂。 （指名板演，集体校对） 看了这样的两个条件，你想知道些什么，同桌间先互相说说。（指名回答） 生：（1）他们共吃了这块巧克力的几分之几？ （2）小虎比小明多吃了这块巧克力的几分之几？ （3）还剩这块巧克力的几分之几？（教师根据学生的回答展示问题）