房地产经纪综合能力模拟试卷答案解析

2013年北京市房地产经纪人协理从业资格考试模拟试卷

房地产经纪综合能力答案解析

一、判断题（共40题，每小题0．5分。判断下列各题观点的正误，正确的答案在括号内打“√”，错误的答案在括号内打“×”。）

1.【答案】错误

【解析】指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。房地产经纪业务中的代理属于委托代理，委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理关系即告终结。

2.【答案】正确

【解析】承租人转租房屋，应当经出租人书面同意，不得擅自转租，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

3.【答案】正确

【解析】“经纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。

4.【答案】错误

【解析】房地产经纪人不能在两家及两家以上房地产经纪机构执业，有两个法律依据：（一）根据《城市房地产管理法》的规定，房地产经纪机构应当具备足够数量的专业人员，专业人员应当特指房地产经纪人员，房地产经纪人兼职就会造成同一房地产经纪人既属于甲房地产经纪机构又属于乙房地产经纪机构的情况，违反房地产经纪机构专业人员的界定和要求。（二）《劳动合同法》规定“非全日制用工，是指以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时，每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式。”目前，房地产经纪人每天的工作时间远远超过4小时，有的甚至超过8小时，另外房地产经纪人的工作成效体现在促成的交易上，一个交易通常会长达数周甚至数月，难以以小时计酬。总之，房地产经纪人是不适合兼职的职业，所以房地产经纪人不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。

5.【答案】错误

【解析】房地产经纪人注册证书在下列情形发生时起失效：

(1)受聘房地产经纪机构依法终止；

(2)受聘房地产经纪机构未按照规定到直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；

(3)注册有效期届满未延续注册；

(4)已与受聘房地产经纪机构解除劳动合同且未办理变更注册；

(5)死亡或者依法不再具有民事行为能力；

法律法规规定注册证书失效的其他情形。

6.【答案】正确

【解析】房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。因此，房地产经纪机构及人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。

7.【答案】正确

【解析】《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

8.【答案】错误

【解析】房地产经纪人执业资格证书自签发之日起三年内未初始注册的，每三年至少应该参加一次由中国房地产评估师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，达到继续教育标准，取得中国房地产评估师与房地产经纪人学会办法的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册。

9.【答案】正确

【解析】乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：擅自改变房屋用途的。擅自拆该变动或损坏房屋主体结构的。保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。放任承租方的上述行为的。

10.【答案】正确

【解析】房地产经纪业务收费实行明码标价制度。

11.【答案】错误

【解析】出卖人有按规定的时间和方法向买受人交付房屋的权利。如果超过规定的时间买受人不接受房屋，在此期间房屋发生意外而毁损，出卖人不必承担责任。

12.【答案】正确

【解析】承租人的优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买；

13.【答案】正确

【解析】房地产经纪机构和人员对已成交或者超过委托期限的房源信息，应当及时予以标注，或者从经营场所、网站等信息发布渠道撤下。

14.【答案】正确

【解析】房地产经纪机构和人员不得招揽、承办下列业务:（1）法律法规规定不得交易的房地产和不符合交易条件的保障性住房的经纪业务；（2）违法违规或者违背社会公德、损害公共利益的房地产经纪业务；（3）明知已由其他房地产经纪机构独家代理的经纪业务；（4）自己的专业能力难以胜任的房地产经纪业务。

15.【答案】错误

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【解析】房地产经纪机构和人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。

16.【答案】正确

【解析】《房地产经纪管理办法》是我国目前唯一针对房地产经纪行业的部门规章。

17.【答案】错误

【解析】个人自建自用住房销售时免征营业税。

18.【答案】正确

【解析】产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

19.【答案】错误

【解析】房屋租赁合同不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效。

20.【答案】正确

【解析】通过房地产经纪机构促成的存量房交易应当实行交易资金监管。

21.【答案】错误

【解析】个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人；或在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年,但从中国境内取得所得的个人。

22.【答案】错误

【解析】自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

23.【答案】错误

【解析】业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

24.【答案】错误

【解析】《城市房地产管理法》规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房现行转让的问题，由国务院规定。”为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

25.【答案】错误

【解析】房地产买产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。正是由于这一点，在实践中，经常会出现为了某种目的（譬如规避交易税费）而将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为，需要严格区分并加以管理。

26.【答案】正确

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【解析】北京市对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

27.【答案】错误

【解析】《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

28.【答案】错误

【解析】严禁将经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用。

29.【答案】正确

【解析】贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。

30.【答案】错误

【解析】个人出租房屋，应携带房屋所有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关资料，主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、个人所得税。

31.【答案】正确

【解析】《北京市2013年关于做好存量交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》规定，通过房地产经纪机构达成交易的，买卖双方通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。

32.【答案】错误

【解析】等额本息还款方式在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。等额本金还款方式的每期还款是递减的。

33.【答案】错误

【解析】借款人对该抵押物必须要善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

34.【答案】正确

【解析】同一房地产可以设定2个以上抵押权，但抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

35.【答案】正确

【解析】抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

36.【答案】错误

【解析】《商品房租赁管理办法》规定：承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋的部分或全部转租给他人，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同

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意。转租时，应当订立转租合同。

37.【答案】错误

【解析】《房屋登记办法》规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

38.【答案】正确

【解析】查询人查询房屋权属登记信息的，应当在查询机构指定的或者设定的场所内进行。

39.【答案】错误

【解析】房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

40.【答案】正确

【解析】土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

二、单项选择题（共40题，每题1分。下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母填写在括号内。）

41.【答案】C

【解析】房地产经纪服务收取的费用，是佣金。佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

42.【答案】C

【解析】房地产经纪的含义就是为促成委托人与第三方进行房地产交易。A属于房地产估价活动，B、D属于房地产咨询活动。

43.【答案】A

【解析】申请房地产经纪人协理从业资格注册的人员必须同时具备以下条件：

（1）取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》或《北京市房地产经纪资格考试合格证》；

（2）具有完全民事行为能力；

（3）所从业的房地产经纪机构已取得经建设、房屋管理部门核发的房地产经纪机构备案证明和经工商管理部门核发的经纪人备案书；

（4）未曾出现因严重违法违规行为被注销注册或被限制从业3年以内情形。

44.【答案】A

【解析】房地产经纪人协理协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获取合理的报酬。

45.【答案】A

【解析】房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应

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当维护委托人的最大利益；在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

46.【答案】C

【解析】按照《北京住房公积金管理中心实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，借款人申请购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。

47.【答案】D

【解析】北京市存量房交易服务平台进行房源核验，自受理之日起5个工作日完成。

48.【答案】C

【解析】由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人的损失进行补偿。由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人和房地产经纪机构三方的合法权益，也有利于促使房地产经纪机构加强对其下执业房地产经纪人员的监督和管理。

49.【答案】A

【解析】出租人的义务：①按照约定将租赁物交付承租人；②在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；③在租赁物需要维修时在合理期限内进行维修，但当事人另有约定的除外，如房屋租赁通常约定“大修为主，小修为客”；④出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

50.【答案】A

【解析】房地产经纪业务应由房地产经纪机构统一承接。房地产分支机构应以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承接业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。

51.【答案】A

【解析】房地产经纪机构和人员应当向交易当事人宣传、说明国家实行房地产成交价格申报制度，如实申报成交价格是法律规定；不得为交易当事人规避房地产交易税费、多贷款等目的，就同一房地产签订不同交易价款的合同提供便利；不得为交易当事人骗取购房资格提供便利；不得采取假赠与、假借公证委托售房等手段规避国家相关规定。

52.【答案】D

【解析】代理是指在代理权限內，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。房主是被代理人，因此代理行为所产生的后果由房主承担。53.【答案】D

【解析】房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托人的身份证明、委托出售或者出租房屋的权属证明和房屋所有权人的身份证明等有关资料，实地查看房屋并编制房屋状况说明书。

54.【答案】A

【解析】凡房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。

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55.【答案】A

【解析】对于出售购买不满5年的商品房，不管是普通住房还是非普通住房均按照所售房屋价格全额征收营业税。

56.【答案】C

【解析】房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。

57.【答案】A

【解析】住宅买卖经纪服务收费标准（分档差额累进） 档次

住宅成交价总额（万元） 收费标准（%) 1

500及以下 2 2

500以上～2000及以下 1.5 3

2000以上～5000及以下 1 4 5000以上 0.5

所以李某能得到的服务费为：2600万元*1%=26万元。

58.【答案】A

【解析】从具体占用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化，卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

59.【答案】B

【解析】应该申请的是房屋所有权的转移登记。办理房屋所有权转移登记的情况有：继承、互换、买卖、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、合并、导致所有权发生转移的、以房屋出资入股，法人或其他组织分立、导致所有权发生转移的等等。

60.【答案】B

【解析】2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收人，不区分用途，按4%的税率征收房产税，所以李某该年度应缴纳房地产税为：元576%4121200=??

61.【答案】D

【解析】A 、在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权；B 、权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让；C 、共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。因此正确答案为D 。

62.【答案】C

【解析】房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

63.【答案】D

【解析】转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并应当履行原租赁合同规定的承租人义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。

64.【答案】C

【解析】营业税的税率是5%。对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。

65.【答案】B

【解析】商品房预售人应当在签约之日起30日內持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

66.【答案】D

【解析】同一产权向两个以上债权人抵押、拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权人登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。

67.【答案】A

【解析】房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。

68.【答案】D

【解析】根据宪法和土地管理法规定，宅基地归农民集体所有。

69.【答案】B

【解析】以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。

70.【答案】B

【解析】个人住房贷款期限最长为30年。

71.【答案】D

【解析】房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

72.【答案】D

【解析】权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请更正登记。房屋登记簿确有问题的。房屋登记机构应予以更正。

73.【答案】D

【解析】经审核后，登记申请符合条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。

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74.【答案】A

【解析】根据《土地登记办法》，土地登记证书包括：①国有土地使用证；②集体土地使用证；③集体土地所有证；④土地他项权利证明书。

75.【答案】D

【解析】申请房屋登记原则上由有关当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗嘱取得房屋权利；《房屋登记办法》所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。

76.【答案】C

【解析】房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。

77.【答案】C

【解析】未成年的房屋，应当由其监护人代理申请登记，而不能自行申请登记。

78.【答案】A

【解析】根据2013年北京市最新的限购政策，北京市户籍单身人士在本市未拥有住房的，限购一套；对已购1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

79.【答案】A

【解析】城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。而不是农民所有。

80.【答案】C

【解析】房屋登记的程序：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。

三、多项选择题（共10题，每小题2分。每小题的备选答案中至少有两个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母填写在括号内。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得0．5分。）

81.【答案】ABD

【解析】房地产经纪机构和经纪人员除了向委托人提供房地产交易相关信息、实地看房、代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同服务等基本的房地产经纪服务外，还常常向委托人提供代办货款、代办房地产登记等房地产经纪延伸服务（也称其他服务）。

82.【答案】BCD

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【解析】房地产经纪人协理应当履行的义务是：不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务；向委托人披露相关信息的义务；为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务；接受继续教育，不断提高业务水平的义务。

83.【答案】ABD

【解析】实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金账户管理等资金监管制度。

84.【答案】ACD

【解析】房地产经纪机构办理备案应符合下列条件：①依法取得营业执照；②具有符合规定数量的取得《房地产经纪人执业资格证书》的专职人员；③企业主要人员有合法身份证明；

④法律、法规和规章规定的其它条件。

85.【答案】BD

【解析】非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应收契税。私立大学属于盈利性质企业单位，不属于国家规定免征契税范围。个人购买住房不免征契税。

86.【答案】ABC

【解析】房地产经纪机构和人员从事房地产经纪活动，应当遵循的原则有：自愿、平等、公平和诚实信用的原则。

87.【答案】ABC

【解析】商品房现售应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。

88.【答案】ABD

【解析】《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。

89.【答案】ABD

【解析】《房地产经纪执业规则》中，关于房地产经纪的重要作用有：促进交易公平、提高交易效率、降低交易成本、优化资源配置、提高人民居住水平等方面。

90.【答案】AC

【解析】工商登记和备案信息需要房地产经纪机构在门店醒目位置主动出示，D属于纠纷发生后的解决途径。

四、综合分析题（共10题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或多个选项是符合题

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意的，请将代表全部正确答案的字母填写在括号内。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得0.5分。）

91.【答案】AC

【解析】销售委托合同应由房地产经纪机构与开发商签订，C 项中，李某是房地产经纪人，他可以在获得授权的情况下，去签订合同，但是合同的签订主体还是房地产经纪机构的名义，而不是房地产经纪人员的名义。

92.【答案】BCD

【解析】房屋权属登记信息可以公开查询的信息有房屋坐落、司法查封情况、他项权利设定时间。

93.【答案】C

【解析】甲公司的销售代理方式应在销售委托合同中进行明确，商品房买卖合同主要明确开发企业与购房者之间的事宜。

94.【答案】A

【解析】权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请更正登记。

95.【答案】ABC

【解析】D 项中商品房销售人员应当经过专业培训，获得专业资格证书，方可从事商品房销售业务。

96.【答案】ABC

【解析】签订买卖合同，双方当事人应该具有相应的民事行为能力，此外买卖行为不违反法律和社会公共利益。有没有大学同学关系并不影响签订买卖合同的签订。

97.【答案】D

【解析】按照北京市收费标准，500万元及以下的房屋，按照2%进行收费。题目中谈到最高可以收取多少，按照规定可以在收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最该不超过10%，因此

最多收取2.2%，成交价为190万，就应该是（万元）18.4%2.2190=? 。

98.【答案】C

【解析】按照有关规定，出售的房屋在评估时，房地产评估公司收取评估费所应采取的收费费率为5‰。

99.【答案】B

【解析】张某是委托人，李某是张某的代理人，李某应该按照张某的指示处理房屋销售的具体事务。

100.【答案】C

【解析】实行存量房买卖合同网上签约预告登记，能有效的防止一房多卖。