房地产开发成本明细科目

房地产开发成本明细科目（转载）

房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本。（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费

B、耕地占用费

C、安置养老费

D、拆迁补偿费

C、土地补偿费

D、其他

3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费

5、预提

6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费

A、勘察及丈量费

B、规划设计费：含景观设计

C、竞标设计补偿费

2、三通一平费

A、临时道路

B、临时用电

C、临时用水

D、场地平整

E、临时设施费

3、可行性研究费

A、可行性研究编制费

B、市场调查费

C、项目建设咨询费

D、其他

4、人防费

5、大市政配套费

6、预提

7、其他

A、招标代理及管理费

B、配套方案征询费

C、测绘费

D、工程保险费

E、环境评估费

F、竣工档案编制费

G、日照分析 H、审图费 I、晒图费 J、其他

（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统

A、上水配套费

B、雨污水

C、直饮水

D、热水

E、其他

2、室外电气系统

A、供电配套工程费

B、其他

3、室外燃气系统

A、燃气配套费

B、其他

4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施

6、采暖系统

7、预提

8、其他

（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程

A、基础工程

B、主体结构工程

C、门窗工程

D、公共部位精装修

E、室内精装修

F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程

A、室内水暖气电管线设备

B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。

C、消防系统

D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程

A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。

B、园林环境工程绿化建设、建筑小品等。

C、其他

4、工程管理费

A、工程监理费

B、咨询费

C、施工合同外奖金

D、质监费、验收费

5、预提

6、其他

（五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

1、会所、物管楼

2、儿童乐园

3、学校、幼儿园

4、游泳池

5、网球场

6、预提

7、其他

（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

1、利息支出

2、利息收入

3、汇兑损益

4、金融机构手续费

（七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

1、工程管理费

A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目

B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费

C、其他

2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。

A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。

B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。

C、其他

3、预提

4、其他

5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本

房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理

2010-10-27 11:11:14|

1、售楼处的分类

根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：

⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；

⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。

由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：

⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；

⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。

⑵ 装修

方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；

方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理

⑴ 折旧和摊销

无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。

但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

⑵ 房产税

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。

方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。

5、清理时的处理

⑴ 拆除

方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。

⑵ 自用或出租

方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。

方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件的规定，不视同销售确认收入。

无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。

⑶ 销售

方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。

⑷ 转为物管用房

转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

⑸ 租赁到期

租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。

重要参考：

1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。摊销时，计入“销售费用”科目。

2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。

2010-05-28 08:10 补充问题

能不能记入周转房存货，以后列入开发成本？

（1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”。（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。它是从开发产品科目中转出的，不可能再列入开发成本的。

房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

2010-8-25 房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

来源 : 国家税务总局纳税服务司

问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。

重要参考：

房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。

项目营销设施的应用模式

房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。

不同情形下的会计处理

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成

本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。

作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：

（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。

（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。

（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。

房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

税官你好！我房开公司利用自己开发的营业房（已预售）暂做“售楼部”目前装修工程已完工。其发生的装修费用可否一次性结转当期“损益”。如要计入“待摊费用”应该如何摊销？

谢谢！请给予解答！

回复内容：

开发企业建造的售房部，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本

房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。

销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处

的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。

销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。