《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之综述

《2014中国房地产创新发展报告》

系列解读之综述旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商

北京绿维创景规划设计院

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.

官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/df11795420.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之综述

北京绿维创景规划设计院

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列之综述——2014年房地产创新的十大特征。

一、创新趋势

2014年是中国深化改革的元年，创新则是这一轮深化改革的原动力，无论从国家、行业、还是企业，创新已成为全社会的必然选择。

2014年12月9-11日召开的中央经济工作会议指出，我国经济已经步入中高速增长、结构不断优化升级、增长动力以创新为驱动的新常态。新常态下的经济是创新驱动型经济，需要运用新思维、新技术、新手段提升创新能力，需要促进传统产业改造升级，需要构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的国家创新体系，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。

二、创新重新定义房地产

近二十年来，房地产业的发展模式是以速度为导向、以产品为核心、以销售为重点的、粗放型的制造业模式，这种模式的特点是高速度、高周转、高负债，

在一定阶段上满足了我国城市化进程和商品住宅短缺的需要，对中国的城市化进程和居民住宅条件的改善发挥了积极作用。但是，随着产业结构的升级和新型城镇化的进程，这种发展模式所导致资源错配、严重消耗以及环境污染等问题逐步显现并日趋严重，对经济社会的可持续发展产生了严重的制约，参与游戏的各方形成了共输的局面。在这种情况下，房地产不创新、不重新定义，就是死路一条。

创新正在重新定义房地产，让房地产迎来新的机遇。近年来，许多企业家在新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼综合体、文化旅游地产、养老住区、产业园区、地产金融、社区运营等领域进行了持续探索和创新，总结了丰富的创新经验，形成了一大批创新案例和新商业模式，这些创新，正在重建房地产的生态环境，正在重新定义房地产。

过去，我们把房地产简单地理解为可以买卖的土地或商品房，简单地理解成为商品住宅的制造业，这是为前几十年商品房稀缺补课而生的误解。房地产创新实践正在让房地产的定义变得更加深化和清晰，那就是房地产不仅仅是商品住宅的开发和销售，更是促进人的生活、产业发展和城镇发展的资源整合和综合服务的平台，是和人的生活、产业发展和城镇发展共生共荣的长期资产。在新的历史时期，房地产开发商的任务就是建设平台、整合资源、提供服务，就是成为社区、产业和城市长期的运营商、服务商，与人的生活、产业发展和城镇发展实现良性互动、共同发展，实现房地产资产长期、持续的升值。

在这样的趋势面前，从事房地产的企业家和经理人，首先，也是最根本的，是要实现思维方式上的转变，就是要变项目思维为平台思维、变买卖思维为服务思维、变产品思维为资产思维，树立房地产全寿命周期的价值观，真正地理解房地产本质是平台，真正理解房地产的任务是通过整合资源、提供综合服务，促进人的生活、产业发展和城镇发展，并从这样的发展中获得资产的成长。

房地产2014年创新变革与2015年发展趋势

让我们来看一看2014年房地产各领域发生的创新与变革，来研究2015年房地产各领域的发展趋势。

（一）互联网对房地产行业的影响愈加深远

2014年随着移动互联网的快速发展，互联网对房地产行业的影响愈加深远，概括为以下两方面：

第一，思维、模式。互联网对房地产最本质的影响在于颠覆了房地产的传统思考方式、开发运营模式，促进房地产商从开发环节进入运营服务环节，从传统的销售、速度导向转变为关心用户需求、用户体验以及产品和服务的精细设计。

第二，服务运营。互联网思维让房地产商开始注重服务是否给予用户极致体验。为此，房地产商围绕房地产上下游服务产业链纷纷进行了探索实践：首先，各类房地产细分市场（社区、商业地产、产业地产等）探索O2O服务实践，花样年、万科、龙湖、大悦城、万象城等纷纷推出APP，完善服务链条，形成线上线下服务闭环，并为基于大数据分析提供的需求挖掘、精准营销等服务提供基础。其次，营销环节。传统营销模式陷入瓶颈，房产企业纷纷探索新的营销之道，从坐销、行销到电商、移动，再到跨界营销、情感营销、服务营销，全民营销，纷繁多样，其中最热的莫过于借助互联网的“全民营销”，继碧桂园、万科之后，恒大、中海、绿地、华润、金地等房企纷纷加入到“全民营销”中。第三，物联智能。万科与阿里云达成战略合作，推出“阿里云未来小区计划”，打造国内首批联网智能小区；嘉兴智富城、北湖科技园、恒生科技园等众多产业园区通过硬件设施、产业导入、信息网络建设等实现了园区与入驻企业和入驻企业之间的智慧互联。

（二）房地产从土地与房产开发发展到产业与城镇的开发运营

房地产商以前是“筑巢引凤”，即地产可以引入住户、商业、产业，但今天房地产商已不仅仅是建房引凤，更重要的角色是服务运营商、产业整合商、城市运营商。

房地产已经与多个单项产业跨界整合，包括商业、旅游、文化、教育、工业，生产性服务业、金融等，形成了巨大创新。2014年，与房地产结合的产业更加广泛与细分化，包括养老产业、健康服务产业、教育产业、收藏与艺术产业等。

此外，多产业融合的综合产业地产也迅速崛起，出现了商业综合体、城市综合体和新型城镇。文化与旅游、旅游与养老、旅游与健康产业全面融合；商业地产旅游化、文化化，形成商业综合体模式升级；休闲小镇等旅游商业与养生养老融合发展。房地产与产业的融合，在模式、手法和内容上都在实现突破。

（三）产品和服务成为房地产差异性竞争的焦点

2014年房地产的形势严峻，行业增长率进入负增长，市场也由卖方市场转变为买方市场。在此背景下，房地产企业开始迎合市场“变脸”：由制造业到服务业到金融业再到互联网，竞争的重点也转向了服务运营与差异性。服务对住宅来说是吸引客户的最好办法，过去就是卖一个房子，卖出去就完了，现在要讲持续性服务，服务的内容非常广泛，包括物业服务、社区生活服务、社区金融服务等等，如万科东北项目提供的滑雪场、三亚项目提供的度假服务都是售后持续性服务的典例。

（四）与物流、医疗健康、教育和金融产业相关的不动产成为发展趋势

在住宅地产遭遇去化危机、商业地产受到电商冲击、写字楼市场萎靡不振的情况下，有几类地产表现活跃：

第一，是由传统的工业地产演化过来的物流仓储，如高端、智能物流仓库及多层智能仓库。过去工业地产的主要客户是初级制造业，比如做服装、鞋帽，价值很低。在产业升级的背景下，工业地产的主要客户开始变为以下两类：一类是消费类电商，一类是物流企业。客户的提升带动物流仓库的智能化以及租金、规模的提升。第二，是和医疗健康相关的不动产产业，随着人们对健康的关注以及我国老龄化社会的到来，行业前景非常乐观。第三，是教育，随着经济的成长，

成人教育、继续教育、专业职业教育的市场越来越大，与此相关的专业空间的需求也会随之增长。第四，物业出租率的提升、租金的增长，不动产的资产价值会逐步提升，资产金融化的机会也会随之出现，纵观国外房地产的发展历程，不动产的金融化将成为未来趋势。

（五）传统商业调整，社区商业异军突起

传统商业已经达到饱和状态，在激烈的市场竞争和电商的冲击下，开始加紧调整。百货开始进行购物中心化、奥特莱斯化、电商化；购物中心也开始加紧调整业态，降低零售业务，加大体验性业态的比例，同时布局O2O；房地产商的自持比重不断增加，社区商业成为逐渐成为热点，迅速发展。

（六）写字楼与综合体市场分化明显，竞争激烈助推转型升级

2014年我国的写字楼与综合体市场出现了分化：销售类市场量价齐升，租赁市场遇冷；一线城市发展前景看好，二三线城市还有一定的培育空间；不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。此外，2014年写字楼市场存量进一步增加，写字楼市场竞争日趋白热化，截止2014年第三季度，仅仅北京写字楼存量达到约573万平方米，在此情况下，房地产企业更需要在营销、运营服务等方面进行突破和创新以抢占市场、快速去化、实现突破与发展。

（七）文化与旅游地产逐渐回归本质，将成为区域发展的重要力量

随着人们生活水平的提高以及带薪休假等制度的实施，度假将逐渐成为一种刚性需求。另外，在整个房地产业对投机性需求的打压下，人们将更多从实际需求、享受体验、配套服务等方面进行项目的选择。另外，文化旅游地产，依托于旅游产业强大的引擎效应和带动作用，已经越来越成为区域发展的重要力量，未来其将会与区域的商业、养生养老、文化创意产业等融合互动，共同推动区域的全面发展。

（八）养老地产前景美好，落地仍面难题

私募基金的介入、上市公司的青睐、不断刷新的数据、国家政策的利好都预示了养老地产前景美好，但投资大、回收期长、收益率低等一系列特征，使得习惯挣“快钱”的地产企业表现得相当谨慎。2014年是养老地产创新模式的探索年，随着优胜劣汰，未来市场将逐渐成熟，会有更多的房地产企业进入养老产业，从养老地产开发商也转变为养老服务运营商，养老地产也逐渐从重开发走向重运营。

（九）园区地产发展趋热的势头依然不减，呼唤专业化运营

国家政策的支持、新型城镇化的快速发展，产业的转移外溢，巨型城市周边小城镇的成长，都驱动了园区地产的快速发展。从中粮、万通、绿地，到富力、复星、协信等，传统的房地产大佬们都纷纷涉足园区地产。此外，一些高科技集团也凭借自身的优势及地方政府的支持，进入科技园（科技地产）的开发行列。与此同时，在工业用地不断紧缩、土地价格不断上涨、市场竞争日益剧烈的趋势下，园区地产快速发展的限制因素也日益增强，与产业紧密融合、专业化运营的需求日渐强烈。

（十）房地产大资本整合时代到来

房地产行业的传统投融资渠道逐渐进入下行通道，金融和地产融合的新生力量开始绽放光彩：基金、投资银行、保险公司与房地产更加紧密，包括P2P、众筹等在内的互联网金融异军突起。金融与地产以资本为纽带，以房地产企业为依托，形成整合突破——资本与土地、与建筑、与产业进行跨领域、跨区域、跨平台的整合。这种整合不仅会形成更大的企业，更复合的产业结构，还会成为时代改革、发展与创新的浪潮。

（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联研究院协助提供。其他频道发布请注明来源。）

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