房地产税中美对比

房地产税中美对比

美国运用税收杠杆促进住宅业发展的主要措施

1、对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。这也是最大的一项税收减免措施，1999年约减少税收530亿美元。由于在1 986年以前，税法规定所有抵押贷款的利息支出都可以减免，而这以后只允许住房抵押贷款可以减免，因而相对于购买其它的耐用消费品而言，人们更倾向于购买、建造和大修住房。

2、对各州发行的支持居民购房的抵押债利息不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低的利率发行，从而降低了居民特别是中低收入者购房的资金成本。1995年，各州共发行了58亿抵押债券。对使用这类资金的房主规定的条件是：第一次购买房屋的人；收入低于或等于当地收入中位数115％的人；购房的房价低于或等于当地房价中位数90％；在环境不好的地区购房，收入和房价的限制可以放宽。

3、对拥有自己住房的业主，还可减免州税、财产税等。1 998年修正的税法规定，拥有自己住房的业主，可在上缴个人所得税时作税前收入扣除，按照规定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，税前则可扣除收入11000美元。除此之外，还有以下两种税前扣除供选择：一是按规定可扣除收入最多达7200美元；二是分项申报扣除，内容包括州税、捐赠、

住房抵押贷款利息和已上缴的财产税，对富人而言，第二种方法更为有利。由于这一政策对购房者有利，而租房却得不到相应的优惠，因而客观上起到鼓励个人拥有自己住房的作用。

4、对出租房屋的业主实行税收豁免政策。在1981年，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支、州税、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且可在15年内对房屋加速提取折旧，抵销出租获得的收入，有时折旧甚至超出了出租收入，从而降低了个人所得税的税前收入。为了改变出租收入税收豁免过多的状况，在1986年，税法进行了修改，将折旧从15年延长到27.5年，并且把加速折旧改为直线折旧。同时规定房屋出租的收入和各项损耗不再与个人所得税的其他税前收入合并计算，而是单独列入不动产项目进行征税，如出租出现亏损，可以结转到下一年抵扣。

5、对出售自用住房（又称主住宅）收益的所得税收豁免。按照现行的税法，一套自己住满2年以上的住宅出售，如是单身，其与购入价的差价收入不超过25万美元，就可免税；如是已婚家庭，差价收入不超过50万美元，也可免税。事实上，由于美国房地产的价格一直比较平稳，出售房屋的差价收益很难超过这一限额，这意味着美国房屋的出售几乎是免去所得税的。

6、对低收入者购房和租房的税收优惠政策。为了使低收入者能买得起和租得起房子，国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令，联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额（每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣，近年来的税收抵扣比例大约为8.6％。需要购房的低收入者向州和地方政府申请抵押信贷证书（每年各州按联邦规定的限额分配），拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣，从而提高了归还贷款的能力，并因此能够拿到更多的住房抵押贷款，在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。

根据这项法令，对为低收入者开发租用房屋的私人公司实行税收抵扣，即投资者建造合格的低收入住房，可以在10年内每年享受联邦所得税的抵扣。从1987年到1996年，大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价大致低于当地收入中位数40％－60％，使得更多的低收入者能够租得起住房。

总的来看，美国住房的税收优惠政策主要是集中在个人所得税的减免或抵扣政策中，这与美国的税制是相对应的。由于美国是以直接税为主的国家，个人所得税占全部财政收入的40％以上，而且税率较高，因此运用个人所得税的杠杆刺激房地产业的作用也就容易见效。

美国这样征收房地产税税率因时因地而异

就住宅资产而言，房地产估价人员每年都要对费尔菲克斯县内发生的最新房地产销售情况进行调查，并对这些销售进行研究，以确定它们是否代表了公平市场价格（公平市场价格是指在公开市场上，买主愿意付出同时卖主愿意接受的价格），并确认被出售的房地产资产的物质特征。在对房地产资产之间的差异进行调节之后，这些销售就被用来作为确定同一社区内所有其他房地产估价的标尺。

对商业房地产的估价主要是通过分析租赁收入与市场销售价格之间的关系来进行。同样的，今年 1月 1日美国的估价也是 2004年市场活动的结果。弗吉尼亚州法律要求房地产估价反映公平市场价格，没有限制估价变化幅度的法律条文。由于房地产升值，费尔菲克斯县房地产资产 2005年 1月 1日的估价上升了 20．80％，其中住宅资产升幅大于大多数的商业资产，升幅达到 23．09％。当然，实际情况是一些资产估价升幅高于总体资产估价升幅，也有一些资产估价升幅低于总体资产估价升幅。

房地产销售情况和价格上升的幅度一个社区不同于另一个社区，因此，费尔菲克斯县整个范围内的房地产估价变动的幅度也会不同。费尔菲克斯县有 3．9万多项住宅资产，几乎所有这些资产 2005年的估价都有所上升。如果屋主想要确定自己的房地产资产是否得到恰当的估价，他们可以在费尔菲克

斯县的相关网站上将自己的资产与同地区其他类似资产的估价进行比较，了解统一估价情况；同时还可以找到自己社区最近的类似资产的销售情况，以便了解市场价值情况。根据有关法律规定，每一项房地产资产的详细资料，包括具体地址、建筑时间、建筑面积、买卖历史以及交易价格等等情况都属于公共信息，任何人都可以到有关网站上查询。因此，如果想要了解某项具体资产的情况，只要将这项资产的地址输入费尔菲克斯县的相关网站便可以得到与之相关的一切信息。

法律还规定，屋主在自己的院子里建任何附加设施都需要得到政府的审批，并将被添加到屋主所拥有的该项房地产资产的原有信息当中。在从第二年起征收房地产税时，该项房地产资产的税额将考虑到附加设施而相应增加。

费尔菲克斯县 2006财政年度（2005年 7月 1日至 2006年 6月 30日）的房地产税税率目前被建议为每 100美元估价征收 1．03美元，比本年度减少 0．10美元。根据这一税率，一项估价为 40万美元的房地产 2006年度的税额应为（ 400，000／100）×1．03＝4120美元。费尔菲克斯县议会每年春天审批新年度财政预算的时候将最后确定房地产税税率，这一税率适用于整个新年度。

美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是由州和市或县政府征收。房地产税税率从某种意义上讲是对市场需求的一种预测。

州、市或县级房地产税，不同的州、市或县税率因地而异对商业房地产的估价是每年通过分析上一年租赁收入与

市场销售价格之间的关系进行，每年年初确定当年房地产税收额

美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是由州和市或县政府征收。房地产税税率从某种意义上讲是对市场需求的一种预测，而税率的提高必须得到地方议会的批准。在购买房地产时，买主需要支付交易税和不动产税。这笔不动产税是根据有关机构事先对所购买资产的评估确定的。新购房屋从第二年起，买主可以通过抵押贷款公司向政府缴纳房地产税。美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并确定房地产税的征收税率。估价是指对房屋以及该房屋所占土地，即包括房产和地产在内的整个资产价值的评估。在征收房地产税的具体做法方面，不同的州、不同的地区可能不尽相同，税率则是因地而异。

实例：美国弗吉尼亚州费尔菲克斯县房地产税收

美国弗吉尼亚州费尔菲克斯县税收管理局设有房地产估

价处，负责对该县包括住宅和商用房地产在内的所有不动产进行每年一度的估价。弗吉尼亚州法律要求房地产估价要以公平市场价格为基础。就住宅资产来说，市价就是类似资产有效销售交易体现的价值。对不动产的估价每年 1月 1日开始有效，其估价的依据就是过去一年到一年半时间里类似资产的销售

价格。费尔菲克斯县税收管理局每年对包括住宅和商业建筑在内的所有不动产进行估价。房地产估价可能上升，也可能下降。原因有很多，其中包括经济形势发生变化、房屋资产结构改变、资产所在区域范围的变化等等。资产所有者如果认为自己的资产价值被高估了，便可要求进行重新估价。每年的房地产税是在每年 1月 1日生效的估价的基础上征收的，房地产税税率每年由费尔菲克斯县议会决定。某些被指定为特税区的地区，其税收是在基础税率的基础上再加上附加税。

在费尔菲克斯县，大部分私房屋主将房地产税与他们每月应支付的按揭款一起交给抵押贷款公司，抵押贷款公司再将他们的税金上交到县政府。也有一些屋主将税金直接交到县政府。对符合条件的部分老年或终身残疾的屋主，费尔菲克斯县政府可对其房屋及房屋所在、最多为一英亩的土地进行税收减除。根据弗吉尼亚州有关法律规定，不论什么时候，一旦其房地产资产的估计价值发生变化，政府必须立即通知屋主。

2004年，美国房地产市场增长强劲。低水平利率和住房需求大于供应使得房地产价格上涨。法律要求房地产估价反映市场价值。费尔菲克斯县税收管理局的研究表明，该县很多地区的房地产价格在过去 12～18个月里大幅上涨。因此，很多屋主看到自己资产今年的估价与去年 1月 1日的估价相比有了大幅度的上升。

中国房地产税十问

第一问，现存的公产房是否征税？

公产房是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是公有住房，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。例如可获得租赁的收益，部分公有房还可交易。虽然中国住房商品化已有多年，但公有房规模还不小，这部分住房是否列入征税范围？影响甚大。

第二问，“小产权房”是否征税？

目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”。虽然国家迄今未给予小产权房合法交易的地位，但由于价格低廉，大量城镇居民顶着产权风险购买了“小产权房”，小产权房的大量存在，未来也面临着极大的交易需求。如果小产权房列入征税范围，这等于变相认可其合法地位；如果不列入征税范围，则又会变成免税的“天堂”。

第三问，经济适用房是否征税？

经济适用房的本意是以微利价向城镇中低收入家庭出售，具有社会保障性质。然而，近年来国内的经济适用房却怪相丛生，譬如已售经济适用房呈现“高租售率”；经济适用房小区

出现大量有钱人，豪车众多等等。目前，一部分经济适用房已经可以上市交易。未来，这些变味的经济适用房是否列入房产税征收范围？

第四，党政机关分配的住房（即公务员住房）是否征税？

这类住房是中国的一大特色，未来还将长期存在。任志强曾透露，北京有很多低价的定向住房，是分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员、进京干部以及老干部的住房等。他透露，北京2005－2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，但实际上真正可以对外公开销售的商品房住宅只占全部土地供应量的28.3%，可见其规模之巨大。这类住房是否列入房产税范围？社会各界相当关注。

第五，军队的住房是否征税？

根据国土部、财政部和解放军总后勤部的规定，军队空余的土地、房产可以转让和租赁。这意味着，军队的住房也可以通过交易带来收益。由于军队资产的特殊性，这部分住房是否列入房产税？有很大的不确定性。

第六，国企提供或便宜购买的住房是否征税？

国有企业提供或提供部分福利的住房，在国内的存量也不

小，媒体曾披露过多起央企为管理人员提供优惠住房的案例。此外，新的政府保障房计划，也会加大国企拥有住房资产的数量。这一类住房是否包括在房产税范围内？

第七，产权证/土地证没办齐的住房，是否征税？

由于国内土地、政府服务不规范，导致了为数不少的证照不齐的住房出现。这类住房如何列入征税范围？是个现实问题。从征税角度来看，证照齐全的住房很容易征税，如果这样，将会形成证照办的越齐、越规范的房产，越要征税，不齐全的倒暂时不能收税了。这无疑会形成逆向选择。

第八，房产税是先征住宅，还是商业住宅一起开征？

从现在上海、重庆透露的消息看，房产税将对特别的住宅征收。而湖南省相关权威部门则证实，湖南正在研究对商业地产率先试点征收物业税，湖南相关城市试点物业税的申请尚在等待批复的阶段。这就是两种不同的做法。相比而言，对商业地产开征房产税比对住宅征收要容易。如果对商业地产征税一开闸，地方政府将会相当踊跃，这主要针对的是企业，不是针对个人。

第九，房产税开征的基本门槛如何定？由谁来定？

如果完全由地方定，差异会很大，会很乱。经济水平发

展不一的各个地方，制订出的房产税开征办法也会参差不一，有些政策的差异还可能非常大。这样可能出现政策五花八门的情况，各地之前将会形成不同的房产税阶梯，并会影响房地产投资资金的流向。

第十，如何做到房产税的基本公平？

以上的诸多问题如果不解决，会形成很大的不公平，在中国将形成两个大的人群：交房产税的人和不交房产税的人。另外，许多官员、富商往往都手握多套房产，而他们又有很多“门路”进行转移和规避，最后沉重的税赋可能主要压到了中产阶级肩上。