菲律宾房地产
菲律宾概况
（The Republic of The Philippines），位于亚洲东南部，西濒南中国海，东临太平洋，是一个群岛国家，共有大小岛屿7,107个。这些岛屿像一颗颗闪烁的明珠，星罗棋布地镶嵌在西太平洋的万顷碧波之中，菲律宾也因此拥有“西太平洋明珠”的美誉。该共和国分吕宋、米沙鄢和棉兰老三大部分，是东南亚国家联盟（ASEAN）主要成员国，也是亚洲太平洋经济合作组织（APEC）的24成员国之一。1945年10月24日联合国建立之时，菲律宾也是其中参与国家。菲律宾大部分是由山地、高原和丘陵构成，北部属海洋性热带季风气候，南部属热带雨林气候，年平均气温27℃。国土面积29.97万平方公里。菲律宾在二战后的1950年代至1970年代之间，与日本、缅甸同属亚洲最富国之一；目前是新兴工业国家及世界的新兴市场之一。菲律宾目前是全球人口最多的20个国家之一，也是东南亚地区人口增长率最高的国家。2010年底菲律宾人口数量达9,401万。菲律宾每年出生大约200万人，今年底全国总人口将达到9,580万人，人口增长率约2.04%。2009年，世界银行曾发表报告预计2015年菲律宾人口将增至1亿。菲律宾的产经结构以农业及工业为主，尤其着重于食品加工、纺织成衣以及电子、汽车组件等轻工业。大部分的工业集中于马尼拉大都会的市郊。此外，宿雾大都会近来也成为吸引外国及本地投资的另一个地点。菲律宾的矿业有很大的潜力，拥有大量储备的铬铁矿、镍及铜。近来在帕拉湾外岛发现的天然气，也是菲律宾丰富的地热、水力及煤炭等能源储备的一部分。菲律宾为发展中国家，但贫富差距很大；首都马尼拉为国际第24大购买力城市。马尼拉市是菲政治、经济和文化中心，是新旧交错、传统与现代融为一体的大都会。总统府——马拉卡南宫位于马尼拉市内巴石河北岸。最高立法机关国会大厦（参议院办公楼）和外交部，则在巴石河南岸。奎松市郊新建的国会大厦为众议院所在地。该市交通方便，公路四通八达，平民百姓的主要交通工具是公共汽车和五彩缤纷的称为“吉普尼”的小型汽车，而享有私人小轿车的居民也不少。马尼拉市是在大马尼拉地区最古老和最有影响的城市，面积35平方公里，人口约170万。该市名字来自当地生长的一种小白花。另有一说，此地名来源于当地土语“马伊尼拉”，意为灌木丛。据说当年建城时这里是一片杂草莽莽的灌木丛。马尼拉有许多文化古迹和重要景点，如布满苔苏而式样别致的菲最古老的天主教堂奥古斯汀教堂、圣托马斯（天主教）大学、“中国城”、西班牙统治的遗迹——圣地亚哥城堡、黎刹公园和菲文化中心等建筑。马尼拉市的其它市、镇实际上是马尼拉市的延伸或卫星城，但现在是“各自为政”。其中马卡蒂市（Makati）发展最快，经过十几年的建设，现已成为大马尼拉的金融商业中心，享有“小纽约”的盛名。外国驻菲使馆大多也设在马卡蒂市。
菲律宾经济前景
总部设在菲首都马尼拉的亚洲开发银行在其2012年展望报告中预计，今年菲律宾经济增长率有望达到4.8％，2013年经济增长率将加速至5％。此外，海外菲律宾人对国内汇款以及通胀水平降低预计将刺激私人消费增加，企业界乐观情绪高涨则有望支撑私人投资。而持续扩大的公共投资以及宽松的货币政策也会对
菲律宾经济增长有所帮助。亚洲开发银行认为，菲律宾今年经济增长前景一片光明。据菲律宾《商业世界报》2012年6月21日报道，穆迪公司认为菲律宾经济“前景乐观”。今年第一季度，菲GDP增长6.4%，有可能带动菲负债率的降低以及财政收入的增加。穆迪公司称，2011年菲公共债务占GDP的50.9%，过高的债务仍然存在隐患；同年财政收入达到1.36万亿比索，同比增长近10%，这是由于菲采取了新的税收政策，而将要颁布的“罪恶税”有望进一步刺激财政收入增长。
菲律宾房地产前景
房地产已成为菲律宾发展最快的行业之一
自2004年始，菲律宾经济开始摆脱了金融危机阴影，步入了正常的发展轨道。特别是近两年来，经济稳步增长，通胀水平逐渐降低，信息通讯技术业的快速发展，以及对住宅需求的不断增长，都为菲律宾的房地产提供了发展机会。在菲律宾住宅销售和租赁市场上，户型主要分两种：一种是26--36平米的小房间，另一种是低于200平米的带一两个卧室的套房。此外，还有为数不多的200—330平米带3个卧室的豪华套房。价格方面，不同城市、不同地段的房产有很大的区别。2006年世界银行有关资料显示，在马尼拉市中心的一套35平米的公寓售价为4.55万美元，约合每平米1300美元。根据马尼拉市年人均收入2217美元计算，房价与收入比率为20.5：1。就房价与收入比率来讲，与马来西亚吉隆坡的6.1：1、日本东京的6.2：1、中国台北的6.3：1、中国香港的7.6：1、新加坡的8.2：1、印度孟买的9.2：1相比，高出2-3倍。但与中国上海的房价与收入比率31.1：1及印尼雅加达的23.5：1相比，则相对较低。从消费对象来看，随着与信息通讯技术有关的呼叫中心以及其他外包服务的不断扩展，办公以及住宅场所的需求将越来越旺盛。据菲律宾有关方面统计，2006年，外包服务企业收入36亿美元，同比增长50%，雇用人员达25万。这些人员的工资收入几倍于菲律宾规定的最低工资水平，他们对住宅的需求无疑推动城市住宅的销售与租赁。另外，据统计，有800多万名菲律宾人在海外工作，占菲总人口的近10％。其中300万已获得所在国永久居留权，500万为流动劳工。外劳每年向国内汇款的总额都以两位数增长。由于菲律宾2000年颁布的法律规定，获得外国籍的菲律宾人可同时享有双重身份，可以购买菲律宾土地（外国人不允许购买土地），以及因有海外菲劳的家庭将30%的海外汇款用于购买、维修及租赁房产。以上这些情况同样为菲律宾房地产的发展提供了广阔的市场。根据2000年菲律宾全国房产普查结果，全国住宅建设与1990年相比，增长30.7%，其中发展最快的是邻近首都的卡维特市(Cavite)、拉古纳省(Laguna)及首都马尼拉(Manila)、位于维萨亚岛西部的以劳克斯市（Illocos）以及巴靠劳市(Bakolod)等。菲律宾16个地区中，房产支出与家庭收入比例方面，马尼拉地区为最高，达22.4%，相当于收入的5/1，棉兰老岛为最低，只有9.1%。据《马尼拉公报》2010年11月25日报道，菲律宾房地产业界人士表示，菲房地产行业重新火热起来，达到拉莫斯政府以来最好的时期，因为市场对写字楼的需求很大，尤其是在商业流程外包(BPO)领域。目前，办公场所的最佳地点不仅仅局限在大马尼拉地区的马卡
蒂市，还包括Global City、Ortigas、Eastwood,以及宿务的商业园区、克拉克和其他经营商业流程外包的地区。
目前，菲律宾共有11部法律直接与土地交易有关，9部法律间接关系到土地的处置与管理。土地管理部门除环境与自然资源部土地管理局外，还有其他部门如房产与城市发展协调委员会和国家经济发展署等直接或间接地控制土地的使用。甚至法院都有权利颁发
土地所有权证明。
一、土地交易的法律程序：
(一)买卖双方通过律师签订并得到公证的合同。
(二)向城市资产评估办公室递交国内收入局出具的土地税申报表。
(三)买方向市财政局交付地产税。
(四)市资产评估员对资产进行评估。
(五)买方向市资产评估办公室支付交易税。
(六)向国内收入局缴纳资产收益税及印花税。
(七)交易资产注册：更换产权所有者名称。
(八)新产权所有人获得新产权证的影印件以及向资产评估办公室索取税收申报表。
二、房建筑与销售法律规定：国家房产局（HLURB）负责房屋的建筑和销售。如果在已注册的土地上建筑房屋，必须事先向该局提供房屋建筑申请及建筑计划。然后该局根据国家房产法案(6541号共和国法案)的有关规定认为该建筑计划符合条件，对该建筑予以注册批准申请人建设房屋。取得注册证明的所有人或经营者，还必须在注册后的两星期内向该局申请房屋出售许可证，无许可证者无权出售房屋。
三、税种和各种费用：与土地房产有关的各种税费共有10项。税种包括：资产收益税、增值税、当地交易税、印花税、地产税以及特别教育基金税;费用包括：公证费、资产注册费、地产代理费及法定费用等。
四、资产收益税实际上就是当地交易税的一部分，税率为交易价格或者市场价格的6%。买卖双方可以根据合同约定，由任何一方向国内收入局交付。
当地交易税是一种由当地政府以合同价格的0.5%～0.75%征收的税种。
地产税是市财政局根据房产所在位置征收房价的1%～2%
印花税是国内收入局根据房产价格的1.5%征收的一种税种。
特别教育基金税是按照房产价格的0.125%～0.25%征收，房价不足30万比索的，按1%征收。
菲律宾政府为了鼓励外国人投资购房，推出了以下优惠条件：凡是年龄超过50岁（包含50岁）的外国公民购买菲房产时，只要支付2万美元就可以办理绿卡，成为可永久居留、来去自由的菲律宾常住居民；并可携带配偶及21岁（包含21岁）以下的子女，而这2万美元可以充抵在房款里，因此一套18万元人民币的房子其实包括了房款和办理绿卡费用。菲律宾的房地产为永久地契。
菲律宾建房速度很慢，建一幢房一般是两年半到三年，这既与他们的工作节奏有关，也与他们追求质量有关。速度虽慢，质量却好。浇注水泥的养护时间与质量成正比，如果一味追求速度，只能牺牲质量。目前国内市场上不少房子水泥养护时间不够，有的半年到一年就盖好了，监理由于受雇于开发商也只能是眼开眼闭，导致出现楼倒倒、楼脆脆、楼歪歪现象。菲律宾的建房速度慢，恰恰是遵循建房规律和制度的。
菲律宾地产市场升温
2011年06月07日10:43
来源：华尔街日报中文网
菲律宾房地产市场发展如火如荼，大量新建项目的涌现便是明证。菲律宾的经济增长率达到了7%，为最近三十年来的最高水准，一千多万海外菲律宾人给国内的汇款今年预计也将增长7%，因此市场对于新房的需求十分强劲。根据房地产公司世邦魏理仕（CBRE）的资料，菲律宾黄金地段的豪宅租金从2011年迄今还没有过去一半，上涨幅度已超过8%。世纪地产总经理罗比安东尼奥（Robbie Antonio）马尼拉房地产开发商世纪地产集团公司（Century Properties Group Inc.）在这一增长大潮中大受其惠。世纪公司是菲律宾最大的私有房地产开发公司，其开发的房产价值近14.5亿元。这些房产主要集中在菲律宾。其中一些房产继续由该公司管理。此外，该公司还有三个在建项目，其中包括位于马卡蒂（Makati）的“米兰花园”（Milano Residences）项目，该项目由义大利时尚品牌范思哲旗下的室内设计公司范思哲家居（Versace Home）设计。4月份，该项目推出刚刚两个月，世纪地产称已有54%的房子售出。但是，在通胀和房地产泡沫趋势越来越严重之际，这种增长是否能持续下去呢？世纪地产总经理罗比安东尼奥（Robbie Antonio）是公司创立者乔伊安东尼奥（Joey Antonio）的儿子。他认为这种增长可以持续下去。他与《华尔街日报》记者Janson Chow谈论了世纪公司对增长、管理通胀风险的预期，以及在亚洲和北美做管理工作的不同之处。下面是经过剪辑的采访内容。
《华尔街日报》：贵公司业务增长的最大潜力是什么？
安东尼奥：我们有大量汇款——国外侨民给菲律宾国内的汇款——有力地推动了房地产需求的增长。菲律宾的中产阶层在不断扩大，他们要置办的第一项资产就是地产。我们非常看好这个领域。公司2010年销售收入的增长超过了35%。
我们一半以上的销售收入来自海外。我们各种类型的客户都有。其中的当地客户既是投资者又是最终使用者。我们还有已经加入菲律宾国籍的外来客户。还有海外客户，其中大多数是菲律宾侨民，还有一些人是看好菲律宾经济整体形势的投资者。
在亚洲，我们觉得新加坡市场形势很不错。我还打算不久之后去香港推广我们的项目。我们还接到很多来自韩国、中国、中东和欧洲的询价，尤其是义大利和英国，那里有一些很大的菲律宾人社区。
《华尔街日报》：您认为当今的菲律宾地产市场存在泡沫吗？
安东尼奥：如果我们那样认为的话，我们就不会这么乐观。如今的需求大于供应，而且需求还在增长。
《华尔街日报》：您担心热钱流入吗——那种快进快出的外国资金？
安东尼奥：我也在考虑这些事情。可是谁知道呢？谁能预测出来日本这样的大灾难？大量流入境内的钱也许会突然流出，这会让经济降温吗？
话说回来，我们认为，菲律宾没有泡沫，如果真有泡沫的话，中央银行会通过提高利率降温。眼下，我不觉得这是个需要担心的问题。
《华尔街日报》：您觉得现在地产市场投机现象多吗？
安东尼奥：我觉得投机无法避免。但是，从整体上说，亚洲越来越富有了。人们看到并认识到了地产的价值。我们一直坚信这一点。这是一种有形的、高价值的资产。但是，没错，确实有很多客户打算马上把买到的房子卖出去——红火的市场都是这样。
《华尔街日报》：在这样一个通胀越来越厉害的时期，你们有什么经营策略？
安东尼奥：通胀对每个人的生意都有影响。我们看到通胀对油价产生了影响，进而影响了钢铁和水泥的价格。我们尽量采取对冲措施。如果我们感觉这些产品的价格会上涨的话，我们就会提前多购入一些。相对其它因素来说，通胀因素对我们的采购成本的影响很大，因为外购材料是我们建筑企业成本的一大部分。但劳动力就不同了：你能有什么办法？你需要这些人，因此我们只能将人力费用的上涨看作是现实生活的一部分，没法针对劳动力（上涨）采取对冲措施。
《华尔街日报》：除了菲律宾的项目之外，你们在北美还有项目。两个地方的管理有什么不同吗？
安东尼奥：美国人不那么感性，而你在亚洲做管理的时候，你必须重视和下属的情感交流。我尽力在授权和控制下属这两个方面找到一个合理的平衡。亚洲的人们倾向于按照字面的意思来理解，而在纽约这种国际性的大都市里，他们并不看重你是否和他们进行情感交流。
《华尔街日报》：你们业绩增长的障碍是什么？
安东尼奥：如果我们过于乐观的话，很可能花大量精力规划修建的专案到头来却只能压在自己手里。但是，我们已经经历了四个周期——四次衰退，其中包括亚洲货币危机。每次在面临衰退的时候，我们的发展步伐都会更加谨慎。因此，我们最大的风险是，在市场还没有我们想像的那样红火的时候，我们却过度投资，盲目乐观。
我们都听说过这样的话：“中国打喷嚏，我们都得感冒”。我们分析那些大经济体，考虑从我们自身的角度出发该怎么理解这句话。我们相当多的客户都是散布在各大洲的菲律宾人，我们必须知道经济形势对他们有什么影响。
参考资料
菲律宾房地产投资说明会在东京举办
[时间:2012-02-29 11:13:27 |来源:现代中国报|作者:富强]
近年，菲律宾经济开始摆脱金融危机的后遗症，步入了正常发展轨道。经济的稳步增长，通胀水平的逐渐降低，信息通讯技术业的快速发展，以及世界各国人对住宅需求的不断增长，都为菲律宾的房地产提供了发展机会。2月24日，由ゴールドアイコンサルティング株式会社主办的在日华人投资菲律宾房地产说明会在东京举行。
说明会上，专家首先对菲律宾住宅销售和租赁市场上的户型作了说明：户型主要分为，一种是26至36平米的小房间，另一种是低于200平米的带一两个卧室的套房。另外，还有为数不多的200至330平米带3个卧室的豪华套房。价格方面，不同城市、不同地段的房产有很大的区别。
此外，专家还就菲律宾住宅出租回报率进行了分析，专家表示，以东京和上海为例，住宅出租回报率分别为4.33%和2.66%，属于回报率极低水平。而菲律宾的住宅出租回报率则为8.62%排在世界第九位，属于较高回报率，所以以目前的回报率看非常适合房地产投资。
说明会上，专家向在日华人推荐了菲律宾当地一处豪华住宅区“AZURE”。AZURE 位于马尼拉首都圈之中，该区域预计将建9栋高级公寓，形成整体协调、环境优雅的都市型住宅区。住宅区将以80%的绿化面积为目标，建设包括公园及屋顶公园的整体环保计划。届时，AZURE将成为风景如画、高端前卫的顶级住所。而且，对长居在日本的人来说菲律宾的物价非常合理，这里会让你感觉生活要更加舒适，更值得享受。
在菲律宾安家大可不必只为投资，因为这里确实很值得居住。从日本飞往菲律宾只需4个小时，时差为一小时，完全不会让你感到旅途的劳累。AZURE住宅区附近建有学校、教堂、高尔夫球场以及医院，从机场开车只需8分钟。日本大地震后，很多人开始考虑选择投资海外，从而实现分散资产的效果。而且，无论是气候还是福利，菲律宾都值得在日华人选择。
在菲律宾买了第三个房子https://www.360docs.net/doc/e14574347.html,/28857152/12543385/articledetail.htm
投资异国房产让我很兴奋
https://www.360docs.net/doc/e14574347.html,/SupeSite/?uid-133-action-viewspace-itemid-18390
菲律宾马尼拉房地产项目
ACQUA（48个月入住）
许可证明
售价
一卧室，面积25.95平米，新币S$ 74000-S$100000两卧室（带花园），面积87.5平米，新币S$322100三卧室（带花园），面积113.9平米，新币S$415300
AZURE（48个月入住）许可证明
售价
一卧室，面积29.49平米–31.85平米，新币S$92000-S$107000
两卧室，面积39.05平米–80平米，新币S$139000-S$280000
MILANO RESIDENCES（29-36个月入住）
许可证明
售价
一卧室，面积29.95平米，新币S$167000-S$350000
两卧室，面积86.88平米，新币S$471000-S$700000
三卧室，面积132.5平米，新币S$650000-S$900000
四卧室，面积239.77平米，新币S$1500000-S$2000000
TRUMP TOWER（35-42个月入住）许可证明
一卧室，面积56.94平米–105平米，新币S$350000-S$850000
两卧室，面积169.04平米，新币S$1000000-S$1050000
三卧室，面积194.6平米，新币S$1200000-S$1400000
四卧室，面积273.59平米，新币S$2500000
买房程序
首付-房子总价的20%，其余80%在交房时付清（可以贷款，银行利率6%-8%），或者在交房前6个月委托中介公司卖掉，中介费为成交价的1%，由卖家支付。目前房价每年升值15%-20%。
房产相关各种税费（如印花税等）-相当于房子总价的5%-8%
物业费–每平米100比索（大概新币3.3元），停车位另外购买，大概每个车位新币S$26000。新币兑换人民币大概1:5
咨询电话：（65）91786170方先生