房地产经济学期末论文

房地产市场的发展趋势

王晨宇

工程造价092

200911014211

内容摘要：随着社会的发展房地产业进入了一个前所未有的时代，房地产市场也伴随出现方方面面各种问题。从房地产市场过去的发展规律，现状，和未来的走势总结分析。深入了解房地产市场的发展趋势。

关键词：房地产市场现状发展趋势

（一）房地产发展规律

价格和政策永远会变，因为政策是人的主观选择，觉得冷就多穿一件，觉得热少穿一件，人的主观感觉不一样，做决策者主观因素特别大，不变的是规律和国情。

第一，市场的发展，一个国家的城市化，有客观规律使然，不以人的主观意志为转移，不管选择什么政策也是要这么发展的。

第二，国情，中国区别于美国、日本，大陆区别于香港，这些特点决定了中国城市化、住房建设、房地产市场发展有很多特有的现象。

（二）全国房地产发展状况

1、全国房地产市场行业发展情况分析

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

（三）影响房地产价格和发展的主要因素：

（1）经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之则相反。

（2）社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。

（3）行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。

（4）房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。

（四）国家对房地产的调控政策

（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

房地产政策是把双刃剑，国家控制房价为目的，却又是加税，添费。就目前的价格和个人收入，根本就不成正比。一句话就买不起。只要是需要住房的人，都有影响。吵房的大不了不吵了。降是不可能的，宁可不卖。房地产行业是国家

经济支柱行业。能控不能打。做为最大受益者的政府，除非在换个玩法，改变游戏规则了。总之，影响最大的还是处在城市最低层的市民。

（五）国家调控对房地产市场发展的影响

（五）·一 2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发2010年10号），对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳，部署遏制高房价，房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。

房地产新政出台的背景

这次房地产新的调控措施，是针对当前房地产市场出现的新变化而推出的。2010年初，上一轮中央出台的一系列遏制房价过快上涨的房地产调控政策效果开始显现，1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0.5个百分点，出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。

但进入3月份情况发生变化，尤其是3月15日后北京土地招拍挂中土地价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，导致周围的房价纷纷上涨，改变了市场的节奏和预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。据国家统计局统计数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。其中3月销售面积为8206万平方米，是1－2月份销售总和的1.15倍；比去年同期增长32.8%，增幅较去年同期上升了16.4个百分点。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升了16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。飞涨的房价, 加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，引起了社会各界的焦虑，如果房价得不到有效控制，将加快房价上涨的趋势，推动房地产市场泡沫继续增大。面对当前房地产形势，中央政府高度重视，及时出台了新的房地产调控措施。

第一，调控政策的针对性强，精确度高

这次房价启动的导火索是“新地王”的出现。土地是住房建设的基本要素，2009年年末房地产开发企业待开发的土地储备比上年下降32.4％，使得开发企业对土地资源的争夺异常激烈。加之近年来房地产业丰厚的投资收益，吸引了更多的社会资金投入房地产业，新进入企业首先需要土地，导致土地招拍挂的价格一路飙升，地价上升又进一步带动了周边房价的快速上涨，并不断推高整个市场的房价水平。而投资和投机性需求不断增加，投机炒房占消费需求比例不断提高，投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因之一。与此同时，2009年受金融危机的影响，住房的新开工量减少，中小户型的普通住房建设比例下降，使得今年年初住房供给明显不足，供求结构不匹配，进一步加剧了供求矛盾。再加上房地产开发商捂盘惜售、抬高房价，加重了消费者恐慌性购房的心理。这次调控政策是对当前房地产形势进行充分了解，摸清了推动房价上涨的原因，针对性非常明确的基础上制定的。在强调加大住房保障力度、增加住房供给、改善供应结构和加强市场监管的同时，重点放在了加强住房需求管理，尤其是坚决抑制不合理住房需求，对炒房投机行为进行精确严厉打击。

第二，调控政策的力度大

与历次房地产调控政策相比，这次调控政策的力度最大。回顾以往的房地产调控政策，调控效果较佳的当属2007年二套房贷政策，其内容是：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。政策出台后，市场反应很快，消费者观望，投机者撤离，对抑制投机需求、稳定房价起到较大作用。与2007年相比，现有政策力度更大，将购买二套房的贷款首付款比例提高到50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，对房价上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。可以预测，实施的效果会更好。

第三，多管齐下，各部门协调作战

这次调控政策，是由各职能部门和经济监管部门共同参与的组合拳和系统工

程，是遵循市场经济规律，围绕促进房地产市场供求平衡，进而稳定房价的思路进行的。各级政府和各个管理部门相互协调，通过住房保障政策、土地政策、金融信贷政策、财政税收政策、市场监管政策的实施和调整，规范和引导房地产开发企业经营行为和住房需求者的消费行为，缓解住房市场供求矛盾，创造有利于房价合理形成的市场环境。这次调控政策目标明确，职责分明，政策内容具体，可操作性强，将有利于调控政策的贯彻落实。

（五）·二房地产新政的实施将从多个方面对房地产市场供求产生重大影响，进而促进房价趋于稳定。

第一，采取严厉措施，坚决抑制不合理住房需求

房地产新政将加强需求管理放在调控的首位，尤其是对投机炒房需求采取了相当严厉措施，通过大幅度提高二套以上房贷的首付和利率，加大炒房成本，大幅度压缩炒房的利润空间，沉重打击炒房投机行为，对抑制投机需求、稳定房价将起到较大作用。

第二，合理安排土地供应，稳定土地价格

要求各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地的供应总量。使土地供应的总量基本满足房地产市场的需求；有效利用存量土地，改革土地招拍挂方式，将一定程度稳定土地价格，为稳定房价创造较好的基础。第三，加大中低收入群体的住房政策支持力度，减轻市场压力

要求地方政府加快保障性安居工程建设，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，扩大住房保障政策的覆盖范围，既解决不同收入群体的住房难问题，减少了对商品住宅的需求，也减轻了住房市场的压力。

第四，增加住房供给，改善供给结构

在增加居住用地的供应总量同时，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。将促进住房供给总量的增加和中小户型普通住房的供应比例增加，以满足普通居民的住房需求。

第五，加强房地产市场监管，规范市场秩序

加强对房地产开发企业购地和融资的监管，防止抬高地价；加大交易秩序监管力度，防止开发商捂盘惜售，推高房价，规范房地产市场秩序，创造利于房价合理形成的市场环境。

总之，房地产新政的出台，对房地产市场产生了较大的震动，近日房地产市场已经有所反映，一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离，北京、深圳二手房市场有放量的迹象，新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是，房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响；也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理上产生影响，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，引导市场主体行为发生变化，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。可以预测，随着新政的逐步落实，投机者将选择撤离，自住者则选择观望，二手房交易将出现萎缩，买卖双方僵持一段时间后，二手房价将逐步回落，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加，需求量得到抑制，供求矛盾缓解，房价将向合理水平稳步回落。

客观地评价，这次房地产新政，主要是针对房地产市场当前的形势出台的中短期政策，虽然见效快，但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。

房地产新政的特点

总结：认真研读这次房地产调控措施的内容发现，此次调控政策是在总结吸取历次房地产调控政策经验教训的基础上制定的，具有鲜明的特点。

（六）房地产市场发展的趋势

一、保障大幅提速。从房改十年的发展及中国现有国情来看，房地产市场发展必须坚持两手都要抓两手都要硬。单靠商品房市场不可能解决中低收入的住房问题，而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的保障性住房市场来解决。自24号文颁布以来，政府加快了保障房的开发及供应步伐，各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可纵观各地政府的表现来看，无论是反应速度，还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺。对此，中央已有明确认识，从中央经济工作会议精神及日前温总理参与中央人民广播电台直播时的表态可以看出，2011年将是中国保障房提速年。2011年，中国将开工保障性住房1000万套，较之2010年的580万套接近翻番。并且，保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。

二、调控政策延续。2010年，政府密集出台调控政策以期在很大程度上打击投

机、抑制投资。尽管从政策的着力点和力度来看，堪称史上最严，可从市场表现来看，此轮调控收效甚微，各地房价依然在上涨。鉴于此，2011年的房地产调控还将延续，绝不会有丝毫放松。与此同时，由于截至目前还有很多城市没有出台调控细则，故此，2011年将是本轮调控执行年，各地方政府将积极执行中央的调控方略。

三、扶持逐步收回。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎，政府对房地产业极尽所能进行大力扶持：商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，中国房价也被数度推高。从目前政府政策来看，商品房预售款监管、严控开发贷、提高个人房贷首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。

四、市场成交低迷。本轮调控以来，各地成交锐减，高端住宅楼盘更是频现零成交。可以想见，2011年，受政府延续性的调控政策影响，在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资、开发商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下，投机、投资性购房需求必将受到极大抑制，加之消费者的持续观望，房地产市场成交必将持续低迷。

五、房价整体下跌。今年5月以来，中国房价涨幅逐步回落。11月份，70个大中城市的房价同比上涨7.7%，与10月相比回落0.9个百分点。由此数据我们可以看出，尽管房价还在上涨，可逐步回落的涨幅表明房价上涨动力正在逐步减弱。受延续性的房产调控政策影响，在观望加剧、开发商资金趋紧、投机（投资）离场等市场状况下，2011年，各地房价将出现整体下跌的态势，一、二线城市由于投资比重大且前期涨幅过大，故将出现较大跌幅，跌幅或将超过20%；三、四线城市及县城由于投资比重较小且前期涨幅不大，故将出现小幅下跌，跌幅应在10%左右。

六、需求回归理性。房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，在政府调控的影响下，那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。温总理参与中央人民广播电台直播时说，“我们应该让群众懂得一个道理，我们国家人口多、土地少，住有其居并不意味着每个人都有自己的住房，有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题，租价要合理、条件要完备。”由此可以看出，

政府将花大力气引导民众理性消费房产。因而，2011年，将是中国房市需求回归理性的一年。

七、楼市投机绝迹。可以毫不夸张地说，在房产火爆时期，房市投机是推高房价并令房市疯狂的最重要原因。在这一阶段，很多人抓住了中国房市这一千载难逢的良机，疯狂炒房获得了非常可观的收益，拥有几十、上百甚至上千套房屋的炒房者大有人在。可从近期房地产市场抛盘量来看，本轮调控以来一直试图与政府调控相博弈的投机、投资客终于顶不住了，这些炒家将亲自品尝自己酿就的苦酒，割肉、断供、破产将是这些人难以逃脱的宿命。可以想见，2011年，中国房市投机将会日渐减少直至绝迹。八、行业整合加剧。毫无疑问，中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2011年将是中国房产行业整合年，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。

总结：

现在房地产正处在国家调控期间，属于下滑时期。但房地产一般会走U形曲线。同国外房地产想对比，在刚性需要下，房地产还会再次涨价。并且会作为民众理财的一个工具。所以在一两年后，房地产还会继续火起来。

今后一段时期是我国城镇化、工业化、信息化的快速发展时期，也是国民经济持续、稳定增长时期，潜在的住房需求和居民支付能力的提高，将使房地产市场供求关系呈现长期看好的态势。在2005年城市可持续发展国际会议上，建设部副部长刘志峰公布了我国城市发展的“成绩单”:1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。年城镇化水平增长约0.88％。2005年我国城市化人口约为5.56亿人，城镇化水平约42.68％。假设2010年我国人口达到13.7亿，未来五年内如果按照市镇人口占总人口比例年均增加0.7个百分点的保守估计来计算，则2010年时城镇人口达到6.3267亿人，比2005年净增7667万人；如果按照年均增加0.9个百分点的乐观估计来计算，则2010年城镇人口可达到6.4637亿人，比2005年净增9037万人。这部分新增人口对住房有迫切需求。由此，可以看出，

到2005年，城镇人口可能增加7667万人～9037万人。以三人购买一套住房计算，将增加2555万多套住房～3013万多套住房。以每套70平米计算，共计178850万平米～210910万平米，以每平米2000元计算，约为3.58万亿元～4.22万亿元的潜在市场需求。

参考文献：

可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社

房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社

房地产项目投资、北京：中国建筑工业出版社

中国房地产估价师学会编．房地产估价理论与方法．北京：中国物价出版社

房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社

房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点[J].中国国际咨询