智能门锁项目立项报告

投资分析/实施方案

报告说明—

随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐

走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还

是让很多消费者望而却步的。

该智能门锁项目计划总投资5603.40万元，其中：固定资产投资

4161.36万元，占项目总投资的74.26%；流动资金1442.04万元，占项目

总投资的25.74%。

达产年营业收入12758.00万元，总成本费用9967.21万元，税金及附

加112.28万元，利润总额2790.79万元，利税总额3288.01万元，税后净

利润2093.09万元，达产年纳税总额1194.92万元；达产年投资利润率

49.81%，投资利税率58.68%，投资回报率37.35%，全部投资回收期4.18年，提供就业职位250个。

目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多

问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企

业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行

业陷入一种市场混乱。

第一章概况

第二章承办单位概况

第三章投资背景及必要性分析第四章项目市场前景分析

第五章项目建设内容分析

第六章选址方案

第七章项目土建工程

第八章工艺分析

第九章环境保护分析

第十章项目职业安全管理规划第十一章风险应对评估

第十二章节能说明

第十三章实施安排

第十四章项目投资方案分析

第十五章经济评价分析

第十六章综合结论

第十七章项目招投标方案

第一章概况

一、项目提出的理由

近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不同角度进行

布局，智能家居系统初显。

据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁2016年全球市场智能锁产业规模达到1100万套。其

中日本达到150万套，韩国达到170万套，欧美市场达到250万套，中国

达到350万套，其它等市场约200万套。国内市场来看，2016年国内智能

锁销售规模达到350万套，2017增至700万套，集中于华北、华南区域，

呈高速增长态势，预计到2020年智能门锁销量将突破3200万套，

2016~2021年销量复合增速达73.9%。以平均售价来估计智能锁行业规模，

则对应从2016年83亿元增至2018年的279亿元左右，且2016~2021年复

合增速预计也达65.2%。

二、项目概况

（一）项目名称

智能门锁项目

（二）项目选址

某某科技园

（三）项目用地规模

项目总用地面积16521.59平方米（折合约24.77亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数61.96%，建筑容积率1.06，建设区域绿化覆盖率5.55%，固定资产投资强度168.00万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积16521.59平方米，建筑物基底占地面积10236.78平方米，总建筑面积17512.89平方米，其中：规划建设主体工程13594.64平方米，项目规划绿化面积971.43平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计58台（套），设备购置费1640.80万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量881519.24千瓦时，折合108.34吨标准煤。

2、项目年总用水量12660.09立方米，折合1.08吨标准煤。

3、“智能门锁项目投资建设项目”，年用电量881519.24千瓦时，年总用水量12660.09立方米，项目年综合总耗能量（当量值）109.42吨标准煤/年。达产年综合节能量36.47吨标准煤/年，项目总节能率20.70%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合某某科技园发展规划，符合某某科技园产业结构调整规划和

国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明

显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资5603.40万元，其中：固定资产投资4161.36万元，

占项目总投资的74.26%；流动资金1442.04万元，占项目总投资的25.74%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入12758.00万元，总成本费用9967.21万元，税金

及附加112.28万元，利润总额2790.79万元，利税总额3288.01万元，税

后净利润2093.09万元，达产年纳税总额1194.92万元；达产年投资利润

率49.81%，投资利税率58.68%，投资回报率37.35%，全部投资回收期

4.18年，提供就业职位250个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

选派组织能力强、技术素质高、施工经验丰富、最优秀的工程技术人

员和施工队伍投入本项目施工。实行动态计划管理，加强施工进度的统计

和分析工作，根据实际施工进度，及时调整施工进度计划，随时掌握关键线路的变化状况。

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某科技园及某某科技园智能门锁行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某某科技园智能门锁产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx投资公司为适应国内外市场需求，拟建“智能门锁项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某科技园经济发展，为社会提供就业职位250个，达产年纳税总额1194.92万元，可以促进某某科技园区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率49.81%，投资利税率58.68%，全部投资回报率37.35%，全部投资回收期4.18年，固定资产投资回收期4.18年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

加强对“专精特新”中小企业的培育和支持，引导中小企业专注核心业务，提高专业化生产、服务和协作配套的能力，为大企业、大项目和产业链提供零部件、元器件、配套产品和配套服务，走“专精特新”发展之路，发展一批专业化“小巨人”企业，不断提高专业化“小巨人”企业的数量和比重，有助于带动和促进中小企业走专业化发展之路，提高中小企业的整体素质和发展水平，增强核心竞争力。近年来，国家先后出台了

“非公经济36条”、“民间投资36条”、“鼓励社会投资39条”、“激

发民间有效投资活力10条”、《关于深化投融资体制改革的意见》等一系

列政策措施，大力营造一视同仁的市场环境，激发民间投资活力。国家发

改委会同各地方、各部门，认真贯彻落实中央关于促进民间投资发展的决

策部署，取得了明显成效。今年以来，民间投资增速持续保持在8%以上，

前7个月达到了8.8%，始终高于整体投资增速，占全部投资的比重达到

62.6%。近年来，从中央到地方加快了经济体制改革和经济发展方式的转变，相继出台了一系列重大政策鼓励、支持和引导民营经济加快发展。民营经

济已成为我省国民经济的重要支撑，财政收入的重要来源，扩大投资的重

要主体，吸纳劳动力和安置就业的主渠道，体制创新和机制创新的重要推

动力，为我省经济社会又好又快发展作出了积极贡献。

到2020年，全省制造业整体素质和质量效益大幅提升，规模以上制造

业增加值年均增长7%左右，制造业质量竞争力指数达到87，制造业全员劳

动生产率年均增速8.5%以上，初步形成产业基础雄厚、结构调整优化、质

量效益良好、持续发展强劲的先进制造业体系，成为国家级战略产业的重

要支撑点。

四、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章承办单位概况

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx实业发展公司

（二）公司简介

公司坚持以科技创新为动力，建立了基础设施较为先进的技术中心，

建成了较为完善的科技创新体系。通过自主研发、技术合作和引进消化吸

收等多种途径，不断推动产品技术升级。公司主导产品质量和生产工艺居

国内领先水平，具有显著的竞争优势。本公司奉行“客户至上，质量保障”

的服务宗旨，树立“一切为客户着想” 的经营理念，以高效、优质、优惠

的专业精神服务于新老客户。

企业“以客户为中心”的服务理念，基于特征对用户群进行划分，从

而有针对性地打造满足不同用户群多样化用能需求的客户服务体系。公司

在管理模式、组织结构、激励制度、科技创新等方面严格按照科技型现代

企业要求执行，并根据公司所具优势定位于高技术附加值产品的研制、生

产和营销，以新产品开拓市场，以优质服务参与竞争。强调产品开发和市

场营销的科技型企业的组织框架已经建立，主要岗位已配备专业学科人员，包括科技奖励政策在内的企业各方面管理制度运作效果良好。管理制度的

先进性和创新性，极大地激发和调动了广大员工的工作热情，吸引了较多

适用人才，并通过科研开发、生产经营得以释放，因此，项目承办单位较

好的经济效益和社会效益。公司及时跟踪客户需求，与国内供应商进行了

深入、广泛、紧密的合作，为客户提供全方位的信息化解决方案。和新科

技在全球信息化的浪潮中持续发展，致力成为业界领先且具鲜明特色的信

息化解决方案专业提供商。

二、公司经济效益分析

上一年度，xxx投资公司实现营业收入9466.74万元，同比增长19.52%（1546.00万元）。其中，主营业业务智能门锁生产及销售收入为8902.15

万元，占营业总收入的94.04%。

上年度营收情况一览表

根据初步统计测算，公司实现利润总额2269.43万元，较去年同期相比增长561.63万元，增长率32.89%；实现净利润1702.07万元，较去年同期相比增长254.86万元，增长率17.61%。

上年度主要经济指标

第三章投资背景及必要性分析

一、智能门锁项目背景分析

近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃

兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不

同角度进行布局，智能家居系统初显。

随着人工智能技术的快速发展，智能家居概念日益火热，各类智

能产品陆续出台，其中智能门锁产品凭借着指纹识别的高安全性受到

了消费者的关注。在利好因素的刺激下，行业正进入快速发展期。智

能门锁作为智能家居的入口级产品也成为智能家居服务群的关键入口。

同时，智能门锁作为家庭智能安防产品的核心单品，已经成为智能家居生态链上不可或缺的核心组成部分。

2016年以来，随着中国智能门锁零售市场的正式爆发，智能锁市场进入快速发展时期。2016年中国智能门锁整体销量仅仅350万套，供给量大于销量达450万吨。到了2017年中国智能门锁销量达到700万套，仅仅到2018年上半年全国智能锁行业整体销量就超过了830万套，增长势头明显。截止至2018年底中国智能门锁供需求量均超1000万吨。预测2019年中国智能门锁供需求量将突破2000万套，均达到2200万套。并预测在2020年中国智能门锁供需求量将超3000万套。

从地区分布来看，主要集中在深圳、中山、金华、佛山、温州、杭州等地。全国制锁行业信息中心的数据显示，2018年深圳的产销量占比最高，达到全国的21%左右，其后是金华，占比达19%，其次是中山，占比18%。佛山、温州、杭州也有较高分额。智能锁的产业分布改变了原有的中山小榄，浙江温州，浙江浦江，山东烟台四大锁业基地的格局，展现了行业新局面。

从2018年到2020年，我国家用智能门锁将迎来大爆发，短期内很多中小锁企可能会凭借低价占有一些市场份额，市场格局将会趋向分散;到2020年，行业将迎来一次大的洗牌，一些粗制滥造的低价锁

可能会在使用三年以后出现各种各样的问题，同时品牌锁的价格也因为规模经济而有所下降，比如大企业研发一套自动组装的流水线降低人工组装成本，规模经济将是最强的护城河。

B端市场需求仍将持续走高。B端市场，是大部分智能锁企业起步和立足的基础。在B端市场，各中高端小区、酒店、写字楼、政府部门、企事业单位等对安防需求较高的客户构成了大部分智能锁企业的主要客户群体。2017年中国智能锁工程市场出货量约为200万，占总体市场份额的40%左右。

C端智能门锁市场基础良好，发展潜力巨大。C端市场，即个人家庭市场。对于国内市场来说，中国约有4亿家庭，如果按照日韩、欧美国家的市场渗透率计算，市场空间非常巨大。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合互联网浪潮下的青年群体家庭使用，能够避免钥匙丢失、忘带钥匙，实现访客远程开门等场景。综合国内市场来看，智能门锁潜在市场巨大，目前正是一片蓝海。

二、智能门锁项目建设必要性分析

据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁2016年全球市场智能锁产业规模达到1100万套。其中日本达到150万套，韩国达到170万套，欧美市场达到250

万套，中国达到350万套，其它等市场约200万套。国内市场来看，2016年国内智能锁销售规模达到350万套，2017增至700万套，集中

于华北、华南区域，呈高速增长态势，预计到2020年智能门锁销量将

突破3200万套，2016~2021年销量复合增速达73.9%。以平均售价来

估计智能锁行业规模，则对应从2016年83亿元增至2018年的279亿

元左右，且2016~2021年复合增速预计也达65.2%。

智能门锁销售渠道主要分为线下零售、线上渠道和工程渠道，以

往销售主要主要依托线下渠道和工程渠道进行，但是如今伴随着互联

网的发展，面向终端消费者的线上渠道也发展的如火如荼，工程市场

基本稳定。据易观分析统计，目前国内智能锁线下渠道销量占比约50%，主要依靠经销商进行销售。线上渠道销量占比约10%，主要依赖京东、天猫以及自有商城。随着近两年互联网和线上销售的迅速发展，线上

零售的增长速度明显快于线下零售。工程渠道占总销量40%，主要需求来自于写字楼、银行、机场建设。

2016年我国锁具行业的总产值达到600亿元以上，其中智能门锁

行业总产值约为60亿元。传统机械锁占有大部分市场份额，智能门锁

还没有完全走入家庭，普通消费者对智能锁的认知度还不高，处于适

应阶段。在2016年智能锁销量大约销售350万套，2016年开始行业进

入高速发展阶段，据统计，至2017年国内智能渗透率仍仅3%左右，明显低于全球渗透率水平，且预计未来将持续快速提升，至2020年渗透率有望达到19.8%。

中国约有4亿家庭，其中70%以上的家庭是三人及以上的家庭，随着人口老龄化的加剧及二胎生育政策的放开，老人、儿童占人口比例进一步提高，在2015年已超过37%。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合老年人及儿童使用，避免传统的丟失钥匙等行为。因此97%的家庭都存在从机械锁更新为智能锁的需求，加之每年新增住房数仍将保持相对较高的活力。据艾瑞咨询报告显示，在智能家居知识普及下，居民对智能锁的购买意向高达75%，且安全性以61.4%的占比成为消费购买时最为主要的考虑因素。

中国14亿人口人口基数庞大，中国目前约有6亿扇大门，一个锁的寿命10年左右，每年有超过5000万的锁需要更换。以前囿于硬件技术、生产成本等因素，智能锁的价格一直居高不下，所以受众人群基本上集中在高端小区等场所。如今，伴随着价格优势凸显，智能锁已经逐渐走入大众消费的视野。早期智能锁售价为3000~4000元/把，而到了2015年初，尚能保持2500元的售价，但下半年售价就降到了2000元/把。据艾瑞咨询报告显示，约55%的消费者购买智能锁预算在

1000~2999元之间。2017年，智能锁整体单价更是要突破1000元/把下限，线上部分品牌售价更是低至399元/把，较传统门锁100~200元的价格竞争力凸显。随着行业的逐步成熟和技术进步，智能锁平均售价亲民化是趋势，且凭借其安全便捷等性能，未来有望进一步替代传统的机械锁，成为民用锁具市场的主角。

第四章项目市场前景分析

一、智能门锁行业分析

随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还是让很多消费者望而却步的。

随着科技时代发展，锁也发生了多次的更新换代，智能锁是指区别于传统机械锁，在用户识别、安全性、管理性方面更加智能化的锁具。智能锁是门禁系统中锁门的执行部件。目前国内市场销售的还有机械锁、感应锁、密码锁、指纹锁等几种门锁，每个产品的功能原理和技术运用都各有差异。

目前老百姓用的最多的就是普通机械锁。感应锁和密码锁经常应

用在商务和公众空间，酒店房间用的门卡锁就是感应锁，而不少企业

公司选择了密码锁来进行门控管理。

核心部件包括有：锁芯、弹簧、弹子、锁舌等物理组件(插钥匙用)，主板和离合器加以指纹采集器附上特有的密码技术以及微处理器CPU，和智能芯片和嵌入式程序等几大核心组成部分。

是否每天出门都要确认下有没有带手机和钥匙?当然没带的后果就是，进不了自己的家门。为了避免这种情况，智能门锁诞生了，作为

智能家居安防方面的基础设备，其重要性不言而喻。

据相关报告显示，目前我国锁具行业的总产值达600亿元以上，

其中智能门锁行业总产值在2016年将超过60亿元。如此庞大的市场，也导致了不少智能家居企业，纷纷推出了自己的智能门锁产品，宣称

各种最新智能技术、不用带卡带钥匙，方便老人家使用等卖点优势。

智能门锁也一时成为各商家争夺智能家居入口的重要切入点产品。

应用场所逐渐广泛，但也有酒店负责人表示，合作的门锁团队并

不成熟。在安装了1000多把门锁后，云端的服务器居然崩溃了。正常

情况下，在用手机开门时，耗时较长，甚至要30多秒，这给酒店客户

带来很差的体验感受。

虽然说价格高是无奈之举，但产品的价格是取决于市场需求，和

产品质量等条件的。而无论是电商平台的买家留言、智慧社区用户的

评价，都反映了，智能门锁仍存在重大的漏洞不足：稳定性。

智能门锁需要超低功耗、实时连接，但在实际应用中，由于WiFi、ZigBee等协议的穿墙能力、功耗、覆盖力等方面都不足以支撑智能门

锁的功能实现，

目前也有大型的智能家居企业团队专门针对这些漏洞不足，推出

各种解决方案或者升级改造，智能门锁的安装成本也逐渐降低。

有智能家居企业表示，智能门锁其实是一个入口级的产品，更看

重的还是门锁背后延伸的多元化智能家居场景服务，以及未来在物联

网领域长期的行业创新上。未来将不断加大研发力度，增加智能门锁

等产品的稳定性、性价比。

二、智能门锁市场分析预测

目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电

巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也

衍生了很多问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。

尤其是互联网企业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的

竞争激烈程度，让行业陷入一种市场混乱。