万科智慧社区养老的2个案例
万科智慧社区养老的2个案例
一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：
（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。
1、为什么选在这个小区？
城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。
2、如何处理与小区的关系？
智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印
象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。
经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。
但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。
3、智汇坊服务人群有哪些？
智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
平面分区示意图
4、日托老人区有哪些功能？
日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。
多功能厅是老人进行日常活动（包括看电视、聊天、做检
查等）的空间。老人们在这里齐聚一堂，热闹的活动场景不仅起到了对外的良好展示作用，而且利于激发老人们的生活积极性，保持他们的身心健康。老人集中在多功能厅看电视
多功能厅旁边的走廊上方设置了天窗，为空间内部提供了采光
公共空间的设置也考虑了“喜动”和“喜静”两类老人的不同需求。喜动的老人，以及需要护理的老人，可以集中在热闹的多功能厅进行活动。而喜静的老人则可以选择到较为安静、独立的阅览室兼书法室进行读书、写大字等活动。阅览室为喜欢安静的老人提供了读书看报的空间
为了满足老人的午休需求，智汇坊不仅设置了床位，而且在午休区配置了部分沙发，这在一定程度上起到了节约空间的作用。午休区用帘布分割，空间集约
入住老人区采用向心式布局，8-10个居室围合着中部的起居厅和餐厅，形成了组团化的居家氛围。这种布局有利于组团中的老人进行交流、相互熟悉，形成“大家庭”的感觉，也利于护理人员集中照顾一个组团中的老人。
公共起居厅具有自家客厅的温馨氛围
老人在一起打牌，相互间很熟悉
（二）万科幸福家智者公寓
与智汇坊开在万科小区内不同，成都万科幸福家智者公寓是
全托服务的养老项目，并且走出了万科社区，选址在市中心的一处商住楼里，并引入了全托服务。
万科幸福家智者公寓的位置选址在天涯石北街156号，靠近成都市第二人民医院，这里原来是一处商住楼，万科将该办公楼的第四、第五层租下来，重新装修改造成了照护中心和智者公寓。万科幸福家智者公寓距离成都市第二医院直线距离约500米，交通便利，且周边社区成熟。
万科幸福家智者公寓目前的总面积有1300平米，共有18个房间，分为单人间、双人间、三人间和四人间，共有47个床位，在这里既接受长者的日托，全托，病后看护理疗，还可以接收老人在家的居家看护，提供健康、医疗、康复、膳食、家政和跑腿各种服务。三餐都是由专业的万科的营养配餐中心提供，在一个专门的区域进行分餐、配餐之后送到每一位长者的手上。每天的菜单摆放在洗手池旁边，由此培养老人饭前洗手，饭后漱口的好习惯。
这里每个房间都配有卫生间，但考虑到安全的问题，洗澡必须到公共浴室，全部都有单独的隔间，实行预约制，会有专人陪护，如果有需求，甚至可以由工作人员帮助长者洗澡。入住万科幸福家智者公寓的老人，都将会配备一个智能手环，这个智能手环具有三大主要功能，其最主要的就是将长者的各类信息与智者公寓的看护人员以及老人的子女进行联通共享，可以让老人的子女在第一时间了解到父母的最新
情况。戴上智能手环，首先可以实现的是每天的血压、血糖等测量数据可以实现数据库上传，并与老人子女的手机连接，让其第一时间得到信息。与此同时，老人还可以通过智能手环上的按键呼叫看护人员，看护人员第一时间可以定位到呼叫老人并提供帮助，而每次呼叫发生，老人的子女也能够在自己的手机上得到通知，包括居家看护老人，也可以通过这个手环呼叫看护人员上门服务。万科幸福公寓有一套来自日本的可穿戴设备，通过穿戴这套设备，年轻人可以提前感受到年老后的身体机能状态
另外，万科幸福家智者公寓的看护理念并不是在帮长者完成一切日常活动，而是通过各种方式启迪长者的自理能力，通过让长者更多地实现自力更生，来获得生活的自信和成就感。二、万科养老适老性设计细节最后，来看看万科设计团队经过反复研究和推敲的适老化设计细节，简直太细致，太有人性化了。先从一把老年人专用的椅子说起，一把椅子都可以有很多细节，归纳一下大概体现在6个方面：1.扶手圆弧处理，避免磕碰伤害2.座椅垫经过特殊处理，比一般海绵硬度稍高；3.避免老人坐下时左右不稳，增加左右扶手软垫；
4.扶手处设计老年人放置拐杖的卡槽位置；
5.扶手设计成平面式，方便老人起身支撑；
6.椅子靠背设计成一字木质扶手，方便老人移动椅子，也方便老人走路时支撑。那么，具体适老化设计体现在哪些方面？
1、智能化关怀产品
智能化关怀产品主要指专为老年人日常生活智能化管理而开发的系统，包含各种感应器和探测器，安防监控以及其他辅助设备。
老年公寓智能化系统
幸福家结合自身运营需要和特点，使用了两种智能化关怀产品：
A.床头应急呼救系统：当老人遇紧急情况，能够方便触按床头紧急呼救按钮，每层设置护士站，工作台处的机器与户内报警按钮联动，显示发生紧急情况的位置，随后工作人员会第一时间处理紧急情况，为老人提供照应。床头紧急呼救按钮
B.老人行动感知探测器：老年人如厕次数会比较频繁，而在卫生间发生跌倒等危险的概率会大于在其他功能房间，因此，我们在卫生间门口设计了人体感知探测器，根据设定的探测器感应间隔时间，识别屋内老人在卫生间内发生意外而不能行动或者在设定时间内没有行动的情况，系统会自动收集信息发送到护士站，方便护理人员及时进行检查，排除危险情况。感知器设置位置2、厨卫设施要点和细节选择更为安全的电磁灶作为加热工具，让老人远离燃气厨房的意外危险；流线设计合理，节省操作时间；地面采用釉面防滑地砖；在厨房吊柜下方增加日光灯管照明，使操作台面更
明亮，方便使用；柜门拉手选型及安装合理，拉手造型圆滑，尺寸适当，便于抓握。老年公寓厨房3、浴室设计要点
扶手设置在老年人使用比较频繁的地方，如马桶、淋浴间等，水平与垂直扶手相结合；在适当的位置设置紧急报警按钮装置，防止老年人在卫生间意外跌倒而不能得到及时救助；淋浴间水龙头应安装在适当高度且方便调节水温；地面选用防水防滑地面铺装材料；卫生间门选择开关顺畅的推拉门，门添加阻尼回弹功能，防止夹伤、碰撞等危险；使用扳手式座便器，并具备智能洁身器，座便器旁边设置扶手；老年公寓浴室4、居室和家具部品设计要点
老人起居室宜南向布置，为使老人能够获得充足的日照，方便老人种花植草，阳台设置是不可少的；床和写字桌等家具边角有特殊圆角处理，避免老人磕碰受伤；衣柜抽屉设计成半开放式，便于记忆力不好的老人找到物品；餐桌设计成四角圆弧，也是避免直角可能带来的磕碰伤害，而将四边做成内凹圆弧形，使老人坐下后双手可以搭在桌面上，坐得更稳定，也防止老人打盹时滑倒；家具上的软包布进行了防火防水处理，坐垫海绵也做到加厚加硬。老年公寓居室
5、公共区域适老化设计要点
走廊宽度应大于1.2米，考虑轮椅与行人并行的通过尺度；墙面设连续扶手，高度850mm，且最好为圆形，方便扶握；幸福家采用了日本进口带光触媒功能的pvc扶手；窗户最大
开启角度为12-20度；地面采用防滑材料，即使遇水也能够起到防滑效果；电梯设两部，其中一部为担架电梯，电梯与地面应无高差，方便轮椅出入；电梯厅需要设置休息椅，方便老人等候电梯时休息或放置随手物品。老年公寓走廊老年公寓候梯厅三、小结由以上案例，可以总结出万科社区养老中心的4个特点：1、规模不大，主要服务于业主
万科社区养老中心规模都不大，一般只设置50个床位左右，可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。白天老人可以在服务中心接受照料服务，晚上可以与子女同住。而短期托付则更多是针对子女出差、旅游等情况，给老人提供全天候照顾。
2、盈利模式清晰，按月收费
进行日间照料服务的老人每个月收费2500元，进行托付照料的老人每个月收费4500-9000元不等，主要是依据服务的内容和所住的房间来决定。如果按照该中心满员计算，若所有托付照料老人都选择每月4500元标准，日间照料老人为每月2500元，则该中心每月营收185000元。
3、标准化经营，降低成本
万科智汇坊通过外包餐饮保洁、两人共用一间卫生间等方式，尽量降低运营成本，完成盈利目标。目前万科已经在6个城市推进社区养老，准备标准化规模管理，连锁经营。4、发展养老产业链，寻求更多增长点
万科养老中心可以依托于互联网将其覆盖周边许多社区，服务内容也会不断增加。比如万科幸福家智者公寓主要提供24小时全托服务、日托服务、长者关怀、营养膳食等方面提供服务。除此之外，幸福家还提供居家改造、上门居家服务、照护服务、适老产品等等。未来许多的服务通过机构源源不断输出，可能会构成新的盈利模式。
养老地产在城市老龄化的进程中将会拥有越来越大的市场，但是如何下好“养老”这盘棋？万科社区养老模式的探索，可能是一次不错的尝试。但在这尝试背后，依旧有一些问题需要我们去持续关注、深入探讨。
本文素材参考了周燕珉工作室、北京万科设计V A、万科幸福家公寓的内容，特此感谢。
社区商业案例万科
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业 模式 时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市
华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大
社区商业中心策划与案例分析报告
社区商业中心策划与案例分析报告 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负
智慧社区服务平台功能及合作方案建议
智慧社区服务平台功能及合作方案建议 1、智慧社区服务平台核心价值： 以社区居民需求为出发点设计系统架构，充分应用移动互联技术，搭建融合媒体/社交/服务要素的社区服务平台，构建人与人交融、人与房互动、社情民意畅通、邻里和谐的智慧社区。 平台能满足社区内居民之间的沟通、活动等社交服务需求，还可以高效聚合物业服务、社区活动、生活服务、金融服务等社区居民的各类服务需求，融合基于硬件子系统的停车、门禁、报警等传统服务内容，构建线上线下信息服务充分交融的新的社区生态，在给社区居民良好居住体验的同时带来巨大的商业价值。 2013年以来，万科/金地/保利/绿地/龙湖/万达等各大品牌地产商都重点开展了基于互联网技术的社区服务平台项目建设，在大幅提升地产项目品牌营销价值的同时，也成为地产商向综合服务提供商转型、实现“互联网+”的重要举措，各大地产商在平台建设上的投入规模、资源、推广运营力度都很大。 2、智慧社区服务平台功能概览： . 邻里社交服务： 邻里圈（核心是以解决问题的社交邻里沟通为主，分为社区分享、邻里帮忙、跳蚤市场、失物招领、我来推荐、安全告警等六大板块） 社区活动（由物业或者业主发起小区各种线下，线上互动。报名活动，活动分享、活动后评价等） 兴趣社群（按照业主的兴趣或者物业组织各种兴趣群体进行信息交流和线下活动组织管理。如：羽毛球协会，爱狗群组，广场舞群组等） 社区地图（该功能包含小区、社区周边信息导览。让业主及访客快速熟悉小
区服务及周边环境，能够通过地图获取相应商家服务信息） 社区黄页（业主加入好友（加关注邻居）目录，并有加入社区周边配套黄页信息（以社区公众号）形式存在） 社区通（提供一个社区居民、物业、商家、政府参与的即时沟通信息工具）. 社区物业服务： 物业通知（物业客服人员可以通过后台发送文字及图文通知到手机客户端告知小区业主相关问题，如停水停电等信息。功能包括信息查看、信息发布、信息审核、信息删除、信息修改） 物业报修（业主通过手机端APP能够对室内室外设施维修报修，功能包括：文字描述和图片描述上传。物业客服在接到请求之后会在后台系统中看到服务记录，并根据服务记录内容生成服务工单后指派相应的维修人员进行任务处理。服务完成后业主可以通过后评估功能对其进行后评估） 访客管理（该功能主要对小区内出入访客进行移动化管理。主要内容是由业主在手机上生成来访信息并生成来访二维码发送给访客。访客通过二维码凭证扫码进入小区。临时访客也可以由小区保安生成二维码数据发送以后通行）应急管理（该功能主要用于小区内应急突发事件处理。业主或者物业管理人员发送紧急应急消息给所有业主，通过手机APP、短信、邮件等多种方式推送告知给业主保证消息的快速准确到达，以让业主和物业能够快速应急处理应对突发事件和灾害） 物业缴费（业主可以查询物业费情况，并可以通过支付宝或者其他网上支付方式支付相关费用） 停车缴费（业主可以直接查看停车费的情况，并可以直接支付停车费）
万科商业运营模式及借鉴.介绍
万科商业运营模式及借鉴 2013年11月27日，万科首个购物中心——位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。万科进军商业地产的消息有两点启示，一是最大的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；二是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进一步整合商业地产市场。对市投资中心来说，一个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。 万科商业模式总结及借鉴： 一、万科商业地产运营模式 1.万科商业的成立 从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，万科筹备了4年之久，可谓做足了准备。万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁毛大庆形容为“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。万科计划在北京以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。 2.万科商业的定位 万科商业为找准切入点，走细分化市场，避开了竞争激烈和投资较大的城市综合体，而是专注于与社区
联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。 因而，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。以万科第一个商业项目为例，金隅万科广场位于北京昌平城区，总体量为14万平方米。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。 3.万科商业运营团队 万科从成立商用地产管理部至今，地产团队已经超过一百人，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，主要定位于新城区，包括昌平、房山、大兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项目。 4.万科商业投资及运作方式 万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，例如金隅万科广场就是金隅公司作为一线公司与万科进行合作开发运营。金隅万科广场由万科自持出租经营，项目目前已投资9亿元，万科副总裁毛大庆预计7年收回成本，这在商业地产领域属于中上水平。按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下内部收益率（IRR）为15%，项目总投资回报率达到111%。 未来，万科的投资主要方向为“城市配套供应商”，包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。2013年9月4日，万科以53.99亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10月31日，万科召开BOT项目前海企业公馆推介会，该项目预计2014年6月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在2014年春节前后动工。目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过50万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴CBD核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。此外，万科还准备做一些社区金融，例如POS机、多功能服务机等，2013年万科入股微商银行，成为最大股东。 二、对市投资中心发展商业的建议 1.挖掘自身优势，专注社区商业 社区商业是国内商业发展的蓝海和热点方向，万科亦选择从社区商业服务入手商业地产。市投资中心商业项目的优势是依托既有的公租房人群，有一定的消费人群支撑。既有项目如东郊农场、门头沟铅丝厂、高米店等，周边只有一些小摊贩，未形成完整的社区商业配套业态，这对市投资中心来说是机遇。通过引进标准化、品牌化的优质商家，完善社区配套商业服务，繁荣公租房社区商业，提升市投资中心商业价值。 2.积极探索合作开发模式，积累经验 合作开发，共担风险，这是金隅万科广场的开发策略。整体租赁的模式，风险虽然都转嫁到商业管理公司，但收益也有所降低，且都项目的掌控能力有所下降。未来，市投资中心随着商业运营中心的成立，人员结构区域完善，可以探索与其他公司共同开发的模式，优势互补，实现共赢。
标杆房企融创 万科 世贸 研发设计 景观设计价值点细节分析
融创、万科、世茂景观创新的19个惊人细节，太赞了！ 除了户型以外，改善客户对社区景观也非常看重。这两年，万科、融创、中海等第一梯队的标杆房企对于社区景观打造高度重视，每年都针对社区景观进行更新迭代。 最近，明源君留意到，万科、融创、世茂等部分标杆房企也发布了关于社区景观的升级研发成果。从成果来看，景观升级主要集中在以下几个方向： ?功能升级：功能设置上更加丰富全面，增强健康功能模块，同时强调人与人的交互、人与景观的交互。 ?智能化升级：通过技术手段，打造无人化服务社区，提高业主安全感及生活便利度。 ?精细化升级：通过人性化设计，带给业主更好的居住体验。 01 功能升级 增强健康模块，提高交互性 在疫情之间，标杆房企已非常重视景观功能体系的搭建，而且功能非常丰富而全面了。比如重庆万科去年推出的遇见生活景观体系，涵盖了四大中心，二十多个功能空间，基本能满足业主社交、健身、亲子等各种需求。
经过疫情后，现在景观升级聚焦在健康和交互上，具体来看有以下做法。 一、更健康的活动空间 首先是较为常规的气候分析，通过日照和风向分析，找到最佳的场地来布局活动空间，让业主不管什么时间段活动，都能享受到最健康宜人的自然环境。比如融创对于景观空间的光照有具体原则，比如老人活动场地要有初阳。要求场地布局靠东向，六点到10点阳光充足，让晨练的老人能享受阳光照射。 其次是通过景观植物进行空气治理，注重植物搭配，让植物起到保健康养的作用。新城要求每个小区内至少配置3种以上有益健康的植物，提高绿地比例，要求人均集中绿地面积≥0.35㎡。 比如远洋地产曾经总结了老年人、青年、儿童的活动空间，分别适宜栽种什么康体植物。如下图：
商业模式国内七大典型的社区商业模式解读
【商业模式】国内七大典型的社区商业模式解读 搏实资本 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客
家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。” 【案例】万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案 新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。 万科2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。
7大社区商业模式pk——万科vs龙湖
7大社区商业模式PK——万科vs龙湖 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但 更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。” 【案例】 万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案 新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。 万科2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一 主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。 入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市；会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”；会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”；会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”；会让社区小朋友在家门口实现运
万科社区商业设计要求
万科社区商业设计要求 一、店铺价值 1.店铺价值与面积 店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑： （1）销售型： ①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。 （2）持有型： ①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半， ③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。 2.店铺价值与位置 店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。 店铺价值逻辑 ①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮 ②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮
二、店铺类型 1.店铺分类 店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。 三、店铺平面 1.开间进深比 开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是 比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。 ①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m
③常见铺为4.2mX12m 商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。 ①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。 ②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺 案例：商铺面宽与柱距的关系 反面案例：深圳翡丽郡
万科运营模式五菜一汤
【商业】万科、龙湖、万达、协信、花样年等7大社区商业模式 如果您尚未关注我们，您可以点击标题下方的“至道空间”→关注我们。将手机横过来看更方便（敬请留意封底信息） 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营
自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。” 【案例】 万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案 新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
案例研究-社区商业-郊区型社区商业专题研究报告
城郊型社区商业专题研究报告 一、城郊型社区商业概况 （一）城郊型社区商业定义 1、从商业形态上看，城郊型社区商业是一种有别于城市商业中心、SHOPPING MALL、特色商业步行街甚至中心型社区商业的商业业态，有着它特定的业态配置和消费规律。 2、从服务范围上看，城郊型社区商业是一种地域性很强的属地性商业，其辐射 的消费半径相对有限，但它是城市商业空间不可或缺的一个重要层次，可缓解城市压力。 3、从功能上看，城郊型社区商业是一种以社区内及周边社区居民为服务对象， 以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。它提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。 4、随着郊区大盘的开发，城郊型社区商业作为大盘配套，在促进项目售、提高 项目品质、营造社区生活氛围等方面发挥着不可或缺的重要作用。 （二）城郊型社区商业分类 1、根据服务对象不同可分为内向型和外向型两种。 2 、根据物业类型不同可分为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种。
（三）城郊型社区商业特点 1、客户特点： ◆客户密度相对较低，以固定型、成熟型、家庭型客户为主。 ◆客户对物业的生活型配套和成长周期性配套非常关注。 ◆客户具有相对稳定的消费能力，整体消费水平处于中等水平。 ◆客户具有明确的文化性、情感性消费需求。 ◆郊区化生活方式决定，消费范围扩大，定向消费需求减弱，周期性消费需 求明显。 2、产品特点： ◆存在明显的阶段性调整变化的要求。 ◆对区位环境的复合性依赖度很高。 ◆具有高度的资源整合性和市场对应性。 ◆以满足居住客户的基本生活需求为主，注重服务深度和品质。 ◆产品更新快，跟随市场反应，快速复制或购进热销产品满足需求甚至引导 消费。 （四）城郊型社区商业现状 城郊型社区商业由于远离城市中心区域，周边配套不成熟，消费人群不足，消费水平较低，制约了规模及品牌商业资源的进入。整体商业处于分布散、规模小、层次低、规划乱、功能缺、商业存活性低的低级小商业形态，大大制约了区位物业的成熟和发展。 ◆形态：底商铺位、临时摊位、农贸市场为主，形态单一，同质化强、品
智慧社区基本概念以及现状
智慧社区优势及发展状况 目录 前言 一：社区目前现状 二：智慧社区的概念 三：为什么要做智慧物业？ 四：总结 前言： 互联网时代，社区居民生活、消费越来越依赖于网络平台。"智慧社区"建设，是将"智慧城市"的概念引入了社区，以社区群众的幸福感为出发点，通过打造智慧社区为社区百姓提供便利，从而加快和谐社区建设，推动区域社会进步。 河南投牛科技有限公司承接了“智慧城市-民生服务”建设项目，而“智慧社区”作为整个项目的切入点，每个小区都有可能成为“智慧社区”的参与者与建设者，共同建立以业主需求为导向，以满足业主需求为目标，同时将业主以及小区周边商业与服务进行整合的新型社区形态。 一：社区目前现状 1、房产现状 物业服务项目不全人工管理压力大 住宅小区智能化、互联网化已是大势所趋，全国各地开发商有意提升楼盘居住舒适度、科技化和人性化服务作为楼盘销售的新亮点，以万科、绿城、绿地等地产为先期代表纷纷抛出“智慧”、“互联网+”等概念，旨在打造城市住宅的全新风向标。 2、物业现状 物业服务质量跟不上社区环境管理困难 物业竞争日趋激烈，提升服务水平势在必行，物业缺乏合适的平台与业主进行互动与沟通，导致业主不理解物业所做工作；物业缺乏新的利润增长点来改善运营，随着生活水平的提高，业主的消费需求和意识也随之提高，从而迫使物业公司不得不改变管理手段和服务方式来迎合业主的服务要求。 3、业主需求 投资高、回报低业主缺少归属感 国外社区商业发展如火如荼，随着业主消费水平、消费理念的提高与转变，急需一个能整合商家、物业、业主于一体的社区平台，提升物业办事效率，方便业主的生活，实现社区快捷化、智能化生活服务。
智慧社区智慧医疗智慧物业解决方案
智慧社区解决方案
智慧社区是未来发展的趋势 过去“分众传媒”抢夺了电梯；而未来大家争夺的是屏幕（电视屏，手机屏，PAD 屏）。 移动互联网、物联网等信息技术的发展以及政府的推动，加速了智慧社区的规划和建设。 把万科社区变成“局域网”，建立可以嫁接一切“智慧”的可能。 智慧社区全景图 ?物业管理 ?社区服务 ?光纤到户 ?社区局域网 ?虚拟商业配套 ?商家互动 ?社区商业平台 ?多媒体体验 ?社区视频通信 ?智能家居 ?呼叫中心 ?数字安防 ?居家健康检测 ?学习教育
现集团智能化安防平均投入成本30.49元/平米，主要包括周界防范、闭路监控、门禁、楼宇对讲、居家 防盗、车场管理六大系统，系统间相互独立。 传统住宅小区智能化主要由二大系统组成：安全防范系统、信息网络系统。 红外对射 红外对射 总线报警模块 警铃 报警主机 报警键盘报警管理电脑 固定枪机半球 一体化球机 控制键盘 硬盘录像机 矩阵 视频分配器 对讲管理机 单元门主机 室内分机 电源 电源 联网转换器楼层解码器 发卡器 通讯器 门禁管理 电锁 门禁控制器 读卡器 开门按钮 通讯器 读卡器 开门按钮 电锁 周界防范系统 门禁管理系统闭路监控系统 楼宇对讲系统中心设备 联网模块 报警主机 红外探测器 燃气探测器 门磁 求助 中心报警主机 发卡器 车辆管理 交换机 交换机 中心设备 车辆管理系统 居家防盗系统
●大门岗访客不能与业主直接通话 ●通话音质差，噪音大，视频效果不好晚上看不见●业主与服务中心通话经常占线 ●业主与服务中心沟通使用住宅电话的几率大于对讲 ●产品外观不够新颖，与消费电子产品相距甚远●系统不稳定，业主抱怨经常联系不上控制中心 ●日常维护量大●遇到雷雨天气不能使用 ●业主家的对讲话机损坏后不能用其它品牌替换 ●通讯协议不规范，一旦厂家停产或倒闭系统存在瘫痪的可能性 物业反映 楼宇对讲系统占智能化安防成本的35%以上，只实现了业主在家开启单元门、与控制中心通话的简单功能。 虽然在开发时投入了一定的安全防范设施，但因受配置较低及技术局限性影响，目前尚未达到业主所期望 的居家安全技术防范需求。 智能安防子系统各自独立，尚未建立信息整合平台，形成信息孤岛，业主不能感受和体验这些信息，缺乏 综合效应。 智能安防各子系统单独组网，造成重复建设，增加了地产在线路上的投入成本。 业主反映
地产,大数据,解决方案
地产,大数据,解决方案 篇一：大数据时代的房地产 大数据时代的房地产 资料来源：网络信息整理：上赢（中国）集团 如何转型“踢好后半场”对于目前的房地产开发企业而言至关重要。6月份不少房地产开发商纷纷与互联网企业联姻，定位引擎、大数据、营销工具等新技术概念开始进入房地产市场，更加精确的服务将成为未来一段时间里开发商，尤其是住宅开发企业的重要增长点。 管理——从粗放到精细 走过黄金十年，限购、个人房产登记、房产税缴纳等政策无疑为发展中的房地产业泼了一盆冷水。中国房地产研究会副会长胡志刚告诉记者，“未来中国房地产将会进入以速度换取质量的新时期，不能很好地跟上步伐、因积压库存导致资金链断裂的开发企业就要面临出局的危险。” 国家智慧城市技术创新战略联盟智慧社区分联盟筹备组组长王力表示，“过去十多年，处于上升期的中国房地产企业整体是一种粗放式增长，圈地、盖楼、卖楼、再圈地，房价不断上扬，开发商用不着精耕细作。这种方式注定难以持久，在中国房地产业整体调控、供应过剩、开发融资成本攀高、消费需求更趋理性化的大背景下，房地产业开始考虑转型，由简单地圈地跑量转为深入挖潜。”
北京昌平的金隅万科广场就是一个深入挖掘数据资源的很好例子。在这个将在今年8月底初步上线的智能购物广场中，商家通过物联网、云计算等对店铺进行精细化管理；同时，万科也可以借助百度的数据对商场消费人群进行分析，掌握顾客活动轨迹、消费习惯等，为顾客提供定制服务、精准营销，也可以根据顾客喜好来调整店铺分布、招商策略。这种精细化的管理模式正是大数据在开发商转型中的体现。 “大数据”不能片面地理解成“大量的数据”，其更多的是一种新的问题解决方式——通过收集、整理、分析挖掘各方面的数据，来获得有价值的信息，以指导决策和具体方案实施。独立经济学家杜猛认为，“大数据在城市的应用类似于我们电脑更换的操作系统和内核处理器的升级换代，从最早的Windows98到现在的Windows8，从最原始的处理器到现在的3核、多核处理器，其一直都在不断升级换代的道路上。” 解构大数据支持 互联网思维，尤其是大数据助力房地产业转型升级已经成为了一种潮流，然而面对复杂的技术运用，房企应如何将这种新兴技术转换成为可以盈利的商业模式？ 纵观万科与百度的合作，基于WIFI连接等渠道，万科可以通过百度将该技术引入客流监控系统，从而让商场的管理者可以通过定位技术量化人流，获取结构性数据。在此基
万科商业地产发展背景
万科商业地产解读 一、万科商业背景： 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。 二、万科商业地产战略 万科已经开启了“社区级商业+区域级商业+城市级商业”的全方位商业体系的构建，营造涵盖购物、餐饮、娱乐、休息、商务、多元一体的业态布局。 万科广场全国起航：集成自身品牌优势和购物中心发展先进理念，万科倾力打造一站式购物中心品牌，构筑商业地产领域的“金色家园”系列，提供高品质城市主流消费生活解决方式。目前，万科已在国内一、二线城市中心商圈规划18座城市综合体项目，其中代表项目如深圳九州万科广场、东莞长安万科广场、北京金隅万科广场等。 万科1997年开始涉足商业地产领域。 2010年上半年，郁亮授予深圳、上海、北京三家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业地产筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。 2010年底成立深圳市万科商业管理有限公司，重回商业地产领域。 按照万科的说法，由于住宅项目配套的商业面积逐渐增多，万科仍以住宅开发为主，商业仅为附属配套。未来商业地产占业务总量也不会超过20%。 2012年年中，万科开始《万科广场—购物中心设计导则》编制工作，《导则》将建立“万科广场”的商业设计标准，构建万科商业地产知识库体系；同时作为万科内部商业地产进行培训的相关材料，增强集团对于商业地产的把控力。 2013年1月，万科正式成立商用地产管理部，以统筹和整合旗下商用资源，探索适合未来发展的商业模式。 2015年5月14日，万科万达签署战略合作框架协议，双方称，将充分发挥各自在房地产领域的优势，在一系列房地产项目上开展深度合作，包括但不限于在国内和海外市场联合拿地、合作开发。 “万万合作”中，郁亮明确表示，除了合作项目，双方还有各自独立发展的业务。“万科并不会因为本次合作而退出商业地产。” 三、万科商业产品线解读 1）购物中心——万科广场 万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。购物中心产品为自持。 2）社区商业——万科红，生活广场，商业金街 万科红：万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红·生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红·生活中心体量达3.6万平方米，而作为社区底商及街铺的“万科红?新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。社区商业为出租合作。 生活广场/商业金街：根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例，在社区商