农贸市场物业管理方案

纱帽农贸市场物业管理方案

XXX家政服务公司

二0一七年二月

目录

第一章物业管理整体构思及运作模式 (3)

一、纱帽农贸市场特点分析 (3)

二、纱帽农贸市场物业管理服务的内容 (3)

三、纱帽农贸市场物业管理的整体构思 (4)

四、纱帽农贸市场物业管理的运作模式 (4)

五、市场物业管理工作思路 (6)

第二章物业管理的方案 (8)

一、纱帽农贸市场物业管理服务中心架构图设计方案 (8)

二、人员配置方案 (8)

三、纱帽农贸市场安全管理方案 (9)

四、环境卫生管理方案 (15)

五、农贸（集贸）市场新冠肺炎疫情防控方案 (18)

六、农贸（集贸）市场新冠肺炎疫情防控技术指南 (22)

七、工作流程设计方案 (29)

第三章员工的培训 (33)

一、培训计划 (33)

二、培训方式 (39)

三、培训内容 (39)

四、培训目标 (40)

五、培训期 (41)

六、梯级培训原则 (41)

第四章内部管理 (42)

一、企业文化构建的策划和设想 (42)

二、服务意识 (45)

三、沟通与协调 (46)

四、内部管理服务工作标准 (47)

五、奖励及考核机制 (65)

六、量化考核 (67)

第五章紧急事件处理程序 (69)

第一章物业管理整体构思及运作模式

一、纱帽农贸市场特点分析

纱帽农贸市场属于老城区中心地段，是一个改造后的农贸综合市场，市场面积大，日均人流多，承担着汉南区老城区周边居民日常生活的供应，作为汉南区城区居民不可缺少的重要生活配套设施。纱帽农贸市场主要经营肉菜、鲜鱼、海鲜、禽类、水果、杂货、以及服装业等。

（一）其特点为：

1、市场面积虽大、但紧凑，物流量大、店铺多且密。

2、人流量大、综合性强、包罗范围广。

3、周围商铺分为个人和多个单位所拥有，经营户租用，市场管理难度大。

（二）管理难点：

1、外围市场占道经营；

2、无规范停车点，车辆随处停放；

3、外围市场流动摊位多，特别是菜摊，夹杂在各个通道上；

4、外围市场环境卫生难以管理，乱差等现象；

5、新冠防预。

二、纱帽农贸市场物业管理服务的内容

根据纱帽农贸市场的物业管理服务需提供的服务内容主要包括：

1、公共区域保洁服务；

2、管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；

3、新冠防预协助管理。

三、纱帽农贸市场物业管理的整体构思

由华南海鲜市场为源头引发的新型冠状病毒肺炎对国家、社会、人民的生命财产安全已带来巨大的损失，背后映射的是与居民生活密切相关的大型市场类经营场所的监管不力。农贸市场、海鲜市场、批发市场等作为“民生工程”、“三农问题”显现的平台，是展示城镇形象、基层治理的重要要素，也是保障民生、构建和谐社会的着力点。

纱帽农贸市场作为农贸市场项目，在规划建设、环境配套、信息网络设施设备等方面的定位均很高。结合纱帽农贸市场业户群体的特征和针对诸多层面的考虑，我们确立了纱帽农贸市场物业管理的目标定位和整体构想。

我们目标定位是：使纱帽农贸市场环境卫生、安全保障、新冠防预管控、信息服务等方面成为汉南区农贸市场物业管理的典范，在纱帽树立起名牌物业形象，并提升纱帽农贸市场物业管理品牌形象，使物业管理成为纱帽农贸市场的核心卖点之一。我们对管理服务的整体设想可概括为：

1、建立纱帽农贸市场物业规范管理专业团队

2、树立纱帽农贸市场物业品牌管理形象

3、打造纱帽农贸市场新秩序

四、纱帽农贸市场物业管理的运作模式

在纱帽农贸市场的物业管理服务中，将结合纱帽农贸市场的人文特点及行业法规，结合我司物业先进管理理念和现代经营模式，确定

本项目物业管理运营的管理架构。

1、纱帽农贸市场物业管理外部组织架构

外部组织架构说明：

(1)我司物业对纱帽农贸市场实施专业化、规范化的物业管理服务;

(2)政府行政主管部门对本项目物业管理工作进行管理和业务指导;

(3)纱帽农贸市场物业管理处和我司物业构成监督协调关系。

2、纱帽农贸市场物业管理内部组织架构

在物业管理公司领导下设纱帽农贸市场物业管理服务中心，设环境组、秩序维护组和防预组，在管理服务中心主任的带领下展开工作，完成物业管理服务任务。

环境组：主要负责市场清扫保洁、垃圾清运、公厕管护等，保持市场经营环境整洁干净无杂物和垃圾。

秩序维护组：主要负责公维护市场秩序，调解经营户间纠纷，对乱停车、乱堆放、乱抛撒、乱设摊等现象进行规治等，保持市场的正常秩序。

防预组：主要负责市场疫情防预管控协助工作。

五、市场物业管理工作思路

根据市场现状，结合物业管理目标，纱帽农贸市场物业管理整体工作思路如下：

1、须与拥有商铺的单位和个人协商，签订物业管理协议，搞好本市场的物业管理服务，是为打造良好的购物环境，使商铺得到保值或增值，无疑具有很重要的意义。

2、市场物业管理处应联合工商、城管等执法部门开展市场环境综合整治工作，规范商家经营活动，达到市场摊位有序、卫生良好、管理规范的目的。

3、设置停车场（根据市场实际情况定），机动车、非机动车等不得进入市场，确保市场道路顺畅。

4、合理规范垃圾集中点，集中整治垃圾乱堆乱放现象。

5、彻底清查水电设施设备，防止偷水偷电，对地下水管道进行排查，若出现漏水现象及时处理。

6、市场出入口设立导购图，摊位线（号）清晰明显。市场内设施布局合理、统一、规范、整洁完好，无乱搭、乱盖、乱吊、乱挂、乱堆等现象。

7、市场分行划市，按蔬菜水果、日用品、肉蛋类、水产类等卫生要求进行分区管理。

8、市场摊位整齐，商品摆放有序，道路通道畅通，无出线、占道违章经营现象。

9、市场商铺、摊位只允许用作经营，经营户不得擅自改变商铺、摊位及配套设施原有结构或功能，牌匾制作统一规范。

10、经营户应服从管理，爱护市场设施及周围环境，不得随意摆摊设点，占道经营。建立市场违规经营行为处罚机制。

第二章物业管理的方案

本节主要阐述纱帽农贸市场人员配置方案，安全管理方案，环境卫生管理、疫情防预管控方案三个方面的服务内容。

一、纱帽农贸市场物业管理服务中心架构图设计方案

二、人员配置方案

三、纱帽农贸市场安全管理方案

安全工作是纱帽农贸市场管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，保安工作具有第一位的意义，只有在纱帽农贸市场的安全有了切实的保障，业户才能放心。因而安全管理也是纱帽农贸市场管理的一切基础性工作。出入口、巡逻、消防以及车辆管理等工作都属于安全管理的范畴。

（一）保安管理

1、保安工作的特点

A.以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

B.纱帽农贸市场保安与社会治安紧密联系。一个市场的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此纱帽农贸市场的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。

C.服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立“服务第一、业户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

D.软件与硬件同时抓。纱帽农贸市场保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。

2、保安工作的主要任务：

（1）出入口门卫工作

着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为登记来访客人、咨询指引方位及客户服务等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。

（2）安全巡检

定时和不定时地对纱帽农贸市场内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。

（3）公共停车场管理

疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。

（4）案件处理

积极协助公安机关作好纱帽农贸市场内治安管理工作，对发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件配合公安机关进行处理。

（5）消防工作

建立义务消防组织（物业公司全体员工均为义务消防队员），在消防管理部门指导下进行消防训练和消防紧急问题处理。

（6）与其他部门搞好配合工作

（二）相应的保安防范措施

（1）保安部的组织结构

纱帽农贸市场物业管理处保安部的班组设置与住宅规模有关，根据本项目特点,保安部的班组岗位设置如下：

（2）合理安排保安岗位

A、纱帽农贸市场主入口大门三班倒24小时值班

C、纱帽农贸市场巡逻岗三班倒24小时值班

D、监控室实行三班倒24小时巡逻值班

E、保安主管总体协调管理

（3）加强门卫岗的监控力度

夜间人流入区控制图

夜间物流出区控制图

（4）组建机动快速应急分队

快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。

（5）实行24小时巡视

巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。

（6）加强区域巡逻

为加强对治安巡逻的控制，结合小区智能化巡更系统进行管理，确保巡逻到位。

（7）治安状况统计

对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。

（三）车辆管理

车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，根据纱帽农贸市场的地下停车场规划情况，在车辆管理上面将实施以下管理措施：

(1)了解业户车辆情况，实行便捷停放

(2)实施停车专用车位制度

(3)市场出入口设减速坡，限制车辆行使速度

(4)严禁非货运车辆进入农贸市场内

(5)引导车辆停放他处，做好车辆管理宣传工作，发动区内住户自觉遵守规定

（四）消防管理

消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。

1、宣传教育

开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，管理处每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。

消防工作不只是少数人的事，而应是纱帽农贸市场中全体人员的共同职责，对于纱帽农贸市场的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：

（1）纱帽农贸市场防火工作的各项有关规定；

（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；

（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；

2、管理处员工还应懂得以下两点：

（1）遇到紧急情况时自己的职责任务；

（2）截断电、气线路；

（3）重要物资（货币、文件等）的转移及办法；

3、急救措施。

日常检查

（1）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；

（2）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。

（3）各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。

（4）消防栓是否完好，水压是否符合要求。

（5）让业户参与纱帽农贸市场的消防管理

（6）组织纱帽农贸市场人员开展消防演习。

（7）请地区消防部门专家到场做有关消防知识讲座。

（8）成立义务消防检查队，对纱帽农贸市场消防设施进行检查。

4、消防报警特殊处理程序

四、环境卫生管理方案

物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。

在纱帽农贸市场，我们将对纱帽农贸市场的环境卫生提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住、办公和经营环境.

（一）环境卫生管理主要任务和组织结构

（1）环境卫生管理的主要任务：

A.负责纱帽农贸市场内公共部位的保洁，使其达到标准的清洁要求；

B.负责制定清洁设备和清洁用具的采购，合理掌握清洁费用的支出；

C.负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；

D.负责接受客户的委托清洁业务。

（2）组织结构

（3）12小时保洁制度

纱帽农贸市场实行12小时两班组保洁制度，早晨6：00上班直至晚上19：00时下班。以保证纱帽农贸市场的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在纱帽农贸市场人流低谷时和下班时进行，尽量减少对业户的影响。

（二）垃圾分流

在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

（1）垃圾收集袋装化：垃圾收集，统一采用垃圾袋进行袋装。

（2）分类功能的垃圾箱。

（3）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

（三）纱帽农贸市场清洁工作检验标准和方法

清洁工作检验标准和方法

五、农贸（集贸）市场新冠肺炎疫情防控方案

为进一步推动农贸（集贸）市场等重点场所在常态化疫情防控下做实做细预防工作，指导市场开办者、经营者以及顾客全方位开展防控与防护，达到切断病毒传播途径、保护易感人群的目的，针对农贸（集贸）市场薄弱环节研究细化、可操作性强的防控措施，贯彻《农贸（集贸）市场新冠肺炎疫情防控技术指南》。

本指南共六个部分，从“环境-物品-人员”全链条、“市场整体-公共区域-销售摊位”各环节的关键风险点入手，提出了30条具体措施及技术要求，科学规范市场环境卫生和消毒等措施，指导市场管理者、经营者、摊主以及顾客全方位防控与防护，达到切断病毒传播途径、保护易感人群的目的。具体包括市场日常卫生管理制度、市场内卫生要求（包括环境卫生设施、公共区域卫生、销售区卫生）、从业人员及

顾客个人防护、应急处置等方面。

一是关于日常卫生管理制度。强调建立环境卫生管理、健康监测、分类卫生管理、全日制保洁等制度，提出市场内产品溯源、检验检测及综合评价等要求，压实场内开办者、经营者责任，建立健全农贸（集贸）市场常态化疫情防控制度。

二是关于市场环境卫生设施。强调室内空气流通，合理使用空调，规范厕所卫生、垃圾收集、给排水、病媒生物防制、洗手等设施配备和卫生管理要求，优化完善农贸（集贸）市场整体卫生环境。

三是关于公共区域的卫生要求。提出公共区域的环境卫生、货物运输、保洁用品等清洁消毒措施，强调门把手、电梯按键、扶梯把手、公平秤等高频接触物体表面，每天定期清洁消毒，强调水产区、牲畜

区、熟食区实施分区分离、物理隔离等，共同落实公共区域的预防性防控措施。

四是关于销售区的卫生要求。强调摊位落实保洁制度，经营者自觉维护摊位内环境卫生，对自家的砧板、刀、刮鳞器、绞肉机等、冰箱（柜）、工作服、围裙等保洁消毒，重点对冷冻（藏）品外包装如何消毒处理提供操作指导，将精细化的防护措施落实到最小单元。

五是关于个人健康防护。强化从业人员和顾客戴口罩、戴手套、保持手卫生和1米以上社交距离等防护措施，对生鲜宰杀等摊位的经营者，建议穿戴防水围裙、橡胶手套等特殊防护用品，最大限度地降低暴露和感染风险。六是关于应急处置流程。除了与其他场所应急应对共性防控措施外，强调如因疫情关闭市场，应先妥善处理相关物品，防止腐败变质及污染扩散，以便后续开展清理和消毒，应急处置措施不留空挡、不留隐患。

在通知的正文中，强调各地要在本地区联防联控机制的统筹指导下，压实属地责任、部门责任和市场主体责任，加大市场疫情防控工作推进力度，开展农贸集贸市场可能存在的风险大排查。同时，明确了各相关部门的主体责任，要加强协作配合，强化监督检查，督促市场主体落实疫情防控责任。

（一）全面落实日常预防性措施

坚持“预防为主，重在日常”。健全市场日常卫生管理制度，优化完善市场整体卫生环境，完善公厕、垃圾收集、给排水、洗手等卫生设施配备，重点加强公共区域电梯、扶梯、门把手等高频接触物体表