湖州房地产市场分析

湖州房地产市场分析

一、经济环境分析

湖州2009年的经济工作情况：全市生产总值1111.5亿元，比上年增长10.2%；财政总收入146.7亿元，其中地方财政收入80亿元，分别增长9.7%和11.7%；全社会固定资产投资637.8亿元，增长20.8%，其中工业性投入337.7亿元，增长16%；社会消费品零售总额442.6亿元，增长15.8%；城镇居民人均可支配收入23280元，农村居民人均纯收入11745元，分别增长7.8%和9.2%；城镇新增就业5.6万人，登记失业率3.2%；居民消费价格总水平下降0.8%；人口自然增长率0.16‰。

2010的目标：生产总值增长10%以上；财政总收入、地方财政收入均增长8%以上；全社会固定资产投资增长15%以上，其中工业性投入增长12%以上；社会消费品零售总额增长14%；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入均增长8%；城镇新增就业4.3万人，登记失业率控制在4%以内；居民消费价格总水平涨幅和全省基本保持一致；人口自然增长率控制在2.1‰以内。

湖州的经济处在快速发展阶段，人民可支配收入不断增多，购房欲望也不断上涨，这将是湖州房地产发展的一次机遇！

二、社会文化环境分析

东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。2008年末人口258.50万人，多为江浙民系，使用吴语。面积5818平方公里。湖州是一座具有2300多年历史的江南古城，有优美的自然景观和众多历史人文景观。湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。

2009年，全市城镇居民人均可支配收入达到23280元，比上年增长7.8%。其中市区城镇居民人均可支配收入23242元，增长6.5%；占户数20%的最高收入组的收入为最低收入组的4.3倍；人均消费支出14561元，增长2.3%；恩格尔系数为36.1%；年末人均住房面积31.5平方米。全市农村居民人均纯收入达到11745元，增长9.2%；占户数20%的

最高收入组的收入为最低收入组的6.8倍；人均生活消费支出8058元，增长14.4%；恩格尔系数为33.1%；人均住宅面积53.9平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达26559元，比上年增加5585元，增长26.6%。

湖州人生活安逸，人民普遍富足。

三、人口环境分析

1、人口数量

2005年11月1日零时，湖州市的常住人口为271.68万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的常住人口262.58万人相比，增加了9.11万人，增长3.47%；年平均增加1.82万人，年平均增长0.68%。2005年底全市常住人口为271.80万人。

2、城乡构成

全市人口中，居住在城镇的人口164.36万人，占总人口的60.5%；居住在乡村的人口107.32万人，占总人口的39.5%。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了21.77个百分点。

3、性别构成

全市人口中，男性为136.30万人，占总人口的50.17%；女性为135.38万人，占总人口的49.83%。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为100.68。

4、年龄构成

全市人口中，0-14岁的人口为41.57万人，占总人口的15.3%；15-64岁的人口为201.51万人，占总人口的74.17%；65岁及以上的人口为28.61万人，占总人口的10.53%。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了3.21个百分点，65岁及以上人口的比重上升了0.65个百分点。

5、民族构成

全市人口中，汉族人口为268.96万人，占总人口的99%；各少数民族人口为2.72万人，占总人口的1%。与第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了7.57万人，增长了2.9%；各少数民族人口增加了1.53万人，增长了129.35%。

6、受教育程度

全市人口中，具有大学（指大专及以上）程度的人口为7.86万人，高中程度的人口为27.03万人，初中程度的人口为95.99万人，小学程度的人口为99.29万人。与第五次全国

人口普查相比，大学程度的人口增加2.44万人，高中程度的人口增加3.65万人，初中程度的人口增加9.71万人，小学程度的人口减少7.92万人。

7、家庭户人口

全市共有家庭户87.72万户，家庭户人口为267.51万人，平均每个家庭户的人口为3.05人，集体户人口为4.17万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了0.3人。城镇平均每个家庭户的人口为3.02人，农村为3.09人。

四、湖州房地产供求分析

今年以来，随着国家遏制房价过快上涨政策措施效果的逐步显现，我市商品房销售总体呈下滑趋势，5、6、7连续三个月商品房成交量环比、同比均出现下降，7月降幅进一步扩大。数据显示，7月我市商品房销售面积15.61万平方米，同比下降66.9%，环比下降13.7%，降幅分别比上期扩大了29.9和6.7个百分点。1-7月，全市商品房销售面积为145.66万平方米，同比下降19.5%。

新华网浙江频道2月4日，来自浙江省城调队住户处的数据表明，浙江省城镇居民人均住房使用面积已达23.9平方米，比上年提高2.3平方米。全省11个城市中，杭州人住得最小，湖州人住得最宽敞。

上半年市区房地产价格变动的主要特点。

1.商品房交易量逐步放大

上半年市区商品房销售面积为69.14万平方米，同比增长18.8%，环比增长20.6%。今年春节后，市区商品房销售虽有回升，但幅度不大，居民持币观望情绪依然浓重。进入二季度后，随着宏观经济的企稳回暖，全国房地产市场迅速回暖，房地产交易量迅速放大，房价也开始小幅上涨。据市建设局对湖州中心城区商品房销售面积的统计，二季度中心城区商品房销售面积37.46万平方米，同比增长100.7%，比一季度增长155.8%，同比、环比增幅分别高出一季度94.7和105.7个百分点。

2.房价走势基本平稳

上半年市区房地产市场在交易明显增加的同时，价格变动保持相对平稳，各月价格同比、环比指数均围绕100小幅波动。市区房价基本平稳的原因主要有两个：一是我市前期商品房开发较多，由于去年的房地产市场不景气，造成空置面积较多。今年6月末空置面积达到115.25万平方米，同比增长66.0%。由于空置面积的不断增加，5月份我市房展会期间，

许多开发公司还降价促销。二是年初不少城市房价仍处于小幅回落之中，持币观望情绪浓重，但随着全国房地产市场的迅速复苏，吸引了越来越多的人加入到购房者的行列中来，致使我市市区商品房价格在5、6月份出现上涨。

3.土地交易量大幅萎缩

上半年，市区土地交易面积仅126.08公顷，同比下降68.7%，其中住宅用地交易面积35.53公顷，同比下跌78.5%，商业营业用地交易面积10.04公顷，同比下跌69.4%。上半年土地交易面积的大幅下降，显示出开发商对土地购置的观望情绪，反过来又使土地价格保持平稳。据统计，上半年市区土地价格同比上涨2.2%，环比持平。

在国家刺激经济政策的拉动下，市区房地产市场开始出现复苏迹象，土地交易在二季度也出现了回升态势。从分季情况看，进入二季度后，随着市区房地产市场的复苏，房地产开发公司对土地需求持续增加，土地交易面积快速回升。据统计，二季度市区土地交易面积达68.78公顷，比一季度环比增加20.0%。其中住宅用地交易面积环比增加88.6%，商业营业用地交易面积环比增加628.5%。

4.房屋租赁价格上涨

上半年市区房屋租赁价格同比上涨2.3%，其中住宅租赁价格上涨5.1%。住宅租赁价格上涨是由于商品住宅租赁价格上涨引起，商品住宅租赁价格涨幅达6.5%。

另外有数据显示，二手房价格涨幅稍大于新建房。上半年市区二手房交易价格同比上涨0.3%，涨幅高于新建房0.2个百分点。二手房中普通住宅价格上涨0.6%，高档住宅价格持平。由于购买二手房者多数为中低收入人群及外地来湖人员，购买人数较多，需求旺盛，致使二手房中的普通住宅价格出现上涨。无论是新建房还是二手房，上半年均呈现出房价结构性上涨的特征。

与其他城市相比，湖州的房地产市场有一个特点，那就是城区的房地产需求不足。作为湖州的中心城区，吴兴区的经济发展远不如周边的城镇，城市基础建设也不够完善，城区的房地产对周边城镇的居民，比如长兴、德清和南浔，没有吸引力。湖州城区的住居人口也只有50—60万，市场狭小。城区的人均住房使用面积已达30平方米，宽敞舒适的住居环境，无法激发城区居民再去购买新的住房。

我们认为，相当于一线城市和部分二线城市昂贵的房价，湖州的房价对于外地来湖的居民，尤其是那些8090后，有很大的吸引。所以在未来十年里，湖州等这样的三线城市的房地产市场还是比较大的。但是也得考虑一个问题，房地产市场的扩大，势必会引起房产大鳄们的青睐，巨头们的进入和竞争，会让湖州的房价日益上涨，导致更多的年轻人选择房价更

低的城市。这是一场房价和房产市场之间的博弈。

五、通过以上分析评价湖州房地产的市场机会

整体供应量较大，当地购买力有限，楼盘销售速度缓慢。市场渐渐趋向饱和，市场机会不大。

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