【热门】物业公司收取水电费如何开具发票及增值税申报

物业公司收取水电费如何开具发票及增值税申报

案例甲物业公司为增值税一般纳税人，2017年9月向小区业主收取水费开具增值税普通发票价税合计15000元(适用简易计税)，向乙公司(属于一般纳税人)收取水费，开具增值税专用发票金额1000元，税额30元。从自来水公司取得增值税普通发票，金额14500元；收取电费开具增值税普通发票价税合计20000元，从供电公司取得增值税专用发票，金额15384.62元，税额2615.38元；收取物业管理费200000元，取得其他与简易计税无关的进项税额1234元。该物业公司就上述业务应如何开具发票和进行增值税申报。解析1收取水费应纳增值税：(15000+1030-14500)÷(1+3%)×3%=(16030-14500)÷(1+3%)×3%=44.56元

发票开具：商品编码选择“3040802990000000000其他经纪代理服务”，“货物或应税劳务、服务名称”可开具为“代收水费”。

注：目前，有的观点认为：物业管理代收水电煤气费，编码选择代收货物对应的编码，如代收水费、电费，编码分别选择“自来水”、“电力”，发票物品名称栏填写“转售电力”、“转售自来水”。这对于水费的处理显然不妥：2016年5月1日全面推开营改增以来，国家税务总局陆续接到各地税务机关和纳税人反映，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，因为目前属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税并可开具增值税专用发票。如果对物业公司收取的自来水水费不给予一定的特殊政策安排，会大大增加营改增后物业公司代收水费业务的税负水平。而代收电费却不存在这种问题。

物业公司代收水电费的法律分析

物业公司代收水电费的罪与罚——法律分析及对策近年来，因物业服务企业代收水电费而导致捆绑收费，强制业主缴纳物业费、停车费；收费后不向电力公司、自来水公司缴纳，致使断水断电；在政府定价基础上上浮收取水电费等损害业主权利的事情层出不穷；物业公司代收水电费造成的纠纷已经成为政府投诉最多的问题之一。笔者自己就层因物业公司捆绑收费而被强制收取路面停车场停车费，其中的维权路有多艰难，也只有作为律师的业主们心里最清楚。对于物业捆绑式地收取物业费与水电费，笔者曾致电自来水公司与供电公司以及12315热线、价格投诉电话等，但得到的答复：“小区属于“二次供水”与“二次供电”的情况。小区内的供水与供电设备以及管道线路都由开发商投资建设，产权归属开发商或者物业，其所有的管理也由物业负责，所以收费也由他们收取。”供电公司的投诉电话甚至告诉笔者：“我们电力公司的用户是物业公司，不是业主，因此我们只对物业公司收费，不针对业主收费”。也就是说，每一位业主并不是供水或者供电公司的直接客户，他们只是将水或者电送到小区的总线路表之前，进入小区后则由物业来负责了。所以，业主也就不能直接将水电费交给水电供应单位了。笔者可以明确的告诉各位业主，电力公司、自来水公司、物业公司的做法统统都是违法的。拿供电来说：《中华人民共和国电力法》、

《中华人民共和国电力供应与使用条例》、《供电营业规则》均有明确规定，电力供应企业只能向电力使用者（用户）直接提供电力。例如：《电力供应与使用条例》第十三条规定“供电企业一般不采用趸售方式供电，以减少中间环节。特殊情况需开放趸售供电时，应由省级电网经营企业报国务院电力管理部门批准。趸购转售电单位应服从电网的统一调度，按国家规定的电价向用户售电，不得再向乡、村层层趸售。电网经营企业与趸购转售电单位应就趸购转售事宜签订供用电合同，明确双方的权和义务。趸购转售电单位需新装或增加趸购容量时，应按本规则的规定办理新装增容手续。” “第十四条用户不得自行转供电。在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，可采用委托方式向其附近的用户转供电力，但不得委托重要的国防军工用户转供电。” 所谓趸售根据百度百科的解释为：

营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，

特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 ?（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 ?但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全

公摊水电费收取的法律依据一、国务院于2003年9月1日起发布并施行《物业管理条例》，第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。” 其中规定物业小区内所有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视最终由用户承担，每一户业主自己单独消费的气、水、电、暖、有线电视可以直接向有关单位缴费，但公共区域内的水电能耗（路灯、景观喷泉等）也在物业管理区域内，为了保证小区公共设施正常运转，这部分费用由小区业主均摊。二、物业服务收费管理办法是为了规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》制定，由中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布施行的相关管理条例，共计二十四条。其中第十一条如下：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。其中并没有对公摊水电费做出解释，物业公司为了保证小区公共设施正常运转，这部分费用由小区业主均摊三、《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分

笔者可以明确的告诉各位业主，电力公司、自来水公司、物业公司的做法统统都是违法的。拿供电来说：《中华人民共和国电力法》、《中华人民共和国电力供应与使用条例》、《供电营业规则》均有明确规定，电力供应企业只能向电力使用者（用户）直接提供电力。例如：《电力供应与使用条例》第十三条规定“供电企业一般不采用趸售方式供电，以减少中间环节。特殊情况需开放趸售供电时，应由省级电网经营企业报国务院电力管理部门批准。趸购转售电单位应服从电网的统一调度，按国家规定的电价向用户售电，不得再向乡、村层层趸售。电网经营企业与趸购转售电单位应就趸购转售事宜签订供用电合同，明确双方的权和义务。趸购转售电单位需新装或增加趸购容量时，应按本规则的规定办理新装增容手续。” “第十四条用户不得自行转供电。在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，可采用委托方式向其附近的用户转供电力，但不得委托重要的国防军工用户转供电。” 所谓趸售根据百度百科的解释为：

一般纳税人按照以下顺序填写申报表： 1.销售情况的填写第一步：填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第1至11列；第二步：填写《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）。第三步：填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第12至14列。（有差额扣除项目的纳税人填写）。0 第四步：填写《增值税减免税申报明细表》。（有减免税业务的纳税人填写） 2.进项税额的填写第五步：填写《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）。（有不动产进项税额分期抵扣业务的纳税人填写）第六步：填写《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》。（有固定资产（不含不动产）进项税额抵扣业务的纳税人填写）第七步：填写《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）。第八步：填写《本期抵扣进项税额结构明细表》。 3.税额抵减的填写第九步：填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）。（有税额抵减业务的纳税人填写） 4.主表的填写第十步：填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》。（根据附表数据填写主表）（二）一般业务的填写增值税一般纳税人发生的一般业务（不包含即征即退、减免税、出口退税、汇总申报、税额抵减、差额征税、固定资产抵扣、不动产抵扣业务），只需要填写附表一、附表二、进项结构明细表和主表中的部分项目。其他表格不需要填写。 1.销售情况的填写（1）一般计税方法的填写

纳税人适用一般计税方法的业务，当期取得的收入根据适用不同的税率确定的销售额和销项税额，分别填写到对应的“开具增值专用发票”、“开具其他发票”、“未开具发票”列中。（2）简易计税方法的填写纳税人适用简易计税方法的业务，当期取得的收入根据适用不同征收率确定的销售额和应纳税额，分别填写到对应的“开具增值专用发票”、“开具其他发票”、“未开具发票”列中。 2.进项税额的填写（1）申报抵扣的进项税额的填写纳税人当期认证相符（或增值税发票查询平台勾选确认抵扣）的增值税专用发票（含机动车销售统一发票）的进项税额填写在“认证相符的增值税专用发票”栏次中。当期取得的“海关进口增值税专用缴款书”经稽核比对相符后，根据稽核比对结果通知书注明的相符税额合计，填写到附表二第5栏“海关进口增值税专用缴款书”栏次中。当期取得的农产品收购发票或销售发票计算的进项税额，填写到附表二第6栏“农产品收购发票或者销售发票”栏次中。实行农产品核定扣除的企业，计算出的当期农产品核定扣除进项税额也填写在此栏中。当期取得的“代扣代缴税收缴款凭证”，代扣代缴的税额填写到附表二第7栏“代扣代缴税收缴款凭证”栏次中。 2016年5月1日至7月31日期间取得的道路、桥、闸通行费，以取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额计算的可抵扣进项税额，填入附表二第8栏“其他”。【政策链接】一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷ （1+3%）×3%；一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%。（2）进项税额转出额的填写

物业公司代收水电费的罪与罚——法律分析及对策近年来，因物业服务企业代收水电费而导致捆绑收费，强制业主缴纳物业费、停车费；收费后不向电力公司、自来水公司缴纳，致使断水断电；在政府定价基础上上浮收取水电费等损害业主权利的事情层出不穷；物业公司代收水电费造成的纠纷已经成为政府投诉最多的问题之一。笔者自己就层因物业公司捆绑收费而被强制收取路面停车场停车费，其中的维权路有多艰难，也只有作为律师的业主们心里最清楚。对于物业捆绑式地收取物业费与水电费，笔者曾致电自来水公司与供电公司以及12315热线、价格投诉等，但得到的答复：“小区属于“二次供水”与“二次供电”的情况。小区的供水与供电设备以及管道线路都由开发商投资建设，产权归属开发商或者物业，其所有的管理也由物业负责，所以收费也由他们收取。”供电公司的投诉甚至告诉笔者：“我们电力公司的用户是物业公司，不是业主，因此我们只对物业公司收费，不针对业主收费”。也就是说，每一位业主并不是供水或者供电公司的直接客户，他们只是将水或者电送到小区的总线路表之前，进入小区后则由物业来负责了。所以，业主也就不能直接将水电费交给水电供应单位了。笔者可以明确的告诉各位业主，电力公司、自来水公司、物业公司的做法统统都是的。拿供电来说：《中华人民国电力法》、《中华人民国电力供应与使用条例》、《供电营业规则》均有明确规定，电

力供应企业只能向电力使用者（用户）直接提供电力。例如：《电力供应与使用条例》第十三条规定“供电企业一般不采用趸售方式供电，以减少中间环节。特殊情况需开放趸售供电时，应由省级电网经营企业报国务院电力管理部门批准。趸购转售电单位应服从电网的统一调度，按国家规定的电价向用户售电，不得再向乡、村层层趸售。电网经营企业与趸购转售电单位应就趸购转售事宜签订供用电合同，明确双方的权和义务。趸购转售电单位需新装或增加趸购容量时，应按本规则的规定办理新装增容手续。” “第十四条用户不得自行转供电。在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，可采用委托方式向其附近的用户转供电力，但不得委托重要的国防军工用户转供电。” 所谓趸售根据百度百科的解释为：

3.1纳税人领购发票票种核定申请表纳税人领购发票票种核定申请表纳税人识别号申请日期纳税人名称法定代表人登记注册类型申请人申请理由法定代表人（负责）：申请人：年月日发票经办人证件类型证件号码发票名称每月最高购票数量（本/ 份）每次购票最高数量（本/份）纳税人持票最高数量（本/份）购票方式主管税务机关意见：

负责人：经办人：（公章）年月日注：1.购票方式：验旧供新、批量供应； 2.证件类型：身份证、护照、军官证、其他证件。 3.2发票购票特批申请审批表发票购票特批申请审批表纳税人名称纳税人识别号申请理由：经办人：法定代表人（负责人）：纳税人（签章）

年月日准购期限起准购期限止受理税务机关：经办人：负责人：税务机关（签章）受理日期：年月日注.本表为A4型竖式，一式二份，税务机关和纳税人各一份。 3.3代开发票申请表代开发票申请表纳税人识别号：纳税人名称：开票类别：编号：货物或应税劳务名称单位数量单价金额税率（征收率）税额

价税合计（大写金额）付款方纳税人名称联系电话付款方地址开户银行及帐号付款方纳税人识别号申请理由：（签章）经办人：年月日主管税务机关意见：经办人：负责人：税务机关（签章）年月日年月日年月日代开发票种类：代开发票名称：代开发票号码：税票号码：经办人：代开发票日期： 3.4代开增值税专用发票缴纳税款申报单代开增值税专用发票缴纳税款申报单

编号：代开税务机关名称：我单位提供的开票资料真实、完整、准确，符合有关法律、法规。否则我单位将承担一切法律责任。现申请代开增值税专用发票。填开日期：年月日购货单位名称税务登记号地址、电话开户银行及帐号货物或应税劳务名称规格型号计量单位数量单价金额征收率税额价税合计（大写）（小写）￥备注销货单位名称税务登记号地址、电话开户银行及帐号税务机关税款征收岗位税收完税凭证号：（签字）：年月日税务机关代开发票岗位发票代码：发票号码：（签字）：年月日经核对，所开发票与申报单内容一致。申请单位经办人（签字）：年月日申请代开发票单位（公章）法人代表（签字）财务负责人（签字）填写人（签字）注：第一联：申请代开发票单位留存。第二联：税务机关代开发票岗位留存。第三联，税务机关税款征收岗位留存。

营改增后物业公司各类收费税率一览表（分享）营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 ?（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 ?但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。 7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收

《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》【分类索引】业务类别申报纳税表单类型纳税人填报设置依据（表单来源）政策规定表单【政策依据】《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告〔2013〕第32号）【表单】增值税纳税申报表（适用于增值税一般纳税人）根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》的规定制定本表。纳税人不论有无销售额，均应按主管税务机关核定的纳税期限按期填报本表，并向当地税务机关申报。税款所属时间：自年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分纳税人识别号所属行业：纳税人名称（公章）法定代表人姓名注册地址营业地址开户银行及帐号企业登记注册类型电话号码项目栏次一般货物及劳务和应税服务即征即退货物及劳务和应税服务本月数本年累计本月数本年累计销售额（一）按适用税率征税销售额 1 其中：应税货物销售额2 应税劳务销售额 3 纳税检查调整的销售额 4 （二）按简易征收办法征税销售额 5 其中：纳税检查调整的销售额 6 （三）免、抵、退办法出口销售额 7 ————

以下由税务机关填写：收到日期：接收人：主管税务机关盖章：【表单说明】本纳税申报表及其附列资料填写说明（以下简称本表及填写说明）适用于增值税一般纳税人（以下简称纳税人）。一、名词解释（一）本表及填写说明所称“应税货物”，是指增值税的应税货物。（二）本表及填写说明所称“应税劳务”，是指增值税的应税加工、修理、修配劳务。（三）本表及填写说明所称“应税服务”，是指营业税改征增值税的应税服务。（四）本表及填写说明所称“按适用税率计税”、“按适用税率计算”和“一般计税方法”，均指按“应纳税额＝当期销项税额-当期进项税额”公式计算增值税应纳税额的计税方法。（五）本表及填写说明所称“按简易办法计税”、“按简易征收办法计算”和“简易计税方法”，均指按“应纳税额＝销售额×征收率”公式计算增值税应纳税额的计税方法。（六）本表及填写说明所称“应税服务扣除项目”，是指纳税人提供应税服务，在确定应税服务销售额时，按照有关规定允许其从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的项目。（七）本表及填写说明所称“税控增值税专用发票”，包括以下3种： 1.增值税防伪税控系统开具的防伪税控“增值税专用发票”； 2.货物运输业增值税专用发票税控系统开具的“货物运输业增值税专用发票”； 3.机动车销售统一发票税控系统开具的税控“机动车销售统一发票”。二、《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》填写说明（一）“税款所属时间”：指纳税人申报的增值税应纳税额的所属时间，应填写具体的起止年、月、日。（二）“填表日期”：指纳税人填写本表的具体日期。（三）“纳税人识别号”：填写纳税人的税务登记证号码。

水、电费代收代付委托服务协议甲方：深圳市利丰物业服务有限公司台州分公司乙方（业主姓名）：物业地址：根据《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，但因本物业区域实行二次供水，不具备乙方直接向供水单位缴纳费用的条件，故由乙方委托甲方为其办理水费的代收代付工作，并就此达成如下协议： 1、委托服务内容甲方接受乙方委托，为其办理水、电费的代收代付工作。 2、水、电费结算方式（1）乙方水、电费按实结算；（2）乙方应承担本户计量表显示的使用费用，并按比例对总表与各户分表用量总和的差额（按乙方实际使用额占分表用量总额的比例）进行分摊，每月一次结算付清；（3）为便于按时与水务公司结算缴纳用水费用，不因拖欠水费造成停水影响乙方的正常生活，乙方同意在本协议签订之日支付水耗代付费人民币 1元每平方米，委托甲方按时缴纳水务公司。同时为便于及时缴纳电费，不因拖欠电费造成停电等影响乙方的正常工作生活，乙方同意在本协议签订之日支付电费能耗代付费人民币 3 元每平方米，委托甲方按时缴纳电力公司。 3、甲乙双方权利、义务（1）乙方应保证水耗计量表及附属设施完好，保证电表及附属设施完好，并配合甲方进行抄表，如水耗计量表破损的或是分户电表损坏的，由乙方负责及时修复，费用由乙方自理。（2）因乙方擅自改造以及水耗计量表自身原因引起的损坏无法计量时，甲方将按照乙方以往月度最高水耗量收取费用；待计量表恢复正常后，甲方将仍按照本协议第2条计算方式据实收取费用。因乙方擅自改造以及电表自身原因引起的损坏无法计量时，甲方将按照乙方以往月度平均用电量收取费用；待计量表恢复正常后，甲方将仍按照本协议底2条计算方式据实收取费用。（3）乙方承诺按时据实向物业结清水、电费。乙方不能按时结清应承担的水、电费滞纳金，乙方同意甲方仅在乙方预先支付的水、电费范围内承担代缴义务。待该费用代付完毕后，甲方有权停止供应乙方用水、用电，由此造成的损失和责任均由乙方自行承担。 4、其他约定（1）双方发生争议的应协商解决；协商不成的，可向不动产所在地人民法院提起诉讼。（2）本协议壹式贰份，中文打印，涂改无效，双方各执壹份，具同等效力。甲方（盖章）：深圳市利丰物业服务有限公司台州分公司

营改增后物业公司代收水电费、暖气费问题导读：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。……山东国税：关于物业公司代收水电费、暖气费问题物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待： 1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税； 2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：（1）物业公司不垫付资金；（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。小陈税务理解和建议：财税（2016）36号文件《附件1.营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。也就是说：物业公司在提供物业服务的同时，销售水电，是否属于“销售水电”和“提供物业”的混合销售，应该根据物业公司的“性质”判断缴纳增值税，一般情况下物业公司属于非“从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户”，也就是说按照提供物业服务开具包含水电费的物业服务发票；同时物业公司公司取得水电费的进项税额也可以正常抵扣。这样也解决了，实务中由于物业公司无开具水电费发票的“资质”，商户无法取得水电费发票进项税额抵扣，及企业所得税税前扣除的潜在风险问题。

水电费代收代缴合同甲方（物业使用方）：法定代表人：乙方（物业公司）：法定代表人：根据建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对的水电费进行代收代缴订立本合同。一、物业基本情况坐落位置：。二、委托管理事项 1.甲方委托乙方对的水电费进行代收代缴，乙方应向甲方开具加盖物业公章的相关缴费通知单、收款单位、开户银行、转账账号等便于甲方及时转账支付相关费用，乙方应向甲方开具相关缴费非经营性收据； 2.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项； 3.甲方按相关部门向甲方收取的水电费为依据向乙方支付上述费用，乙方不再另行向甲方收取其它任何费用； 4.乙方应将代收代缴的费用及时代缴，因乙方原因导致甲方承担滞纳金或其它违约责任的，甲方有权要求乙方承担。三、合同期限自签订之日至甲方在该物业租赁期满为止。四、其他事项 1.双方可对本合同的条款进行修订或补充，以书面签订补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。

2.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，由甲方所在地法院管辖。 3.本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 4.本合同及其附件和补充合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 5.本合同共二页，一式份，甲方份，乙方份，具有同等法律效力。 6.本合同自签订之日起生效。签署时间：年月日甲方（盖章）：法定代表人或授权代表（签字）：乙方（盖章）：法定代表人或授权代表（签字）：

增值税纳税申报表（一般纳税人适用）根据国家税收法律法规及增值税相关规定制定本表。纳税人无论有无销售额，均应按税务机关核定的纳税期限填写本有，并向当地税务机关申报。税款所属时间：自年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分纳税人识别号所属行业纳税人名称（公章）法定代表人姓注册地址营业地开户银行及帐企业登记注册类型电话号项目栏次一般货物及劳务即征即退货物及劳务本月数本年累计本月数本年累计销售额（一）按适用税率征税货物及劳务销售 1 其中：应税货物销售额 2 应税劳务销售额 3 纳税检查调整的销售额 4 （二）按简易征收办法征税货物销售额 5 其中：纳税检查调整的销售额 6 （三）免、抵、退办法出口货物销售额7 ————（四）免税货物及劳务销售额8 ————其中：免税货物销售额9 ————免税劳务销售额10 ———— 税额计算销项税额11 进项税额12 上期留抵税额13 ————进项税额转出14 免抵退货物应退税额15 ————按适用税率计算的纳税检查应补缴税16 ————应抵扣税额合计17＝———— 实际抵扣税额 18（如17<11，则为 17，否则为11）应纳税额19＝11－18 期末留抵税额20＝17－18 ————简易征收办法计算的应纳税额21 按简易征收办法计算的纳税检查应补22 ————应纳税额减征额23 应纳税额合计24＝19+21－23 税款缴纳期初未缴税额（多缴为负数）25 实收出口开具专用缴款书退税额26 ————本期已缴税项27＝28+29+30+31 ①分次预缴税额28 ———— ②出口开具专用缴款书缴税额29 —————— ③本期缴纳上期应纳税额30 ④本期缴纳欠缴税额31 期末未缴税额（多缴未负数）32＝24+25+26－27 其中：欠税税额（≥0）33＝25+26－27 ————本期应补（退）税额34＝24－28－29 ————即征即退实际退税额35 ———— 期初未缴查补税额36 ————本期入库查补税额37 ————期末未缴查补税额38＝16+22+36－37 ———— 授权声明如果你已授权委托代理人申报，请填写下列资料：为代理一切税务事宜，现授权（地址）为本纳税人的代理人，任何与本申报表有关的往来文件，都可寄予此人。授权人签名：申报人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定填报，我相信它是真实的、可靠的、完整的。声明人签字：主管税务机关：接收人接收日期：

增值税发票报税流程 1.增值税专用发票的开具增值税专用发票的开具是通过增值税开票系统进行的。纳税单位经过税务机关的认证，取得了增值税一般纳税人资格后，就可以安装增值税防伪开票系统。防伪开票系统由金税卡、系统软件、IC卡及读卡器、实物发票、打印机组成。系统安装完必后，第一步是到税务机关购买增值税发票，此时要带上IC卡，税务机关出售发票后会将发票的电子信息读到IC卡上，如发票号、版本、开票限额等，这些信息与同时购买的纸质发票一致。购买发票后，回到企业，将IC卡插入本单位开票系统读卡器，此时，发票的电子信息将被读入开票系统。有了发票之后，就可以开具发票了，此时要注意，系统开具的发票是顺号的，在打印实物发票之前必须将系统开具发票的号码与从税务机关购得的实物发票号码核对一致。发票打印出以后，加具开票单位的发票专用章，就可以将发票送给购货单位了。如果发票有错，则需要作废，此时在作废实物发票的同时，也要作废系统发票。有时可能由于销货退回、折扣与折让等原因，需要开具经字发票，开票系统提供了这一功能，这时只要输入原蓝字发票，就可以开具对应的红字发票。但需要注意的是，开具之前一定要取得购货单位到税务局办理的销售退回或折扣与折让证明单。 2、增值税进项发票的认证。增值税进项发票的认证在税务机关的认证系统进行。纳税人在取得增值税进项发票以后，就可以到税务机关大厅进行增值税发票的认证，认证的目的是确认增值税发票的真假，只有通过认证的发票才能抵扣。认证的过程很简单，只需要将发票准备好，拿到国税申

报大厅，由税务工作人员将发票信息扫入系统，由系统自动进行比对，就可以确认发票的真假。对于开展了网上认证的地区，纳税人可以在自己单位将发票通过扫描仪扫入，将数据文件传给税务机关就可以完成认证。增值税发票认证的期限为从开票之日起三个月，目前当月认证的发票必须在当月抵扣。 3、抄报税。抄报税指的是将防伪开票系统开具发票的信息报送税务机关。这个过程分为两步，第一步是到月底，在开票系统进行抄税处理，将本月开具增值税专用发票的信息读入IC卡(抄税完成后本月不允许再开具发票)，第二步就是将IC卡拿到税务机关，由税务人员将IC 卡的信息读入税务机关的金税系统，整个过程就完成了。经过抄税，税务机关确保了所有开具的销项发票到进入到了金税系统，经过报税，税务机关确保了所有抵扣的进项发票都进入了金税系统，就可以在系统内由系统进行自动进行比对，确保仍何一张抵扣的进项发票都有销项发票与其对应。 4、纳税申报完成了本月核算工作，抄报税完成后，企业就可以进行本月增值税的纳税申报。一般情况下销项税额与进项税额的差额就是本月应纳税额.其中销项税额根据本月销售收入与适应税率计算出，这个数字应当大于等于本月抄税中的销项税额，这是因为还可能存在未开票的销售收入，如果小于，纳税申报就会有问题。进项税额不得大于本月认证的进项税额(当然如果有农产品收购、运输发票抵扣的除外)。 5、税款缴纳增值税申报之后，税务机关会开具税款缴纳的单据，纳税单位就可以直接将这些单据送到自己开户银行，由银行进行转账处理。当然也可以到税务机关指定银行进行现金缴纳。一、抄税、报税

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/ef17593420.html, 关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析作者：林如汝来源：《现代经济信息》2019年第10期摘要：物业管理是随着房地产发展而兴起的一个服务行业，是房地产的附属品也是房地产企业发展的重要基石。物业公司除了为业主提供多元化的服务外，还与房地产企业有着复杂的业务联系。实务中，一些税收政策不适用于物业公司复杂的、多元化的经营业务，例如对于代收代付水电费，到底应作为转售行为，还是代收代付行为，国税总局目前没有明确的规定。本文就物业公司代收代付水电费的涉税问题进行分析。关键词：物业公司：代收代付：水电费;增值税;企业所得税中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）015-0270-01 一、物业公司代收代付水电费业务的现状目前，我国物业小区内基本上实行一户一表，物业公司代收代付水电费业务主要是针对小区内公共区域的水电费，实务中最常见以下两种情况： 1.水电登记在物业公司的名下，水、电部门以物业公司名义开具发票，水电费由物业公司统一支付，再全额或加价向业主收取。 2.水电登记在房产公司的名下，水、电部门以房产公司名义开具发票，水电费由物业公司向业主全额或加价收取后，直接支付给相关水、电部门。二、物业公司代收代付水电费增值税问题的分析 1.物业公司代收代付水费的增值税问题在物业公司代收代付水费的增值税问题上，国家税务总局2016年第54号公告明确规定，2016年5月1日起，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。按公告可知，不论水务部门开具的发票抬头是物业公司还是房产公司，只要物业公司有向服务接受方收取以及对外支付水费的行为，就应当作销售行为处理。收取金额与支付金额之间产生余额的，将余额作为销售额按简易计税方法计缴增值税，不会因为税率差问题，影响公司的税收负担。没有产生余额的，即销售额为零，也不影响公司的税收负担。公告的出台有利于规范物业公司代收代付水费的税务处理，也解决了因税率差造成的加重企业税负的问题。但实务中有些地方还是需要会计人员谨慎处理的，通常收取业主水费的时间滞后于对外支付的时

增值税发票的认证及抄报税流程 1.增值税专用发票的开具增值税专用发票的开具是通过增值税开票系统进行的。纳税单位经过税务机关的认证，取得了增值税一般纳税人资格后，就可以安装增值税防伪开票系统。防伪开票系统由金税卡、系统软件、IC卡及读卡器、实物发票、打印机组成。 ①、系统安装完必后，第一步是到税务机关购买增值税发票，此时要带上IC卡，税务机关出售发票后会将发票的电子信息读到IC卡上，如发票号、版本、开票限额等，这些信息与同时购买的纸质发票一致。（用户每次续领发票时，持《发票领购薄》、IC卡、须向税务部门提交的资料：《发票使用情况表》（一式二份）、已使用发票存根联（最后一张）以及作废的发票。）国税 ②、购买发票后，回到企业，将IC卡插入本单位开票系统读卡器，此时，发票的电子信息将被读入开票系统。有了发票之后，就可以开具发票了，此时要注意，系统开具的发票是顺号的，在打印实物发票之前必须将系统开具发票的号码与从税务机关购得的实物发票号码核对一致。 ③、发票打印出以后，加具开票单位的发票专用章，就可以将发票送给购货单位了。如果发票有错，则需要作废，此时在作废实物发票的同时，也要作废系统发票。有时可能由于销货退回、折扣与折让等原因，需要开具红字发票，开票系统提供了这一功能，这时只要输入原蓝字发票，就可以开具对应的红字发票。但需要注意的是，开具之前一定要取得购货单位到税务局办理的销售退回或折扣与折让证明单。 2、月底增值税进项发票的认证。增值税进项发票的认证在税务机关的认证系统进行。纳税人在取得增值税进项发票以后，就可以到税务机关大厅进行增值税发票的认证，认证的目的是确认增值税发票的真假，只有通过认证的发票才能抵扣。认证的过程很简单，只需要将发票准备好，拿到国税申报大厅，由税务工作人员将发票信息扫入系统，由系统自动进行比对，就可以确认发票的真假。对于开展了网上认证的地区，纳税人可以在自己单位将发票通过扫描仪扫入，将数据文件传给税务机关就可以完成认证。增值税发票认证的期限为从开票之日起三个月（2）认证方式 ①手工认证：纳税人取得防伪税控系统开具的增值税专用发票抵扣联，必须在每月月底之前到所属区（分）局办税服务厅进行认证。税务机关认证后，向纳税人下达“认证结果通知书”和“认证结果清单”。对于认证不符及密文有误的抵扣联，税务机关暂不予抵扣，并当场扣留作调查处理。未经认证的，不得申报抵扣。 ②网上认证：纳税人按月将取得的防伪税控系统开具的增值税专用发票抵扣联通过企业采集方式软件生成电子数据，在每月月底前，一次或分次报送至税务机关。因企业采集方式软件或硬件设施损坏等原因，纳税人在该月月底前无法形成电子数据的，纳税人可持专用发票抵扣联原件到主管区（分）局认证；因网络故障等原因，纳税人无法通过网络报送电子数据的，纳税人向主管区（分）局报送载有电子数据的磁盘等电子介质认证，认证时必须同时携带专用发票抵扣联原件。 3、抄报税。抄报税指的是将防伪开票系统开具发票的信息报送税务机关。这个过程分为两步，第一步是到下月初，在开票系统进行抄税处理，将本月开具增值税专用发票的信息读入IC卡（抄税完成后本月不允许再开具发票），第二步就是将IC卡、打印开票汇总表、打印开票明细表等清单明细，拿到税务机关，由税务人员将IC卡的信息读入税务机关的金税系统，整个过程就完成了。经过抄税，税务机关确保了所有开具的销项发票到进入到了金税系统，经过报税，税务机关确保了所有抵扣的进项发票都进入了金税系统，就可以在系统内由系统进行自动进行比对，确保仍何一张抵扣的进项发票都有销项发票与其对应。（在①开票系统-报税处理-抄税处理②、报税处理-发票资料-打印明细（专用/普通发票汇总表、明细表）） 4、纳税申报（国税） ①、完成了本月核算工作，抄报税完成后，企业就可以进行本月增值税的纳税申报。一般情况下销项税额与进项税额的差额就是本月应纳税额.其中销项税额根据本月销售收入与适应税率计算出，这个数字应当大于等于本月抄税中的销项税额，这是因为还可能存在未开票的销售收入，如果小于，纳税申报就会有问题。进项税额不得大于本月认证的进项税额（当然如果有农产品收购、运输发票抵扣的除外）。本月税负率=实际收入/应纳税额（1%左右）本月

水电费代收代缴协议甲方：. 乙方：. 根据建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对的水电费进行代收代缴订立本协议。第一条物业基本情况座落位置：。第二条委托管理事项 1、甲方委托乙方对的水电费进行代收代缴，乙方应向甲方开具加盖物业公章的相关缴费通知单、收款单位、开户银行、转帐帐号等便于甲方及时转帐支付相关费用，乙方应向甲方开具相关缴费非经营性收据； 2、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项； 3、甲方按相关部门向甲方收取的水电费为依据向乙方支付上述费用，乙方不再另行向甲方收取其它任何费用； 4、乙方应将代收代缴的费用及时代缴，因乙方原因导致甲方承担滞纳金或其它违约责任的，甲方有权要求乙方承担。第三条水电费标准及支付方式 1、电费标准：元/度，水费标准：元/吨。 2、其他：电表读数，水表读数。 3、支付方式：乙方所发生的水电费由甲方向供电部门统一缴纳，双方根据水电表度数据实结算。第四条合同期限自签订之日至甲方在该物业租赁期满为止。第五条其他事项 1、双方可对本协议的条款进行修订或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。 2、本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，由甲方所在地法院管辖。 3、本协议之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 4、本协议及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 5、本合同共一页，一式两份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力。 6、本合同自签订之日起生效。甲方签章：乙方签章：年月日年月日

一、一般纳税人增值税纳税申报表填写指引（一）填写顺序一般纳税人按照以下顺序填写申报表： 1.销售情况的填写第一步：填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第1至11列；第二步：填写《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）。第三步：填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第12至14列。（有差额扣除项目的纳税人填写）。0 第四步：填写《增值税减免税申报明细表》。（有减免税业务的纳税人填写） 2.进项税额的填写第五步：填写《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）。（有不动产进项税额分期抵扣业务的纳税人填写）第六步：填写《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》。（有固定资产（不含不动产）进项税额抵扣业务的纳税人填写）第七步：填写《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）。第八步：填写《本期抵扣进项税额结构明细表》。

3.税额抵减的填写第九步：填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）。（有税额抵减业务的纳税人填写） 4.主表的填写第十步：填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》。（根据附表数据填写主表）（二）一般业务的填写增值税一般纳税人发生的一般业务（不包含即征即退、减免税、出口退税、汇总申报、税额抵减、差额征税、固定资产抵扣、不动产抵扣业务），只需要填写附表一、附表二、进项结构明细表和主表中的部分项目。其他表格不需要填写。 1.销售情况的填写（1）一般计税方法的填写纳税人适用一般计税方法的业务，当期取得的收入根据适用不同的税率确定的销售额和销项税额，分别填写到对应的“开具增值专用发票”、“开具其他发票”、“未开具发票”列中。（2）简易计税方法的填写