房地产资产属性与货币政策调控

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近年我国房价持续攀升，不仅以上海、北京、广州为代表的一线城市出现房价大幅攀升的现象，二线城市也出现了房价上涨势头。为解决房价上涨过快这一难题，我国货币当局多次采取货币政策，期望抑制房价上涨势头。一方面，政府通过信贷等政策手段，增加投机性购房成本，抑制投机性购房需求。2007年央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对利用商业银行信贷购买住房的首付、贷款利率等做出了规定，增加了二套购房的成本。另一方面，我国多

次采取利率政策调控房价。2007年房价攀升，央行6次调高房贷利率，抑制房价上涨。2008年下半年起，受全球性的金融危机影响，房价走低，央行5次调低房贷利率，刺激房地产行业增长。但不得不承认，货币政策效果不佳，提高房贷利率并不能改变房价攀升趋势，而降低房贷利率则导致房价疯涨。

房价不应成为货币政策调控目标

货币政策是央行宏观经济调控的政策措房地产资产属性与货币政策调控

【关键词】货币政策，金融稳定，资产属性

文 | 孟彩云李权

施，但房价是否应该成为货币政策调控目标，或者是否应该进入货币当局损失函数，存在3种不同的观点：逆向调控、传统战略和良性忽略。

资产价格上涨容易引起泡沫，而资产泡沫破裂会对一国经济增长造成重大负面影响，这一点可以从多次房价泡沫破裂的历史经验中得出。1989年日本房价泡沫破裂，房价整体下跌80%，日本经济受此影响长期低迷，至今日本房价还没有恢复。2008年次贷危机中美国房价泡沫破裂所导致的危害更大，影响范围更广。欧洲等世界其他国家也未幸免，经济增长放缓，美国经济衰退至今不见起色。因而，采取货币政策调控资产价格，防止泡沫形成，或者及时刺破资产泡沫的观点，得到众多学者的支持。

虽然央行应该采取利率政策对资产价格进行宏观调控的观点得到了许多学者支持，但仍受到众多学者和决策者的质疑和反对，

他们认为，央行在针对资产价格制定货币政策过程中，存在诸多不确定性因素，这成为货币政策调控房价的最大障碍。

首先，一国央行若决定采取货币政策，降低房地产泡沫的规模，抑制房价过快增长，必须有能力判断房价快速增长是否已经脱离房地产市场供给和需求等基本因素的影响，已经或马上形成泡沫；其次，央行针对房价制定货币政策，如何确定政策力度，加息（或降息）多少可以达到调控房价的目标？若政策有效性不理想，则央行应该如何应对？

第

金融

要政策手段，但政策调控效果不佳，主要归因于货币当局对房地产的资产性质认识不足。

首先，住房不仅仅属于耐用消费品，也是一种资产，而资产价格波动不应该作为货币政策调控的最终目标。近年来，我国针对房价波动的货币政策目标是抑制房价快速增长，甚至希望可以通过货币政策，促使我国房价回落。在我国房价上涨并不影响通胀的情况下，针对房价的货币政策与我国经济发展等最终目标存在冲突，政府制定政策时的定位不清成为政策效果不佳的原因。

其次，住房属于一种资产，可以满足投资者的投资理财需求。投资性购房的未来预期收益刺激投资者投资，是正常合理的市场投资需求，不应该视作推动房价上涨的幕后黑手加以打压。随着我国居民收入水平的提高，股票、债券等投资资产已经不能满足居民投资理财需求。一大批中高收入者拥有足够的资金，有能力投资资金需求高的房地产行业，住房成为理想投资对象。在房价上升趋势不变，投资收益预期较高的情况下，货币当局打压投机性购房的政策措施，不能有效抑制投资者的投机性购房需求。

第三，根据良性忽略观点，房价调控应该重点关注金融稳定。我国房地产开发的各个环节都离不开银行信贷的支持，房地产和金融行业之间存在密不可分的联系，银行房地产信贷是房价波动影响宏观经济的重要传导渠道。房价调控过程中，我国货币当局对金融稳定的忽略，成为我国宏观经济健康发展的潜在威胁。

第四，我国房价上涨存在明显的地域性特征，我国针对房价波动的货币政策力度难以把握。但国家统计局数据显示，2009年全国70个大中城市房屋销售价格上涨了1.5%。房价上涨的区域性，以及货币政策影响的全国性，导致了我国货币当局制定货币政策调控房价的力度存难以把握。利率政策调控力度是以广州、上海等局部地区的房价上涨情况作为依据，还是以全国性房价上涨情况作为依据？货币政策调控力度的不确定性降低了我国货币政策调控房价的效果。

最后，住房的资产属性决定预期对于房价波动起到重要作用。我国多次针对房价制定政策进行调控效果不理想，降低了政策的可信度降低，影响了货币政策调控房价的有效性。

我国房价调控应重点

关注金融稳定

房地产是我国的支柱产业，房地产业增加值占GDP比重超5%，对我国经济增长起到重大拉动作用。在我国房价上涨不影响通胀以及经济增长目标的前提下，允许其正常波动。只有在房价的上涨，通过财富效应等渠道，影响到我国CPI的上涨以及GDP的增长时，央行才应该采取紧缩性货币政策。但政策的最终目标不是降低房价，而是降低通货膨胀，这就保证了我国政策目标的统一性，不会出现政策之间相互冲突的现象。

我国房价调控的重点应为保持金融稳定，关注银行房地产信贷风险，阻断房价泡沫破裂危机我国宏观经济增长。一方面，规范商业银行的房地产信贷，坚决查处违规贷款。并且严格监管银行个人住房抵押按揭贷款发放，规范银行贷款审查。另一方面，监管机构应针对房价波动，对银行进行压力测试，监控银行资本充足率以及资产流动性等指标的达标情况，审查银行信贷风险的暴露，及时做出政策调控，监控银行业风险。房价波动不仅仅影响银行房地产信贷违约率，也影响到抵押贷款抵押品的价值。房价上升阶段，信贷违约率低，抵押品价值得到保证，银行抵押信贷风险相对不高；房价下跌阶段，银行房地产信贷违约率提高，抵押品贬值，增加银行抵押信贷风险。若房价下跌幅度超过一定比例，则危及我国银行业稳定。因而，我国金融监管机构有必要专门针对房价波动，对银行业进行压力测试，以及时发现房价波动对银行业的影响，保障金融稳定。

（作者孟彩云，暨南大学在读金融学博士；李权，广东发展银行）

三，若房价回落，央行必须评估房价回落速

度是否适合，房价回落是否会引起经济衰退。

1989年日本房价泡沫破裂的经验教训不容忽

视，日本房价下降过快，下降幅度过大，是

引起日本经济衰退的重要原因。央行如何确

定房价回落速度是否理想？第四，房价上涨

具有明显的地域性，一国不同地域房价上涨

幅度存在差异，部分地域房价上涨过快，存

在房价泡沫趋势，而部分地域房价上涨属于

合理范围。货币政策将对全国范围内的房地

产行业产生影响，央行应如何制定货币政策

调控房价？第五，预期对于房价上涨具有重

要作用。政策调控的效果如果不理想，将影

响政策可信度，降低未来政策的效果。因而，

住房的资产属性导致针对房价制定货币政

策，并不是货币当局的最佳选择，房价不应

成为货币政策调控目标。

上述房价调控的不确定性因素中，传统

战略和良性忽略观点都反对货币当局对房价

波动作出反应，但不针对房价波动做出政策

反应，并意味着货币当局完全放弃对房价的

调控。美联储前主席格林斯潘反对美联储将

资产或者房价作为货币政策调控的目标，始

终坚持经济增长和物价稳定为政策的最终目

标。他的观点得到了广泛的支持，认为只有

当房价上涨影响到央行通胀以及经济增长目

标时，央行才应采取货币政策保障物价稳定

和经济增长。

虽然房价泡沫破裂会对一国经济增长造

成重大负面影响，甚至引起经济衰退，但针

对房价波动制定货币政策将面对诸多不确定

性因素，因而在房价波动不影响一国政策目

标的情况下，央行不应针对房价波动，做出

政策反应。但这并不意味这完全忽略房价波

动，央行对房价波动的调控，应该着眼于金

融稳定，降低甚至割断房价波动，甚至房价

泡沫破裂，对宏观经济的影响。

我国货币政策调控失误的

主要原因

货币政策一直是我国当局调控房价的重

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国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

货币政策与房地产价格外文文献翻译最新译文

文献出处：Geltner D. The study on the relationship between the monetary policy and real estate prices [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2015, 5(3): 522-532. 原文 The study on the relationship between the monetary policy and real estate prices Geltner D Abstract Monetary policy has an important influence on the real economy, monetary policy from the set to play a role affect real economy exists a conduction process, and the effect of monetary policy is good or not directly depends on whether the conduction process smoothly. As assets related trade, with pure inflation index to measure the rationality of the monetary policy effect was questioned, the control effect is more and more attention to asset price reasonable or not. Especially in recent years the real estate industry has developed rapidly in our country, the real estate investment in fixed assets investment in the country to the rapid growth of the share of the real estate industry plays a decisive role to the development of the economy. Keywords: real estate prices; monetary policy 1 Introduction The transmission mechanism of monetary policy as the most important part of monetary policy research field, research is how monetary policy effects on the real economy, to achieve the ultimate goal of policy, exert its function of macroeconomic adjustment. This transmission mechanism will with the passage of time and the development of the economy changing, in different countries and regions have different transmission path, therefore, according to different economy we must want to undertake an independent monetary policy transmission mechanism research. Since Keynes established macroeconomic analysis framework, different economic schools according to the different economic conditions put forward their own theory of monetary policy transmission. In general, monetary policy transmission way interest rates, exchange rates, credit and asset price way, etc. With the development of the economy, despite of the related assets other than monetary assets and wealth can also

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

我国房地产投资分析与决策

房地产项目投资分析报告一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表1-1 二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：（一）土地费用表2-2

（二）前期工程费估算表表3-3 （三）建安工程费表4-4

表4-5 （五）开发期税费估算表表4-6

4-7 （七）管理销售费用表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9 三、投资计划与资金筹措: 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金, 是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金

**万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10 投资计划与资金筹措 4-10 四、项目销收入的测算本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2, （均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功, 房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的

货币政策对房地产市场的影响

四川大学锦江学院 2009级《金融市场学》课程论文论文题目：货币政策对房地产市场的影响完成时间：2011年11月5日摘要：货币政策对房地产价格的影响是一个长期动态过程，货币供应量与利率水平的变化冲击会对房地产价格产生长远影响。 2000年以来，中国的房地产市场有发展也有跌落。在这变化的背后，我们不难看出央行宽松的货币政策会促进房地产的发展，紧缩的货币政策会抑制房地产的发展。关键词：货币政策消费者物价指数稳健货币政策一、货币政策（一）货币政策的含义及目标

货币政策是中央银行或者货币当局运用各种金融工具通过调整货币供应量，进而对宏观经济进行调节的一种手段或措施。作为金融政策的一个重要部分组成部分，货币政策的目的是通过调控货币的供应量或信用供给量，影响整个国民经济，以实现货币政策的最终目标：物价稳定、充分就业、经济增长和国际收支平衡。（二）货币政策的工具货币政策在实施过程中货币政策工具起着重要的作用，有了最终目标，而采用什么样的货币政策工具来操作是很重要的。货币政策有工具：1）一般性的货币政策工具：调整法定存款准备金、调整再贴现率和公开市场业务，此为货币政策的“三大法宝”。2）选择性货币工具：直接信用控制、间接信用控制、消费者信用控制、证券市场信用控制、不动产信用控制。（三）我国当前经济宏观形势及采取的货币政策一国的经济形势可表现在多方面：经济增长速度、就业、通胀、国际收支、经济效益、经济结构人民生活改善等。从1998年金融危机到现在，我国经济增长已经连续9年以两位数增长，2007年前三季度更是达到了11.7%的增长速度。在2010年，中国国内生产总值达397983亿美元，增长速度为10.3%，其经济的总规模超过日本，跃居为世界第二大经济体。据中国国家统计局近日公布的数据：2011年第一季度国内生产总值同比增长9.6%、二季度同比增长9.5%、三季度同比增长9.1%，三个季度基本上稳定在9%以上，6月末所登记的城镇失业率为4.1%，前三季度的固定投资稳定在17%，居民消费

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年）时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）针对国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号）对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地使用权规定》对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知》（建规[2003]178号）纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号）加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发 [2004]71号）针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国土资发〔2006〕83号）要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

货币政策对我国房地产价格的影响

货币政策对我国房地产价格波动的影响摘要：最近这几年来，我国大部分地区城市的的房地产价格的迅速发展使其积极的带动中国的GDP增长，但是这样房地产价格的快速增长，有时候也会为社会的经济埋下“隐患”，产生负面的影响。因此，如果正确的控制房地产的价格成为了我们目前急需解决的一个经济问题，国家为了有效的控制房地产的市场价格，利用了一系列货币政策和非货币性政策。央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率，还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策，希望通过对房地产价格的宏观调控，可以使得房价产价格在理性的范围内，而不是大幅度超出理性范围的增长，如果不能及时的控制房地产价格，这个将会影响国民经济的稳定发展和人民的生活质量。我认为，从货币政策影响房地产价格的三条途径入手，即：利率、信贷、资产组合效应，对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。关键字：货币政策；房地产价格；影响因素一．引言我国的房地产自从1998年进入市场化，房地产产业链长,波及面广，几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联，并且还关系到民生的问题。房地产的价格也历经了较长时间的增长，从整体的数据上来看，还没有出现持续下跌的趋势，房地产的价格快速增长，也拉动了中国的社会经济的发展，并且成为拉动我国经济发展的支柱产业之一。房地产产业的投资收益远远高于其他产业的投资收益，使得更多的投资者倾向投资这个产业，导致大量的闲置资金进入这个产业，但是这种“过热”的投资必定会使得这个产业的价格失去平衡，这时候就需要国家的宏观调控，把对房地产的调控作为最主要的重点，使得房地产的价格回到平衡的合理价格。二．国家这几年的货币政策对房地产价格的宏观调控（1）自从2003年以来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有的资本金率，严格控制信贷规模，加息，取消个贷优惠政策等等，其目的是抑制房地产价格的快速增长和房地产投资过热的现象。（2）2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由百分之5.58提高到百分之5.85；7月5号和8月15号，央行两次上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点；8月19号起，央行当年内第二次加息，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%，5.85%分别提高到2.52%，6.12%；此外，央行在本年内以0.5%的比例三次提高法定存款准备金率。（1）2007年，央行又宣布自从3月19号起，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点。（3）自从2008年美国次贷危机以来，中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转，但是由于之间的经济刺激计划的实施，大量的资金又从银行流出，流向了实体经济，同样的又刺激了房地产产业的价格，急需提高了房地产的价格，透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现，同时房地产泡沫也开始显现。（4）2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿

历年房地产调控政策一览表

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年政策目标：发展房地产业；政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革；政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年政策目标：加快房地产业发展；政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年政策目标：规房地产市场；政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年

房地产投资分析工作总结【精品】

房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出

房地产调控政策一览

1998年住房分配货币化——1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化点评：对城镇居民生活产生巨大影响的住房暴涨序幕正式拉开，主要角色陆续到位——虚伪的相关政府部门、贪婪的开发商、精明的投机客、朴实的自住购房者。 2001年刺激消费繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：.................... 点评：只要出台政策，名头都很动听！地产商小弟有困难，政府大哥当然两肋插刀、义不容辞；兄弟情深，可见一斑；到底是什么维护了这段感情，现在大家已然明了 2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。点评：暗箱操作似乎并未被“挪移”，但土地却获得了一个身价倍增的极佳途径：拍卖——价高者得！明确告之普通百姓：没钱你就别想使用土地！土地财政这块肥肉已经递到了政府嘴边！作为土地的唯一供应者，政府想要多吃肉，只能限制供应土地，伺机拉高地价！政府作为商人会很合格！ 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。点评：中国从来不缺少规定，却从来缺少执行！各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业点评：中国是世界上极少数把房地产作为支柱产业的国家之一，开发商从此有了坚实的依靠，现在来看，国之误、民之哀！ 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。点评：开发商的又一尚方宝剑，限制开发商的行为就是与中央对着干！上面红字部分是谎言。

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题课程代码：00171 一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.一般的写字楼租售采用______租约合同。() A.标准 B.特制 C.特别 D.法定 2.小型购物中心属于() A.工业用房 B.特殊用房 C.写字楼 D.零售商业用房 3.游乐园属于() A.工业用房 B.特殊房地产 C.写字楼 D.零售商业用房 4.固定资产投资方向调节税的征收对象是() A.固定资产投资

B.流动资产投资 C.无形资产投资 D.有形资产投资 5.土地增值税的纳税义务人是() A.土地管理部门 B.土地所有权人 C.转让房地产并取得收入的单位和个人 D.土地使用权人 6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的() A.物资保证原则 B.按期偿还原则 C.择优扶持的原则 D.先评后贷原则 7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为() A.7.0 B.7.2 C.7.5 D.7.8

8.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为() A.1.1 B.1.47 C.2.2 D.2.5 9.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为() A.0.2 B.0.8 C.1.25 D.2.5 10.以下行为属于房地产交易的是() A.房屋建造 B.房屋维修 C.房屋拆迁 D.房屋租赁 11.土地一级市场指() A.国有土地使用权转让市场 B.国有土地使用权出让市场 C.固有土地使用权抵押市场

2003至2012房地产调控政策汇总

2003至2011房地产调控政策汇总 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(又称18号文件)，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 2004年3月831大限提高拿地“门槛” 调控开始继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。 2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。页脚内容1

我国货币政策对房地产价格的影响

我国货币政策对房地产价格的影响研究张伽（上海理工大学管理学院，上海 200092） [摘要]通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：利率与房地产价格负相关，货币供应量与房地产价格正相关；利率和货币供应量都是在经过一定时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果。货币政策作为我国调控房地产业的重要手段，应充分关注房地产价格的波动，并需要具有一定的前瞻性，逐步改善货币政策工具的运用，制定合理的利率政策，控制货币供应量的增长速度，调整房地产信贷结构，以提高宏观调控效率。 [关键词]货币政策；房地产价格；实证分析[中图分类号]F293.31 [文献标识码]B [收稿日期]2012-05-17 [作者简介]张伽(1987-)，女，甘肃定西人，上海理工大学管理学院国民经济学专业硕士研究生。研究方向：投资经济与研究。一、引言自1998年住房制度改革以来，随着住房分配货币化改革的持续推进，我国的房地产消费需求获得了巨大释放，房地产市场得到了快速发展。房地产市场的极大繁荣在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。货币政策作为我国调控房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义，但有时的调控效果却不尽如人意。笔者运用我国2000年第一季度至2011年第四季度货币供应量、利率和房地产价格指数等数据，通过平稳性检验、协整检验和格兰杰因果检验探讨货币政策变量对房地产价格的影响和我国货币政策调控房地产价格的效果，并提出提高我国货币政策调控房价效果的政策建议，具有较强的理论意义和现实意义。二、近年来房价的走势我国房改后至2009年，国民经济以每年7%-13%的速度增长，同一时期商品房交易额则以每年20%-30%的速度增长。但房地产价格长期居高不下却成为我国房地产市场可持续发展的障碍，高房价一方面影响居民的住房需求，另一方面也容易形成房地产泡沫，有时甚至会危害经济安全。2009年全国商品房销售均价为4695元／平方米，与2008年相比上涨了23.5％；2010年，在空前严厉的调控政策影响下，房地产市场丝毫没有降温的迹象，根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况显示，与2009年相比，全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1％与18.5％，全国商品房销售均价为5034元／平方米，较2009年上涨7.2％。2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米，2011年房地产投资增幅虽然明显放缓，但是其投资总额依然创下了历史新高，同比增长了27.9%。在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅明显放缓，同比增长6.9%,增速回落了0.6个百分点。三、实证分析的理论基础 (一)平稳性检验对于时间序列数据，在进行协整等计量分析之前，首先要进行平稳性检验，即分别检验被分析的变量序列是否为平稳序列，或者为几阶单整数列。检验序列平稳性的标准方法为单位根检验，采用常用的ADF 检验，ADF 检验基于如下模型：其中，α0为常数项，εi 为残差项，t 为时间因素。原假设H 0：ρ=1，即序列存在单位根；备选假设，即序列为平稳序列。当统计量大于ADF 临界值时，则拒绝原假设，即原序列为平稳序列；反之，若统计量小于ADF 临界值，则不能拒绝原假设，需对原序列取一阶差分后继续进行ADF 检验，直到得到一组平稳序列时才停止检验。这时进行了几次差分，原序列就是几阶单整数列。 (二)协整检验协整关系能够揭示时间序列变量之间是否长期稳定的均衡关系，如果两个变量是非平稳序列，但是它们的某种线性组合可能是平稳的，这时变量间仍存在协整关系。采用Johansen 协整检验判断各变量间的协整关系，运用特征根迹检验方法确定协整向量数目。利用特征根迹检验判断协整向量数目的统计量为：其中，λi 按大小排序的第i 个特征根，T 为观测期总数。第2012年第7期（总第401期）商业经济 SHANGYE JINGJI No.7，2012Total No.401 [文章编号]1009-6043 （2012）07-0004-024--