房屋买卖合同无效的情形和后果
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房屋买卖合同无效的情形和后果
甲方：___________________
乙方：___________________
日期：___________________
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义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用
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一、房屋买卖合同无效的情形
法律法规：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定。
（一）房屋与土地分开转让的，（现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让）
法律规定：
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（建设部颁布实施）的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”
《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
法理分析：房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和
土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
（二）侵犯优先购买权的。
法律规定：
《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
《关丁贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第「白一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
《合同法》第二白三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利
法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下, 其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。
（三）因欺诈而转让商品房的。
法律规定
《关丁审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意申通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法
取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
（四）商品房预售违法的。
法律规定
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的白分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
（五）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
法律规定
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，届丁房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的白分之二十五以上，届丁成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权届有争议的等。
二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形。
对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。
（一）房屋买卖未采用书面形式。
法律规定
《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让
合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接
受的，该合同成立。”
法律分析：由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，乂没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方
未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
（二）卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
法律规定
《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是届丁行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。
《合同法》第一白三十一条规定，“出卖的标的物，应当届丁出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。” 可见，只要标的物合法且有权处分，对丁标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。
《关丁审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权届证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
（三）没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
法律规定
《关丁私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》（1990年2月17 日最高人民法院）强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”
《关丁范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》（1992年7月9日最高人民法院）答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订
有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”
《关丁审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确
规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《关丁适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）〉〉第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效
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无效合同的法定情形有哪些 合同无效的8种情形及13个裁判规则 根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者部分合同条款无效： (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同; (2)恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同; (3)合法形式掩盖非法目的的合同; (4)损害社会公共利益的合同; (5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同; (6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。 (7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效; (8)因被撤销而形成的合同无效情形。 我们将通过本文的13个案例详细阐述在实务中哪些情形容易出现合同无效以及合同无效的法律后果。 一、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益 根据《民法通则若干问题的意见》(部分失效)第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。 因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而
作意思表示的基础上产生的。 根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。 胁迫也是影响合同效力的原因之一。 依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。 二、恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同 所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，主要有债务人为规避强制执行，而与相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠与合同等;企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益的情形;债务人与债权人恶意串通骗取保证等情形。 恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同，不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理，而是按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体或者个人。 1、债务人为躲避执行，通过关联企业转移资产相关转让合同应认
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
1、农村集体土地不可擅自用于商品房开发 ［案例］:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层 “洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？ ［分析］:这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。其理由：（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（2）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续； （3）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；（4）没 有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。 ［王富利律师提醒］:（1）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（2）事先 可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。 2、工业用地上建住宅最好别买 ［案例］:前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院
“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。 ［王富利律师提醒］:购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为5 0年，居住用地使用期限为7 0年。此类房屋不享受住宅用地使用7 0年期满自动续期的权利。 3“乡产权”房屋不受法律保护 ［案例］:几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋18 0平方米带大棚的两层“小洋房”。最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。 ［分析］:诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋
合同无效的五种情形
合同无效的五种情形 一、我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效： (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (3)以合法形式掩盖非法目的; (4)损害社会公共利益; (5)违反法律、行政法规的强制性规定。 二、合同无效五种情形解读： (1)以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益 根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。 根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者
以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。 依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。 (2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。 恶意串通而订立的合同，其构成要件是： 1、当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。 2、当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。 3、双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果，应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是，如果双
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担保合同无效的判定以及相关问题 【担保合同的判定与相关问题】 担保合同无效的法律后果主要是合同所设定的保证、抵押、质押或其他担保形式不发生担保效力，担保人还可能承担担保合同以外的其他民事责任。《民法通则》第六十一条规定："民事行为被确认为无效或者被撤销的，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。" 【依据】《民法通则》 【原则】"过错责任原则" 【产生后果缔约过失责任】 《担保法》第五条第二款规定："担保合同被认定无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。" 这些法律的规定，确认了无效担保合同的归责原则是采取了"过错责任原则"。 过错责任原则，是指以行为人主观上的过错为承担民事责任的基本条件的认定责任的准则。按过错责任原则，行为人仅在有过错的情况下，才承担民事责任。没有过错，就不承担民事责任。 无效担保合同的民事责任的性质属缔约过失责任，而缔约过失责任也正是以民法上以过错为原则而所要承担的民事责任。 【无效担保合同担保人的法律责任】
担保合同无效时，只能产生缔约过失责任。 根据《民法通则》、《合同法》、《担保法》的有关规定，无效担保合同当事人的缔约过失责任范围的确定取决于债权人因担保合同无效所造 成的损失、担保人和债权人对无效合同的过错程度等因素。 根据《担保法解释》第七条"主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一"和第八条"主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任;担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一"的规定，无效担保合同担保人的法律责任应按如下情形处理： (1)主合同无效致使担保无效时担保人的责任，无论主合同的无效应归责于债权人还是债务人，还是双方都有过错，也无论无效的结果导致的是返还原物，还是赔偿损失，担保人无过错的，担保人都不应承担赔偿责任。 (2)主合同有效而担保合同无效时，债权人无过错的，因担保人的无效担保行为造成主合同债权人损失的，担保人应根据其过错与债务人承担连带赔偿责任。该种担保人承担连带赔偿责任的情形，主要是指债务人与担保人违反法律禁止性或强制性规定以及恶意串通欺骗债权人而缔结 担保合同的情形。 在司法实践中还应注意的是，担保人对债权人的全部损失承担连带赔偿责任。因此，要严格把握该种情形连带责任的适用。
房屋买卖合同无效案例
房屋买卖合同无效案例 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 《房屋买卖合同无效案例》是一篇好的范文，觉得应该跟大家分享，看完如果觉得有帮助请记得收藏。 篇一:房屋买卖纠纷的典型案例共10则 房屋买卖纠纷的典型案例共10则 2014-11-14胡光明律师民事审判参考 本文主要从《最高人民法院公报》(2006—2014年)及《民事审判指导与参考》(2014年第1辑)中专题收录关于房屋买卖纠纷的典型案例共10则,其中含有最高院指导案例一则。须提示,案例4与案例10主要是关于房屋买卖中本约合同与预约合同的界定;案例5与案例9主要是关于房屋买卖合同有效,但所有权转移存有障碍的情形;建议结合起来阅读。
1、湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案((2012)民抗字第24号《最高人民法院公报》2014年第1期) 【裁判摘要】1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据,如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据,并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持;当事人的再审请求未超出原审审理范围的,范文TOP100人民法院再审中应予审理。 2、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖,属于其选择和监督委托代理人的经营风险,不得转嫁于购房者,房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不
予支持。 【相关法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 2、徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案(《最高人民法院公报》2013年第12期) 【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,思想汇报专题如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,则该情形符合《中华人民共和国
房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果 2015-07-06法律讲堂 房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房 屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。 一、房屋买卖合同无效的情形 1、房屋与土地分开转让，合同无效 《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定："建筑物、构筑物及其附 属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。"《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定："土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外"。《城市房地产管理法》第四十二条规定："房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。"这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、侵犯优先购买权，合同无效 《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民法通则》第七十八条规定："财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利"。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定："出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知
论无效担保合同的民事责任
审判实践中担保合同纠纷已占有一定的比例，担保合同已在我国经济生活中发挥越来越重要的作用，保证合同被认定为无效后，保证人是否尚需承担法律责任，如果承担责任，又应承担什么样的责任？这是近年来关于保证担保理论和实践中争议较大的一个问题。笔者认为有必要对无效担保合同的民事责任加以讨论。一、无效担保合同民事责任的性质。无效担保合同的民事责任，其性质属于缔约过错责任。所谓缔约过错责任，是指在缔结合同过程中，因一方当事人的过错行为，给确信该合同能够成立有效的另一方当事人造成损害时，有过错的一方当事人应当承担赔偿责任。双方都有过错的，各自按过错程度分担相应责任的法律制度。其特点有四：其一缔约过错责任是民事责任；其二缔约过错责任是缔结合同中的民事责任；其三缔约过错责任是以诚实信用原则为法律基础的民事责任；其四缔约过错责任是以补偿对方损失为后果，以弥补性承担方式为特征的民事责任。在民事责任中，它处于与违约责任和侵权责任相并列的地位。它既非以成立有效的合同为前提的违约责任，也非以非表意的违法行为为前提的侵权责任，而是一种在缔结合同过程中由于过错而应当承担的民事责任。该种责任由德国著名法学家耶林于1861年首次提出，为了弥补合同法和侵权行为法之欠缺，德国判例迅即将缔约上过错责任发展为一项原则。我国《民法通则》已在合同无效，被撤销的情况下承认了缔约过错责任，新的《合同法》则更在学术研究和既有立法成果的基础上肯定缔约过错责任为合同法的一项重要制度。缔约过错责任的形成可归纳为两类：其一是合同订立磋商中，要约人的缔约过错责任，其特点是责任发生在缔约当事人双方意思表示未能协调一致前；其二是无效合同（包括被撤销的民事行为）当事人的缔约过错责任，其特点是责任发生在缔约当事人双方意思表示已经协调一致之后。二、无效担保合同的确认审查担保合同的效力，应从以下几个方面进行：1、审查主合同的效力担保合同是为了保证主合同的履行而设立的，是主合同的从合同。担保合同的存在以主合同的存在为前提，其存在的目的在于一方面保证主合同的债务人履行义务，另一方面是保证主合同的债权人的利益不致遭受损失。如果主合同被确认无效，那么主合同各方当事人所约定的权利义务关系也是无效的，对担保合同来说，既然主合同中的权利人的权利不合法，那么担保合同中，担保人与主合同权利人之间所约定的权利义务关系当然无效不能受到法律的保护。在审判实践中，主合同可能是全部无效，也可能是部分无效，如果主合同是部分无效，那么有效部分仍然存在，担保合同仍对有效部分承担担保责任。2、审查担保人的主体资格担保是一种民事行为，担保人必须是具有民事权利能力和民事行为能力的法人、其他组织或者公民。不具备民事权利能力的法人的分支机构、职能部门、不具备民事行为能力和限制民事行为能力的公民所为的担保无效。担保法对保证担保人的主体资格作了特殊规定。下列单位不得作为保证人，否则保证合同无效：国家机关（经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外），学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体、未经法人授权的企业法人的分支机构、职能部门、银行等金融机构。3、审查担保人的意思表示合同为当事人之合意，当事人意思表示一致为合同的构成要件。合同欲生效并取得受法律保证的结果，必须具备当事人意思表示真实这一构成要件，保证合同也不例外。保证合同的双方当事人为保证人和债权人，因此，在保证合同中，应指保证人与债权人之意思表示真实。同时由于保证合同单务无偿的性质，强调保证人意思表示真实具有尤其重要的意义，保证人意思表示不真实，将是导致保证合同无效的重要理由。担保法规定的五种担保方式，除留置是法定担保外，保证、抵押、质押、定金四种担保均须依当事人的合意设立。如果在设立担保时，当事人的意思表示不真实，则该担保无效。《担保法》第30条规定：“有下列情形之一的，保证人不承担民事责任：㈠主合同当事人双方串通，骗取保证人提供担保的；㈡主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。4、审查担保财产的合法性作为担保财产必须具备两个条件，一是担保人对财产具有处分权；二是法律允许该财产作为担保物。担保人以自己不具备处分权或法律
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
1、农村集体土地不可擅自用于商品房开发 [案例]：某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？ [分析]：这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。其理由：（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（２）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；（３）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；（４）没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。 ［王富利律师提醒］：（１）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（２）事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。 2、工业用地上建住宅最好别买 [案例]：前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房
土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。 ［王富利律师提醒］：购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为５０年，居住用地使用期限为７０年。此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。 3、“乡产权”房屋不受法律保护 ［案例］：几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋１８０平方米带大棚的两层“小洋房”。最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。 ［分析］：诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土
房屋买卖合同无效的情形及处理
一、房屋买卖合同无效的情形 法律法规：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法 规的规定。 （一）房屋与土地分开转让的，（现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让） 法律规定： 《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（建设部颁布实施）的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离” 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外” 《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。” 法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。 （二）侵犯优先购买权的。 法律规定： 《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。” 《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。（三）因欺诈而转让商品房的。 法律规定 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 （四）商品房预售违法的。 法律规定
2021年担保合同从属性及其无效后的法律责任
Energy and persistence conquer all things.悉心整理祝您一臂之力（页眉可删） 担保合同从属性及其无效后的法律 责任 物权法解释：第一百七十二条【担保合同从属性以及担保合同无效后的法律责任】 第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 【解释】本条是关于担保合同从属性以及担保合同无效后法律责任的规定。 担保物权的一个重要特点就是其附随于主债权债务关系，没有主债权债务关系的存在，担保关系也就没有了存在以及实现的可能和价值。体现主债权债务关系的主要是主债权债务合同，体现担保关系的主要是担保合同。担保合同关系必须以主债权债务合同关系的存在为前提。从这个意义上讲，担保合同是主债权债务合同的从合同。对于担保物权的附随性，许多国家都做了规定。
我国担保法第五条也明确规定，担保合同是主合同的从合同。物权法的规定基本继承了担保法的规定。 根据民法通则第五十八条、合同法第五十六条的规定，无效的合同从订立时就失去法律效力，当事人在合同中约定的权利义务关系自然就归于无效。同样的道理，在担保物权中，主债权债务关系无效后，其约定的权利义务关系就不存在了。根据担保关系的附随性，作为从合同的担保合同自然也归于无效。我国担保法第五条对此明确规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，从合同无效。本条第一款在担保法的基础上规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。需要指出的是，担保合同随主债权债务合同无效而无效只是一般规则，并不是绝对的，在法律另有规定的情况下，担保合同可以作为独立合同存在，不受主债权债务合同效力的影响。例如，在本法规定的最高额抵押权中，最高额抵押合同就具有相对的独立性。在连续的交易关系中，其中一笔债权债务无效，并不影响整个最高额抵押合同的效力。主债权债务合同无效后，担保人仍应对无效后债务人所应承担的法律后果承担担保责任。基于此，本条第一款专门规定“但法律另有规定的除外”。这样规定既是为了适应现实的'需要，也为以后担保物权制度的发展留下一定的空间。
合同无效与可撤销的情形
合同无效与可撤销的情形 可撤销合同与撤销权 可撤销合同是指符合法律规定可撤销条件的合同。《合同法》规定的可撤销的条件是该法第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。” 撤销权是指当具体的合同符合法律规定的可撤销条件的情形下，合同当事人所取得的权利。但可撤销权是有期限限制的，超过了法定期限不行使，该权利消灭。 根据《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权; (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。” 合同法第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 补偿安置协议的无效与可撤销性情形 一、无效合同 合同无效是指合同严重欠缺有效要件，以至于不能发生当事人预期的法律效果。合同无效，是自始、绝对、当然地无效，任何有利害关系的人均可主张。 根据我国《合同法》第52条相关规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共 利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。 拆迁补偿安置协议作为一种民事合同，在符合上述情形任何之一时都会导致合同无效。 (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同， 损害国家利益，导致合同无效的情形 所谓欺诈，就是指为了使他人陷于错误认识而作出的某种行为。比如，故意陈述虚伪事实或者隐瞒真实情况的行为。构成欺诈需要有欺诈行为、欺诈人有欺诈故意、受欺诈人因欺诈而陷于错误认识、受欺诈人因错误而为意思表示以及欺诈违反法律、违反诚实信用原则。 所谓胁迫，就是以向对方当事人及其亲友造成损害为要挟，使其发生恐惧，并基于这种恐惧作出某种意思表示的行为。构成胁迫需要存在胁迫行为、胁迫人有胁迫的故意、受胁迫人因胁迫而发生恐惧，受胁迫人因恐惧而为意思表示，胁迫人所表示施加危害系属违法或不当。 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，必须在损害国家利益的情况下，才会使拆迁补偿安置协议无效。我们知道，订立拆迁补偿安置协议的双方当事人是具有平等地位的拆迁人和 被拆迁人。什么时候会出现损害国家利益的情况呢?就是在被拆迁人代表国家管理财产的情形。比如，国有企业搬迁，某些事业单位的搬迁、某些市政机关的搬迁等等。对于这种情况，受欺诈或者胁迫的被拆迁人可以主张该合同 无效，并且这种无效是自始、确定、当然的无效。 (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三 人利益 这一无效的原因由主观和客观两个因素构成。主观因素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以是一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法而用默示 1
主合同无效时保证人的责任问题_兼评最高人民法院_担保法解释_第8_9条
2005年11月5日 第20卷第6期 法学论坛 Legal Forum Nov.5,2005 Vol.20No.6 [文章编号]1009-8003(2005)06-0098-07 主合同无效时保证人的责任问题 兼评最高人民法院担保法解释!第8、9条 程啸 (清华大学法学院,北京100084) [摘要]主合同无效时,保证人因其过错而承担的不是缔约过失责任而是侵权赔偿责任。保证人知道或者应当知道主合同无效不能表明保证人有过错。保证人承担赔偿责任之后也不能向债务人进行追偿。 [关键词]保证;合同无效;缔约过失;侵权责任 [中图分类号]D923 [文献标识码]A [收稿日期]2005-07-28 [作者简介]程啸,男,清华大学法学院讲师、法学博士,中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究人员,主要研究方向为民法学。 Subject:On Guarantee?s Liabi li ty for Invali d Chief Contract Author&unit:CHENG Xiao(Law School,Tsinghua University,Beijing100084,China) Abstract:When c hief contract is i nvalid,Guarantor s hould be liabili ty for the c reditor for his faul t.However,the li ability is not li ability of culpa in contrahendo but tort liability.It is not the evidence of his faul t that guarantor kne w or should know that chief contract is invalid.Guarantor who pays a j udgment may not s eek contribution from chief debtor. Key words:guarantee;i nvali d contract;culpa in contrahendo;tort liabili ty 基于保证合同的从属性,当主合同依民法通则!第58条以及合同法!第52条而无效时,保证合同也无效。对于此时保证人是否承担责任以及如何承担责任的问题,担保法!以及最高人民法院关于适用#中华人民共和国担保法?若干问题的解释!(以下简称担保法解释!)作出了明确的规定。担保法解释!颁布以来,理论界与实务界对于主合同无效时保证人的责任问题,观点也基本一致,但是仍有许多问题并没有真正解决或者作出合理的说明,特别是担保法解释!第8、9条的规定迄今未受到应有的质疑。因此,笔者不揣鄙陋,拟通过本文重新探讨主合同无效时保证人的责任性质、责任限额以及保证人的追偿权等重要问题,以求教于理论界与实务界的同仁。 一、主合同无效时保证人承担的过错责任的性质 担保法!第5条第1款规定:%担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。&同条第2款规定: %担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。& 担保法解释!第8条规定:%主合同无效而导致担保合同无效,担保人无过错的,担保人不承担民事责任;担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。&对于合同无效后产生的民事赔偿责任的性质,我国民法学界多认为,属于缔约过失责任。?那么主合同无效引发保证合同无效时,保证人因具有过错而承担的民事责任的性质如何呢? 通说认为,保证人在保证合同因主合同无效而无效时承担的民事责任也是缔约过失责任,但是这种缔约过失并非是主合同的缔约过失责任,而是保证合同无效的缔约过失责任。(它属于一种特殊的缔约过失责任,与一般缔约过失责任存在区别。主合同的当事人是债权人和债务人,担保人不是合同当事人,主合同无效不应当要求非合同当事人的担保人承担无效结果,无效结果应当由债权人和债务人承担。[1]所以,保证人的缔约
房屋买卖合同纠纷典型案例解析
1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手
房屋买卖合同无效的情形及法律后果
房屋买卖合同无效的情形及法律后果 房屋买卖合同无效的情形及法律后果 房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在现实的司法工作中，因房屋买卖合同效力认定而引发的纠纷日益增多。对如何解决这些纠纷，法律规定并不统一且有予盾之处，下面与大家一起讨论房屋买卖合同的无效情形及法律后果。 一、房屋买卖合同无效的情形。除了适用我国《民法通则》、《合同法》等一般法规定的合同无效的情形外，根据我国《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《婚姻法》、《物权法》最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定，下列几种情形也可导致房屋买卖合同的无效： （一）房屋与土地分开转让的。建设部颁布实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”我国《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。” 这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着
物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。 （二）侵犯优先购买权的。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。我国《民法通则》第七十八条第二款规定： “按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。
合同无效的几种常见情形
合同无效的几种常见情形 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。订立合法有效的合同不仅能促进交易的顺利进行，还有利于防范风险，要签订合法有效的合同首先应当避免合同无效，本文为大家介绍几种常见的合同无效的情形及合同无效的后果。 一、合同无效的几种常见情形 1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定(指效力性强制性规定)。 2、《中华人民共和国合同法》第五十三条：合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 3、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 4、《中华人民共和国合同法》第三百二十九条：非法垄断技术、妨碍技术进步或者侵害他人技术成果的技术合同无效。 5、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第十条:当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。 6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 7、《最高人民法院<关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复>》(1999年2月9日，法释[1999]3号)：公民与非金融企业(以下简称企业)之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：(一)企业以借贷名义向职工非法集资;(二)企业以借贷名义非法向社会集资;(三)企业以借贷名义向社会公众发放贷款：(四)其他违反法律、行政法规的行为。 二、合同无效的处理及后果
合同无效情形的总结及相关的法律规定和后果处理
无效合同之情形 我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体而言： （一）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益 根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。 因欺诈而为的民事行为，是行为人在他方有意的欺诈下陷于某种错误认识而为的民事行为。构成欺诈应具备如下条件：一是必须有欺诈人的欺诈行为。欺诈行为是能使受欺诈人陷于某种错误，加深错误或保持错误的行为。主要表现情形有三种，即捏造虚伪的事实、隐匿真实的事实、变更真实的事实。二是必须有欺诈人的欺诈故意。欺诈故意是由于欺诈人的欺诈行为而使他人陷于错误，并基于此错误而为意思表示的故意。三是必须有受欺诈人因欺诈人的欺诈行为而陷入的错误。这里所说的“错误”，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。传统民法认为，构成欺诈必须由受欺诈人陷入错误这一事实，受欺诈人未陷入错误，虽欺诈人有欺诈故意及行为，在民法上不发生欺诈的法律后果。四是必须有受欺诈人因错误而为的意思表示。所谓受欺诈人因错误而为的意思表示，即错误与意思表示之间有因果关系。错误的认识必须是进行意思表示的直接动因，才能构成欺诈。五是欺诈是违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则。诚实信用原则要求人们在民事活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。 根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。 胁迫构成应当具备如下条件：一是必须是胁迫人的胁迫行为。所谓胁迫行为是胁迫人对受胁迫人表示施加危害的行为。胁迫行为在《民法通则若干问题的意见》第69条已规定清楚。二是必须有胁迫人的胁迫故意。所谓胁迫故意，是指胁迫人有使表意人（受胁迫人）发生恐怖，且因恐怖而为一定意思表示的意思。即包含两层含义：须有使受胁迫人陷于恐怖的意思和须有受胁迫人因恐怖而为一定意思表示的意思。三是胁迫系属不法。所谓不法，情形有三种：有目的为不法，手段也为不法者；目的为合法，手段为不法者；手段为合法，而目的为不法者。四是须有受胁迫人因胁迫而发生恐怖，即受胁迫人意识到自己或亲友的某种利益将蒙受较大危害而产生恐怖、恐惧的心理。若受胁迫人并未因胁迫而发生恐怖，虽发生恐怖但其恐怖并非因胁迫而发生，都不构成胁迫。五是须有受胁迫人因恐怖而为意思表示，即恐怖和意思表示之间有因果系，这种因果关系构成，只需要受胁迫人在主观上是基于恐怖而为意思表示即可。只有同时具备上述五个要件，方可构成胁迫。 依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。 （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。