2017年山东省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作模拟试题

2017年山东省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地

产估价报告的写作模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。

A．一般居住建筑和公共建筑

B．中级居住建筑和公共建筑

C．高级居住建筑和公共建筑

D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑

2、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。

A．有偿

B．有限期

C．有流动

D．有偿有限期

3、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。

A：超短波>微波>短波>中波>长波

B：微波>短波>超短波>中波>长波

C：微波>超短波>短波>中波>长波

D：微波>长波>短波>超短波>中波

E：执行层的组织协调

4、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。(2008年试题)

A：避强定位方式

B：产品差别化方式

C：对抗性定位方式

D：重新定位方式

E：借款合同

5、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。

A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体

C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力

D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有

E：执行层的组织协调

6、个人住房公积金贷款利率实行。

A：半年一定

B：一年一定

C：二年一定

D：三年一定

E：执行层的组织协调

7、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

8、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调

9、下列不属于管理费用的是。

A：管理人员工资

B：职工教育经费

C：广告宣传费

D：技术开发费

E：借款合同

10、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。

A：投保单

B：保险单

C：暂保单

D：批单

E：执行层的组织协调

11、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

A：0.5～2.0

B：1.5～2.0

C：0.5～1.5

D：1.0～1.5

E：工业用地的监测点评估价格

12、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D：存量+新增竣工量-拆毁量

E：工业用地的监测点评估价格

13、普通股票持有者之间的平等原则是指。

A：股票持有者的身份是平等的

B：每一股份的平等

C：在权利方面是平等的

D：在义务方面是平等的

E：执行层的组织协调

14、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。

A：10300

B：10400

C：11165

D：11265

E：工业用地的监测点评估价格

15、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。A．固定总价合同

B．固定单价合同

C．成本加酬金合同

D．分包合同

16、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。

A：供给非同质性

B：需求多样性

C：竞争充分性

D：交易复杂性

E：借款合同

17、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。

A：7.78％

B：8.28％

C：13.21％

D：14.21％

E：工业用地的监测点评估价格

18、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。

A：房地产的历史价格资料

B：房地产的未来价格资料

C：房地产的现实价格资料

D：估价师选取的现时和未来的价格资料

E：工业用地的监测点评估价格

19、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。

A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据

B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号

D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号

20、控制性详细规划的作用是__。

A．规定城市规划区范围

B．确定用地面积和用地界限

C．引导建设

D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置

21、以下属于房地产资产管理范围的是__。

A．制订物业策略计划

B．设备更新财务预测

C．室内布局与空间规划

D．建筑设计与工程规划

22、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。

A：房地产重新购建价格的求取思路

B：土地重新购建价格的求取思路

C：具体价格重新购建价格的求取思路

D：建筑物重新购建价格的求取思路

E：工业用地的监测点评估价格

23、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。

A．临时

B．三级

C．四级

D．预备

24、住房公积金缴存比例是指。

A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本年度月平均工资的比例

B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一年度月平均工资的比例

C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度年平均工资的比例

D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例

E：执行层的组织协调

25、土地用途管制的核心是。

A：保护耕地

B：实行土地登记制度

C：实行土地有偿有限期使用制度

D：不能随意改变农用地的用途

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、超额利润有以下三种。

A：创新利润

B：风险利润

C：垄断利润

D：正常利润

E：平均利润

2、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。A．2593

B．2619

C．2727

D．2862

3、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。

A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告

B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的

C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策

D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法

E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据

4、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在

B．未来

C．过去

D．B和C

5、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。

A：成本导向定价

B：销售导向定价

C：购买者导向定价

D：竞争导向定价

E：借款合同

6、房地产估价原则可分为三个层次，即__。

A．基本原则

B．客观原则

C．特殊性原则

D．普适性原则

E．适宜性原则

7、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。

A．60

B．90

C．150

D．165

8、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是。

A：概算指标

B：概算定额

C：预算定额

D：施工定额

E：执行层的组织协调

9、风险辨识常用方法包括（）等。

A．专家调查法

B．解析方法

C．故障树分析法

D．幕景分析法

E．蒙特卡洛法

10、下列__不属于建筑工程费用。

A．设备购置费

B．工器具购置费

C．房产税费

D．预备费

11、住房公积金属于__所有。

A．缴存住房公积金的单位

B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位和个人共同

D．住房公积金管理中心

12、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。

A：生产成本高于市场平均成本

B：生产成本低于市场平均成本

C：自由竞争

D：该种商品本身可以大量重复生产

E：生产成本等于市场平均成本

13、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

B．对所选用的材料和设备进行质量评价

C．对整个施工过程中的工程质量进行评估

D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判

E．确定质量控制的对象

14、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。

A：乙地块比甲地块贵

B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／㎡

C：甲地块与乙地块的楼面地价相等

D：甲地块比乙地块贵

E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡

15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为__。

A．30%

B．40%

C．45%

D．50%

16、印花税税率分为5档：1‰__，__，0.05‰，0.03‰

A．0.5‰，0.2‰

B．0.5‰，0.3‰

C．0.5‰，0.1‰

D．0.3‰，0.1‰

17、下列房地产状况中属于区位状况的有。

A：位置

B：房地产规模

C：环境景观

D：外部基础设施完备程度

E：朝向、楼层

18、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。(2006年试题)

A：4.42%

B：8.11%

C：8.13%

D：9.54%

E：借款合同

19、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少

20、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。

A．速动比率

B．资产负债率

C．偿债备付率

D．流动比率

21、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。

A：正的协方差

B：负的协方差

C：标准协方差

D：绝对协方差

E：借款合同

22、在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是。

A：消费者偏好

B：消费者的收入水平

C：该商品的价格

D：厂商对未来的预期

E：厂商对商品的评价

23、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A．使用估价对象房地产的实际成交价格

B．使用政府公布的房地产交易指导价格

C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

24、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物业

B．商用物业

C．工业物业

D．特殊物业

E．运输物业

25、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策

B．人口素质

C．经济发展状况

D．特殊政策

E．有关规划和计划

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版）考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题影响某套住房价格的实物因素不包括（）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层本题答案： 2、多项选择题下列房地产影响因素中属于个别因素的是（）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构本题答案： 3、判断题在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（）本题答案： 4、判断题对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（）本题答案： 5、多项选择题下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大本题答案： 6、单项选择题一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升本题答案： 7、多项选择题影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

房地产估价师应具备的职业技能

从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。二、估价师应掌握一定的房地产经济理论众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评

2020-2021房地产估价师评估师基础知识试题库 (9)

2020年房地产估价师考试专用房地产估价师（评估师）考试题库注意事项： 1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析 2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。第I卷（选择题）一、单项选择题 1．新设立房地产估价机构资质等级应当核定为( )。 A.三级资质，设1年的暂定期 B.二级资质，设1年的暂定期 C.一级资质，设1年的暂定期 D.临时资格资质，设1年的暂定期答案：A 2．A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为( )万元。 A.260 B.300 C.360 D.600 答案：C 3．按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的( )申请领取《施工许可证》。 A.县级以上人民政府土地行政主管部门 B.县级以上人民政府建设行政主管部门 C.县级以上人民政府房产管理部门

D.县级以上人民政府发展和改革部门答案：B 4．根据房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业申报二级资质，要求其近3年房屋建筑面积累计竣工不低于( )万m。。 A.0 B.5 C.15 D.30 答案：C 5．某商品房售价为8000元/m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房实测面积是96m2，预测面积是100m2，如买受人不退房，则购房人实际支付该房的价款是( )万元。 A 76.00 B.76.80 C 77.60 D.80.00 答案：A 6．无须办理房屋所有权转移登记的是( )。 A.房屋租赁 B.受遗赠房屋 C.以房屋作价入股 D.房屋分割导致所有权发生转移答案：A 7．目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指( )。 A.《商品房购销合同示范文奉》 B.《商品房转让合同示范文本》 C.《商品房购买合同示范文本》 D.《商品房买卖合同示范文本》答案：D 8．城市房屋拆迁的裁决应当由( )做出。

房地产估价师相关知识

第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版(附答案解析)

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析）目录 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第二章环境知识 (10) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第三章建筑工程知识 (17) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第四章工程造价知识 (25) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第五章房地产测绘知识 (31) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第六章经济学知识 (35) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第七章金融知识 (45) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第八章证券知识 (53) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第九章保险知识 (58) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第十章统计知识 (64) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识第一章规划知识一、单项选择题(每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1.国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。 A.城镇体系规划 B.城市规划

C.区域规划 D.国土规划『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。它讲得是大中小城市之间的关系。参见教材P2。 2.城市总体规划的依据是( )。 A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是规划简介。城市总体规划要与土地利用总体规划衔接;环境保护规划是城市总体规划中的专项规划;国土规划主要是涉及国土资源的开发利用治理保护。参见教材P1～3。 3.区域规划与城市总体规划之间的关系是( )。 A.城市总体规划是区域规划的重要组成部分 B.区域规划是城市总体规划的重要依据 C.区域规划落实城市规划 D.区域规划补充城市规划

房地产基础知识版房地产估价师入门必备

房地产基础知识（房地产估价师必备) 房地产基础知识及常用名词 1、房地产: 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,房地产与建筑物密不可分。上述定义中的地上定着物,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性,地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类: 国有土地，集体土地。３、土地使用权的获取方式: 征用、划拨、出让。其中,以出让方式获取土地使用权,目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地: 熟地是指已经拆迁完毕,达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平:水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通,场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产(普通住宅，高级公寓,别墅等）； b.商业房地产（写字楼,旅馆，商店，影剧院等) ｃ.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹,沙滩等) d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场,牧场,果园) f．特殊房地产(学校,教堂,政府机关办公楼等) 6、土地使用权出让的使用年限: 居住用地70年；工业用地５0年；教育,科技,文化卫生,体育用地50年；商业,旅游,娱乐用地40年; 综合或其他用地50年;

7、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。目前较多采用货币补偿方式。 8、在什么情况下,国家可以收回有限制出让的土地使用权: a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取,就可以继续使用) b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 9、土地出让金: 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 1０、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房屋产权: 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权利人: 指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。产权证书: 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。大产权证: 即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明,这只能由开发商来办理。小产权证：即每个购房者拿到的产权证,由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。商品房: 是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房: 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房：

房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

第八章成本法及其运用一、本章所占分值（客观题）说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。二、重要考点第一节成本法概述【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题）答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题）答案：×见教材P269。解析：应为估价时点。【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就

相应增高。（）（2008年试题）答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值答案：BE 见教材P272。

2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案

2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案 2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案 1.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，排水用地属于( )。 A.环境设施用地 B.安全设施用地 C.水域 D.公用设施用地 2.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，公共管理与公共服务用地占城市建设用地的比例为( )。 A.3%～5% B.5%～8% C.8%～10% D.10%～12% 3.我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为( )。 A.不低与65㎡/人 B.65.1-85㎡/人 C.85.1-105㎡/人 D.105.1-115㎡/人 4.根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用

地的是( )。 A.存在冲沟、岩溶等现象的地段 B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段 C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段 D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段 5.主要体现城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性的指标是( )。 A.城市用地布局结构是否合理 B.城市用地布局结构能否适应发展 C.城市用地分布对生态环境的影响 D.城市内外交通系统结构的协调性 6.居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模( )相对应。 A.30000～50000人 B.10000～15000人 C.1000～3000人 D.1000人以下 7.在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于( )。 A.公共绿地 B.专用绿地 C.宅旁绿地 D.街道绿地 8.已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是( )。

新房地产估价规范知识竞赛题3

1.单选题【本题型共30道题】 1.关于表格形式房地产估价报告的说法，正确的是（）。 A．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告应采取表格形式 B．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式 C．表格式估价报告是简单或省略的估价报告 D．表格式估价报告与叙述式估价报告相比，不仅是形式上的不同，而且应包含的内容也有较大不同 2.关于比较法估价中对可比实例成交价格以及修正或调整要求的说法，错误的是（）。 A．分别对可比实例成交价格影响因素的修正或调整幅度不宜超过20% B．共同对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30% C．修正或调整后可比实例中的最高价格与最低价的比值不宜超过1.2 D．各可比实例的成交价格中的最高价与最低价的比值不宜超过1.5 3.房地产估价中，评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路称为（）。 A．估价方法 B．估价程序 C．估价作业方案 D．估价技术路线 4.抵押估价中，评估待开发房地产假设未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择的估价前提是（）。

A．业主自愿开发前提 B．业主被迫开发前提 C．自愿转让开发前提 D．被迫转让开发前提 5.房地产估价报告应做到图文并茂，纸质报告宜采用的纸张规格是（）。 A．A1 B．A3 C．A4 D．B5 6.因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定指的是（）。 A．未定事项假设 B．背离事实假设 C．依据不足假设 D．不相一致假设 7.房地产估价报告使用期限应自（）之日起计算。 A．价值时点 B．估价完成 C．估价报告出具 D．实地查勘完成 8.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间均不一致时，政府或其

房地产估价基本理论-价格形成法则(一)

房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。一、供求法则在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。（一）供求法则成立的一般条件回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。（二）房地产市场的供求特点

房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其

房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】

房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】房地产估价基本理论-价格形成法则 ==================================================================== == 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则:?供求法则;?替代法则;?机会收益与分配法则;?收益递增递减法则;?均衡法成本法则;?变动法则;? 则;?贡献法则;?适合法则;?竞争法则。一、供求法则在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 (一)供求法则成立的一般条件回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件: 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 (二)房地产市场的供求特点房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点:

1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。 (三)房地产供求法则的特点房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点: 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理的估计。上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地

房地产估价师各科目备考技巧

房地产估价师各科目备考技巧房地产估价师各科目如何备考呢，备考的攻略大家了解吗？下面小编为大家介绍房地产估价师各科目备考技巧，希望能帮到大家！第一科《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》看书+做题(7：3)，七成的看书、三成的做历年真题及配套习题，死记硬背的多。要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一合上书全忘的课程。因为基本制度与相关知识的分值为60：40，而且相关知识四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在50%-60%，谨慎性原则，不会的一定放弃。总之这一科：确保“抓住该得的分，不丢不该丢的分。” 第二科《房地产开发经营与管理》和第三科《房地产估价理论与方法》此两科结合起来学，因为《房地产开发经营与管理》中的资金时间价值一章与《房地产估价理论与方法》权益法一章，有很多公式是一样的，内容有所雷同，所以结合起来学这二科，会事半功倍。看书+做题(5：5)“五成的看书+五成的做题”。必要的时候可以搞一定的题海战术。(不能全看书、也不能全做题，以书为蓝本，以例题为核心，先搞懂、搞精例题，围绕着例题辐射做一些习题，提高准确性、加快做题速度。)另外，走上考场的时候多打印几份准考证做为草稿纸用。因为这是国家级执业考试，考场纪律很严，不让携带任何纸张和储存

功能的计算器，每人只发一张小草稿纸，大量的计算根本不够用，所以建议大家多打印几张准考证，准考证的背面就可以充当草稿纸。上了战场，时间非常的宝贵。第四科《房地产估价案例与分析》要求把前边三科学好了，扎扎实实，第一科的相关制度要掌握熟透了、第三科的估价理论与方法，尤其是四大方法必须做到非常熟练精通，再来学第四科案例，会事半功倍，再掌握一定的技窍和应试的能力，可谓水到渠成。在日程安排上，前三科学到七八成后，再来听本科的课程，会做到四科知识间的相互促进、融会贯通。但必须听课，因为案例教材中所给出的案例例题本身就错误很多，况且和真题有一定的差距，只看教材死下功夫，与应试有很大的距离，教材反到成为我们实战的练兵之地，所以本科断然不可以自学，那样会迷失方向。另外，在时间安排上，虽然可以稍稍滞后，但绝不可以太晚，至少临考前两个月就要拿起，而且不可以因为是开卷就轻敌，麻痹大意。这是四科中最难的一科。综上，在以上四科时间的安排上：先学二三科，再学第一科，最后学案例。四科是一个完整的知识体系，最好一年同时报四科，尤其案例要把前三科学好了才能拿得起来。也绝对不可以有畏难情绪，一听说难考，就放到第二年再考，最佳的战略不是“先易后难”，而是“擒贼先擒王”。结果第一年过了两三科，最后只剩下这一科，前边的知识都忘了，考过此科是根本不太可能。况且凡是几年成绩滚动有效的执业本子考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

房地产估价理论与方法(复习笔记))

《房地产估价理论与方法》复习提纲第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。第二节房地产估价的要素一、估价当事人 1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对估

房地产估价基本理论

房地产估价基本理论房地产估价实务中，经常存在同一宗房地产，运用不同估价方法出现估价结果不一致的情形，对此许多估价人员感到困惑不解，有人认为这是选用不同估价方法估价的结果。事实上，房地产估价专业人员不仅要按照《房地产估价规范》(以下简称《规范》)的要求，“应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用，运用房地产估价的理论和方法做好估价业务，更重要的是，必须不断研究房地产估价理论和方法，运用房地产估价理论指导估价实践，分析和解释实践中出现的问题，进一步丰富和发展房地产估价理论。因为，房地产估价的过程，实质上是估价人员进行房地产经济研究的过程。只有充分掌握房地产估价的基本理论，把握房地产价格形成的基本规律，才能在充分熟悉和把握当地房地产市场行情和特点的前提下，根据估价目的，遵循估价原则，采用公开市场标准，在一定估价技术路线指导下，选用适宜的估价方法进行估价，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，评估出估价对象房地产的客观合理价格。同时，通过实践探索和理论研究，分析解决估价实践中碰到的一系列问题。一、房地产基本理论及其与估价方法的关系 (一)价格形成理论与估价方法房地产是一种特殊的商品，要真正掌握其价格的形成，有必要全面了解其价格形成理论，并作具体分析。关于商品价格的形成，主要有四种理论，即供求决定论、劳动价值论、效用决定论、收益决定论。简要地说，供求决定论认为市场上商品的价格不是事先规定的，而是根据市场上供求情况的变化，由买卖双方协商决定的;劳动价值论认为决定价格基础

—价值的是劳动，价值的惟一源泉是劳动，商品的价值实体是抽象劳动。劳动价值论还指出商品价格只是商品价值的货币表现，供求关系不能决定价值，只能影响价格(虽然有时这种影响很强烈)，使价格围绕价值上下波动;效用决定论认为一切商品的价值取决于它们的用途;收益决定论认为商品之所以有价值，是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益，这些收益通过一定方法折算为现值就是商品的价值。在上述关于商品价值及其价格的形成理论中，劳动价值理论无疑居于基础和核心地位，其他任何理论追根溯源都是发端于此，都离不开价值的争论。价值理论更是房地产估价的基石。没有价值尺度，任何估价都会陷于空泛，丧失公允性，失去可信度以至失去估价的意义。因此，房地产估价是以价值理论为依据，并将其在技术层面上概括为估价的手段和方法，估价实践操作则必须在一定的价值观念的指导下进行，遵循一定的价值准则。价值观念源于比较，而比较的目的在于交换。因此，价值存在于商品交换的经济活动中，估价也不能脱离商品交换这种制度性背景而存在。但是，房地产估价以劳动价值论为基础和核心的同时，不能忽视其他三种理论，而应以它们为劳动价值论的补充，这是因为单靠劳动价值论不能解释一切。马克思曾说:“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地)，或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董、某些名家的艺术品等等)的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。对劳动价值论不能回答的问题，收益理论、供求理论和效用理论有时往往能给予有效的解释，从而显示其生命力和存在的合理性。如很多房地产的价格差别主要在于其使用中的收益差异，如许多商业、办公用房地产，与周围其他

2020年房地产估价师《相关知识》试题及答案(卷五)

2020年房地产估价师《相关知识》试题及答案（卷五）一、单项选择题 1、根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为()。 A、综合平衡法 B、环境容量法 C、区域分配法 D、系统工程法 2、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，说法正确的是()。 A、城市生态规划只考虑城市环境各组成要素及其关系 B、城市生态规划等同于传统的城市环境保护规划 C、城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属分区规划范畴 D、城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴 3、国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于()。 A、城镇体系规划 B、城市规划 C、区域规划 D、国土规划

4、城市规划与其他规划的关系主要体现在()与其他相关规划的关系上。 A、城市总体规划 B、城市详细规划 C、城市局部规划 D、城市体系规划 5、区域规划与城市总体规划之间的关系是()。 A、城市总体规划是区域规划的重要组成部分 B、区域规划是城市总体规划的重要依据 C、区域规划落实城市规划 D、区域规划补充城市规划 6、城市规划的主要任务不包括()。 A、确定城市的规模和发展方向 B、合理和有序的配置城市空间资源 C、增强城市发展的可持续性 D、实现城市的社会和文化发展目标 7、城市规划的作用不包括()。 A、是国家对城市建设进行宏观调控的手段 B、是政策形成和实施的工具 C、确保城市经济和社会发展与生态环境相协调 D、形成了城市未来的空间架构 8、建设城市和管理城市的基本依据是()。

A、乡规划 B、城镇规划 C、镇规划 D、城市规划 9、在城市规划法律法规体系中，属于主干法及配套法规和规章的是()。 A、土地管理法 B、环境保护法 C、城市房地产管理法 D、城乡规划法 10、我国实行城市规划审批的分级管理，下列选项中错误的是()。 A、直辖市的城市总体规划由国务院审批 B、省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省或自治区政府审查同意后，报国务院审批 C、分区规划和详细规划一般由市人民政府规划行政主管部门批准 D、县镇的总体规划报本级人民政府审批 11、()属于战略性发展规划，任务是制定城市的中长期战略目标。 A、土地规划 B、分区规划

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