商业地产经营模式
https://www.360docs.net/doc/f917744611.html,/一、商业地产前景预测
总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。
根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。
、中等规模的购物中心
虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造运动，成功者寥寥无几，就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型得以生存的经济基础还不成熟(少数城市除外)，而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。
、社区商业
社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
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、具休闲功能的商业地产
据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。
体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结台。比如大型的挑空中庭结合促销及展示成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。
相比虚火的住宅而言，商业地产这三年来表现不温不火，甚至出现了与住宅价格倒挂的不正常现象。年全国商业地产销售面积持续大于竣工面积，导致库存逐步减小，商业地产的成交量回升。据戴德梁行最新数据显示，年四季度北京市写字楼市场延续了三季度的上升态势，租金较三季度有明显上升，其中甲级写字楼的平均租金环比上升，同时空置率由下降至。
预计年北京写字楼供应量放缓而需求持续增长，一季度甲级写字楼的租金仍将有上涨空间。商业地产火爆除了租金上涨外，楼市调控令许多购房者挤入了商业地产，因为酒店式公寓尚不受调控限制。
“商业地产的投资价值还未被市场充分认识”，“目前我国经济保持向上趋势，商业地产的价格和成交量都存在较大的提升空间，因此其可以实现的价值重估程度要远高于住宅地产。”虽然“十二五”期间的增速目标略低于“十一五”，但是我国要实现经济转型，超市、娱乐、餐饮等商业用房会进一步受扩内需的刺激。此外，保险公司提前圈定商业地产和养老地产作为未来的项目储备，而未来(房地产信托投资基金)的出台将解决商业地产市场流通性
https://www.360docs.net/doc/f917744611.html,/较差、投资回收期较长等问题。
二、高端商业地产开发主流模式
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。
“城市综合体”的基本特点是：
、规模大。一般的“城市综合体”的建筑面积都是万至万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色。
、功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，各类功能之间互相叠加和补充。
、整体统一性。建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系，与外部空间整体环境统一、协调。
、大空间尺度。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
、通道树型交通体系。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
、现代城市景观设计。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
、高科技集成设施。具备高科技和高智能的先进设施。
城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高，而节能收益则可以提升。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。按照目前中国城市化的发展趋势，中国城市人口将于年达到亿，到年将突破亿。未来年，我国城市新增人口将在亿左右，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必
https://www.360docs.net/doc/f917744611.html,/须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选项。
三、商业地产开发模式及上市公司
商业地产主要分为纯开发模式、开发持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。
、纯开发模式
纯开发模式是以出售为主，股商业地产公司业务收入来源以出售为主，这些公司表现为投资资金的转向带动业绩加速，并且资金能够及时回流，避免资金链断裂风险，如鲁商置业()、世茂股份()、金融街()等。
、全部持有模式
持有型物业价值能够增大公司的重估净资产，但由于租金收入短期增长空间不大，不能获取高溢价。如：中国国贸()、陆家嘴()、成城股份()、中储股份()等。
、开发持有模式
开发持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，公司可以根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。阳光股份副总经理杨宁向本刊说道：“商业、酒店式公寓、写字楼可以自持经营，维持稳定的现金流；住宅可以销售回笼资金缓解资金压力。因此，城市综合体与单一业态商业地产项目相比具有较强的抗风险能力。”
面对如此有前景的模式，自然很多新进入者加入，如：万通地产()、鲁商置业()、中茵股份()、深国商()、世茂股份()、嘉凯城()、银座股份()、阳光股份()等。
世茂股份()，公司的项目用于出售，保证资金充裕和收入增长，的项目用于出租和自营，形成稳定的现金流，同时享受公司物业升值带来的好处；嘉凯城()，“城市综合体”业务占主营业务成，年商业地产项目的占比将大大提升，其中具有代表性的苏纶场和东方红街项目将分别竣工万平米和万平米左右；鲁商置业()，年下半年频频出手大型的商住项目，与银座商城和银座股份合作解决了商业部分的运营，并整合大股东在百货、超市、旅游、酒店、教育等方面的资源，在二三线城市发展城市综合体。
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四、商业地产概念股重点上市公司简介
、深国商()：
晶岛项目提升估值，年正式运营。公司位于深圳市中心区的晶岛国际购物广场是公司着力打造的精品商业地产项目。公司将之定位为集购物、休闲、娱乐、观光、旅游于一体的高档的、现代化的购物中心。深圳地产资深人士半求指出，晶岛项目处于深圳福田区核心商圈，按照晶岛项目周边可比物业的万元平方米市场价格计算，该项目的资产价值约为亿元，且未来价值不可估量。公司占晶岛项目亿元左右的权益，预计未来几年晶岛项目每年的租金收入会给公司带来万元左右的净利润，这对于一直在亏损边缘挣扎的深国商来说不啻为一棵摇钱树。因此，晶岛项目即将正式运营，公司基本面有望发生质的飞跃。
公司位于深圳福田中心区的购物中心项目招商工作一直在进行当中，新装修的招商中心于年日正式启用。截止本公告日，招商客户均在洽谈中。出于项目定位和经营的考虑，公司还需和高端客户进行深入谈判招商，并对意向商户进行选择。大型购物中心的开业经营是一个牵涉诸多因素的系统工程，需要招商、精装修等一系列的配套，目前前述各项工作都还未完成，且短期内对公司利润不会产生较大影响。
经向公司第一大股东百利亚太投资有限公司问询：百利亚太的实际控制人公司董事长郑康豪先生控制的深圳市皇庭投资管理有限公司于年日至年日收市止在二级市场增持深国商股票，，股，占公司总股本的。本次增持是为看好公司发展并履行其在收购百利亚太股份而披露的《详式权益变动报告书》作出的承诺，其未来将视市场情况和公司发展决定是否继续增持。
、成城股份()：
公司已形成以商业地产开发、租赁及管理为主的主营业务框架。公司最主要资产是拥有吉林物贸商城、哈尔滨物贸商城和上海物华广场等商业地产的专业市场租赁，其中吉林物贸商城是吉林地区最大的生产资料交易中心，而哈尔滨物贸商城已成为我国东北北部地区最具规模的有色金属型材集散地。定向增发后，中技实业与收费物业类有关的资产全部进入公司。
成城股份公告称，全资子公司深圳市成域进出口贸易有限公司拟对其全资子公司富源贸易进行万元的现金增资。通过此次增资，富源贸易的注册资本由最初的万元增加至万元。公开资料显示，富源贸易的注册地在江西，而江西的赣州素有"稀土王国"之称，是我国第二
https://www.360docs.net/doc/f917744611.html,/大稀土矿资源集中地，仅次于包头。
、中储股份()：
公司当前仓储占地多万平方米(其中超过万平方米为自有土地，其余以租赁母公司中储总公司仓储用地为主)，由于公司大部分仓储用地取得时间较早，在各区域城市化进程迅速发展的今天，公司仓储占地商业化趋势显著，因此市场对公司该部分土地内在价值较为关注。
公司表示以旗下子公司为主体推进的电子商务平台建设是类似于钢铁网、大宗钢铁交易中心等商务平台，旨在为钢材贸易提供信息与交易平台，公司初步以佣金收入为主，电子商务平台成功与系统安全、规模化效应等诸多因素紧密相连，因此我们认为公司向该方向探索为公司发展注入新的血液。