2019-2020年度宝坻区房地产市场分析及建议

宝坻区房地产市场分析及建议

一、宝坻区发展及规划简介

宝坻区为京津冀一体化发展策略下衍生的创新型中央活力区，地处津京唐城市“金三角”几何中心。通过高铁、中关村的引入，被定位为桥头堡和新门户，将重点发展科技服务、商业和总部经济，推动高科技研发，将打造成为京津冀‘微中心’。承载“微中心”的基础为高城镇化率，目前2018年中国户籍人口城镇化率为43.4%，而宝坻只有31.4%，未来发展潜力巨大。

（一）近几年宝坻区域经济人口状况：

综上图表显示，自2015年至2018年，宝坻区人口流入量持续上涨，GDP数值逐年上升，经济稳定增长，持续利好趋势。（二）宝坻近三年招商引资情况：

2016年-2018年宝坻区招商引资项目共计228个，总计引进资金约为1800亿元。北京住总科贸控股集团有限公司、上海一电高低压电器设备、星辉医疗器械、汇能节能燃气等大型集团公司集体落户宝坻。2017年天津市宝坻区北京招商推介会中，宝坻集中签约20个项目，总投资额约为1341.9亿元，创下了宝坻区历届签约额之最，“京畿重镇”投资洼地效应显现。

（三）宝坻城区重点规划项目介绍：

宝坻城区规划面积近十年持续扩容，目前南城区全部为新兴社区及行政办公区，年度开发量占宝坻城区近几年总开发量60%以上，北城区多以还迁住宅为主。近三年二次扩容接向北依托天宝工业园，筹建了中关村产业基地；向南毗邻潮白河围绕高铁宝坻南站兴建高铁新城，真正形成了有强大产业依托、把握交通命脉核心发展动力。（附件一）

1、宝坻高铁交通：

京滨、京唐、津承三条高铁落户宝坻，在三条高铁引领城市变革的背景下，宝坻高铁新城以“三大城际大型枢纽”的新面貌，成为环京新的增长点，带动了宝坻区域发展。

2、宝坻高铁新城：

在宝坻高铁站周边规划30平方公里的“高铁新区”，承接北京非首都功能的‘微中心’，重点发展科技服务、商业和总部经济。宝坻区政府引进了华润集团、雅居乐及华粲集团，联手打造京津冀绿色生态的创新型中央活力区。

3、宝坻京津中关村科技城：

宝坻区的京津中关村科技城规划面积14.5平方公里，是宝坻区与北京中关村携手贯彻落实京津冀协同发展国家战略的重大项目。预计总投资将超千亿元，提供就业岗位11.7万个，吸纳常住人口5.8万人。现已签约的15家企业中，高端装备制造6家，生物医药与医疗器械3家，人工智能与智能制造4家，新能源与新材料2家。

随着宝坻城区基础设施的完善，高铁的规划建设，文明卫生城区的创建，进一步提升了城市形象。在京津一体化发展的大格局下，宝坻区作为桥头堡的作用越来越明显，近年招商引资取得较大成果，多家大型企业和项目入驻宝坻，不仅引入大量人口常驻宝坻，并且带动宝坻经济迅速攀升。

二、近几年宝坻区商品房交易分析

（一）2017年-2019年商品房成交面积及均价：

（二）宝坻城区商品房存量及均价：

区域项目名称实现价格(元/㎡) 存量（万㎡）南城悦隽首府、龙帝公府等13000-14000 51.5

核心区宝境棠棣、和颂名邸等12500-13000 10

北城星河湾、天宝福苑等10000-12000 40.6

合计102.1 （三）宝坻城区两年内预计供应量：

区域项目名称预计价格(元/㎡)规划面积（万㎡) 核心区中交美庐（叠拼）14500-18000 2.2

南城悦隽首府、龙帝公府等14000-1600037.6

西城中交香颂、林溪郡等13000-1600048

合计87.8 2018年至2019年，宝坻区超过十家国内一线品牌开发公司布局宝坻，促使房地产热度稳步攀升，城区实际成交均价已经超过12500

元/㎡，市场逐步升温。库存开始逐步去化，但未来两年内市场集中上市近190万㎡，限购政策不取消，按照现有市场需求，去化周期有可能超过36个月。如大型企业员工集中落户宝坻，未来可能出现阶段性供求比例不平衡状态，市场走向不易控制。

三、宝坻城区土地交易简介

2017

至2019年共成交330万平米住宅面积，根据调研得知，其

中商品房地块为11块，总建面约116万㎡，其余214万㎡为还迁房用地。

（一）2017年-2019年住宅土地成交数据：

（二）2019年宝坻城区土地交易情况：

受让方

总建面积

（㎡）土地地址容积率

成交楼板价

(元/㎡)

每亩地价

（万元/亩）

天津冠城投资发展168638.58 宝坻区朝霞路与景苑 1.8 5416.97 650.04

从上述数据看，宝坻土地出让价格已明显攀升，亩均价格近750万，成交楼板价超过6100元，且政府仍有抬高地价预期；所有出让土地均围绕宝坻城区边缘，可看出区政府销控出地整体布局，未来核心土地出让价格会逐步攀升。2019年上供地计划除高铁新城外，其他供应地块均成“碎片化”，阻碍单一公司“圈地造城”，有利于招揽更多具备品牌优势及开发运营经验开发公司参与竞争。

四、区域预测

虽然限购政策抑制了外来人口购房行为，但未来多家大型企业员工随企业迁入宝坻后将持续释放购房需求，同时城区内刚需、改善需求仍处于比较旺盛状态。综合判断：宝坻城区房地产市场将维持平稳向上发展态势。

五、细分区域客群及项目介绍

1、开元路核心区：

区域四至：南依环城南路，北靠进京路，东临钰华街，西至宝平路。

①区域现状：

处于宝坻区最繁华的核心商圈内，区委及政府各大主要行政机关所在地。

②区域开发项目：

区域内，主要为十年以上的老旧社区。

新开发在售项目仅宝境棠棣项目、和颂名邸项目。目前总供应量10万㎡。目前洋房售价为：13500元/平方米，高层售价11500——12500元/平方米。

今年上市项目为中交美庐，主要产品为叠拼，上市面积2.8万平方米，预计售价18000元/平方米。

③客群描述：

④区域在未来宝坻区的发展定位：

围绕区委大院和劝宝商圈的范围内，该区块在较长时间内会一直处于宝坻区的最核心区域。

⑤SWOT分析：

2、南城/南城高铁区：

区域四至：

南城区：南依潮白河湿地公园，北靠环城南路，东临津蓟铁路线，西至外环西路。

南城高铁区：南依后围路，北靠潮白河湿地公园，东临十支路，西至新仓路。

①区域现状：

为宝坻区重点规划的新城区，法院、房管局、国土局、工商局等机关单位已经迁至此处，区域内配套逐步完善，毗邻潮白河湿地公园。

高铁区已开建，已有大型开发企业与区政府合作开发京津冀交投枢纽“微中心”。

②区域开发项目：

宝坻区知名项目基本全部在南城区域内，（新城大境、悦隽首府、龙帝公府、金辉中央云著、玺悦峰）区域内项目目前可确定存量约在86万㎡，目前此区域高层价格攀升至13000—13500元/㎡，洋房14000

—15500元/平方米。

高铁新城区域项目有远洋万和四季城、津侨国际小镇；售价9500—10500元/平方米之间。

未来上市项目有金辉地块和龙帝公府南地块，总建面超15万平方米。

③客群描述：

④区域在未来宝坻区的发展定位：

潮白河两岸已经是未来宝坻区规划的重要节点，区域热度将会持续上升。

⑤SWOT分析：

3、西城区

区域四至：南依环城南路，北靠进京路，东临宝平路，西至外环西路。

①区域现状：

区域配套基本为零，有部分厂区；新建小型公园一座；妇幼医院已迁至此处。

②区域开发项目：

区域内项目已有金梧桐、中交香颂、林溪郡，御河辰苑、金辉公司已在此区域摘牌两块土地，用于开发商品房住宅项目。目前售价高层13000元/平方米左右，洋房14000元/平方米。

③客群描述：

④区域在未来宝坻区的发展定位：

该区域紧邻核心区，在多家公司共同推动下，目前已逐步被客群关注，处于升温状态。

⑤SWOT分析：

4、北城区：

南依进京路，北靠中关村大道，东临津蓟铁路线，西至外环西路。

①区域现状：

宝坻区老城区所在地，现今除“老城里”范围内，其余部分已经基本完成拆迁工作。

②区域开发项目：

此区域开发项目有剑桥郡、景瑞悦府、天宝福苑、星河传奇。目前均价高层均价9500—11000元/平方米，洋房均价12000元/平方米。

③客群描述：

④区域在未来宝坻区的发展定位：

“老城里”作为宝坻文化底蕴将会保留，其余土地大部分用作居住用地，其中大面积为还迁居住区。

⑤SWOT分析：

六、结论及重点地块建议

从宏观形势上看，国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”大原则，落实到地方为精细化管理的因城施策，房地产暴利时代已成过去，未来依托优质管理的公司仍然可以捕捉到极佳机会，但审慎进场已成为所有房地产开发企业座右铭。

地块建议：

1、应重点关注宝坻城区范围，且不选择发展相对落后、未来价格抗性强的还迁房集中区。

2、地块选择以南城为主，城中核心区和西城为辅，北城即使考虑也仅考虑东城路两侧靠近进京路区域。