保利公司财务报表分析报告——整合

保利公司财务报表分析报告

2012-2014年度

组名：Dream High

撰写时间：2015.03—2015.06

摘要

本文以质量分析为核心，以保利集团相关背景资料和2012—2014年三年

的年度财务报告为分析对象，采用水平分析法、垂直分析法、比率分析法以及项目质量分析法等多种方法，对保利集团的财务状况、经营成果和现金流量进行系统分析，评价其盈利能力、偿债能力与运营能力，旨在对保利集团的管理质量进行剖析，发现其中的问题并提出修改建议。

在利润质量分析中，本文由利润结构内在质量以及利润形成质量构成，综合说明保利集团利润质量情况；在所有者权益质量分析中，本文对所有者权益变动是“输血型”还是“盈利型”的变动作出判断，并对股权结构变化和股利政策的持续性、稳定性进行了分析；在资产质量分析中，本文揭示了保利集团的整体规模、结构情况，并着重于不良资产以及盈余管理倾向等的分析；在现金流量质量分析中，本文分别从经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流以及筹资活动产生的现金流的整体质量做出评价。最后在上述分析的基础之上，对保利集团做出了管理诊断以及对其未来几年发展前景做出了预测。

关键字：保利集团,质量分析,管理诊断,前景预测

目录

1、背景分析 (5)

1.1宏观环境分析--PEST分析 (5)

1.1.1、政治因素 (5)

1.1.2、经济因素 (6)

1.1.3、社会因素 (6)

1.1.4、技术因素 (7)

1.2、行业分析 (8)

1.2.1、行业特征分析 (8)

1.2.2、行业内竞争分析 (8)

1.3、公司分析 (9)

1.3.1、经营业务 (9)

1.3.2、发展沿革 (10)

1.3.3、实际控制人 (12)

1.3.4、发展战略 (13)

1.3.5、2012-2014重大事项 (14)

2、杜邦分析 (16)

3、利润表质量分析 (17)

3.1.1 利润形成质量分析 (17)

3.1.2 资产增值质量分析 (21)

3.1.3 现金获取质量分析 (23)

3.2 利润形成质量分析 (24)

3.2.1 核心利润形成分析 (24)

3.2.2 投资收益的形成分析---合并和母公司 (30)

4、所有者权益表变动表分析 (31)

4.1 区分输血型或造血型变化 (31)

4.1.1 关于会计核算的影响 (31)

4.1.2 股权结构变化分析 (31)

4.1.3 股利政策连续性和持续性分析 (32)

5、资产负债表质量分析 (33)

5.1经营资产分析 (33)

5.1.1货币资金分析 (33)

5.1.2商业债权分析 (36)

5.1.3存货分析 (39)

5.1.4 固定资产质量分析 (42)

5.1.5无形资产分析 (46)

5.2 负债分析 (46)

6、现金流量表分析 (47)

6.1 总体结构分析 (47)

6.2 经营活动现金流量分析 (48)

6.4 筹资活动现金流分析 (51)

1、背景分析

1.1宏观环境分析--PEST分析

1.1.1、政治因素

A“国八条”的后续影响

2012年，政府延续2011年国八条的相关政策，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动，但采取了差别化信贷政策以支持普通商品住宅消费。房地产企业纷纷加大营销推广力度的，首置、首改等刚性需求得以释放。一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。

B“国五条”政策

2013年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。随着“国五条”政策出台，一手房市场“水”涨“船”高。并且在整个3月，二手房买卖在短期内持续发烧。而城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求。

C大部分地区限购政策已取消

2014年各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发投资，部分地区限购政策取消。地产行业的政策环境将持续友好，并存在进一步改善的可能。

1.1.2、经济因素

A 2012年实行较为宽松的货币政策

央行为应对国内外宏观经济形势变化，于年内分别2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求。商品住宅按揭贷款环境较2011年下半年有较大改善，商品房销售在充足的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下，从3月份开始逐月回暖。

B 2013年金融市场面临“钱荒”

2013年6月份，银行问银行拆借利率大幅飙涨，隔夜升至13.44%。时隔半年，13年12月，银行间同业拆借利率再度飙升，7天利率一度逼进10%，质压式回购利率更一度飙升至12%。

这对中小型房企而言，影响短期内也将会显现。目前内地大部分房企，尤其是中小房企，银行贷款仍然是其主要融资来源。拆解利率急升，预示着今后一段时间银行的流动性紧缩会超预期，众多房企的银行贷款融资也将可能告急。

C 2014年地产行业资金较为紧张

行业资金来源同比微降，整体偏紧，且信贷支持力度不足、市场利率居高不下。开发资金来源中仅个人按揭贷款和定金及预收款同比减少，导致14年地产的销售情况不是很乐

观。

1.1.3、社会因素

A 住宅潜在需求依旧旺盛

我国城市化进程还处于高速发展时期，加之我国传统文化对自有住房的重视以及社会发展所带来的家庭小型化趋势，大量首次置业购买住房的需求长期存在。

B 人们的需求将不断提高

新富阶层的比例不断扩大，以及大量闲置资金的避险渠道将慢慢缩小。高端住宅会成为首选目标，并且将从最初单纯的高昂价格，逐渐发展成为品质、服务、配套、阶层、价格全面提高的市场。

C 房地产行业的文化因素

现代社会的人们不仅仅追求居住物质环境，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵，购买的生活方式，更是人居文化。这将促使地产商通过倡导和塑造优秀的房地产文化，真正做到为顾客提供独特的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的期望值和满意度，从而提高顾客的忠诚度和美誉度，也为开发商长期发展提供文化积淀和品牌提升。

1.1.4、技术因素

A 融资方式需要创新

长期以来，我国传统的房地产企业主要通过银行贷款来聚集资金，这种单一的融资模式会危及房地产业的健康发展。房地产企业应与金融机构加强合作，探索新的融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低经营风险。

B 开发模式需要创新

面对土地价格的高企，融资渠道的不畅的新形势，开发模式需要创新。目前，一些大型开发商已经开始尝试摆脱资金和土地的资源束缚，强化产品技术和管理团队的制度化优势，从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型，开始尝试商业代建模式的轻资产运营模式。

C 建筑节能与建筑高科技

国外的发展经验表明，高新技术的应用不仅大大提升了居住的舒适度和便利性，同时大大降低住宅的日常维护开支，延长了住宅使用寿命，将成为住宅市场的发展趋势。目前住宅产品的竞争已经从规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展。但与国际水准相比，我国住宅节能和高科技方面还有较大的提升空间。地产的未来趋势应将节能与高科技逐步作为企业的核心竞争力。

1.2、行业分析

1.2.1、行业特征分析

（1）产业关联度高。房地产行业的产业链长，与建筑施工、建材、银行等行业具有高度关联性。正是这种高度关联性，房地产行业对国民经济的发展具有重大促进作用；

（2）受宏观调控政策影响明显。住宅作为一种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府综合使用土地利用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来保持房地产市场的健康稳定发展；

（3）资金密集。房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安装等费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的资金要求；

（4）具有消费和投资双重需求。房地产产品不仅是居民消费品，同时也是投资品。正是因为房地产产品具有的投资属性，投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一；

（5）项目投资周期较长、程序复杂。房地产项目开发周期一般需要2-3 年，资金周转率较低。项目的开发程序比较复杂，这就要求前期项目选择、设计时需进行充分的论证；（6）业务发展具有较强的地域性。房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环境等具有密切的联系；

1.2.2、行业内竞争分析

表1.2.2.1 行业内竞争分析--SWOT分析