外墙渗漏水维修施工方案

福苑里小区维修工程(外檐)

施工方案

2016年11月18日

目录

一、工程概况 (1)

二、产生渗漏水的原因 (1)

三、维修材料的选用 (1)

四、材料的性能特点 (2)

五、具体施工方法 (3)

六、施工人员 (4)

七、施工质量保证措施 (4)

八、施工工期保证措施 (4)

九、安全保证及文明施工 (5)

十、维修工程的验收及回访保修 (5)

一、工程概况

福苑里小区位于大港区，现因多面的原因外墙、屋顶出现了渗漏水。影响居民的正常生活，影响建筑物的正常使用

二、产生渗漏水的原因

外墙面：因该工程墙体为红砖砌筑，外墙饰面抹灰涂料不严实，出现空鼓裂痕，腰线由于风化出现裂缝，下雨时雨水便从这些虚弱部位渗进墙体而出现了渗漏水。

因屋面防水层设计时选材不合理，已失去防水效果，雨水穿过防水层，渗到珍珠岩隔热层，再从楼板和女儿墙接合处渗到顶屋住户的窗户顶板和墙体出现渗水。

框架梁底、柱边出现裂缝，引起渗漏。

外墙面上留有的凹凸线槽处，遇长时间的连续降雨，雨水会沿墙面的凸线或凹槽渗入墙体出现渗漏。

对于露台、小屋面与房间交界、外墙腰线、室外楼梯与墙面交界处易渗漏。

在主体结构施工过程中，预留的各种施工孔洞（如脚手架眼、步步紧、穿墙的螺栓孔、外挑架槽钢孔、刚性拉结点留孔以及水电等安装时的管洞等外墙薄弱部位），处理不当均易出现局部渗漏现象。渗漏面积大小不等，

位置也无一定规律，或成条状，或连成片状。

外墙抹灰层空鼓、开裂引起渗漏水。

三、原因分析和防治措施

经我公司多名技术人员现场查勘，根据渗漏水的实际情况，结合我公

司在其它项目中的类似情况及处理方法。建议分析：

从材料角度分析：

1、页岩砖在施砌时龄期达不到要求，造成墙体收缩裂缝。

2、砌筑砂浆采用细泥砂，配比不准确，使用隔夜灰，砂浆中使用砂浆王等掺合剂时掺量不正确等，导致砂浆强度达不到要求，影响墙体整体性

而产生裂缝。

3、混凝土和砖砌体这两种材料的温度线膨胀系数不同，在接壤部位易产生裂缝。

从施工操作角度分析：

1、拉结筋未设或未做弯钩、植筋不牢、拉结筋间距与砖模数不匹配，现场砌筑时操作工人随意弯折。造成填充墙与主体框架未可靠连接而产生

裂缝。

2、填充墙砌至梁底、板底时，未正确留设空隙，直接一次性砌筑，或间隔时间过短，梁下斜塞砖砂浆不饱满。造成框架梁下出现裂缝；

3、外墙砌筑竖缝不饱满，甚至透缝。

4、砖块未提前洒水湿润，直接干砖上墙，使砖块与砂浆之间未有效粘结，影响墙体整体性而产生裂缝。

5、外墙未满灰砌筑，砖墙的砌筑砂浆不饱满，易引起墙面渗漏。

从构造及细部处理要求角度分析：

1、阳台、雨篷倒坡，雨水不流向室外而流向墙体，造成渗漏。

2、露台、小屋面与房间交界、外墙腰线、挑板、室外楼梯与墙面交界等墙底未做砼翻高或翻高不到位。

3、预留的各种施工孔洞（如脚手架眼、步步紧、穿墙的螺栓孔、外挑架槽钢孔、刚性拉结点留孔以及水电等安装时的管洞等外墙薄弱部位）未

可靠封堵，留有渗水通道，表面出现裂缝，而造成外墙渗水。

（2）防治措施

材料角度措施：

1、页岩砖在施砌时产品龄期不小于28d（宜大于40d）；控制好砌块砌筑时的含水率，混凝土小型空心砌块表面有浮水时不得施工。

2、砌筑砂浆应采用中、粗砂，严禁使用细泥砂和石粉。砂浆中不掺砂浆王等掺合剂，不使用隔夜灰，保证砂浆强度。冬季施工，砌体施工要避

开冰冻时段，或在砂浆中掺防冻剂，经过冻融的砂浆不得使用。

3、在混凝土墙和砖墙交界处铺设玻纤网格布。

施工操作角度措施：

1、采用植筋法，进行每层抽检，并作手扳全数检查。

2、拉结筋应做弯钩，如出现部分拉结筋未做弯钩，要求整改到位（现场弯折）。

3、填充墙拉结筋竖向位置必须与砌体皮数相匹配，保证拉结筋置于砌体灰缝之中，严禁强硬将拉结筋弯折后置于灰缝中。如出现位置不合适的，

采取补救措施。

4、填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，并至少间隔7d 以后，方可将其补砌挤紧；

5、梁、板底后塞一般有斜塞和平塞，重点控制砂浆饱满度。

6、斜塞砖补砌时，砂浆必须饱满，并且砂浆标号提高一级。采用满灰砌筑，砌筑时砂浆适当拌干点，挤紧挤密，预防梁下出现裂缝。

7、采用发泡剂的，发泡剂打好后，两侧剔除100㎜，采用抗裂砂浆勾缝；

8、采用掺膨胀剂的砂浆填塞时，先将局部厚度较厚的（3㎝以上）采用低标号细石砼填塞密实，再采用掺膨胀剂的水泥砂浆将其他缝隙填塞密

实。

9、填充墙与框架柱的交接处竖缝留15㎜，砌筑时砂浆饱满，同时用ф10钢筋头将灰缝压进2㎝，在斜塞砖砌筑的同时，再用1:3水泥砂浆嵌实。

10、内外墙砌体必须采用一铲灰、一块砖、一挤揉的“三一”砌砖法，满铺、满挤操作法,确保水平灰缝和竖缝灰缝饱满度均≥85%,不得出现瞎缝、假缝、透明缝、通缝等现象，以隔断渗水通道。

11、严禁在墙体砂浆未达到设计强度前在墙上开凿线槽，在砂浆强度达到设计要求后，用机械开凿，且在粉刷前，加贴钢丝网片等抗裂材料。

12、粉饰工作开始前应将墙上孔洞、脚手眼、支模（步步紧）孔填塞密实；剪力墙螺栓孔、步步紧孔等小孔，可采用砂浆外侧扩孔封堵，内注

发泡剂的办法封堵；槽钢、脚手眼等较大孔洞采用细石砼内侧扩孔内外同

时封堵，并用碎砖挤密，封堵前冲水清灰、湿润

13、粉饰前检查墙面是否有缝隙，在结构主体上先填塞密实，特别注意雨水集中部位的检查处理。

14、上翻梁浇筑不密实、木块未凿除、砼有细裂缝，上翻梁、边梁拆模时拉松了铁丝等原因，在后续粉饰施工前必须先处理好。

15、穿墙管：不仅要封堵严密，而且打洞或预留时要向外有一定坡度，以防雨水倒灌。

16、对于露台、小屋面与砖墙交界、外墙腰线、挑板、室外楼梯部位，在砌体开始前，先进行素砼翻高处理（要求与主体框架一次性翻高），高度

根据建筑层厚度适当调整，确保砼翻高超过交界（建筑面）点15㎝。

抹灰阶段

（1）原因分析

从原材料角度分析：

1、抹灰砂浆性能不良：严格检查成品砂浆配合比及产品合格证，并对成品砂浆进行复试检测。

基层处理:

1、抹灰面基层处理问题：主要由墙面污染物未清理干净、抹灰前墙面未充分浇水湿润、对光滑的墙面不做凿毛等专项治理等。

从施工工艺分析：

1、抹灰工艺问题：抹灰未按规定分层进行、分层间歇时间过短等。

2、抹灰层过厚或过薄：主要原因是主体或墙体表面尺寸、形状、平整度等偏差未进行有效处理。较厚部位抹灰没有分层进行。

构造、防水涂料处理角度分析：

因墙面凹凸线槽部位处理不当引起渗漏

1、凸出墙面的装饰线条积水，横向装饰线条的抹面砂浆开裂，雨水沿裂缝处渗入室内。

2、墙面分隔缝渗漏。在进行外墙饰面施工时，饰面完成过一段时间后，由于饰面层本身的胀缩分格条与砂浆之间脱开，这部分凹槽不仅施工时未

考虑防水要求，设计上也未采取防水措施，也大量集中在这些凹槽内，雨

水沿塑料条与砂浆之间缝隙渗入墙体，造成室内渗漏。

（2）防治措施

1、砂：不使用过细的砂或含泥量不合格的砂。

2、水泥：应对所用的水泥做凝结时间和安定性试验，合格后方可使用；不使用强度等级过高的水泥拌制抹灰砂浆。

3、石灰：石灰膏的熟化期不小于15d。

4、砂浆品种及配合比应符合设计规定和试验室配合比通知单要求。嵌大梁上口用1:2.5（体积比）水泥砂浆；大面积找平时用1:3（体积比）水泥砂浆，严禁掺加石灰。

5、抹灰前，应将基层表面清扫干净，混凝土墙表面凸出较大的地方事先剔平刷净，蜂窝、凹洼、缺棱掉角和板缝处，先刷一道建筑胶：水=1:4的水泥素浆，再用1:3水泥砂浆分层修补；混凝土墙面缺棱掉角和板缝处，先刷渗水泥重量20%的建筑胶的素水泥浆一道，再用1:1:6的混合砂浆修补抹平。

6、抹灰前基层处理，根据灰饼高度，对墙面凹凸较多的部位分别嵌补

或凿平，填补用刮糙相同的砂浆。

7、打糙层的防水砂浆可选用掺胶乳的现场拌制砂浆或掺外加剂的现场拌制砂浆；有条件时可采用防水干粉砂浆。

8、抹灰应分层抹灰，每遍厚度不得超过10㎜，严禁一次成型。总厚度超过3.5cm的要采取加强措施，加铆钉及钢丝网片。控制面层厚度一致性（控制在5-7mm），预防粉饰层缩水不一致而墙面凹凸不平及开裂。

9、在墙面的凹槽内，涂刷合成高分子防水涂膜，将凹槽缝隙封严，阻止侵入墙体内部。

10、墙面分隔缝。用聚合物水泥砂浆对局部缺陷进行修补，然后用水泥基渗透结晶型防水涂料刷2遍，厚度约为0.8mm。

12、腰线粉饰时抹出向外20%的斜坡，使雨水能迅速排除，从而避免因积水引起的渗漏水的隐患。一般线条粉饰时厚度较厚，应分层粉饰，不

可一次成型。粉饰完成后再用水泥基渗透结晶型防水涂料刷2遍，厚度约为0.8mm，平面、立面均不少于1.5mm。

14、墙体不同材料交接处，先按设计宽度冷热桥部位粉保温砂浆（局部厚度超厚可先用水泥砂浆找平），再大面墙打糙，再设热镀锌钢丝加强网

（网片固定及材料要求同上），网片搭接到普通水泥砂浆上15㎝，大墙面普通水泥砂浆先粉，与保温面抗裂砂浆交接处退15㎝范围压低5㎜，在粉抗裂砂浆时接平。

四、选用部分材料的性能特点

1、聚合物防水涂料是采用进口建筑专用聚合物胶为主要原料以多种助剂制成的一种环保性防水材料。用该材料制成的腻子具有优异的粘结性、

抗渗性，用该材料补好的孔洞强度胜过原有的砂浆。

2、无色透明防水胶是以共聚物乳液为基料，掺加合成橡胶乳液改性剂，表面活性剂、增塑剂制成的高分子柔性透明无色外墙防水涂料，该材料无

色、透明、涂覆后不会破坏原墙面装饰效果，不会出变黄、而且耐热、耐

紫外线、使用寿命长。

3、无痕迹外墙防水剂属有机硅憎水性防水材料，喷淋到墙面干燥后，即起憎水效果，雨水落在上面好象落在荷叶上的水珠一样即自行滑落。由

于该材料无色，喷淋到墙面后能保持原有的色泽。建筑物在雨中犹于穿了

一件看不见的雨衣。

4、环氧树脂具有高粘度和高强度，固化后的树脂性能远远超过水泥材料。因此环氧树脂加稀释剂后，掺入一定比例的水泥配制的浆液通过压力

灌入窗框与墙体结合处的空隙后能够起到粘连充填缝隙和补强、防水防渗

的作用。

五、施工人员

劳动力是工程项目能否顺利组织施工的重要环节，也是保证工程进度

的首要前提条件。

劳动力计划的制定必须与施工进度计划相呼应，满足施工需要，并能

够随施工进度的变化进行有效、合理、准确的动态控制和调整，才能够真

正满足工程各方面的需要。

6.1劳动力组织准备

6.1.1.根据工程规模，结构特点和复杂程度，遵循合理分工与密切协作的原则，组织高效率的施工组织班子。

6.1.2.做好职工入场教育工作，按照开工日期和劳动力需要量计划，分别组织工人分批进场，安排好职工生活，并进行安全、防火、文明施工和遵

纪守法教育，使职工严格遵守上级颁发的各项规章制度。

6.1.3.对特殊工种进行上岗前的培训，无上岗证者严禁进入现场施工。

6.1.4本维修工程拟派具有专业维修经验的工人进场施工，并由一名专业技术员现场指挥施工，控制施工质量及安全生产。

六、施工质量保证措施

1、质量目标：一次性施工合格率达90%以上，工人退场前保证合格率达到100%。

2、施工前做好技术交底，完工后应做一次全面的检查。

3、各种用于维修的材料，进场必须有合格证，产品说明书，并保证根据各部位的维修需要，使用符合性能要求的优质材料。

4、建立并坚决执行三检制度，即工人完工后自检，互检，现场技术员负责巡回检查，工程责任人重是抽查，如发现施工中有不达标及留有隐患

时及时采取相应整改、补救措施。

七、施工工期保证措施

加强施工协调，尽量配合物业单位及业主，及时处理好维修工作中的

各种技术问题和其它问题，施工时必须按计划作业，不无故拖延。

八、安全保证及文明施工

安全生产是人命关天的大事，能否实现安全生产不仅关系到人民的生

命和财产安全，也决定着工程施工能否顺利进行，是牵扯到甲乙双方和国

家利益的大事，因此在施工过程中，一定要采取有效措施加强安全管理，

确保安全目标的实现和工程施工的顺利进行。因此，施工中要求严格执行

国家安全管理文件的有关规定和要求。在工程开工之初必须做好本工程项

目所有作业场所的危险源辨识工作，并根据可导致事故的等级，确定重大

危险因素后，项目经理部针对危险因素制定相应管理方案和控制措施。

9.1管理方针

施工管理上我们始终如一的坚持“强化安全生产、树立环保典范；遵

守法律法规、坚持持续改进”的公司职业健康安全和环境管理方针，以安

全促生产，以安全保目标。

9.2管理目标

杜绝重大人身伤亡事故和机械事故，确保安全生产。

9.3安全管理体系

安全生产管理体系是企业整个管理体系的一个组成部分，负责制定、

实施、审核、保持和改进安全实施方案。

9.4维修施工过程中的安全管理工作，按“施工安全管理工作程序中”的安全防护控制要求实施，把好“教育、措施、交底、防护、验收、检查”

六关。

9.5牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，使每个职工都有较强的自我保护意识。

9.6入场的工人必须经过三级安全教育，没有经过三级安全教育不得进入施工现场。

9.7特殊工种的工作要由专业人员操作，并且经过培训合格取得操作证。

9.8在施工现场不得吸烟、打闹，精神，一定集中，不得做与工作无关的事。

9.9进入施工现场必须戴安全帽，操作时穿工作服，戴环保手套，穿平底胶鞋，临边设防护栏及警语牌。

9.10因外墙及屋面渗漏维修属高空作业，工人施工前的安全防护工作必须严格按要求落实到位，而且必须为作业人员购买保险。

9.11在施工中严格执行操作规程，不得违章指挥和违章作业，对违章作业的指令有权拒绝，并有责任制止他人违章作业。

9.12在施工现场操作时，必须事先检查操作地点是否安全，确认安全后方可施工，如有隐患施工人员有权拒绝施工，并且上报有关部门。

9.13不得在雨天及五级大风条件下施工。

9.14夏季施工时气候炎热，高温时间持续较长，要制定防暑降温措施。

9.15.现场施工一定要注意扰民问题，一旦发生，分清责任严肃处理。

9.16.施工现场的人员要遵守以上各条及有关安全规章不得违反。

9.17维修施工所产生的垃圾应及时清理干净，做到人走场清。

九、维修工程的验收及回访保修

我公司不仅重视施工过程中的质量控制，而且也同样重视对工程的保修服务。从工程交付之日起，我方的工种保修工作随即展开。在保修期间，

我主将依据保修合同，本着“对用户服务，向业主负责，让用户满意”的认真态度，以有效的制度、措施做保证，以优质、迅速的维修服务维护用户的利益。

定期回访制度在公司项目工程部的监督指导下，自本工程交付之日起每三个月组织回访，该工程进行回访，小组由公司主管经理或公司总工程师带队，公司工程科、质检科、技术科及项目经理等参加。

在回访中，对业主提出的任何质量隐患和意见，我方将虚心听取，认真对待，同时做好回访记录，对不属于施工方的质量问题，要耐心解释，并热心为业主提出解决办法。

在回访过程中，对业主提出的施工质量问题，应责成有关单位、部门认真处理解决，同时应认真分析原因，从中找出教训，制定纠正措施及对策，以免类似质量问题的出现。

10.2保修项目内容及范围

我公司作为工程的总承包方，对整个工程的保修负全部责任，部分分包商所施工的项目将由我方责成其进行保修。我公司负责的主要保修项目如下：

⑴屋面渗漏渗漏；

⑵外墙抹灰、面砖等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；

⑶外墙渗漏；

⑷因施工单位造成的其他质量问题。

10.3保修措施

⑴工程交付后，与业主签订工程保修合同，并建立保修业务档案。

保修期内，我方将立即成立工程保修小组，成员由工程经验丰富、技术好、处理问题能力强、工作认真的原项目经理部的施工管理人员及原工程施工的作业人员组成。在工程交付使用后的半年至一年内，保修小组将驻扎在现场，配合业主做好各种保修工作，同时，将向业主提供详尽的有关技术说明资料，帮助为主更好的了解建筑使用过程中的注意事项。

项目保修小组受公司工种科的直接管理，并接受公司项目工种部、质安监督部、科技部及有关领导和部门的指导、监督、检查。

⑵工程保修小组在接到业主维修要求后，立即到达故障现场与业主商定处理办法，能自行处理的质量问题，保证在1~3日内给予解决。不能自行处理的问题及时上报公司工种部迅速研究解决。