常德市武陵经济技术开发区三期工程控制性详细规划(文本)
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常德市武陵经济技术开发区三期工程控制性详细规划(文本)
发布日期：2008-12-27访问次数:15
1、总则
1.1
为实现常德市工业发展的战略目标，促进武陵经济技术开发区工业发展和适应招商引资要求，特制定《常德市武陵经济技术开发区三期工程控制性详细规划》，指导武陵经济技术开发区三期工程的有序建设。
1.2
本规划依据：《常德市城市总体规划》、《常德市盐关控制性详细规划》、《常德市江北城区道路交通规划》、《常德市园林绿地系统规划》、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《城市规划设计手册》、《常德市城市建设用地使用强度管理规定》、《洞庭湖区常德至鲇鱼口航务建设工程盐关港区铁路专用线初步设计》、湘国土资[2004]2号《建设用地定额指标》
以及国家其他相关规定与规范。
1.3 为实施本规划提出规划管理和控制要求，特制定本规划文本。
1.4 本规划坚持“合理用地、节约用地原则”的原则，突出规划的协调性、强制性、科学性和可操作性设计原则。
1.5 本规划范围内进行的一切土地利用和建设活动，包括新建、扩建和改建建筑物和构筑物均应执行本规划。
1.6
本规划控制内容由文本和控制图册两部分组成，文本中各条款和控制图册所表达的内容一致，两者必须同时使用，共同控制。
1.7 本规划经常德市人民政府批准后实行，解释权属常德市规划局。
2、规划区功能与规模
2.1
本次规划将该区构筑成江北城区和武陵经济技术开发区的以经济发展为中心，充满活力的工业园区，并与德山经济技术开发区一同形成常德市配套齐全的工业新城。
2.2
本次规划范围为石长铁路以西、沅安路以东、启明路以南、马家吉河以北围合的范围，总用地面积285.29公顷。
3、土地利用控制
3.1 用地性质
规划范围内土地使用性质分类和分类代码采用国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）用地分至小类。在建设过程中，各地块的用地性质应以规划的用地性质为准，根据城市的发展实际，各地块核定的用地性质可在用地相容性的前提下，规划行政主管部门视情况可进行相应调整，不符合相容性原则的用地性质变更应报原审批机关同意，方可变更。
3.2 用地分类
规划区内用地性质共分9大类，17中类，20小类。两个街区共37个地块，以便于土地划拨与出让。
3.2.1 工业用地：本规划范围内工业用地包括一类工业用地、二类工业用地。
3.2.2 居住用地：公寓楼村民安置用地以及相应的道路、绿化、配套公建用地等。
3.2.3 公共设施用地：本规划范围内公共设施用地包括行政办公用地、商业金融业用地。
3.2.4
其他用地：本规划范围内除工业用地、居住用地和公共设施用地外，还有仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地等。
3.3 街区划分原则
本次规划将规划区用地以中心路为界划分为南北两个街区，即Ⅰ街区、
Ⅱ街区。
3.4 街区范围及规模
3.4.1 Ⅰ街区
在启明路、沅安路、中心路、常德大道围合的范围内，总用地面积165.96公顷，其中建设用地面积137.74公顷。
3.4.2 Ⅱ街区
在中心路、沅安路、常德大道围合的范围内，总用地面积119.33公顷，其中建设用地面积97.98公顷。
3.5 地块划分
3.5.1 居住用地
本范围内的居住用地为公寓楼村民安置用地，面积控制在4-9公顷以内。
3.5.2 工业用地
工业用地是本工业新区的主要用地性质，为便于招商引资，其地块以道路为界划分的同类工业用地，可根据业主的要求对相邻地块进行细分或合并以满足不同业主的用地要求，其地块面积控制在4-12公顷以内。
3.5.3 公共设施用地
公共设施用地规模一般控制在3公顷以内。
3.5.4 其他建设用地
规划范围内涵盖其它各类建设用地的地块面积以满足城市配套需求和城市景观要求为前提，以满足《常德市城市总体规划》要求为出发点，分成大小不一的地块便于出让。
3.6 规划总用地汇总表
规划总用地汇总表
序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）备 注
规划总用地—285.29—其中15.20公顷的居住用地为该规划范围内公寓楼村民安置用地，可安置村民870户，2784人。
城市建设总用地—280.43100.00
1居住用地R15.205.42
其中二类居住用地R215.205.42
2公共设施用地C4.911.75
其
中行政办公用地C12.700.96
其中市属办公用地C112.700.96
商业金融用地C22.210.79
其中商业用地C210.970.35
旅馆业用地C251.240.44
3工业用地M126.4945.11
其中一类工业用地M134.7712.40
二类工业用地M291.7232.71
4仓储用地W38.2413.63
其中普通仓库用地W131.2211.13
堆场用地W37.022.51
5对外交通用地T13.344.76
其中铁路用地
T14.091.46
河港用地T429.253.30
6道路广场用地S44.7115.94
其中道路用地S144.7115.94
其中主干路用地S1115.085.38
次干路用地S1218.456.58
其他道路用地S1911.183.98
7市政设施用地U31.4611.22
其
中供应设施用地U12.310.82
其中供燃气用地U132.310.82
交通设施用地U20.280.10
其中其他交通设施用地U290.280.10
邮电设施用地U30.100.04
环境卫生设施U428.4910.16
其中雨水、污水处理用地U4128.4910.16
其他市政公用设施用地U90.280.10
8绿 地G6.082.17
其中生产防护绿地G26.082.17
其中防护绿地G226.082.17
9水域和其他用地E4.86—
其中水域E14.86—
3.7 “四线”控制
为了便于更好地利用土地，有效地保证各项基础设施建设，在本次规划中根据该区的实际情况对如下四种界线予以定位控制。
1、线线——道路交通及建筑用地规划控制线；
2、绿线——绿化用地规划控制线；
3、兰线——水域岸线规划控制线；
4、黄线——市政公用设施规划控制线。
4、土地使用强度
4.1 控制原则
本区范围内以“确定适宜的建筑密度、容积率、绿地率和建筑高度”的控制原则来控制规划用地的开发强度，具体地块控制指标见《地块控制指标一览表》。
4.2 主要控制指标
容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、交通出入口方向、建筑后退红线距离、停车泊位和配套公共设施等。
4.2.1 建筑密度
建筑密度按不同性质的用地规定其上下限，其中工业用地、仓储用地的建筑密度规定其下限，其他用地的建筑密度规定其上限。
4.2.2 容积率
容积率按不同性质的用地规定其上下限，其中工业用地、仓储用地的容积率规定其下限，其他用地的容积率规定其上限。
4.2.3 绿地率
依不同用地性质规定其绿地率的下限。
4.2.4 建筑限高
用来控制限定建筑物高度的指标。
4.3 建筑间距
住宅间距按1:1.2进行控制，山墙间距按《城市居住区规划设计规范》要求，其他类型建筑应符合《建筑设计防火规范》相关的消防、卫生和管线铺设的要求。
5、道路交通系统
5.1
本规划范围内园区主干路、次干路、巷道的功能等级、走向、红线宽度，交叉点坐标和高程均不得随意调整。地块内12米（10米）宽道路线形可根据整体开发要求，在征得规划行政主管部门批准后进行局部调整。
5.2
道路红线内的用地为道路及道路绿化用地，任何与道路交通设施无关的新建、扩建及改建建筑物或构筑物（包括基础）均不得占用道路用地。
5.3 规划范围内不同用途建筑物在新建、扩建和改建时，必须设置配停车场（库）。
5.4
建筑实行后退道路红线距离管理规定：高层建筑后退道路红线不小于10米，多层建筑或低层建筑后退城市主干路、次干路不小于5米，后退巷道不小于3米。
5.5
本规划范围内城市道路、各类公共服务设施、居住用地等均应设置无障碍通道，区内建筑物满足《城市道路和建筑物无障碍设计规范》要求，进行无障碍设计。
5.6 道路规划设计一览表
道路规划设计一览表
道路级别道路名称起讫点宽度（m）长度（m）断面形式备注
主干路启明路沅安路——常德大道801312一块板
常德大道启明路——沅安路502046D-D（四块板）
次干路沅安路（北）启明路——南横二号路302258A-A（一块板）
三闾路启明路——南横四号路242232B-B（一块板）
中心路沅安路——南纵三号路241129B-B（一块板）
南横二号路沅安路——常德大道24980B-B（一块板）
北横三号路（东）建设路——常德大道24742B-B（一块板）
建设路启明路——南横二号路241958B-B（一块板）
巷道北横一号路沅安路——北纵二号路121014C-C（一块板）
北横二号路北纵一号路——北纵二号路1278
1C-C（一块板）
北横四号路北纵一号路——北纵二号路12721C-C（一块板）
北横三号路（西）北纵一号路——建设路12216C-C（一块板）
南横一号路沅安路——南纵二号路12765C-C（一块板）
南横三号路三闾路——南纵二号路12160C-C（一块板）
北纵一号路启明路——北横四号路12847C-C（一块板）
北纵二号路启明路——北横四号路12900C-C（一块板）
南纵一号路中心路——南横二号路12721C-C（一块板）
南纵二号路中心路——南横四号路12814C-C（一块板）
北横五号路常德大道——北纵三号路12158C-C（一块板）
沅安路（南）南横二号路——马家吉河12861C-C（一块板）
北纵三号路北横五号路——常德大道12557E-E（一块板）
南纵三号路中心路——南横四号路12700E-E（一块板）
注：规划道路长度均为道路中心点到道路中心点距离。
6、公共服务设施控制
6.1
在本规划范围内进行成片建设活动时，地块内所需公用配套设施用地应予控制，不得侵占。其位置视情况可做适当调整，但需征得规划行政主管部门的批准。
6.2 居住区不同级别的公共服务设施的配套设置应满足《城市居住区规划设计规范》要求。
7、绿地及景观控制
7.1 本规划区范围内绿地在进行各项建设活动时不得侵占。
7.2
各地块在满足控制图册所规定的绿地率指标的同时，应充分利用各种有利条件增加垂直绿化、立体绿化，增强绿化景观效果。
7.3
本规划区内各用地单位之间，建筑与建筑之间不得设置实体围墙，宜采用花坛、绿篱、栅栏、透视栅栏等进行分隔，所设置隔围设施均应后退道路红线不小于1.5米。
8、村民安置用地控制
8.1 本规划区域内村民安置宜采用就近安置原则。
8.2 本区域内村民安置采用多层公寓式留地安置方式。
9、市政设施控制(略)
10、环境保护及卫生控制
10.1
本规划区域内大气环境质量达到Ⅱ级以上标准，且所有的入园项目必须经过环境评价，对符合环境保护要求的项目方可入园建设。
10.2
控制垃圾、生产生活污水等对环境的污染，实行垃圾袋装分类收集、运输、处理。生产、生活垃圾和污水无害化处理率达100%，污水全部达标后排放，道路机械化清扫率达80%。规划区域内的生产、生活垃圾应严格按照规划设置的垃圾站收集压缩后转运至城市垃圾处理场统一处理。
10.3 本规划区域公共厕所按3座/km2进行设置，垃圾中转站按0.7-1.0个/km2进行设置。
11、指标变更控制
11.1 本规划范围内各块确定的用地使用强度指标应严格遵守，不得随意变更。
11.2
根据城市发展需要，建设用地使用强度指标确需调整变更的，应先经市人民政府或其规划行政主管部门同意，再委托具有相应资质的设计单位完成规划区域内建筑容量的总体平衡，认可后方可向规划部门申请调整有关指令性指标。
11.3 凡本规划区域范围内，有下列情况之一的，可以申请建设用地使用强度等指令性指标的变更：
11.3.1 因城市总体规划、分区规划、详细规划调整修编，建设项目建设用地使用强度等指令性指标有必要调整的；
11.3.2 因重大工程实施对用地性质、范围和有关经济技术指标产生重大影响的；
11.3.3 提供公共绿地和公共开放空间的。
11.4
在建设项目用地范围内，沿城市道路、广场为社会公众提供终日开放，能自由、便捷直接进入，且实际使用面积不小于150平方米的广场、绿地等空间，可视作公共开放空间。建筑物本身功能要求和按规划要求提供的开放空间，可视为公共开放空间。
为社会公众提供公共开放空间，可相应增加建筑面积：
11.4.1 核定建筑容积率不大于1时，不予调整；
11.4.2 核定建筑容积率大于1时且不大于1.8时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2平方米；
11.4.3 核定建筑容积率大于1.8时且不大于2.5时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积3平方米；
11.4.4
核定建筑容积率大于2.5时且不大于3.5时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑
面积3.5平方米，增加的建筑面积总计不得超过核定总建筑面积（建筑总用地面积×核定容积率）的25%。
11.4.5 核定建筑容积率大于3.5时，不予调整。
12、规划实施
12.1 严格实行地块整体出让原则，严禁零星开发；坚持统一规划、综合开发、配套建设。
12.2 严格实行建设项目准入制，对不符合本规划控制要求的建设项目，不得进入本规划区。
12.3 严格实行建设项目公示制，重大建设项目涉及公共利益或他人利益产生影响的，应进行公示，接受市民监督。
12.4
严格实行建设项目规划审批制及“一书两证”制度。本规划区域内的所有项目均依法办理“一书两证”。“一书两证”即：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
12.5
严格实行建设项目规划验收制，在工程竣工后，应进行规划综合验收，凡达不到规划设计条件的，均验收不合格，不得交付使用。
13、附则
13.1
本规划由规划文本、控制图册和规划说明书组成，本规划经常德市人民政府批准后，规划文本、控制图册是实施本规划的法定依据。规划说明书是本规划的技术文件，是对本规划设计理念和内容的具体解释。
13.2 本规划从批准之日起实施。
附录：名词解释
1、街区：由城市道路围合的大小不同并可分若干地块的城市用地。
2、地块：由城市道路、自然界线、用地红线围合的大小不同的城市建设用地。
3、总用地面积：包括可建设用地和代征城市道路用地，代征城市绿化用地或代征其它不可建设用地的地块面积。
4、建设用地面积：除去代征城市道路用地、代征城市绿化用地或其它不可建设用地的地块面积。
5、土地出让面积：可经营性地块用地面积统称地块出让面积。
6、容积率：每公顷用地上拥有的各类建筑的总建筑面积（万m2/hm2）。
7、建筑密度：地块内各类建筑的基底总面积与地块用地面积的比率（%）。
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