【完整版】2019-2025年中国长租公寓行业市场营销及渠道发展趋势研究报告

（二零一二年十二月）

2019-2025年中国长租公寓行业市场营销发展趋势预测研究报告

【完整版】

决策精品报告洞悉行业变化

专业˙权威˙平价˙优质

报告目录

第一章长租公寓行业研究方法、意义 (8)

第一节长租公寓行业研究报告简介 (8)

第二节长租公寓行业研究原则与方法 (8)

一、研究原则 (8)

二、研究方法 (9)

第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业及市场分析 (11)

第一节长租公寓概述 (11)

一、长租公寓的客源及特征 (11)

二、长租公寓的租客核心需求 (12)

三、长租公寓分类 (12)

（一）按经营背景分类 (12)

（二）按经营模式分类 (12)

四、长租公寓盈利模式 (13)

（一）盈利来源 (13)

（二）盈利周期 (14)

第二节我国长租公寓行业发展概况 (14)

一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 (14)

二、传统租赁模式难以满足新兴需求 (15)

三、不同背景的运营商快速成长 (16)

（一）开发商背景的运营商 (16)

（二）中介背景的运营商 (17)

（三）专业的公寓运营商 (17)

（四）酒店背景的运营商 (18)

四、多类型长租公寓的经营模式 (18)

（一）轻资产与重资产的经营模式 (18)

（二）集中式与分散式的经营模式 (18)

五、三种长租公寓发展对比 (19)

六、长租公寓市场仍处于探索阶段 (22)

第三节2018-2019年中国长租公寓行业发展情况分析 (23)

一、2018年长租公寓发展分析 (23)

（一）政策：鼓励租赁发展支持与监管并重 (23)

（二）市场：土地供应提速租金稳中有涨 (24)

二、2018年长租公寓企业：把握热点需求探索核心盈利模式 (28)

（一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点 (28)

（二）产品线：覆盖全生命周期 (29)

（三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求 (29)

1、轻资产模式及扩大盈利建议 (30)

2、中资产模式及扩大盈利建议 (31)

3、重资产模式及扩大盈利建议 (32)

三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析 (33)

四、50家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元 (37)

第四节2018-2019年中国长租公寓行业存在的问题分析 (38)

一、2018年长租公寓爆仓“阵亡”情况 (39)

二、目前长租公寓供给端存在的挑战 (40)

三、目前长租公寓需求端存在的问题 (40)

四、融资监管存隐患品质规范待出台 (41)

五、租金贷模式仍盛行 (43)

六、“加杠杆”争抢市场份额 (45)

七、盈利未至口碑下滑 (46)

八、难以突破盈利瓶颈 (47)

九、融资难题仍未突破 (50)

十、真房源抢夺战 (50)

十一、长租公寓良性业态亟待构建 (51)

第五节2018-2019年我国长租公寓行业竞争情况分析 (53)

一、多主体逐鹿长租公寓市场 (53)

二、长租公寓行业竞争白热化面临洗牌 (54)

三、长租公寓投资集中度日渐提高 (55)

四、企业扎堆长租公寓资本支配行业生态 (57)

五、2019年资本退潮长租公寓重新洗牌 (60)

六、2019年长租公寓座次大调整 (63)

七、长租公寓未来竞争形势 (64)

（一）回归本源长租公寓的蓝海与希冀 (64)

（二）先要挺过“今天” (65)

（三）苦练内功坚定看好未来 (66)

第六节2018-2019年房地产企业参与长租公寓情况分析 (66)

一、房企“围猎”长租公寓 (66)

二、布局长租公寓对于房企的重要意义 (67)

（一）房屋租赁行业政策导向 (67)

（二）房屋租赁行业市场趋势 (68)

（三）顺应行业发展，实现转型跨越 (69)

三、房地产企业参与长租公寓运营的生意逻辑 (69)

（一）长租公寓及其常见的生意模式 (70)

（二）房地产企业投资长租公寓的生意逻辑 (71)

（三）房地产企业投资长租公寓需要面对的问题 (71)

第七节2019年我国长租公寓行业企业动态分析 (72)

一、龙湖30亿元专项债“落袋” (72)

二、万科加紧租赁债券融资 (73)

三、2019年窝趣签约村集体项目，打造高品质社区 (75)

四、2019年蛋壳公寓获5亿美元C轮融资 (75)

五、2019年魔方D轮获得CDPQ 1.5亿美元融资 (75)

六、2019年佳兆业30亿长租公寓ABS获批 (75)

七、2019年海尔领跑租赁行业智慧定制 (76)

八、2019年绿地重磅发布四大公寓品牌 (76)

九、2019年朗诗将剥离长租公寓业务 (77)

第八节企业案例分析：自如 (77)

一、脱胎于链家 (77)

二、快速发展 (78)

三、金融创新与规范 (79)

四、甲醛事件 (80)

五、管理难题 (81)

六、房屋租赁行业机构化 (82)

七、强化租房市场监管 (83)

第九节企业案例分析：协信家 (84)

一、长租公寓白热化房企系趁机入局 (85)

二、协信“高打”策略入市即占据高地 (85)

三、协信家：具有“地产+基金+酒管”三位一体基因 (86)

四、轻重并举，投资合作模式灵活经营长短租配置合理 (87)

五、长租市场将诞生千亿龙头运营资本能力是门槛 (87)

第十节2019-2025年长租公寓行业发展影响因素及环境分析 (88)

一、影响长租公寓市场的三大因素 (88)

（一）人口流动 (88)

（二）房价高昂 (88)

（三）政策支持 (88)

二、六大驱动力助长租公寓迎来历史性发展机遇 (88)

（一）房价居高不下，居住矛盾突出 (88)

（二）中央及地方政府大力支持 (90)

（三）长租公寓契合市场需求 (91)

（四）长租公寓是盘活存量资产的有效路径之一 (91)

（五）房地产进入存量时代，房企转型需求推动 (92)

（六）大量资本流入，助推长租公寓市场升温 (92)

三．未来发展助力 (93)

第十一节2019-2025年我国长租公寓行业发展前景预测 (93)

一、未来中国市场租房规模 (93)

二、中国长租公寓市场挑战与机遇并存 (94)

三、长租公寓市场巨大、空间广阔 (95)

四、行业将形成一个完整的生态圈 (96)

第十二节2019-2025年我国长租公寓行业发展趋势预测 (96)

一、未来长租公寓发展整体展望 (96)

二、未来长租公寓发展新趋势 (97)

三、机构化、专业化、金融化 (99)

四、长租公寓经营更加专业化 (100)

五、品牌化社群化是大趋势 (100)

六、租住满足社群需求 (101)

七、长租公寓未来应拼品牌与特色 (101)

八、资产证券化将成长租公寓业重要融资渠道 (103)

第十三节我国长租公寓行业发展的若干思考与建议 (104)

一、我国长租公寓发展现存的问题 (104)

（一）“有营收无盈利”，盈利点难突破 (104)

（二）融资途径窄，行业发展受限 (104)

（三）规模化程度不高，品牌溢价有限 (105)

（四）服务水平差异大，行业标准有待建立 (105)

（五）专业人才匮乏 (105)

（六）政策约束 (105)

二、国外长租公寓经验借鉴 (105)

（一）形成产业规模，积极探索融资渠道 (105)

（二）重服务轻管理，提高精细化管理 (105)

三、长租公寓行业发展相关对策建议 (106)

（一）降低运营成本，打造规模形成品牌溢价 (106)

（二）拓展更多金融渠道，建立投资机构退出机制 (106)

（三）各地方规范条例同一，建立行业标准 (106)

（四）培养公寓行业专业人才 (106)

1、完善法律法规和行业标准 (106)

2、建立公共数据信息平台助力行业监管 (107)

3、建立行业信用评价体系实现优胜劣汰 (107)

四、长租公寓经营发展策略 (107)

第十四节从金融视角看长租公寓发展现状与未来 (108)

一、长租公寓的商业模式和金融发展的逻辑 (108)

二、金融推动的四阶段发展模型 (110)

三、国际经验启示与借鉴 (112)

四、反思、再创新、再出发 (113)

第十五节我国长租公寓企业发展的国际经验借鉴 (114)

一、美国租赁市场成熟，为企业快速发展提供了土壤 (114)

二、美国长租公寓的长租法宝 (115)

三、EQR成功的四大法宝 (117)

四、日本税收政策决定租赁企业多以托管分散为主 (118)

五、大东建托四大法宝 (118)

五、中国住房租赁企业当前亟待形成独特发展路径 (119)

第三章市场调研：2019年中国长租公寓行业存在的问题、挑战、瓶颈 (121)

第一节2019年中国长租公寓行业存在的问题分析 (121)

一、市场存在的问题 (121)

二、跟不上消费变化 (121)

三、服务业创新不足 (121)

四、市场竞争激烈 (122)

五、服务质量问题突出 (122)

六、部分消费性服务行业的有效供给不足 (124)

七、消费性服务业供给存在结构性不平衡 (125)

八、对外开放程度较低且国际竞争力较弱 (125)

第二节2019年中国长租公寓行业发展面临的困境 (125)

一、发展环境尚需完善 (125)

二、要素供给不充分 (126)

三、行业人才、资本、基础设施保障不足 (126)

四、转型有待系统变革 (126)

第三节2019年中国长租公寓行业供给侧存在的问题和障碍 (126)

一、长租公寓行业供给侧存在的问题 (127)

（一）有效供给不足 (127)

（二）非市场化问题 (127)

（三）供给制度不完善 (128)

（四）人才供给缺乏 (128)

（五）消费性服务业供给质量相对较低 (129)

（六）亟须深化供给侧结构性改革 (129)

二、发展面临的体制机制障碍 (129)

（一）部分行业准入限制较多 (129)

（二）行业监管理念及体制机制滞后 (129)

（三）相关法律法规不完善 (130)

（四）配套制度不健全 (130)

第四章2019-2025年长租公寓行业市场营销发展趋势预测 (131)

一、数字化生活带来的变革 (131)

二、全域营销重塑营销生态 (131)

三、中国营销业态的进化论 (133)

四、数据将成为关键资源 (133)

五、手机将处于更加中心的位置 (134)

六、利用新媒体增加产品宣传和促销 (135)

七、长租公寓行业自媒体时代兴起 (135)

八、长租公寓行业粉丝经济崛起 (135)

九、大V为有影响力的新品牌寻找发展空间 (136)

十、按需定制更接近消费者 (136)

十一、视觉营销趋势更加明显 (136)

十二、短视频/IP节目等内容营销方式升温 (136)

十三、场景化体验渗透产品和服务 (137)

十四、使用AI技术与消费者互动 (137)

第五章2019-2025年行业终端及渠道发展趋势预测 (139)

一、打造强势终端的理念 (139)

二、零售业态发展逻辑 (139)

三、未来零售业发展特征 (140)

四、选择多样化导致消费多元化 (141)

五、零售业进入“无界”时代 (141)

六、开始进入全渠道购物阶段 (143)

七、线上线下融合加速食品业升级 (143)

八、“全面数字化”将在更广阔的范围上重塑零售业 (145)

九、“新零售”成为发展趋势 (146)

（一）技术是新零售发展的第一驱动力 (147)

（二）无人零售快速扩张 (147)

（三）“新零售”引入多渠道模式和服务 (147)

（四）新零售时代通过数据驱动制造 (148)

（五）新零售重构供应链 (148)

（六）新物种崛起 (148)

十、实体零售发展趋势 (149)

（一）实体零售仍是满足多样化、个性化需求的主渠道、主力军 (149)

（二）购物中心成为重要渠道 (149)

（三）社区成为流量主要入口 (149)

（四）“经销商”都将变成“服务商” (150)

（五）对便利的需求促使自动售货系统快速发展 (150)

（六）业态混搭将日趋普遍 (150)

十一、零售终端将渗透式发展 (151)

十二、零售巨头尝试再次推行直销模式 (151)

十三、沉浸式体验成为零售创新的主流 (151)

十四、场景化体验渗透产品和服务 (152)

十五、与“文旅体健养”等产业的深度融合 (153)

第六章盛世华研总结 (154)

第一节企业失败的原因及提高胜率的策略 (154)

一、企业失败的原因 (154)

二、提高胜率的策略 (155)

第二节盛世华研独创五大决策研究体系 (156)

一、基于“产业”的研究与决策体系 (156)

二、基于“周期”的研究与决策体系 (156)

三、基于“人性”的研究与决策体系 (156)

四、基于“变化”的研究与决策体系 (157)

五、基于“趋势”的研究与决策体系 (157)

六、小结 (157)

第三节致读者：商业自是有胜算 (158)

第一章长租公寓行业研究方法、意义

第一节长租公寓行业研究报告简介

企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。

本长租公寓行业研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法、历史资料研究法、数理统计法、归纳与演绎法、比较研究法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对我国长租公寓业发展现状进行详细的阐述和深入的分析，并重点分析了未来长租公寓行业市场营销及渠道发展趋势。为长租公寓行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来发展战略、营销战略等提供可参考的路径与方向。

相信通过本报告对长租公寓行业全面深入的研究和梳理，您对行业的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署提供有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。

与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。

第二节长租公寓行业研究原则与方法

一、研究原则

1、真实原则

只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。

2、全面原则

行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。

3、客观原则

能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是基础，是能够为投资者做决策的前提条件。

4、逻辑原则

条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。

5、思辨原则

行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。

二、研究方法

本长租公寓行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对长租公寓行业进行深入研究。

本报告主要研究方法有：

1、历史资料研究法

历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全

面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。

2、调查研究法

调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。

3、归纳与演绎法

归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先推论后观察，归纳法则是从观察开始。

在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。

4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。

5、倒推法和穷举法结合。首先假设有N种可能的结果，假设A结果发生，倒退A结果发生会有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。

第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业及市场分析第一节长租公寓概述

长租公寓是指公寓运营企业将从存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供多样化公共空间配置和标准化物业服务(如水电费缴纳、定期打扫卫生、举办各种分享活动等等)，吸引市场人群入住(租期一般在几个月或者一年以上)的出租型公寓。

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

一、长租公寓的客源及特征

长租公寓大多数住客是还未成家购房的85后和90后，其中尤以90后最为突出。这些住客最大的特点是要求个性化与社交，老式的住房毫无个性化，且没有社交平台，很多年轻人会觉得下班后很无聊。90后依旧是独生子女的一代，从小孤独的成长环境使他们很容易以自我为中心，也不太会交际，但是内心又非常渴望交际，因此在设计公寓时就要突出个性化色彩和社交平台。

我国租客年龄结构(来源涵寓咨询)

90后住客分为几种“脸谱”，第一种是职业化，其有一份体面的白领工作，较高的收入，这类人群喜欢商务或小资情结的咖啡、观影等活动。第二类则是自由创业者，这包括了自由摄影或撰稿人这类自由职业者，也有自主创业的年轻人，他们更偏好音乐、健身、电竞游戏等项目。

二、长租公寓的租客核心需求

2017年7月发布的《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》显示，“90后”租房人群已经占比39.9%，首次超过“80后”，成为租房主力。与“80后”的租房前辈们不同，“95后”对于租房最关心的问题已不再是租金，而是生活品质。在经济高速发展的背景下成长起来的“95后”，物质条件比“80后”更加优越，对于租房自然也表现出更高的标准和需求。数据显示，17.55%的毕业生愿意拿薪资30%-50%去租房。交通便利、居住舒适、便于打理、私密性和安全性好是租客主要考虑的因素。

三、长租公寓分类

（一）按经营背景分类

目前的公寓品牌主要分为三种类型：一是酒店集团旗下的，比如华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓；二是房地产企业旗下的，比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓；三是互联网创业公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。

这些公寓品牌都有各自的优势：对于酒店集团旗下的公寓来说，可以运用自身的运营管理优势，有较强的落地能力；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验，可以发挥自身优势，在源头改善房屋结构，使其更适于作为公寓居住。互联网创业品牌的优势在于线上，最大的劣势是资金。

（二）按经营模式分类

目前市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式多以整栋物业经营为主，而分散式则主要是从房东手上零散收取房源，自行运营出租。两种经营方式对比如下：

集中式出租分散式出租

物业获取一般获取整体物业，获取方式也较为多元化，可以

独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作

等方式

一般从分散的个人业主处处获得物

业，获取方式一般为签订长期包租合

同(3-5年)

现金流前期资金投入相对较大前期资金投入较小，且可通过控制租金支持频率来实现“滚雪球”式包租

销售、管容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力在保洁、维修等成本方面高于集中

理成本成本较低式，但因房源分散故销售成本较高

业态特点标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安

排使得集中式公寓具备较强的社交属性

由于房源区位和形态差；别较大，公

寓标准化程度较低，社交属性较弱

典型企业YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁

等

蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓

见等

集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，同时有利于核心优势--租客社交平台的搭建，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。

分散式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。品牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点基础上进行了改进升级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、房东管理费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。

“集中式”和“分布式”两种运营模式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分散式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的品牌效益更好、盈利空间更大。

四、长租公寓盈利模式

（一）盈利来源

◆批零租金差

这是目前大多数长租公寓的主要盈利来源，包括两部分：

一是整套租入、按间租出实现的溢价，其本质是公寓企业相对房主和租客的议价能力差；

二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益，如隔断客厅、增加房间的情况。

◆装修溢价

通过统一装修风格标准化房间，对部分老旧、不方便使用的房屋装修进行改造，对房屋使用价值进行提升。

◆租金增长收益

是指公寓企业向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3-5年，且在租约签订之初就已经确定签约年限和年租金增长幅度。而租出房屋的租期多数为1年甚至更短，公寓企业完全可以随市价进行租金调整，以享受租金上涨的收益。在目前房屋租售比非常低的情况下，租金价格上涨概率远大于下跌概率，使得此

项收入成为长租公寓企业未来的一个收入增长点。

◆衍生服务收入

在提供出租房屋的同时，出租企业还可以提供保洁、维修、搬家等等增值服务。以自如的分散式公寓“自如友家”为例，先后推出了39元房间打扫、自如优品家具商城、自如安心搬家等一系列周边服务。

可以预想的是，随着长租公寓品牌价值的提升和规模的扩大，公寓企业从此类业务中将会有更多的收益实现，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。

（二）盈利周期

伴随规模(管理房屋间数)的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中间低的三阶段特征：

第一阶段由于管理房屋间数不多，长租公寓仍然采取传统二房东的模式，主要成本开支仅为装修成本，盈利能力较高；

第二阶段房屋管理间数已上升到一定数量，长租公寓公司需要在营销和运营上加大投入，为后续继续做大规模做准备，导致成本显著提升，间均利润率降低；

第三阶段开始，前期在营销和运营上的投入效果已经开始显现(比如通过线上交租可以大大减少人力成本)，取得规模化的成本优势。同时，部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出的方式加速扩张，较高的提升了租金差，并在只赚取房屋租金的基础上增加了周边服务的收入，增加了公司的总盈利。

长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产模式来说，行业投资回报周期基本在5～8年。第二节我国长租公寓行业发展概况

一、利好政策助推长租公寓的快速兴起

“购租并举”是新时代重要的住房制度安排，也是房地产长效机制建设的重要内容，租赁住房市场受到极大关注。2017年，关于租赁住房市场的利好政策不断出台，政府、企业与市场共同推动租赁住房市场快速发展。伴随租赁市场相关政策及组织架构的快速推进，长租公寓迎来了“最好的时代”。长租公寓是重要的市场供应形式，能够提供高品质的居住服务、日常管理与社交培训，能够提供更加契合市场需求的租赁房源，且有利于规模化经营。

表1梳理了2015年以来关于租赁住房市场的相关政策，可以发现政府从4个方面为租赁住房市场提供政策支持，着力推动租赁市场的发展。首先，金融支持。拓宽住房公积金的使用范围，允

许个人和家庭提取住房公积金支付房租，利用REITs工具为租赁市场提供融资通道，为企业的长期发展提供金融支持。其次，公共服务支持。通过“租购并举”“租售同权”等政策为租赁住房家庭提供相同权利的医疗保障、社会保障与教育保障，确保租赁住房的家庭享有同等权益。再次，土地支持。《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》明确允许集体建设用地用于租赁租房的建设，且可以按年缴纳土地租金。这一政策将为长租企业提供低成本的物业开发机遇，大大降低住房的土地成本，从而为长租公寓的发展提供低成本的土地支持。最后，法律支持。《住房租赁和销售管理条例》从法规与条例的角度进一步明确了市场参与主体的权利，明确了企业、承租人、中介机构的相关权益，为长租公寓的发展提供制度保障。国家从金融、公共品、土地与法律四个方面出台一系列政策，为长租公寓的发展提供了强有力的政策支持，推动租赁住房市场发展进入快车道。

二、传统租赁模式难以满足新兴需求

我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。当前，我国住房租赁市场的主流模式分为以下三种：个人出租、中介租赁、长租公寓。

上述三种模式中，个人出租与中介租赁模式下房东相对于租房者而言处于相对强势地位，房东话语权过大将会导致租赁关系的不稳定：房东存在任意改变租约或者提前结束租约的可能，上述行为都不利于租房者，导致住房租赁市场效率低下。在当前消费升级背景下，伴随消费主体向85后、90后的转变，租房者对居住的品质要求愈加提高，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显。而长租公寓实行统一的管理和装修，同时，部分长租公寓事先还会对客户进行筛选，满足租