曲阜市场调查报告

曲阜市房地产市场调研报告

一、曲阜市概况

1、曲阜位居于山东省西南部，

北距省会济南135公里。

2、北依泰山，南瞻凫峄，东连

泗水，西抵兖州。

3、南北最大纵距35.8公里，

东西最大横距25公里，总面积

895.93平方公里。

4、曲阜市是先秦时代著名思想

家、教育家、儒家创始人孔子诞生、

讲学、墓葬和后人祭祀之地，同时

也是儒学文化的开山之地，是国务

院首批公布的24个历史文化名城

之一，曲阜市明故城（三孔）为国家5A级旅游区，素有“东方圣城”美誉。

二、曲阜市城区功能分区

城市以向西南发展为主，呈南展，北控，东进，西扩的态势

1、曲阜市西部区域以曲阜师范大学为中心的省重点学校，小学、曲阜师范大学附属中学、科教研究机构及高科技产业区一应俱全，土地供给充足，但金融商业配套较差。

2、南部区域是曲阜主要行政区域，主要机关坐落于此，土地较为紧张，但随着会展中心的落成，且目前以孔子为主题的旅游场馆的相继开发建设，城市向南部发展趋势明显。

3、北部区域为旅游商业区域，重点文物保护景点与商业中心汇聚于此，开发项目较少。

4、东部区域为开发区，但曲阜高铁东站的建设，带动了整个战前商业，由于离市区13公里，城市东扩，还待时间发展。

三、曲阜市经济状况

2012年预计实现GDP265亿元，比上年增长10.3%，实现地方财政收入12.78亿元。2010年实现生产总值215.85亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%。其中，第一产业增加值19.30亿元，增长5.3%；第二产业增加值92.69亿元，增长12.3%；第三产业增加值103.86亿元，增长14.2%。三次产业比例为8.9：43.0：48.1。全社会完成固定资产投资94.14亿元，同比增长31%。实现财政总收入14.90亿元，同比增长5.8%，其中地方财政收入8.69亿元，同比增长6.0%。税收总收入11.32亿元，增长8.8%。年末金融机构本外币各项存款余额124.68亿元，比年初增加26.23亿元。其中居民储蓄存款余额76.39亿元，比年初增加13.89亿元。各项人民币贷款余额51.46亿元，比年初增加12.07亿元,2011年实现生产总值235亿。

四、曲阜市区位交通

航空

距离济南遥墙国际机场只有160公里，之间有高速公路（京福高速、济南机场高速）相连接，有专线公路相通，距离只有80公里，曲阜到济南遥墙国际机场1.5小时，距离济宁曲阜机场仅需1小时，到徐州观音机场1.5小时。

公路

曲阜市公路交通十分发达。国家级公路和国家高速公路各两条，分别是南北走向的104国道和东西走向的327国道穿越曲阜市区，G3国家高速（京台高速，原名京福高速）和G1511号国家高速（日兰高速，原名日东高速）分别在城区东部、南部掠过，两条高速公路交汇于曲阜市息陬镇。

铁路

普通铁路：中国经济大动脉京沪（北京—上海）铁路在曲阜西北部掠过；新兖石（新乡—兖州—日照）铁路通过曲阜，并设曲阜火车站，向西与陇海线相连，直达中国西部、中亚、西亚与欧洲。

高速铁路：我国一次性建设里程最长的高速铁路京沪高铁，南北向贯通曲阜市境，并在曲阜市息陬镇设立中心站——京沪高铁曲阜东站，2011年6月30日正式启用，从曲阜东站前往上海和北京，分别用时2.5小时和2小时。

五、曲阜市文化旅游

曲阜有辉煌的文化遗产，815平方公里的土地上有各类文物古迹600余处，其中6处列入全国重点文物保护单位，11处列入山东省重点文物保护单位，1994年，孔庙、孔府、孔林还被列入世界文化遗产。

现保存金元明清古建筑1300多间，西汉以来历代碑刻5000余块，古树名木17000余株，库藏文物十万余件，孔府明清文书档案六万余件，它们都具有极高的历史、文化价值。

1961年，国务院将孔庙、孔府、孔林和鲁国古城列为全国第一批重点文物保护单位。1979年，国家向全世界宣布：曲阜对外开放。1982年4月，国务院将曲阜列为全国第一批24个历史文化名城之一。1998年，曲阜又被命名为“中国优秀旅游城市”，列为首批国家重点旅游城市之一。同年，联合国教科文组织向全世界公布，曲阜孔庙、孔府、孔林列为“世界化遗产”，载入《世界文化遗产名录》，全市现有各类文化遗存600余处，其中各级重点文物保护单位184处。

六、曲阜市人口及收入统计

（一）城区居民户数、人口。

曲阜市城区城镇居民共19.8万户，总人口约64万人。具体分析如下：城区为:18万人, 农业为46万人

（二）城区居民居住状况。

具体分析如下：

1、人均、户均情况：户均建筑面积119㎡，人均居住面积30㎡。

2、居住方式：在城区家庭人中，拥有家庭中，拥有自主房屋产权的家庭19万户，占96.79%，租赁居住的有8千户，占0.63%。（三）城区居民房屋状况。

从房屋性质来看：其中商品住房共22180套，占11.17%；经济适用房8210套，占4.13%；已购公房47570套，占23.95；原有私房48070套，占24.21；公有住房7180套，占3.62%；农村土地住宅63720套,占32.09%;其他41660套，占21%。

全市城镇居民家庭人均可支配收入和人均消费支出在济宁12个县市区中排名仍然靠中，与周边县市区相比，差距不大。（一）城镇居民收入呈上升趋势

抽样调查资料显示，全市城镇居民家庭人均总收入为22037.59元，较上年的20731.80元增加1305.79元，增长14.95%。其中，人均可支配收入为18876.38元，比上年的17710.67元增加1165.71元，增长15.12%。从收入的类别构成来看，均保持持续增长。

(二)工资收入占主导地位。城镇居民人均工资收入为18800.39元，占城镇居民家庭总收入的87.67%，同比增长13.39%。一是政策性增资的带动。从去年12月份起，机关事业单位调整了规

范性补贴，普遍提高了工资标准，成为城镇居民收入增加的重要因素。二是今年开工建设的项目较多，用工量增大，带动了人均其他劳动收入的增长。2011年曲阜市在岗职工人均工资29146元，在济宁12个县市区中排名第5位。

(三)经营收入稳步上升。随着发放下岗再就业无息贷款和妇女小额无息贷款，鼓励下岗、失业人员自主创业，自谋职业，促进了城镇居民经营性净收入的增长。人均经营性收入同比增长14.64% (四)财产收入实现稳步增加。随着市民投资领域的拓宽和理财意识的增强，城市居民投资收入和出租房屋等各类财产性收入不断增长；又由于曲阜市开放性经济的不断发展，推动了固定资产的增殖。城镇居民人均财产性收入569.16元，占城镇居民家庭总收入的3.68%，同比增长28.98%。财产性收入的增长，表明了居民家庭的投资收益和资产积累正在逐渐增多，驾御投资风险的能力也有所增强，居民对资产投资的把控逐步趋于理性

七、全市房地产市场运行情况简析：

今年以来，在国家一系列宏观调控政策的影响下，曲阜房地产市场调控效果显现，房地产开发企业各项资金来源增速回落，房地产开发投资增速有所回落，房价延续着小幅上涨的趋势，消费者观望气氛增加，购房意愿有所下降，商品房销量同比增速持续回落。

一、曲阜房地产市场运行特点

(一)房地产开发投资增速明显下降。2012年11月完成房地产开发投资12.00亿元，比去年同期增长3.2%，增速同比回落31.6个百分点。其中住宅投资10.12亿元，比去年同期增长2.6%，增速同比回落30.3个百分点。办公楼投资0.096亿元，增长285.0%；商业营业用房投资0.34亿元，下降38.6%；其他投资1.32亿元，增长87.9%。

房地产开发投资增幅下降的主要原因：一是受国家房地产宏观调控的影响，房地产企业资金渐趋紧张，市场前景不明朗，减缓了投资的力度；二是2012新开发的圣水苑、如意小区、锦华苑、星光天地、华沁苑二期等房地产企业相继开工建设，这些房地产企业规模大、实力强，去年投资较大，致使去年同期房地产投资增长迅猛。三是由于今年同期开发在售房地产企业少，投资体量不大。

(二)商品房施工面积较快增长，2012年1—11月全市商品房施工面积1875956平方米，比去年同期增长21.1%，增速同比回落19.6个百分点。其中商品住宅施工面积1783312平方米，同比增长

29.9%，增速同比回落23.4个百分点。

(三)商品房销售情况，住宅平均销售价格上升缓慢，空置面积上升。2012年1-11月全市商品房屋销售面积259213平方米，上升10.9%，其中销售住宅243905平方米，上升9.9%。其中：现房销售面积36036平方米,上升7.4%；期房销售面积207869平方米，占比重为84.9%，上升8.4%。商品住宅平均销售价格为3780

元/平方米，增长10.5%，每平方米增加330元。1-11月份商品房空置面积为63253平方米，增长38.1%。其中住宅空置面积为60678平方米，增长26.5%。空置率有所上升

(四)保障性住房建设完成情况较好。2012年安居工程的保障性住房项目6个，计划施工面积181319平方米，其中：廉租住房448套，公租房400套，经济适用住房1391套，城市棚户区改造152套(户) 。截至6月底，全市已开工建设各类保障性住房2391套，累计完成投资10440万元。其中，廉租住房完成投资2520万元，公租房完成投资320万元，经济适用住房完成投资4600万元，棚户区改造项目完成投资3000万元。

(五)房地产开发资金渐趋紧张，自筹和其它资金仍是主要来源。全市本年资金来源小计为79800万元，比去年同期下降20.1%。其中：银行贷款为8536万元，同比增长9.1%；自筹资金45757元，同比下降41.1%；其它资金36507万元，同比增长31.7%。自筹资金和其它资金合计62264万元，占本年资金来源的89.2%，仍为房地产开发资金的主要来源。

八、曲阜市各楼盘调查分析

水岸上院(一期)

水岸上院位于春秋西路中段，为曲阜首席经典别墅区，共有63栋别墅，由万佳房地产开发有限公司开发建设。小区占地200多亩，绿化率达48%，处处流畅高品质居住社区的特殊风范。水岸上院别墅起价86万元一套，均价4200元每平方米，最高价

131万元一套，目前剩下的房子都是300平方米以上的大型别墅。水岸上院临近市政府，地处曲阜黄金地段，被大沂河和小沂河怀抱其中，但周边居民反映水岸上院位于两河之间风水不好，因此购买的人也相对较少。在周围小高层逐渐增多的情况下，出其不意大手笔打造大家风范的奢华府邸，独树一帜，举手投足间彰显主人尊贵身份和不凡气质。

注：水岸上院二期目前土地已拆迁完毕，正进行规划，预计明年下半年会推出，预计住宅销售均价在4300元/平--4600元/平左右，沿街商铺销售均价在15000-20000元/平左右。

星光天地

星光天地项目北临大沂河，西邻会展中心、大成路，东临公务员小区、弘道路，南临滨河路，属于曲阜传统与未来交汇的核心商务中心。项目占地约50000平方米，总规划建筑面积约200000平方米，集商务办公、精装公寓、购物、休闲娱乐、健身馆、游泳馆、网球馆等多元功能与一体。

星光天地为曲阜市场唯一带精装修销售的项目，且项目定位较为高端,装修所用材料都为市场上一线品牌产品（地板：大自然、圣象；木门：梦天、盼盼；橱柜：欧派、海尔；卫浴：TOTO、箭牌；瓷砖：马可波罗、蒙娜丽莎；乳胶漆：立邦）,同时由于该项目区位较偏，周边配套不够完善，此项目在东侧配备了一个上下2层的“休闲时代广场（商业）”作为项目配套，目前项目未开盘，但开始接受意向金（50000元/套），带精装销售起价约

为5600元/平，工程进度为桩基阶段。

圣城广场

圣城广场位于春秋大道与大同路交汇处，为曲阜最大的商业综合体项目，占地面积30000多平米，总建筑面积130000多平米，该项目凭借优越的地理位置及完善的商业配套，如银座商城、华联商厦及在建的香格里拉大酒店等众多设施，商业氛围浓厚、人流量大，且项目规划层次较为高端，营销中心已于7月份公开，但工程进度相当缓慢，拆迁仍有40余户为彻底结束。该项目规划有住宅、公寓、商场（包括地下负一商场）于一体，计划于年底前进行意向金认筹，预计单身公寓销售价格为5000-6000元/平，住宅为4500-5000元/平，沿街商铺为20000元/平以上，商场大约为12000-18000元/平。

维也纳酒店公寓

维也纳酒店公寓位于春秋中路与大同路交汇处，项目总规划26层，总建筑面积约28551平米，于高端公寓、酒店、金融网点、餐饮娱乐为一体，此项目与圣城广场同时享用周边成熟配套，形成了居住、商务、休闲、娱乐、餐饮、购物等多种城市功能，且该项目为维也纳酒店为依托，是曲阜唯一以产权式酒店形式运作的项目，交房后酒店返租15年，预计12年收回成本，项目目前处于认筹阶段（三万抵三万五，最高九万抵十一万），总计260套，一期计划销售96套，目前已认筹30余组意向客户。预计销售价格为5500-6000元/平

曲阜新天地

曲阜新天地南临曲阜市汽车站，西临商贸城，总建筑面积为120000平米，其中商业20000平米，该项目位置较偏，但依靠便捷的区位交通及商贸城影响力，商业前景较好。该项目一期已销售完毕，二期正在加推，住宅销售均价为4200元/平左右，目前沿街商铺价格未出，预计商铺两层销售均价为18000元/平左右。

杏坛世家

杏坛世家位于国老街（设计局北临），该区位银行、医院、学校、机关事业单位密集，生活配套极其完善，且项目本身定位较高，共有三个楼座（17层），配有地下车库，户型为80-140平，自5月份开盘，80㎡两房及110㎡三房销售已近半，120㎡以上房源销售难度较大，购买人群政府公务人士及商务人士居多，因购买人群多为政府公务人员，所以销售起价4500元/平（折扣较多）。

春秋华庭

春秋华庭位于曲阜新区尼山路东，迎宾大道南，小区占地43万多平方米，总建筑面积60万平方米，容积率1.4，绿化率高达40%多，属高品质生活社区。春秋华庭一期六栋多层，已于2009年10月11日交房；二期八栋多层，共250余套房子，现已销售近半；其起价为3200元/平，均价3400元/平，最高价3600元/平，总体销售情况一般，项目计划12月8日推出小高层，销

售均价在3800元/平。

春秋华庭紧挨济宁学院、国际会展中心，由兖矿集团开发，后盾实力雄厚，前景看好。位于曲阜新区，是正在发展中的区域，升值潜力大。小区虽已交房，目前还没有人居住，还没有形成规模，周边配套也不齐全，购物不方便。

曲阜各项目对比：

备注: 目前在售各个项目两房80平米及三房95平米销售率较高.面积大于120平米目前存量最大.

九、关于本项目优劣势分析

1、房产市场：曲阜房产市场将呈平缓上升态势，虽宏观调控将更细化、可执行性更强，但作为一个县级城市房地产市场，供求收支平衡，受政策面影响不明显。

2、区域发展：在“三孔”文化战略政策刺激下，西南部形成热点，发展较快，西部、南部区域无疑是将来开发热点，我项目位于曲阜中心偏西一点，但生活配套、区位交通等关键因素较为齐

备，且属于传统文化聚集地，因此我项目具有得天独厚的利好优势，但就现在发展而言西南方向政府层面的发展,以后可能会成为我项目的利好因素。

3、格局走向：在经济发展速度较快及特色文化旅游利好带动下，曲阜城区区域寸土寸金，城内土地贮备量减少，区域土地升值是必然结果，这也为我项目带来机会点。

4、供求关系：供需持续稳步上涨，开发供应数量预计会稳步增加，同时市场需求也将呈上升态势。

5、建筑要求：曲阜—文化古城，具有文化主导限制，由于城市规划以文化为主导产业，产品类型及设计外观受当地消费喜好所决定产品同质化问题将凸显，竞争压力增大，为主动求变者带来契机。

十、本项目SWOT分析

1、优势

（1）位于“城中心”“一轴”辐射范围内，后期规划完善。

（2）旅游文化市场潜力巨大，这几年外来投资客明显增多。（3）区位优势明显，紧临特色文化“三孔”及名校“曲阜师范大学, 曲阜师范大学附属中学。

（4）周边组团式商业氛围浓厚，区位交通方便。

（5）周边的小区已形成，人气程上升趋势。

（6）建设用地80亩，可塑造静轩西路延伸段裕隆路唯一高档住宅商务区。

2、劣势

（1）与传统市中心相比，周边现有区域认同度较为一般。（2）周边的生活配套及购物还需改善(如大型超市,菜市场)。（3）周边有工业，孔府家酒厂区，居住生活带来影响。

3、机会

（1）曲阜小高层、高层住宅已初步形成认可，去化良好。（2）当地政府高度重视旅游文化及房地产开发市场, 房地产逐步成为市发展重点主要。

（3）打造曲阜高端住宅项目可营造外来客的投资氛围

（4）凭借周边学府配套，可重点打造教育,

（5）曲阜师范大学教职工2270名,本项目方便其出行、生活、工作,强有力吸引教职工投资及购买欲望

4、威胁

（1）曲阜高端人群有限，客群定位需准确。

（2）受整体经济环境影响，总价须做控制。

（3）项目前期需拆迁，较影响项目整体进度。

十一，综上所述我司对本项目建议：

曲阜市场的项目不多，规模良莠不齐，再加之有些项目功能结构和周边配套相对比较欠缺，导致人们出行和购物也都比较麻烦，在价格较低的情况下销售期还很长，甚至会延至4年；然而目前在售有几个项目已吸取这个教训，以项目功能结构、周边配套、服务作为项目的吸引法则，形成良性循环，后续工作相对轻

松，因此其销售情况相对非常好。就我们项目而言，必须遵循曲阜市场规则，具体建议如下：

（一）市场定位：

曲阜市的住宅类型总体上呈现出这样一个规律，一期或者前期住宅大都是多层，而二期或者后期住宅普遍是小高层，从而我们可以看出小高层甚至是高层是曲阜今后发展的一个大趋势。一定层面上反映出了人们生活水平有了很大的提高，对住宅的质量要求也进一步提高了；二是城市化进程加快，城市人口逐渐增多，对住宅的需求量相应的增多；三是住宅土地资源紧张，多层不再顺应形势的要求，小高层、高层是必然的一个趋势，因此建议我项目以小高层、高层结构为主（17层为宜）。

（二）设计原则：

1、户型：户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破、创新，做当地最好的户型：

①、户型配比尽量均衡，以80-90㎡两房，96-110㎡三房最为合理。面积大于120㎡三房,从其它个案看,销售速度慢,且现房存量大.

②、除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，两房户型都喜好两卧室朝南，三房应尽可能两个卧室和客厅设计朝南，符合当地人的习性

2、建筑结构布局：减少客户直观性抗性，将合理的建筑结构布局作为项目的卖点之一：

①、在满足良好空间感（楼间距）的情况下尽可能采用板式一梯

两户或点式一梯三户，建筑楼层为小高层十七层。

②、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；

③建筑风格为简欧结构，由于曲阜屋面政府硬性规定统一为浅黑色，以搭配城市的风格统一，

④建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。

（三）本项目价格定位：

从价格上看，曲阜市乃至整个济宁市的房价经过了政府宏观调控的洗礼，又经过了经济的复苏时期，房价不跌反小增的现象又从另一个方面反映出房地产市场供求平衡的事实，随着经济的逐步复苏，也为了抑制房价的快速上涨，防止出现房价不正常的大起大落的局面，土地出让收紧，开发商拿不到更多的地，但是人们的需求量实际却很大，反过来又会刺激现有房价的上涨。无论从事实来看还是从政策制定的分析来看，近期内房价还会逐渐上升，就针对曲阜价格市场而言，我项目品质定位应在中高端行列，且我项目处于市中区较优势位置，以“高品质精品社区”来营造，让“产品自身”给力，住宅销售均价合理应在4300--4500元/平方左右，沿街商铺规划为2层，销售均价合理应在16000-18000元/平方左右。

（四）产品附加值规划建议：

建议一：景观设计

1、建议以欧式景观为主题进行景观设计；

2、以音乐符号为设计元素做成小区栋距自己点缀雕塑品；

3、以十二星座和十二生肖做成的背景雕塑品；

4、让景观设计公司进行投标设计方案，可作为炒作主题和卖

点诉求。

建议二：高端物业管理

1、金旺地产秉承高端物业理念，即引入中国物业管理先导“尊

贵”服务理念；

2、吸收沿海“人文”、“精细”的物业管理思想和服务水准精髓；

3、物业服务充分融入当地地域民俗。

建议三:社区幼儿园——双语幼儿园

1、社区幼儿园以“双语”标准构建社区双语幼儿园，以高师资团队，建议与济宁双语幼儿园或者曲阜市区较好的幼儿园合作，作为分支园进行经营管理。

2、本案所处区域购买人群对孩子的教育特别注重，这也是我项目在精品打造有一卖点所在。

建议四:智能化系统

1、社区智能化突破——完善小区智能化配套

2、安防配套——结合本小区周边特殊的环境和购买客户心理，智能化配套着重从安防方面着手——设置五重高科技保全系统：第一：入口摄像机闭路监控系统

第二：小区四周红外线预警系统

第三：警卫24小时电子巡更系统

第四：户内门磁系统

第五：室内紧急呼叫系统

建议五：星级泛会所，造就曲阜最富贵族气质的社区

1、星级国际主题会所，由生活会所和健康会所购成，分商务会议区、休闲区、社交餐饮区、康体健身区、四大主题区组成;

2、健身中心、茶艺馆、咖啡廊、电子阅览室、儿童游戏室、乒乓球室、台球室、棋牌室等占地面积较小的配套设计，将实用与尊贵结合起来，让会所起到真正的作用；

3、采取VIP贵宾服务体系，联合部分高档次的购物/休闲/娱乐场所，提供给客户可象征身份的服务，增加项目的附加价值。

十二、曲阜房地产市场走势总结

由于目前曲阜开发商资金较紧、房价仍处中高位运行、市场前景被看好，但受今年同期基数大等原因，预计明年房地产投资和销售仍将处于低速运行，虽然政府积极进行有效引导，企业想方设法打折促销，努力以价换量尽快多回笼资金，可能部分刚性需求使今年6-9月份的销售有所回升，但总体上稳定趋势不会改变。当前全市房地产市场存在的主要问题主要表现在：

(一)新开工项目数量减少。资金状况的趋紧使开发商更注重于开发销售现有的楼盘，而对开发新项目保持谨慎的态度，与持续增长的施工面积相比，新开工面积增速出现了下滑趋势，11

月底，共有曲阜房地产开发项目24个，比上年同期减少7个。目前企业新开工项目减少、施工进度放缓，将对后期房地产市场产生一定影响。

(二)保障性住房建设亟待加快。本年保障性住房建设计划投资23454万元，1-11月份完成投资20440万元

(三)商品房销售市场增速缓慢，影响房地产开发投资。从数据来看，市场销售状况对开发投资的影响时滞大约在半年左右的时间。今年以来商品房销售面积有所下降，考虑到政策预期不会放松，商品房销售市场销售速度缓慢将有可能持续，进而对2013年房地产开发企业资金回笼、投资产生不利影响。

总体上看，近年来国家和地方推出的一系列促进房地产市场健康发展的宏观调控政策，对曲阜房地产市场影响整体不大。当前和今后一个时期，规范房地产市场秩序，促进曲阜房地产开发市场平稳健康发展乃重中之重。

泉州佐佑地产策划 2012/11/28