“以房养老”国外不受待见

"以房养老"国外不受待见近日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额，也被称为"以房养老"。房子加养老，老百姓最为关注的两大热点问题相互交织，迅速引发了舆论的广泛关注。

据了解，"以房养老"并不是我国的创举，类似项目在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年,但从实施效果来看,市场并不热烈。

澳大利亚:最后的选择

说起"反向抵押贷款",也就是俗称的"以房养老",70岁的澳大利亚老人赫西摇了摇头说:"不是迫不得已,我不会考虑申请这种贷款。"

在赫西看来,只有家里急需用钱,比如孩子们需要一大笔钱,或是自己做生意需要一笔启动资金,老人们才会想到这种贷款。在自己行动不便需要看护时,老人们通常的做法是将房屋出售,获得现金后给养老院交押金,入住养老院。

在澳大利亚,反向抵押贷款不是政府的一项政策,而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品,因此存在风险。大多数反向抵押贷款利率较高,而且是复式利率,可能导致贷款者债务膨胀,以致需要进老人院时凑不足入住押金。

此外,一旦房产抵押给金融机构,金融机构会对居住者提出要求,将房产保持在一定状态。而老人本身很可能已没有能力干修房子的活儿,请工人来做的费用又相当高。如果居住者想请其他人来一起居住,或是对房屋进行装修、出租等,都必须得到金融机构的批准。

美国:市场空间小

美国政府自1989年开始试点运行"以房养老",到1998年转为正式项目。经历二十多年的发展后,如今每年签约量只有7万左右,市场空间非常狭小。

"以房养老"在美国被称作"房产净值转换贷款"或"反向抵押贷款"。与传统抵押贷款不同的是,它无需按月还款,而是在老人去世后,银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息,剩余部分归还给继承人;如果房产价值不足以偿还贷款本息,由政府负责补足差额;子女如想继承房产,也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。

这种做法的好处是让老人能够"以房养老",同时避免"无家可归",只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所,银行就不能收走房产。

与澳大利亚不同的是,美国"反向抵押贷款"由政府提供担保。但今年9月27日,美国联邦住房管理局致信国会说,该机构需财政部提供17亿美元援助。这是该机构79年历史上首次申请援助资金,而"以房养老"项目是最主要的损失来源。

2007年至2009年次贷危机期间,美国房价大幅下跌,许多"以房养老"的房产价

值不足以偿还老人获得的养老贷款本息。作为项目担保人,美国联邦住房管理局需动用保险基金弥补银

行损失,这让该机构损失50亿美元。

新加坡:套现不明显

上世纪90年代,反向按揭率先在狮城试水,2006年扩大到覆盖八成居民人口的

政府组屋市场,但反应冷淡。政府继而推出以房套现的屋契回购计划、乐龄安居花红计划,允许符合条件的房主出租部分组屋获得资金来源,但同样应者寥寥。

屋契回购计划规定,达到公积金最低存款提取年龄的老年人(现为63岁),只要

家庭月收入不超过3000新元,且名下没有其他房产,即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局,获2万新元津贴,并以30年租约继续居住。部分屋契套现金额用于填补屋主公积金户头,屋主加入公积金终身入息计划,晚年可以每月领取一笔固定现金。

屋契回购计划自2009年推出至今,只有474名申请者。遇冷原因是套现作用不明显,需优先填补公积金账户;很多老人担心,30年期满后若还健在,是否会无家可归;一些老人原本属于低收入人群,可从非盈利机构获得免费或超低价的养老产品或服务,参与计划后能否继续享有这些服务不得而知。

据新华社电

近日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额，也被称为"以房养老"。房子加养老，老百姓最为关注的两大热点问题相互交织，迅速引发了舆论的广泛关注。

据了解，"以房养老"并不是我国的创举，类似项目在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年,但从实施效果来看,市场并不热烈。

澳大利亚:最后的选择

说起"反向抵押贷款",也就是俗称的"以房养老",70岁的澳大利亚老人赫西摇了摇头说:"不是迫不得已,我不会考虑申请这种贷款。"

美国:市场空间小

美国政府自1989年开始试点运行"以房养老",到1998年转为正式项目。经历

二十多年的发展后,如今每年签约量只有7万左右,市场空间非常狭小。

这种做法的好处是让老人能够"以房养老",同时避免"无家可归",只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所,银行就不能收走房产。

2007年至2009年次贷危机期间,美国房价大幅下跌,许多"以房养老"的房产价

值不足以偿还老人获得的养老贷款本息。作为项目担保人,美国联邦住房管理局需动用保险基金弥补银行损失,这让该机构损失50亿美元。

新加坡:套现不明显

上世纪90年代,反向按揭率先在狮城试水,2006年扩大到覆盖八成居民人口的

屋契回购计划规定,达到公积金最低存款提取年龄的老年人(现为63岁),只要

家庭月收入不超过3000新元,且名下没有其他房产,即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局,获2万新元津贴,并以30年租约继续居

住。部分屋契套现金额用于填补屋主公积金户头,屋主加入公积金终身入息计划,晚年可以每月领取一笔固定现金。

据新华社电

据了解，"以房养老"并不是我国的创举，类似项目在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年,但从实施效果来看,市场并不热烈。

澳大利亚:最后的选择

说起"反向抵押贷款",也就是俗称的"以房养老",70岁的澳大利亚老人赫西摇了摇头说:"不是迫不得已,我不会考虑申请这种贷款。"

此外,一旦房产抵押给金融机构,金融机构会对居住者提出要求,将房产保持在一定状态。而老人本身很可能已没有能力干修房子的活儿,请工人来做的费用又相

当高。如果居住者想请其他人来一起居住,或是对房屋进行装修、出租等,都必须得到金融机构的批准。

美国:市场空间小

美国政府自1989年开始试点运行"以房养老",到1998年转为正式项目。经历

二十多年的发展后,如今每年签约量只有7万左右,市场空间非常狭小。

这种做法的好处是让老人能够"以房养老",同时避免"无家可归",只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所,银行就不能收走房产。

2007年至2009年次贷危机期间,美国房价大幅下跌,许多"以房养老"的房产价

值不足以偿还老人获得的养老贷款本息。作为项目担保人,美国联邦住房管理局需动用保险基金弥补银行损失,这让该机构损失50亿美元。

新加坡:套现不明显

上世纪90年代,反向按揭率先在狮城试水,2006年扩大到覆盖八成居民人口的

屋契回购计划规定,达到公积金最低存款提取年龄的老年人(现为63岁),只要

家庭月收入不超过3000新元,且名下没有其他房产,即可将居住组屋的剩余屋契卖

给国家发展部下属法定机构建屋发展局,获2万新元津贴,并以30年租约继续居住。部分屋契套现金额用于填补屋主公积金户头,屋主加入公积金终身入息计划,晚年可以每月领取一笔固定现金。

据新华社电

zxcv文章来源:设计素材名片模板

中国养老地产的现状及发展模式

中国养老地产的现状及发展模式袁霞徐霞南京工业大学土木学院南京211816 摘要摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。关键词：养老地产；探索阶段；商业模式一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，

15种养老地产开发模式分析

[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开

发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还

会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。

养老地产的15种开发模式分析

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4 种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2 万亩，总建筑面积720万平方米，开发

REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究_马智利

根据调查统计，73%的人考虑年老后住进养老地产，未来我国养老住宅的需求量将增大。本文将引进房地产投资信托基金（REITs ）融资模式用于养老地产，探索其在养老地产中具体的融资模式，以期通过研究解决养老地产发展中资金短缺的问题。一、养老地产（一）养老地产概念养老地产是“养老+地产”的一种开发模式———复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：（1）居住功能，注重空间的无障碍设计，方便老人的进出，满足入住老人基本的生活居住需要。（2）服务功能，保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等。（3）商业功能，满足基本的购物、日常采购等需求。（4）医疗护理功能，24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理。（5）生活休闲和文化娱乐功能，提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间；提供老人增进友谊、交流的空间；提供老人追求进步、提升自我的空间；提供老人渴望年轻，享受童真的空间。（二）养老地产商业模式目前国内养老地产的商业模式主要有三种：（1）销售模式，开发商只要完成产品开发，销售完即可。这种方式投资回报期较短，投资风险小，对于开发商资本要求相对较低。本质上与住宅地产相同，但在风险上更大，而且对养老地产衍生价值挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。同时，没有开发商的介入，无法保证养老服务的质量，无法控制入住人员结构。（2）持有模式，开发商没有对物业出售，而是将其持有，采用出租模式。对于开发商而言，持有模式最大的问题是投入成本高，回收周期长，这要求开发商具有雄厚的资本实力。同时，持有模式收回成本并盈利依靠的是增值服务，要求开发商具备持续的运营管理能力。（3）销售加持有模式，开发商通过开发住宅和相关配套设施，并将其按一定比例进行出售和持有。在一定程度上可以缓解资金压力，还可以让入住老人不用为后期配套服务的运营等方面担心。作为养老地产，其重点和盈利点是养老，而非地产。养老地产开发模式并不像传统住宅那样可以一售了之，短期套利开发行为在养老地产领域是不可持续的。持有模式和销售加持有模式才是可持续发展模式。它们能保障后期配套服务的质量，挖掘养老地产的衍生价值，使其利润最大化。但是随之而来的是资金问题，在此我们需要解决融资问题，是发展养老地产的关键所在。（三）养老地产传统融资模式我国融资渠道虽然较多，但是养老地产融资路径依然狭窄。养老地产前期投入大，回报周期长，不仅有资金风险，同时还有经营风险。目前主要的资金来源是银行贷款、民间融资、保险资金。据统计分析，我国ＲＥＩＴｓ在我国养老地产建设中的运作模式研究* 马智利1 王熊2 （1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045； 2.重庆大学公共管理学院，重庆 400044） *本文系中央高校基本科研业务费科研专项“我国养老地产项目融资模式比选和构建研究”（CDJSK12030006）项目阶段成果。作者简介：马智利（1963-），男，山东菏泽人，重庆大学建设管理与房地产学院，教授，研究方向：房地产经营管理。王熊（1989-），男，四川安岳人，重庆大学公共管理学院，硕士研究生，研究方向：养老地产，公租房。摘要：我国正步入老龄化社会，养老地产将成为未来地产行业的发展重点，而融资问题成为制约其发展的主要因素。本文通过研究REITs 融资，结合养老地产特点，提出适合养老地产发展的REITs 融资模式，以此来适度解决资金缺口问题，对推动我国养老地产的发展具有一定的现实意义。关键词：养老地产；REITs ；融资中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009－3540（2013）09－0034－000 3

国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式

解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式医养地产——养老地产的必经模式医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。产品定位健康楼——活力长者自理老人护理楼——全生命周期的连续性照护

配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源规划布局：四大亮点 “金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心 “无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等 “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求 “宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计 “全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会 “和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。

15种养老地产开发模式研究

周燕珉：15种养老地产开发模式研究清华大学建筑学院教授周燕珉各位领导、各位来宾、各位同行大家好！今天我讲的题目是“15种养老地产开发模式研究”。讲的内容是把养老开发模式分五大类(15种)，我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅设计等等，这些年来大家非常关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、经营模式非常的关注，我们也为此把研究方向调整到先研究前期，后面才到规划建设或者室内设计，今天我讲的稍微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作，或者是找我们探讨一些问题，就把它分成几种类型以便大家更加目前国内到底是怎么样的情况，有些东西有一些共同的特点。第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型下面讲一下第一类：与社区共同建设模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型) 模式2——新建居住区中同时开发养老社区模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。案例：广东惠州养老社区地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房

养老地产模式可持续发展问题研究

摘要当前,我国人口老龄化日益加剧,为缓解日趋严峻的养老问题,社会化养老模式势在必行,这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战在这种状况下,本文借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验,构建出我国养老地产开发模式,并在博弈分析的基础上提出政策建议,对促进我国养老地产可持续发展的具有重要的现实意义及理论意义。本文通过文献研究,采取理论分析与案例研究相结合的方法进行研究,得出以下重要结论: (l)本文通过对美、法、日等国养老地产开发融资模式的借鉴,构建我国养老地产开发融资模式,即自筹模式、合作模式和BOT模式。 (2)本文通过对美国养老地产开发运营模式的借鉴,构建我国养老地产运营模式,即养老文化概念营销模式、产业链延伸模式和租、售、反按揭组合入住模式。 (3)本文通过对美、德、法等国养老地产管理模式的借鉴,构建我国养老地产管理模式,即开发商管理模式、战略联盟管理模式和专业公司管理模式。 (4)本文通过政府、开发商和消费者三者相互间的两方博弈,从准入制度、优惠政策和约束机制三个方面提出政策建议,保障我国养老地产行业有序发展。关键词:养老地产;融资模式;运营模式;管理模式;博弈;政策建议

Abstract AtPresent,China,5agingPoPulationhasinereasingraPidly.Toalleviatetheseriou sProblemofoldage,soeialoldagemodel15ilnperative.Thistrendmadeourrealestat edeveloPmentindustryfaeesahugePensionoPPonitiesandehallenges.Inthisease,b asedontheadvaneedexPerieneeofrealestatedeveloPmentindeveloPedeountries,th isessayestablishedaPensionrealestatedeveloPmentPattemandPutforwardPolieyr ecommendationstoPromotesustainedandraPiddeveloPmentofChina,5PensionProPer ty,Therefore,thisPaPerhasimPortantPractiealsignifieaneeandtheoretieal signifieance. Thloughliteraturestudy,theoretiealanalysisandeasestudies,thisPaPerdrawsth efollowingimPortanteonelusions: (l)BasedontheUnitedStates,FraneeandJapan,thisPaPerbuiltPensionrealestated eveloPmentfinaneingmodelofoureountry.That15self-mode,PartnershiPandBOTmod e. (2)BasedontheU.S.PensionrealestatedeveloPmentbusinessmodel,thisPaPerbuilt Pensionrealestatebusinessmodelofoureountry.IteombinedoldageeultureeoneePt mode,industryehainextensionmodeandrent,sell,reversemortgagePortfoliooeeuP aneymode. (3)BasedonPensionrealestatedeveloPmentmanagementmodeloftheUnitedStates,th isPaPerbuiltPensionrealestatemanagementmodelofoureountry.IteombinedDevelo Permanagementmode,strategieallianeemanagementmodeandsPeeialist一managementmode. (4)ThroughthethreetwoPartygameamonggovernxnent,develoPersandeonsumers,thi sPaPerPutforwardthreePolieyProPosalstoensuretheorderlydeveloPmentofthePen sionrealestateindustryfromthePointofaeeesssystem,PreferentialPolieiesandr estraintmeehanisms. Keywords: :oldagerealestate;finaneialmodel;oPerationmodel:managementmode: Game;polieyProPosal

养老地产开发运营模式研究

养老地产开发运营模式研究摘要：养老地产面临功能定位模糊、专业性服务供给不足等问题，且资金不足及盈利能力欠缺也抑制了规模化发展。本文以价值管理、利益相关者及产业链等为理论基础，探讨了养老地产开发运营中的关键问题，为养老地产开发提供了可行性路径。关键词：养老地产；开发运营；功能需求；分析框架一、引言中国人口老龄化程度日益加深，预计到2025年将突破三个亿，而到2034年将达到4个亿。对房企而言，高速老龄化进程蕴含着巨大的养老地产发展商机。目前，养老地产面临前期投资大、开发周期长、后期专业性服务供给不足[1][2]、项目定位模糊及功能缺失[3][4]、持续盈利能力脆弱[3]等现实问题，因而厘清养老地产开发模式关键路径，揭示其运行机理是促进项目成功的关键。二、养老地产开发运营模式研究综述养老地产是一种复合型地产，是养老服务与地产开发的集成，即居住、护理、医疗、娱乐等功能为一体的服务型地产项目营。 1、基于主体选择的养老地产开发模式分析全球养老地产开发大致分为三大模式：政府主导社会福利型养老地产、市场化养老地产和“政府+开发商”合作开发模式。实际上，不同模式都有其发展的社会背景和各自特点。从国情差异角度，持续照料退休社区模式（CCRC）在美国的成功就是社会经济及老年人价值需求相匹配所产生的。针对我国国情，政府主导的养老院模式曾是普遍使用的供给方式。但随着供求缺口加大，养老社区、老年公寓以及住宅适老化改造等多方参与的新模式将成为发展趋势。 2、多元化养老地产融资模式分析对开发商而言，养老地产前期投入大，合理的融资模式是保障项目成功关键。从分散系统风险的角度，美国养老地产资产证券化模式在我国养老地产融资中具有可行性。另外，房地产信托基金（REITs）在我国养老地产项目中也具有一定适用性，由开发商、基金管理公司、资产管理公司构成的融资模式在风险分担方面具有优势。 3、基于所有权配置的“销售”、“持有”及混合模式分析以所有权配置分类，国外养老地产基本以购买产权模式、获得使用权的倒按揭模式以及购买使用权的会员制模式为主。我国老年人产权观念深刻，因而应注重所有权配置设计。在保障老年人原住房所有权的基础上，采用老年公寓使用权与原有住宅使用权期限内交换的租赁方式是较为可行。相比于持有模式，直接销售模式会降低开发商资金风险，但在获得项目运营溢价方面存在劣势。 4、基于需求响应的养老地产盈利能力分析

南充市养老地产开发模式的

Regional Economy 区域经济 https://www.360docs.net/doc/0614668725.html, 2012年10月 213 南充市养老地产开发模式的研究西南石油大学赵艺庞敏摘要：南充市人口老龄化问题日益严重，现有的居家养老模式已不能适应激增的养老需求。南充市开发养老地产，将作为现有机构养老模式的有效补充。同类研究中，本文首次甄别了国内养老地产成熟项目开发模式中的不足；将养老地产开发模式与某一区域具体情况相结合，提出可行性方案。结合南充市市情，提出了选址顺庆区、定位于活跃老人的养老地产项目。提出了以房地产信托投资基金为筹资渠道的融资模式，打造专业养老社区与成熟住宅小区为一体的地产项目；构建开发商与专业养老服务公司战略联盟的管理团队，实现分合并举的运营模式；建立租、售、用并行的三维盈利模式。关键词：养老地产融资模式运营模式盈利模式中图分类号：F207 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)10(b)-213-03 1 南充市人口老龄化和养老模式现状国家第六次全国人口普查数据显示，南充市65岁及以上的老年人口总数为为753272人，在全市总人口中的比重达到12.0%，相比第五次普查结果，上升了4.27个百分点。根据联合国的标准，当一个国家或者地区65岁以上人口达到或者超过总人口数的7%时，该国家或者地区属于人口老龄化国家或地区，据此南充已经步入老龄化社会。在南充市，绝大多数老年人选择居家养老，即以家庭成员照顾为主，家政服务人员照顾为辅，少数老年人选择社区养老和机构养老。居家养老以家庭为依托，老年人得到充分的亲情抚慰，孤寂感减少，精神身心愉悦。但随着现代社会生活节奏的加快，“4-2-1”家庭结构的普及和空巢家庭的剧增，老年人的子女承担着工作、抚养两代人的艰巨压力，体力和精力方面都难以长期、持续、专业地照顾老年人。同时，相比10年前，南充市常住人口平均受教育程度大幅提高，每10万人中具有大学以上程度、高中程度的人口分别增加了2688人和5420人，文化程度的普遍提高意味着人们对物质、精神层面的高品质退休生活的需求将增加。因此，单一的居家养老模式已经无法适应南充市民的养老需求，进一步规范和健全社区养老、机构养老模式将有效填补养老市场的空白。 2 南充市社区养老、机构养老运行的现状和问题目前，南充市的社区养老和机构养老分别以敬老院和老年公寓为依托，在运行中显现出以下问题：第一，投资主体单一、投入资金少。由于敬老院、老年公寓的开发建设项目中缺少政策支持，加上建设管理中监督指导缺位，因此难以吸引民间资金的流入；其中顺庆区、嘉陵区新建的老年公寓都主要依靠财政资金的拨入修建。第二，住宅设计缺乏人文关怀、配套设施和专业服务不足。敬老院和老年公寓的规划设计跟普通住宅大同小异，缺乏像紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施；生活配套局限于就餐和娱乐，欠缺必要的医疗、康复和交通配套；专业护理人才配备不足。第三，消费定位群体模糊。根据老年人的健康状况不同，他们在养生、护理和医疗服务方面的需求存在重大差异，南充市部分敬老院和老年公寓缺乏对现有软硬件设施有效评估，混淆定位服务对象，不能承担好应有的责任。 3 南充市养老地产开发模式针对上述问题，引入专业机构开发和管理的养老地产势在必行。养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。3.1 选址南充市现有的敬老院、老年公寓集中在远离城市喧嚣、景色宜人的风景区，虽然为老年人提供了宜居的栖息地，有利于养生，但受到两点局限。首先，随着老年人年纪增长，对医疗设施、条件的要求越来越高，居住地远离市区中心医院，加上交通配套不足，危急时刻如不能得到专业及时的救护，将面临严重生命危险。其次，老年人大家庭意识强，大部分健康的老年人仍肩负着照顾孙辈、为子女分忧的职责，在以离儿女工作生活地最近为居住地点首选；同时老年人对长期居住生活圈形成了依赖，因此现有敬老院、老年公寓的位置难以满足这两方面的要求。南充市现有的两家三级甲等医院均在顺庆区，医疗设备先进，护理人才集中，剩余的甲级医院主要分布在嘉陵区、高坪区，其他医院以乡办、民办为主。就人口分布来看，顺庆区作为川东北老工业基地、川东北商贸中心和川东北最大的物资集散地，吸引汇集了大量人才工作定居。因此将顺庆区作为南充市养老地产开发地址的首选。3.2 消费群体根据健康状况不同，消费群体可以划分为活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。活跃老人年龄集中在60岁至70岁，身体健康，能够独立居住。他们刚刚进入退休生活，普遍感觉生活不如原来充实，孤独感强烈，因此他们追求物质精神双重幸福生活的意愿最强烈，同时通过常年工作积累了一定的物质财富，对养老地产相应配套设施和服务的支付能力较强。养老地产的配套设施包括餐厅、健身房、老年大学、休闲娱乐会所、门诊，服务涉及养生学知识普及讲座、退休生活规划、老年旅游等。低度照顾老人年龄集中在70岁至80岁，体质逐渐衰弱，容易产生周期性的疾病，在缺少关照的情况下容易发生意外。他们一般需要家人或家政服务人员的照顾，定期到医院进行理疗。这部分老人退休多年，支付能力大幅衰减，如果缺乏子女援助，生活负担沉重。配套设施着力于开发设施完备的老年护理中心，保质保量地提供专业家政护理人员、康复人员。高度护理老人年龄集中在80岁以上，患有严重的疾病，基本不能独立生活。由于