日本美国台湾土地制度样本

日本

( 1) 现行土地所有制

日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制, 是一种法律上承认个人或私人能够占有土地的制度, 但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本, 除个人或股份( 有限)公司等法人占有土地外, 国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。

( 2) 现行土地使用制

日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地, 占土地总资源的比例很小, 因而国有土地使用权制度并不很发达, 且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的, 更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。

( 3) 土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是: 制定土地管理政策, 编制和实施全国土地利用计划, 限制土地交易, 管理全国休闲土地, 管理地价, 组织地籍调查, 以及编制国土利用形态分布图表。

优点: 第一, 土地立法统一完善, 执法严明; 第二, 规划体

系完善、分工明确、依法实施; 第三,

美国

( 1) 现行土地所有制

美国是现代资本主义的典型, 但其土地并非全部私有。美国全国的土地中, 有59％为私人所有; 39 ％为公有, 其中联邦政府所有的为32％, 州及地方政府所有的为7％; 另有2％为印第安人保留地, 即专门辟给原来美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。土地所有制状况在各州之间有所不同, 如在阿拉斯加州, 联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。

在美国, 土地所有者同时也拥有地下的一切财富, 因此地主能够自由开采地下资源, 或者将地下资源单独出售给别人。惟一的条件是她必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。

( 2) 现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。美国法律规定土地能够买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业, 兴建铁路、公路及其它设施, 需要占用州属公有土地或私人土地, 也要经过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要经过公有土地的地上或地下, 都必须向土地管理局通行权处申请批准, 并支付租金。

( 3) 土地管理机构

美国于内政部内设土地管理局, 主要负责对联邦政府土地的管理, 并对州和私人土地进行协调。其主要职责是: 地籍调查, 土地利用规划, 建立土地调查档案和土地管理信息系统, 牧场管理, 为国民经济发展提供有服务, 制定国家矿产开发与利用计划等。其它联邦政府机构也参与部分土地管理工作, 如内政部印第

安人事务管理局负责印第安人居留地的土地管理工作, 城市规划委员会负责城市用地的管理工作, 国防部负责军用土地的管理工作。三、台湾

(1) 土地所有权制度

台湾地区现行的土地制度, 是”平均地权” 的土地制度, 这种土地制度” 既非单一的土地公有制, 亦非纯粹的土地私有制, 而是二者之综合发展。为建立平均地权的土地制度, 农地是农民私有的市地是市民公有的, 富源地是全体国民公有的。农地农有、市地市有、富源地国有, 系构成平均地权体系的三大要目。

所谓农地农有, 是指”农地归农民所有、所耕, 耕作所获的成果归农民所享” ; 市地市有, 是”市地属于市民公有, 而由‘公法人'之市政府管理” , 但”已经建成的城市土地, 除为公共建设——如公园、道路修筑及其它合理的城市规划必须征用外, 其它土地做到涨价归公便可。至于新建城市或已经建成城市的扩展区域则先将土地收归公有, 按照城市规划加以重划改良后, 租给土地租用者使用” ; 富源地国有, 是指”富源地属于全体国民所公有” , 而由”政府管理” 。

(2) 土地她项权制度

台湾土地她项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、

典权、耕作权、租赁权等七种。

（3）土地管理制度

台湾将土地管理机构, 习称地政机关, 台湾地区《土地法》规定, ”中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。

台湾地区对非都市土地, 视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质, 划定使用区, 编定各种用地图实施管制, 并配合各种自然环境的保护, 谋求土地资源的合理使用。

台湾地区《都市计划法》第六条规定: ”直辖市及县（市）（局）政府对于都市计划范围内之土地, 得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。”城市规划对土地使用的管理, 主要是采用土地使用分区管制, 即对城市土地依现有特性及未来期望发展的模式, 划分为不同的使用分区, 再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。对土地使用性质的管制, 主要是规定土地的用途以排除妨碍主要用途的其它使用。对土地使用强度的管制, 主要是经过规定容积率和建蔽率（覆盖率）来实行。不同的用途和位置, 一般规定有不同的容积率和建蔽率。

最后, 台湾实行私有土地面积最高额的限制, 制定农地保护政策, 实施土地管制

制度建设与制度创新

制度建设与制度创新而经济发展的环境条件与制度有直接的相关性。制度(包括正式制度和非正式制度)是规范人们行为的系列准则，它的基本功能是在一定的框架下鼓励人们积极地、放心地去干什么，约束人们不能去干什么。对于经济发展而言，制度也有优劣之分，那些能够促进经济发展和社会进步的系列行为准则属于好的制度，否则就是属于坏的制度。好的经济制度能够减少人们从事经济活动所处环境的不确定性，增强人们对未来的预期，降低交易成本，保护产权，促进生产性活动。不利于经济发展的系列环境条件，往往是与坏的制度直接联系在一起的，更直接地说，是由坏的制度直接造成的。例如，坑、蒙、拐、骗的市场交易环境，要么是相关制度不健全造成的，要么是制度执行不力导致的，更有可能是坏的制度激励的结果。因此，优化经济发展的环境，首先得优化制度，从一定程度上，两者是等价的，优化了制度也就等于是优化了环境。能够起到优化经济发展环境的制度无外乎来源于三条途径：一是相关制度的继承，即对历史上形成的有利于优化经济发展环境的制度安排让其进一步发扬光大；二是制度移植，将别的国家或地区形成的相关制度安排移植进来；三是制度创新，就是制度发明。从维系市场经济发展的系列制度来说，能够优化经济发展环境、促进经济发展的制度，主要是创新了的制度。这

主要是因为，各国、各地区在不同的阶段经济发展所处的经济条件和人文社会环境不同，对历史遗留下来的有利于经济发展的相关制度的安排需要在创新中继承；对于外来的制度安排，也要在改造的基础上借鉴，而不是简单地全盘照抄照搬。那么，如何通过制度规范和制度创新来优化相关的经济发展环境呢? 第一，规范政策制定和实施程序，优化经济发展的政策环境。政府政策是决定和影响经济发展的关键因素。政府政策对经济发展的阻碍性主要体现在以下几个方面：一是现有的政策与经济发展相抵触，成为制约经济发展的主要因素；二是政府政策朝令夕改，缺乏基本的稳定性；三是政策在实施过程中在各个环节被曲解或任意塞进人为意志；四是激励经济发展的政策难以制定和落实；等等。解决这些问题需要通过制度创新，规范政策的制定程序、强化政策的实施程序、监督政策的落实程序。第二，切实推进行政管理体制改革，优化经济发展的服务环境。经济发展的服务环境由多方面的内容构成。首先是管理服务，它是由政府提供的，管理服务的质量和效率，取决于行政管理体制的制度安排；其次是商业性服务，它是由以赢利为目的的企业性组织提供的；第三是社会服务，它是由社会非政府性、非商业性的公益性组织提供的，取决于社会公益性组织的发展状况。它们共同构成经济发展所面对的服务环境。服务环境的优劣关键在于管理服务的水平。优化管理服务，就必须切实推

日本、美国、台湾土地制度

一、日本（1）现行土地所有制日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。（2）现行土地使用制日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。（3)土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，

二、美国（1)现行土地所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。（2)现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。美国法律规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。（3)土地管理机构美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土

土地征收中公共利益的界定

土地征收中公共利益的界定姓名:倪骋怀班级:10园林3班指导老师:刘正球副教授摘要：我国土地征收过程的利益分配不均，公权力过剩问题引致了近年系列纠纷事件发生，其中主要原因是法律对公共利益界定不明，公众在公共利益界定上参与程度不足，《土地管理法》缺乏将公共利益界定程序纳入，对比各国立法现状，界定公共利益时大致分为概括法、列举法及概括加列举法三类，但在具体实操上各国并没有程序保障，建议我国以立法形式进一步完善土地征收中公共利益的界定，包括借鉴台湾地区，采取概括列举法，在实体上明晰公共利益外延，其次，还需要规定界定过程要求召开听证会，积极吸纳群众意见，最后就是扩充现有的司法救济途径，保障执行的公平正义。关键词：公共利益；公众参与；听证会近年来，湖南嘉禾拆迁案、河北定州征地案、四川自贡非法征地案、广东汕尾乌坎等事件暴露了我国土地征收过程中存在利益冲突，其利益纠纷涉及到政府与农民、开发商与土地使用者间的不平等问题，归根到底是因为群众利益诉求没有得到认同，征收方与被征收方在公共利益界定上存在一定分歧。本文以《宪法》、《土地管理法》及《物权法》为依据，结合我国农村土地征收实践中公共利益界定及其存在问题进行剖析，并以各国立法与实际操作为借鉴对象，针对公共利益概念界定提出个人意见，以供参考。一、土地征收中公共利益的界定及其引发的问题（一）公共利益的界定

研究土地征收中公共利益问题的前提，是要弄清公共利益的内涵及外延，有关公共利益的界定学界同样存在争议，并随着时间推移，衍生了不同学派观点，其中最早就有19世纪功利派著名学者边沁，他认为：“社会利益是组成社会的各个成员的利益之总和，个人利益是唯一现实的利益，”i提倡个人利益至上，即所谓的公共利益实际上就是个人利益，所以两者间不存在争议。该观点已与当下时代不符，即便是标榜民主、自由的西方国家，也从没将公共利益与个人利益混合而谈。20世纪，R.庞德提出将利益分为个人利益（即个人主张、意愿），公共利益（即以政治组织、社会生活为名义提出的主张愿望），社会利益(即涉及到文明社会生活的愿望及意愿)三类，三种利益出现冲突时，优先保护社会利益。经济法学家R.科斯提出当利益冲突出现时，以是否有利于经济效率提高作为公共利益衡量标准。德国学者阿尔弗雷德.弗德罗斯认为公共利益既不是单个人利益的总和，也不是人类的整体利益，而是一个社会通过个人合作而生产出来的事物价值总和。ii我国学者李昌麒主张：“公共利益是指为了广大公民所能享受的利益，确立的标准是存在大多数的，不确定的受益人。北京大学法学院教授张千帆认为：“公共利益”是一个政治意义上的概念，应从公众参加角度解释公共利益界定问题。”iii纵观各派别及学者观点，可以看出，围绕公共利益的定性一直存在争议，笔者更认同张千帆教授，公共利益与个人利益及社会利益不同的地方是利益受众的差异，公共利益的受众是大多人（相比于个人及社会），而个人利益受众是单独个体，社会利益受众是社会统治阶层。（二）我国土地征收中公共利益界定引发的问题

农地制度创新与家庭经营

农地制度创新与家庭经营 "三农"宏观政策如果没有微观改革的配套将很难长久发挥作用，从而影响"从根本上解决‘三农问题’"。"三农"问题根源于农村基本经济制度设计和安排中的矛盾，现在到了该对其进行反思和改造的时候了。农地制度的现实困难首先，农村土地承包制度需要继续完善。中国农业科学院教授牛若峰认为，这项改革没有解决土地所有权问题，集体所有的法律规定含混不清；没有把土地所有权和农户宅基地所有权归还农民；没有给予农民以长期永久经营使用权和土地处置权，承包农户只是半自主的经营主体；另外没有将农村集体组织改造为名正言顺的合作经济组织如土地合作社。我们还应该看到农民组织和农村治理结构严重滞后与家庭承包经济制度不配套所带来的严重影响。家庭经营是对人民公社时期农村生产经营制度的根本性改革，而农民组织和农村治理结构仍然沿袭了人民公社三级体制，公社体制的"遗留"与家庭经营的经济制度的磨擦是现实农村经济、政治和社会问题的根源。其次，农村双层经营体制没有真正形成。我们认为，当前农村许多地方，集体经济已成为空壳，事实上只剩下农户家庭经营这一个层次；在一些地方，仅有的集体经济不是集中在为农户

经营提供产前、产中、产后的服务领域，而是集中一部分土地和资产由少数人承包经营，以此作为集体的主要收入来源。集体经济和农户经营"两张皮"的现象严重影响了农民收入增长。重建农村统分结合的双层经营体制势在必行。再次，农村土地产权结构导致当前农村愈演愈烈的土地矛盾和纠纷。近几年，我们对国内近20多个省的农村问卷和实地调查表明，土地集体所有、家庭承包经营制度设计和安排中有两大矛盾无法解决：其一，在集体内部，成员边界不稳定，而且新增成员具有”天赋资源权"和法定的" 公开、公平、公正"承包权，因此"土地承包关系稳定"与" 承包土地关系变更”的矛盾始终存在。现代化过程实际上也是农业资源转移的过程，与农地、农民增减变化相伴随，必然不断改变人地关系，"稳定"与"变更"之间的冲突始终不可避免；其二，集体成员"共同共有"的制度设计，无法屏蔽其他利益主体的侵害，致使农村土地所有权的"排他性"极其弱小，这恰巧给一些地方无度征用土地的乡村干部乘机攫取土地资源配置权留下了空档。肖屈农地制度的几大因素、农民承包土地承担了太多的功能，已不堪重负。在经济意义上，承包土地是集体成员平等获取生产资料和社会保障的权利；在政治意义上，承包土地是农民获得民主权利的基础；在社会意义上，承包土地还担负着稳定乡村社会结构的重要作用。因此承认农民的土地财产权，将提高农民的社会归属感并有利于稳定。

制度创新的重要性

企业制度创新存在的必要性 2010-04-14 清华领导力培训无忧论文网企业制度创新比技术创新更重要。民营企业为了能在竞争中生存和发展，十分重视企业自主创新，但是，存在着重技术轻制度的倾向，导致企业发展出现了人员不稳、速度不快、寿命不长等不良现象。因此，民营企业要持续发展，就必须加强企业制度创新。企业制度创新是企业创新系统中的重要组成部分，是指一种更有效的约束本企业职员行为的一系列规则的产生过程，为企业技术创新的组织实施和过程管理提供支撑和保障。它通过激发企业职员的积极性和创造性，促进企业资源的合理配置利用，从而推动企业进步。企业之间的制度及相关知识基础的差异，使得企业很不容易模仿。从这个意义上说，企业制度创新比技术创新更重要。民营企业为了能在竞争中生存和发展，十分重视企业自主创新，但是，存在着重技术轻制度的倾向，导致企业发展出现了人员不稳、速度不快、规模不大、创新不足、寿命不长等不良现象。因此，民营企业想要持续发展，就必须加强制度创新，与技术创新协调发展。一、企业制度创新理论的发展综述创新概念自1912年由美籍奥地利经济学家熊彼特在《经济发展理论》(，1912)中被首次提出之后，得到了不断的丰富和发展。按照熊彼特的观点：“创新是指把一种从来没有过的关于生产要素的‘新组合’引入生产体系，这种新组合主要包括引进新产品、引进新技术、开辟新市场、开辟原材料新来源、实现工业新组织等多个方面”。由此可见，创新理论是一个被纳入经济学范畴的概念，被广泛应用于企业经济行为的分析和研究领域。创新理论经过不断的丰富和发展，目前已形成两大主要分支：一是创新与技术经济的结合，形成以索洛、阿罗为代表的技术创新经济学；二是创新与产权制度的结合，形成以科斯、若思为代表的制度创新经济学。熊彼特首开技术创新研究之先河，包括熊彼特的创新理论在内，虽然对企业制度创新有一定的意义，但早期对创新问题的研究重点集中在技术创新领域，如熊彼特关于创新的定义，主要是从技术创新的角度来对创新进行类型划分的；此外，希克斯将创新分为“节约劳动型”、“节约资本型”和“中性”三大类；门茨则将创新划分为“基础创新”和“二次创新”两大类(常修泽，1994)[5]。由此可见，他们对创新问题的研究偏重于技术创新，对企业制度创新问题的研究是很有限的。二、企业制度创新理论的发展综述 (一)企业制度创新理论发展概述 20世纪50年代以来，经济学家对人的行为的分析取得了重大进展，突出地表现在以下几个方面：一是尽管仍假定人是理性的，但已用效用最大化替代了传统的利润最大化假定，理性被理解为人能根据各种约束作出一系列欲望、期望与偏好的选择；二是认识到按传统理论的观点，整个经济活动的协调与组织受“市场”这一看不见的手的作用，在完全竞争条件下，个人追求利益最大化的结果会导致社会福利最大化，这样实际上是假定了市场的运作不存在为达成交易而搜寻信息的交易费用。事实上，任何一项交易的完成，都需要进行合约的议定、对合约进行监督和讨价还价等，因而必然存在交易费用，正是由于交易费用的存在，才产生了用于降低交易费用的不同制度安排；三是完全竞争模型要求完全界定私产制度，认为这样是最有效率的，但事实上这只不过是一种理论期望，实际上是很难做到的，现实生活中产权结构的多重特征也证明了这一点。基于这些认识，产权学派企图揭示产权制度的功能及其对社会资源配置和经济增长的作用；新制度学派认为制度是内生的，并探讨了制度的基本功能、影响制度变迁的各种因素以及作出不同制度安排选择的原因等多个方面。 (二)关于制度的研究兰斯·戴维斯(，，1971)和道格拉斯·c.诺思(，1989)率先在制度创新领域展开了实质性的研究，根据诺思的定义，制度是指一系列被制定出来的规则、服务程序和道德、伦理的行为规范，具体包括企业的组织方式、产权结构、管理体制及市场规则等；.舒尔茨认为，制度是管束人们行为的一系列规则和某些服务的供给者，是应经济增长的需求而产生的，需求的不同也会导致制度安排的不同；林毅夫认为，人之所以需要制度，是因为一个理性人能力的有限性，他在做出决策时要支付信息费用，以及人生活环境与生产中的不确定性。因此，一方面是

美国土地征收制度

美国土地征收制度美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分别属于联邦和州政府管理，联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一。美国存在着与我国土地征收类似强制征收或有偿征收制度，指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题，美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级。美国关于土地征收的规定，散见于各个相关的法律之中，如《美国联邦宪法》、《美国财产法》、《美国公有牧地改良法》、《美国佛蒙特州土地利用与开发法》、《美国联邦土地政策管理法》等。其中，美国联邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征收私有财产供公共使用。”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产，或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护。”《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益。美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定。一、美国土地征收的基本条件

在美国，政府实施土地征收必须具备三个基本要件，即正当法律程序、公平补偿和公共使用目的。（一）正当法律程序美国各州政府是土地征收的主体，但在强制征收土地的程序和手续安排上，各个州的差异很大。作为正当的法律程序，美国土地征收行为通常应当遵循如下几个步骤：一是预先通告；二是政府方对征收土地进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府方和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收土地。除非土地所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变；六是法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；七是双方最后一次进行补偿价金的平等协商为和解争取最后的努力；八是如果双方不能达成一致将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理补偿”的价金数额；九是判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的土地。（二）公平补偿

日本土地制度

[转帖]日本的封建土地制度日本, 土地制度, 奴隶社会, 封建, 古罗马日本的封建土地制度［作者：佚名转贴自：本站原创点击数：155 文章录入：千宗易月］日本的封建土地制度录入岛津若寒日本自大化革新后，奴隶制开始向封建制过渡。在这之前的一些迹象，诸如田部等等，也只能说是奴隶社会末期出现的封建因素，最多他们相等于古罗马奴隶社会末期出现的隶农。因为他们确实和奴隶有所不同了，他们可以有自己的家室，可以独立进行生产。大化革新后情形就不同了。646年颁发了革新诏书，规定贵族豪强私人占有的土地以及附着于土地上的人民全归国有，所有过去由大奴隶主贵族占据屯仓也一律收归国有称为公地。即所谓“罢昔在天皇等所立子代之民，处处屯仓，及别臣、连、伴造、国造、村首所有部曲之民，处处屯仓。”（周一良等主编：《世界通史资料选辑》）。奴隶社会末期曾出现有部民、品部、田部，此时一律解放，成为依附农民，即所谓公民。他们人身保有自由，并可有自己的财产和生产工具，但需服兵役。可见在日本体现了东方封建土地国有制的特点。大化革新，还建立一系列维持封建统治的各级管理机构和设置了各级官吏。并规定凡所属官吏一律分配给封地，即所说的职田。另外封给各类贵族的土地还有位田、赐田、功田、神田、寺田等。位田是封建贵族按尊卑爵位分得的封地，当时日本五位以上叫贵姓贵族，六位以下称卑姓贵族，按品位的大小封给一定数量的位田；赐田是赐给为天皇或大化革新立下战功的贵族的封地；功田是封给军事贵族的封地；神田、寺田是封给寺院的封地。这些封地通通免除国税，封地上的收入全部供豢养贵族之用。各级官吏的职田大部是出租给公民耕种，以租税的一部分充当官吏的俸禄；租税的大部分要上缴国家，并承担为国家服役的义务。可见，日本这种封地同中国的采邑很相似。国家对农民的统治剥削，采取班田制。班田制既是计口授田。首先进行户籍调查，然后按统计出来的人口数分配土地。这种土地称为口分田。凡授口分田者，男二段（当时日本一段等于一点九公亩。用日本的计算方法则是长三十步，宽十二步为一段，十段为一町），女减三分之一。封建主的官奴与一般农民分得相同数目的土地。私家的奴卑则给一般农民三分之一，死后归公。班田制的年限为六年一班，神田、寺田不在此限。死亡者至班年，可将田收回。班田不许买卖，只能使用下面把日本当时发布的班田令中有关班田的记载抄录于下：“凡给口分田者，男二段，女减三分之一，五年（即五岁）以下不给。．．．．．． “凡田，六年一班，神田、寺田不在此限。若以身死，应退田者，凡至班年，及从收授。” “凡官人百姓，并不得将田宅园地施舍及卖与寺。” “凡官户奴卑，口分田与良人同；家人奴卑，随乡宽狭，并给三分之一。”（周一良等主编《世界通史资料选辑》）。凡受田的农民皆必须承担国家的租庸调义务。这一系列措施付诸实施，使日本的封建生产关系初步建立起来，广大的田部农民全部转化为依附于土地上的农民，从而提高了生产积极性，推动了社会发展。日本的班田制度到八世纪，开始遭到破坏，首先是由于杂班田过程中贵族对土地的掠夺，从而使可班之地逐年减少。封建贵族的赐田、位田、功田、神田、寺田逐年扩大越封越多，并不承担国税。职田还规定在官吏不在职时收回，而功田则可享用一世、二世以至永世。赐给为天皇立下军功或大化革新时立下功劳的贵族的土地赐田此时已猛烈地发展起来。这种赐田在过去就数量十分庞大，此时随着逐年的封赐几乎比农民份地多一千二百五十倍。所有这

成都市创新农村土地综合整治机制的探索与思考

主体的选择、节余建设用地指标的使用等重要环节引入市场竞争机制，鼓励和吸引各类资金投资实施农村土地整治。一是整治项目立项批准后，农民集体和农户可持立项批复到成都农村产权交易所挂牌融资，寻求投资者。二是实施整治项目整理出的耕地占补平衡指标和建设用地指标，可进入成都农村产权交易所公开交易，各类需求者均可在成都农村产权交易所竞购建设用地指标和耕地占补平衡指标。三是实行"持指标"报征和"持指标"准入制度，即区（市）县政府申请征收土地，必须持有等面积的建设用地指标或耕地占补平衡指标；国有经营性建设用地（暂不含工业用地）使用权出让的竞买者，必须持有不少于拟竞买面积的建设用地指标，方可参与竞买。（四）建立收益返还制度。一方面，规定实施整治项目整理复垦的建设用地面积，扣除农民集中居住区占地使用后的剩余部分，必须无偿预留不低于5%给当地农民集体，以为当地农村和农民集体留足建设发展空间；同时鼓励实施整治项目节余的建设用地指标在符合规划的前提下，在本乡（镇）、村范围内就地、按集体建设用地流转的方式使用。另一方面，节余建设用地指标

初始交易所得的收益，缴纳10%的基础设施配套费后全部返还给农村，由农民集体和参与整治项目的农户按照体现农村产权制度改革成果的原则自主决定具体的分配方案；基础设施配套费由市政府收取后，返还给整治项目所在地的区（市）县政府，统筹用于农村的基础设施建设；整治项目整理出的耕地占补平衡指标初始交易实现的收益，也全部用于农村的田、水、路、林、村整治。二、积极意义（一）构建了城市反哺农村、城乡统筹发展的新机制。成都市实行"持指标"准入制度，实质是将城市土地收益中的一部分反哺到了农村。因为开发企业参与竞买土地，关注的是取得土地的总成本，实行"持指标"准入制度，开发企业购买指标"入场"就支付了部分成本，因而在拍卖土地时土地成交价格必然会下降，政府土地收益会相应减少。而这部分减少的政府土地收益，通过指标这个载体转移到了农村用于土地整治及新农村建设，有效解决了新农村建设"钱从哪里来"的问题。可以说"持指标"准入制度，是成都市自2008年建立耕地保护基金制度以来，在构建城市

创新七项机制推进重点建设

创新七项机制推进重点建设近年来，我市在重点建设项目推进过程中，注重坚持体制机制的研究、创新和不断完善，寻找一切管用办法，督促和协调解决项目推进过程中的难点问题，着力推进项目的顺利实施，重点建设工作取得了明显成效。20XX年市发改委被省政府授予全省重点建设立功竞赛优秀组织单位，被市政府授予“项目推进年”先进单位，被省发改委、省重点办评为全省重点建设信息工作先进单位；20XX年度在全省重点建设工作考核中名列第三。一、建立和完善项目推进机制我市率先在全省建立和完善了重点建设项目推进七项制度：坚持落实市领导联系重点项目制度。对市区34个重点建设项目落实了27位联系领导，真正做到落实职责，明确任务，强化领导在项目实施过程中的指导、督促、协调和推进作用。坚持落实专题协调制度。市重点办每月将重点建设项目的进展情况、存在的困难和问题上报给市委市政府，市政府分管市长、秘书长或项目联系领导及时召开专题会议协调解决有关问题。20XX年共发出市领导联系重点项目联系单45份，重点工程建设过程中的难点问题基本上得到及时有效地

协调解决。坚持落实季度汇报分析例会制度。市重点办按季召集市直有关部门和各县发改局负责人召开重点建设工作例会，及时掌握重点建设进展情况，分析总结经验教训和存在困难，研究部署下阶段工作。建立检查督查和难点问题交办制度。市效能办、市重点办和市委、市政府两办督查室和项目推进年督查组等部门密切配合，加强联手，强化督促检查和协调。在20XX年6－7月份组织全市重点工程大检查的基础上，就17个重点项目存在的难点问题先后召开了三次交办会或督查会，×××、×××等市领导亲自参加会议，推动了市区重点工程难点问题集中整治攻坚月活动的深入开展。同时，就×××××工程、××××迁建、××××迁建、市××××、城市道路工程等多个重点项目存在的难点问题开展了专题跟踪督查，多次召开协调会，有效推进项目的征地拆迁、杆线迁移等政策处理和项目建设工作。市效能办、市行政审批服务中心还对10个省、市重点建设项目的前期审批工作进行全程跟踪督查，为重点建设项目开通审批绿色通道，提高审批效率和办事效率。建立效能监督员联系重点建设项目制度。市纪委、市委组织部、市监察局聘任了51位效能监督员联系重点建设项目，并要求效能监督员及时反映和帮助协调重点工程实施中

美国土地制度

美国土地制度一、所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有及其是公私兼有的土地所有制。 59%为私人所有 936.48万平方公里39%为公有（32%政府所有，7%州及地方政府所有） 2%印第安人保留地（美洲土著居民）公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地和政府驻地等。土地所有制在各州之间有所不同。如在阿拉斯加州，联邦政府控制着96%的土地；在夏威夷州，根据60年代末的统计数据，土地38.7%归州政府，9.8%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%掌握在72个大地主手中。其中，联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地、军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16％；土地权属纠纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。

土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。在美国，土地所有者同时也拥有地下一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。唯一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。但欧洲的一些资本主义国家规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。二、征地制度在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。

国外土地征用补偿标准(2017最新)

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/077164326.html, 国外土地征用补偿标准(2017最新) 一、国外土地征用补偿标准给予被征用土地的所有者或使用者的补偿数额对其他所有者能够有重要的影响力和公平的暗示。过低的补偿费不利于土地所有者进行土地改良，他们害怕一旦土地被征用他们将不能收回这些投资价值。过低补偿费的另一后果是银行将不愿意对某些他们认为很可能被征用的地产进行贷款。即使按完全的市场价值补偿，对土地所有者来说也是过低的，由于不考虑土地的附加值，而这个附加值是市价所不能反映出来的。尽管这些价值难于精确地确定，但他们可以考虑增加一定百分比的额外补助补偿给居民或对所有者有特殊意义的其他地产，或者通过增加额外的补偿金用于重新安置或被打扰费用。另一方面，过高的补偿费将不利于合法的征用，不利于公共利益”的实现。因此，确定一套合理的补偿标准非常重要。 (一)土地征用补偿项目 1. 对土地所有者的补偿

关于土地征用补偿项目，尽管各国(地区)的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素： (1)因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。 (2)征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受损失。 (3)对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失。 (4)当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外，还有经营外损失费的补偿，例如英国有关土地征用的条例规定，假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。 (5) 由于动乱而受到的损害;对于拥有者特殊经济利益的干扰和

对当前农地制度创新的几点看法

对当前农地制度创新的几点看法土地制度是我国农村最基本的社会经济制度。观诸历史，王朝更替、社会生产力的兴衰，莫不与之有着直接或间接联系。查考现实，新中国成立前后的土地改革、合作化运动这些引发社会生产力和生产关系剧烈变革的重大事件都缘自于土地制度变迁，２０世纪８０年代以来中国经济社会翻天覆地的变化，也正是肇始于农村土地制度的变革。无疑，土地家庭承包经营制度的确立，极大释放了我国农村生产力，对我国农业增长的作用是巨大的，但必须明确的是：土地的家庭承包经营制并没有也不可能穷尽农地制度创新的极限，制度的成功的同时也包含着其缺陷因素，土地的家庭承包经营制度仍遗留了若干需要解决的问题，需要不断创新。而且，近年来，我国经济社会发生的一系列深刻变化，不仅改变了农地制度变迁的外部环境，也对农地制度的变革提出了新要求，农地制度创新的必要性和可能性日益凸显。本文拟就当前农地制度建设有关问题作一些概要的评述，并对土地制度创新作出框架性的简要分析。一、家庭承包经营仍然是我国农村最重要的基本制度土地是我国农村最基本的生产资料，在一定的产权制度安排和生产经营方式下，承载着向农民提供收入、满足就业、稳定预期和社会保障等几大功能。近年来，随着农业农村经济的发展及外部环境的变化，在不同区域和不同的农户经营水平的约束下，土地承载的收入、就业、保障和预期几大功能有消有涨，产生作用的机理和表现形式也出现了很大的变化，但这并不意味着土地制度的重要性有所降低。事实上，家庭承包经营基本制度安排及在此基础上建立的次级农地使用制度，目前仍是我国农村最具生命力、最基本的制度安排，农村其他相关制度的产生、变迁及其效率无不受制于此。１．土地提供了农民生产生活的基本保障。解决农民、农业、农村等“三农”问题，是当前党和政府工作的重中之重。但“三农”问题的解决绕不开土地问题。就农民收入问题而言，农民增收缓慢的根本原因在于农业就业结构的变化滞后于农业ＧＤＰ结构的变化，农民经营土地规模狭小，较少的土地承载较多的农业劳动力，相对于非农产业农业的劳动生产率过低，使从事农业经营的收入功能弱化。就农业增效而言，在数量众多的农民从事小规模经营土地的情况下，土地细碎化程度高，而且土地流转难以大规模推进，农业科技、农机装备无法全面推广应用，难以达到规模经济状态，土地和劳动力的配置效率低下导致农业效益无法大幅度提升。简言之，农业劳动力数量众多，家庭经营规模有限，致使农业劳动生产率低，土地产出效率不高，从而使土地承载的收入功能弱化。尽管如此，由于农村尚未建立完备的社会保障体系，目前，土地还是广大农民的基本生产生活保障，甚至大量转移到城市的农村劳动力也因无法获得稳定的就业，并享受到城市的社会保障，因而无法割舍与土地的联系，农村土地以凸现的保障功能为城市的发展做出另一种形式的贡献，仍然具有社会“稳定器”的功能，短时期内这一功能还无法被完全替代。２．农地制度制约着农村改革发展多种制度安排。纵览改革开放二十多年我国农业、农村乃至整个国民经济的发展历程，可以发现农地制度的创新是国民经济发展的基础。在确立了以土地家庭经营为核心的双层经营体制，重塑农村经济的微观基础后，农村基本资源要素的配置效率大大提高，使得农村非农产业发展、劳动力流动转移成为可能，推进了农业现代化、农村城镇化和农村经济社会的发展，进而又推动了国民经济各行业的持续稳定增长。迄今为止，以家庭承包经营为核心的农地制度依旧是影响和制约其他多种制度安排的

美国土地制度 (1)

19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期。从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年《宅地法》颁布这个时期中，美国西部国有土地获得迅速开发，土地关系发生了巨大变化。这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情，对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用。1862年《宅地法》颁布以前，美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的，国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点。本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述，加深对美国式农业发展道路的理解。 1780年10月10日，国会通过了一项法令，规定为了美国的利益，为了在这些土地上建立新的州，授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力。1783年，200多位军官再一次向国会请愿，要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地，并明确要求得到俄亥俄地区的土地。到1784年，美国的退伍军人（包括华盛顿在内）、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地。（二）土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时，美国政界中存在着两种不同的土地政策构想。杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民，建立一个以农业为主的共和国。他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同，她有充足的土地供人们耕种，因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口。”〔2〕他在起草《独立宣言》的那一年也曾经写到，“……土地应该分成小块分配给人民”，因而他主张建立自由的小农所有制。而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本，以促进资本主义工商业的发展。他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍，而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件，极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉。这也许是汉密尔顿在1790年的《关于国有土地的报告》中提出要以土地换资本的政策的主要依据。

土地银行和台湾土地银行

一、土地银行土地银行是指主要经营土地存贷及与土地有关的长期信用业务的金融机构。土地银行具体运作模式是指政府出面组织，把某一区域农民的承包地使用权、农村集体建设用地使用权、以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权分类整合，“零存整贷”，加快农地流转，推动农业产业化和规模化形成。土地银行被称为是破解“三农”问题的必由之路，2009年起，土地银行在成都试行。所谓土地银行，是由中介机构根据地理位置、土地肥沃程度、升值潜力等，对农户的土地确定一个比较合理的储存价格。二、基本情况 1、成立 “土地银行”具体运作模式是：农业资源经营专业合作组织织采取银行运作模式，农民自愿将土地承包经营权存入“土地银行”，收取存入“利息”，“土地银行”再将土地划块后贷给愿意种植的农户，收取贷出“利息”，种植农户则按照“土地银行”要求进行种植，实现了土地的规模化、集体化、集约化经营，促进了农民集中居住后生产方式的转变，“土地银行”赚取差额利息用于自身发展和建立风险资金等。为保证存入土地能够完全贷出，“土地银行”还必须引进龙头企业并签定合作协议，由企业为大户提供种子，化肥等农资和技术指导，并同大户签定产品收购保底价，降低了种植大户的种植风险，有效的调动了农民种植的积极性，促进了农民收入增加，实现了“土地银行”、农民和龙头企业三者之间的利益互动。土地承包经营权流转后，农户家里的土地不用再操心，有“土地银行”统一经营，腾出的富余劳动力，通过就业培训输出，到外地务工，农民不但获得务工收入，还有土地流转收益和“土地银行”利益分配。 2、概念是指主要经营土地的存贷业务和有关金融服务的，对土地进行储备、开发、供应和发行土地债券或出售土地抵押贷款服务的中介组织。 3、xx农村土地银行

我国目前土地征收中存在的主要问题及对策建议

我国目前土地征收中存在的主要问题及对策建议【摘要】：随着我国经济的快速发展,城镇化速度的不断加快,土地成为推动经济发展的重要力量。围绕着当前土地征收中存在的各种问题日益受到社会的关注,尤其是处于弱势地位的农民相关权益的保护成为当下的热点。本文对我国当前土地征收问题进行了分析,并在此基础上提出了相关对策建议。关键词] 土地征收公共利益补偿程序近年来,全国各地因土地征收问题引起的各类**不断发生,农民上访也很大程度集中在土地征收问题上,大规模的土地征收已经严重地影响到了社会稳定。土地征收问题在当今中国社会已经变得越来越突出,而土地征收所反映的社会问题和矛盾很大程度上是由于法治缺失而造成。我国的土地征收制度存在着非常严重的不规范现象,这些现象虽然纷繁多样,但主要反映了我国土地征收中的三个深层次问题:土地征收的公共利益目的性问题;对农民的补偿问题;征收要履行的程序问题。一、制度设计缺陷导致征收的公益目的性被严重滥用 1.土地制度的设计存在缺陷《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”该法第43条第1款又规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅,经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)公共设施和公益事业建设,经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”该条第2款又规定:“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。” 依据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》的规定,土地征收的理由只能是为了公共利益目的,私人或商业用地建设是不能通过征收集体土地进行的。但是“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”于是,在同一部土地管理法律中出现了不协调的两处规定。也就是说法律并未限定死“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,如商业用地,不得使用土地征收手段。” 这就导致为了非公共利益的需要而征地的现象普遍存在。而基于现实情况,飞速城市化进程需要大量的土地作为建设材料,而农村集体土地又不能直接进入市场流转,这种土地制度设计上的缺陷必然会导致实践中为了经济建设、为了非公共利益而征收集体所有土地。 2.公共利益条款被地方政府滥用在土地征收的实践中,是否征收、如何征收、征收何处均由地方政府主导,法律对公共利益的范围又未作任何界定,地方政府往往随意找个促进经济发展、解决就业问题或改善城市环境的借口以实现征收。而基于政绩考量或不正当的权力寻租,地方官员们就将征收的土地用于商业目的了。譬如搞房地产开发,譬如设立经济开发区。更为吸引他们热衷征收土地的原因还在于大量的土地出让金极为增加财政收入。国务院发展研究中心的调查表明,在一些地方,土地出让金收入占地方财政预算外收入的60%以上。因此,在土地征收中,公共利益条款几乎形同虚设,被地方政府严重滥用。日本在1951年颁布了《土地征收法》,该法第3条列举了35种可以征收土地的情形或理由,这些情形基本限定在关系国家和公民利益的重大事项内。这些基本情形包括:依据道路法进行的道路建设;以治水和发展水利为目的在江河上设置的防堤、护岸、拦河坝、水渠、蓄水池及其他设施;国家和地方团体进行的农地改造与综合开发所建的道路、水渠等设施;铁路、港口、机场、气象观测、电信、电力、广播、煤气、博物馆、医院、墓地、公园等设施。相比于日本,我们在这一方面落后了近六十年,我国的土地征收法律对于公共利益条款的规定是如此的模糊,这就导致这一条款在法律适用上的不具有可操作性,沦为地方政府滥用

农地产权制度创新思路

农地产权制度创新思路农地产权制度是农村制度的核心和基础，是稳定农村经济发展和社会经济秩序的根本因素。深化农村土地产权制度改革是建设社会主艾新农村的一项重要内容。然而，现行农村土地产权制度却未能对产权主体的界定进行系统的考虑，而主要体现为对集体化生产方式的改革，由此导致产权主体多重化。因此认为，必须明确界定农村土地产权主体，国有永佃制是可行的一种制度安排。标签：农地；产权制度；国有永佃制 1对现有农地产权制度的分析与评价 (1)集体土地产权主体不明晰，“所有者缺位”严重。现有的农地产权制度是运行了近30年的家庭承包经营制度。在这一制度中所有权与使用权分离，所有权仍归集体所有，承包经营权归农户家庭所有。农村土地归农民集体所有，这在我国许多重要法律中都有明确规定，但是，“集体”是指哪一级，法律规定较为含糊。如在《宪法》中，被笼统界定为集体所有；在《民法通则》中被界定为乡(镇)、村两级；而在《农业法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》中则是乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。集体所有制内涵着一种矛盾和冲突，集体是什么，边界不清楚。这种“政出多门、多头管理”的土地产权主体必然导致产权主体为争夺所有权而发生冲突，造成对农民土地产权的随意侵害，不利于农地产权的稳定，农民也形不成有效的、稳定的预期，不利于产权主体形成有效的激励和约束机制，短期行为之风盛行，必然降低农地产权制度的有效性。大量的调查也表明，多数农民对农地所有权的具体归属是模糊不清的，甚至农民的农地集体所有权的概念也是很模糊的。产权主体的不明确导致集体成员的边界确认不合理。现行法律没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素和运行原则。农村集体是一组动态的人的集合，其成员由于生老病死、婚丧嫁娶、升学招工、参军提干等自然和社会原因而不断地发生变化。按现行政策规定，凡因上述原因户口不在农村集体的成员，其土地的一切产权便自然无偿地取消，凡新增人口只要落上户口就可成为集体的成员，同时获得与其他成员一样的土地产权。由此，土地产权的获得或转出，不是按照商品经济条件下等价交换的原则来进行，而是由户籍制度来决定。这不仅违背了价值规律的基本要求，也很不利于计划生育政策的贯彻落实。更严重地，集体成员的不稳定会造成土地承包经营权的不稳定，从而会影响农户对承包土地的长期投资。 (2)农户的承包经营权产权残缺。现有的法律体系对农村土地产权的权能构成缺乏明确的界定。各部重要法律条文都使用了“集体所有”这个极为笼统的定性规定，没有揭示土地产权的内涵、结构与各项权能的边界，这与现代市场经济要求的产权明晰、权责明确，以实现