商业综合体策划方案

商业综合体策划方案

【篇一：商业综合体策划全案】

目录

第一章项目定位分析 (4)

第一节、项目地块属性分析 (4)

1、项目地理位置 (5)

2、项目地质、水文、气候情况 (5)

3、项目地形、地貌 (5)

4、项目的市政配套情况 (5)

5、项目周边城市配套情况 (5)

第二节、项目地块swot分析 (6)

1、优势 (6)

2、劣势 (6)

3、机会 (6)

4、威胁 (6)

第三节、项目定位 (7)

1、总体定位 (7)

2、项目的形象定位 (8)

3、产品定位 (8)

4、建筑风格定位 (9)

5、目标客户定位 (10)

6、物业管理定位 (11)

第二章项目规划设计 (11)

第一节、项目规划设计条件 (11)

第二节、项目技术指标 (12)

第三节、项目规划设计 (13)

1、规划设计理念 (13)

2、规划设计指导思想 (13)

3、总平规划设计布局要点 (14)

4、建筑风格设计 (14)

5、竖向空间设计 (14)

6、户型设计 (14)

7、景观设计 (15)

8、总平交通设计 (15)

9、供电设计 (15)

10、消防设计 (16)

11、防排烟 (16)

12、结构设计 (16)

13、给排水设计 (17)

14、通风设计 (17)

15、报警与联动 (18)

16、煤气设计 (18)

17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 (18)

18、项目配套设施 (18)

第三章项目价格分析 (19)

第一节、住宅市场定价分析 (19)

1、可类比住宅项目及参数确定 (19)

2、本地块比较价格计算值 (20)

第二节、商业市场定价分析 (20)

第四章项目投资估算与资金筹措 (21)

1、建设成本估算 (21)

2、静态总投资 (23)

3、动态总投资 (23)

4、资本金 (24)

5、资金筹借 (24)

第五章项目销售利润分析 (25)

1、初步产值利润分析 (25)

2、盈亏平衡分析 (25)

3、敏感分析 (26)

4、项目开发现金流量表 (27)

5、财务评价结论 (28)

第六章项目开发思路 (29)

商业建筑的开发思路 (29)

第一节、项目策划 (29)

1、市场调查 (29)

2、项目定位策划 (29)

第三节、项目设计 (30)

第四节、项目建设 (30)

第五节、项目推广 (30)

第六节、项目销售 (31)

第七节、项目招商管理 (31)

第八节、项目物业管理 (31)

结论 (32)

第一章项目定位分析

第一节、项目地块属性分析

1、项目地理位置

项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河

公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规

划路。

分析：

a、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、

西寺塔、近日

楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，

南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以

及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和

昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金

马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化

名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配

套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场

b、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相

的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西

是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学

校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学

之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；

c、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造

的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。

2、项目地质、水文、气候情况

项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。

分析：

项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适

合修建房屋，

在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经

济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项

目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不

会带来不利影响。

项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋

地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。

3、项目地形、地貌

项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公

楼及产房改造，场地平整量较大。

分析：

项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。

项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业

建筑，以提高项目的开发价值。

4、项目的市政配套情况

项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。

项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公

交车，交通十分便捷。

分析：

a、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排

污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，

比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。

b、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道，建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在

巡津街一侧设次入口。

5、项目周边城市配套情况

由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和

螺蛳湾商区。可以满足现有社区的各类消费需求。

第二节、项目地块swot分析

1、优势

1.1、地段优势：地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。

1.2、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；

1.3、交通优势：临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、

金碧路等城市主干

道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；

1.5、景观优势：项目临近的盘龙江景观良好；

1.6、人文环境：紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的

人文底蕴为项目形

象借势奠定了一定的先天基础；

1.7、地块优势：临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规

划设计及后期经营。

2、劣势

2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑

待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。

2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。不利于规划设计。

【篇二：商业综合体策划案】

商

业

综

合

体

策

划

书

指导老师：崔凯、张海英

班级：建筑1102班

姓名：务超前

学号：2011001649

目录

第一节：项目地块与太原城市关系分析研究

1、区位格局

2、交通格局

3、区域环境

4、商业层次

第二节：项目地块现状调研分析

1、建筑调研

2、商业调研

第二章：项目商业定位概念

第一节：项目开发的基本经济数据指标

第二节：项目商业整体定位

第三节：项目商业的功能定位

第四节：项目的形象定位

第五节：项目商业开发建议

第六节：项目地块swot分析

1、优势

2、劣势

3、机会

4、威胁

第三章：项目建筑设计概念

第一节：项目地块规划设计理念

第二节：项目地块建筑设计概念

结论：

第一章：项目地块现状研究

第一节、项目地块与太原城市关系分析研究

1、区位格局项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住

宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。

2、交通格局

项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也

很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，

迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过

迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。

3、区域环境

项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期

的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的

五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样

的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式

上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综

合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的

设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。

4、商业层次

项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商

业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。

第二节、项目地块现状调研分析

1、建筑调研

因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的

建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造

的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内

部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要

保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史

文化建筑的保护。

2、商业调研

现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道

路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。

第二章：项目商业定位概念

80米

60量第一节、项目开发的基本经济技术指标建筑高度：不超过停

车场：停车数量不超过

场地内绿地：面积不少于

4000㎡

基地占地面积：28350㎡

地下部分：8000㎡

地上部分：50000㎡

商业面积：24000㎡

写字楼：26000㎡

第二节、项目商业整体定位

迎合城市发展的节奏，塑造位于老城区中的标志性建筑，提供与城

市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。

基地位于老城区，周圈有很多住宅区存在着大量的消费人群，但附

近多为小型的商铺或中低端的商场，柳巷钟楼等步行街也是面向大

众化的商业街。随着城市的现代化进展和人们生活水平的提高需要

这么一个高端的消费场所来满足人们的需求。项目应该主要定位为

老城区中满足人们中高端消费需求的场所。同时由于场地靠近火车

站太原的外来人群中存在着庞大的消费客户，同时可以考虑在项目

中加入太原本地的特色产品的供应。

第三节、商业功能定位

餐饮

服装

娱乐

太原特产的出售

写字楼

第四节、项目形象定位

随着太原城市的发展老城区的建筑重新规划改造时会向现代风格的

建筑这个方向靠拢，现在老城区的建筑样式各种各样，立面形体造

型复杂，将来老城区的发展应向规整协调的方向调整。本项目的建

造应符合城市的规划发展方向，项目的形象定位应为既能在空间上

呼应已有的建筑，又能在风格和建筑的样式上同城市的发展相协调。第五节、项目商业开发建议

要处理好和周围交通环境之间的联系，基地周边的道路交通压力本

身就大不能因为项目的开发加大周边交通的压力。在建筑风格空间

的处理上即要照应到已有的建筑又要考虑到将来城区的规划发展。

要将一定的空间还给城市，让消费以外的人群也可以进入使用项目

的空间。要利用已有的要保留的建筑来塑造项目的空间。

第六节、项目地块swot分析

1、优势

项目基地所在地交通便利，可到达性强。北边和东北边都是住宅区，同时靠近火车站和迎泽大街存在大量的当地的和外来的消费人群。

2、劣势

地块与主交通干道相接的三条边上都分布着文化保护建筑，对于项

目的交通流线的设计有很大的影响。

3、机会

老城区中缺少大型的高端消费购物场所，项目在一定程度上具有优势。 4、威胁

项目地块西边本就有柳巷-古楼商业中心，同项目属于竞争关系，对

项目具有较大威胁。

第三章、项目建筑设计概念

第一节、项目地块规划设计理念

将项目中的部分空间归还城市，通过场地的规划减缓周围的交通压力，为市民们创造丰富有趣的生活空间。

第二节、项目地块建筑设计概念

立足现代呼应未来发展，在建筑的设计上即要考虑到已有的周边环境，又要考虑的城区的未来发展。

【篇三：城市综合体商业地产招商方案2】

招商方案

一．正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝

安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人

群作为特色业态。

我们的开发目标是：、

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限

度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不

仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会

生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公

寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断

与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二．业态规划与商业布局

略

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

1.业态组合具有竞争优势。

2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三．招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标餐饮娱乐

顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米

海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家spa店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家

电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选）1000平方米特色餐饮，麦当劳

3层 jc penny 1000平方米特色餐饮

va bene意大利餐厅

2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王

府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南

美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。

一层 7000平方米

男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖

端电子产品：sony、三星专卖店成都谭鱼头1000平方米特色餐饮，星巴克

负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500

平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进kfc及面点王

负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米

（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的

去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖

河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场

负三层停车场 15000平方米停车场所

地下停车总面积26000 停车数量1000辆

四．招商团队建设及其约束激励

根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，

避免政出多门。

招商组织架构图

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国

际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要

整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人

员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。

为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：

略