绿城丁香公寓投资分析报告
《房地产投融资实务》课程结业报告报告题目绿城丁香公寓投资分析报告
姓名戴丽媛
班级房产11<1>
所在系（部）经营管理系
得分
二0一三年六月二十三日
目录
一、楼盘简介 (1)
二、投资环境分析 (1)
（一）政治环境 (1)
（二）经济环境 (1)
（三）市场分析 (2)
（四）基础设施 (2)
三、投资区位分析 (2)
（一）市政公用和公建配套设施完备程度 (2)
（二）公共交通便捷程度 (2)
502、193、303、306、21、k282、66、k37和更多的旅游观光公车经过附近。 (2)
四、投资市场分析 (3)
（一）宏观因素分析 (3)
（二）市场供给分析 (3)
（三）市场需求分析 (3)
（四）物业市场供求分析 (3)
（五）竞争者分析 (3)
1、丁香公寓的主要竞争者：世贸丽晶城、黄龙公寓、庆丰新村 (3)
2、主要竞争对手分析 (4)
五、丁香公寓财务分析 (4)
六、敏感性分析图 (10)
七、总结 (11)
参考文献 (12)
绿城丁香公寓投资分析报告
房地产经营与估价11（1）班戴丽媛
一、楼盘简介
表1-1绿城丁香公寓楼盘介绍
物业类型公寓、住宅物业公司浙江绿城物业管理有限公司
区域所属西湖区车库说明330个停车位
楼盘地址西湖黄龙体育中心北侧装修情况精装修
开盘日期2004-4 交房日期2006-10
建筑面积30780㎡开发商浙江绿城房地产集团有限公司占地面积6040㎡绿化率25%
公交21、23、82、Y8、Y9 二、投资环境分析
（一）政治环境
1、自改革开放以来，杭州越来越重视其法治环境，社会越来越安定，更加凸显平安杭州，法治环境文明有序，据有关部门近期的民意调查结果显示，95.2%的市民认为杭州有安全感，97.5%的市民认为杭州社会的治安善良好；
2、杭州鼓励外地人来投资创业，大力弘扬“精致和谐、大气开放”的城市人文精神。正如杭州市前市委书记王国平说：要打好杭州牌、中华牌、国际牌，积极吸引各地人才来杭州创业、发展努力成为天下英雄施展才干、实现抱负的“人间天堂；
3、同时杭州也不断出台新的政策来引导外商外资，指明投资方向。
（二）经济环境
1、自2010年杭州实施全球“521”目标，越来越多的人才落户杭州，也促进了杭州的经济发展；同时杭州政府不断鼓励民营经济的发展，成为一支不可忽视的经济力量。根据2012年“全国35个主要城市总部经济能力排行榜”显示，杭州经济名列第五。
2、自2010年7月以来，我国CPI屡创新高，但之前的十年，我国房地产处于快速发展的阶段，也是我国经济快速发展阶段，而伴随着经济的增长，CPI也呈增长趋势，现在的杭州入球高通货膨胀情况。
（三）市场分析
1、据我国第6次全国人口普查显示杭州市的常住人口为870万，7年共增加182.17万人，增长率达26.84%，表明来杭州的人越来越多，需求也不断增加，房地产市场需求也随着增加
2、全年市区城镇居民的总收入为1842元，这也说明了杭州人民的购买能力提高；
3、丁香公寓处在黄龙商圈核心地段，为杭州著名商圈之一，周边各大写字楼林立，浙大两校区及西湖风景区也都在1000m以内，各类领域精英都集聚于此。
（四）基础设施
1、绿城丁香公寓地处黄龙商圈，通信、交通、公共设施及配套等条件优越，宽带、数字通信、移动通信等发达。附近有观光4、观光6、Y5等公交车，停车位多、出行交通十分方便。
2、黄龙商圈旅游业发达，供水、供电、排水状况良好
3、附近有酒店、饭店、咖啡馆、KTV等休息娱乐场所，可供休闲。
三、投资区位分析
（一）市政公用和公建配套设施完备程度
1、自2000年来，杭州的供水普及率达100%，供水量达3.23亿吨之多；公交营运不断增加，市区道路面积达1050多千米，城市潜水处理率为52%。0
2、丁香公寓北临天目山路，南沿西溪河，并配有公共会所、地下车库和智能化设施。
3、附近有九蓬小学、浙江大学附属中学及著名学府浙江大学两大校区；
4、杭州同济医疗门诊部，邮局、中国银行、建设银行、农业银行等支行
5、CEPA港澳商品城、更有黄龙洞等休闲散步的好地方。
6、排水、供水、供电状况良好
（二）公共交通便捷程度
502、193、303、306、21、k282、66、k37和更多的旅游观光公车经过附近。
四、投资市场分析
（一）宏观因素分析
1、丁香公寓位于杭州市，经济发达，增长率向国家增长率相趋同，人均城镇居民收入可达4万之多。同时涌入杭州市的人不断增加，常住人口也呈增长趋势，表明人们的需要增加，购买能力也在增加；
2、这些年以来，杭州不断重视文明社会发展，社会越来越安定，政府法律法规不断完善；
3、杭州市民营企业发展迅速，政府鼓励支持大学生在杭州创业，第三比重不断上升，同时支持外资企业入住杭州不才不断涌入杭州；
4、杭州市的公共设施也不断完善，公路、公车、公园等市政配套完善，排水、供水供电能力高达100%。
（二）市场供给分析
1、供给分析:为保护西湖与西溪湿地的旅游价值和其他生态环境保护，西湖区不能开发的土地、住宅、商业区渐少，因此丁香公寓的发展前景很大。（三）市场需求分析
1、丁香公寓所处黄龙商圈，靠近西湖旅游景区，服务业发达，就业高，人才需求量在；
2、附近配套设施完善，有众多写字楼，人才趋多，收入水平也较高；
3、黄龙有著名的体育中心，人流量大，公寓不管是出租还是出售都具有一定的吸纳率；
4、丁香公寓的适合人群为都市白领，其定位在一定程度上还是较准确的。该区域附近经济、商业、休闲娱乐发达，入住公寓的消费者收入肯定也较高。（四）物业市场供求分析
1、丁香公寓物业为绿城物业，是开发商自己所专设的物业部门；
2、对于自己公司产品的定位较准确，对于其他物业来说价格等各方面的优势都很明显；
（五）竞争者分析
1、丁香公寓的主要竞争者：世贸丽晶城、黄龙公寓、庆丰新村
表4-1丁香公寓主要竞争对手楼盘简介
楼盘
因素
丁香公寓世贸丽晶城黄龙公寓庆丰新村
地址天目山路
151号天目山路150
号
丰谭路
2-24号
西溪路
374号
价格（元/m2）16571 48138 21432 24049
物业公司绿城物业浙江丽晶城
物管杭州欣新
房地产开
发有限公
司
西溪物管
物业类型酒店式公
寓
酒店式公寓普通住宅普通住宅容积率 5 2.3 1.3 1.3
绿化率25% 35% 30% 26%
竣工日期2006 2008 1970 1989
2、主要竞争对手分析
从上表中可以得出
（1）丁香公寓的最在的竞争对手是世贸丽晶城，两者同为酒店式公寓，竣工日期相差不大。
（2）但是丁香公寓的价格比丽晶城的要小很多，虽然在户型、面积方面可能都会有差异，但是丁香公寓还是有较大的优势。
五、丁香公寓财务分析
表5-1项目主要项目经济指标
表5-2前期工程费（公寓共16层，为小高层）
序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费*3% 36 2 可行性研究费 建安工程费*1.5% 19.5 3 水文地质勘探费 建安工程费*0.5% 6.5 4 通水通电通路费 建安工程费*2.5% 32.5 5 场地平整费
80元/平方米
200 合计
294.5
项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平主米
6040
居住人数
人
总建筑面积 平主米 30000 户均面积 平方米 70
居住面积 平主米 21114 户均人口 人 2.5
公建面积 平主米 2264 人均居住用地 平方米 28
绿化面积 平主米 7500 道路面积 平方米 2476
居住户数
户 270 车库面积 平方米 0
表5-3建筑安装工程费估算表单位：万元
序号
土建设备装饰合计建筑面积
单价金额单价金额单价金额
1 住宅 21114 1865 3978 413.49 873.04 216.73 457.60 5308.65
2 公建2264 1865 422 414.49 93.84 598.61 135.5
3 651.37
3 商铺6622 18650 12350 415.49 275.1
4 599.61 397.06 13022.20 合计18982.21
表5-4基础设施费估算单位：万元
序号项目单价计价数量合计
1.00 供电工程80万元/公顷 6.4524公顷516.19
2.00 供水工程25万元/公顷8.7377公顷218.44
3.00 道路工程53.42万元/公顷0.5935公顷31.70
4.00 绿化工程13.27万元/公顷0.8603公顷11.42
5.00 其他工程占建安费用2% 18982.21 379.64
合计1157.40
表5-5开发期税费估算表单位：万元
序号类别计算依据缴纳税额
1 投资方向调节费投资额*6.4% 1214.86
2 配套设施建设费建安工程费*21% 3986.26
3 建筑工程质量安全监督费建安工程费*0.58% 110.10
4 其他建安工程费的2% 11.42
合计5322.64
表5-6销售费用估算表单位：万元
计算依据计价合计
广告宣传及市场推广费销售收入的2.5% 1863.28 销售代理费销售收入的1.3% 968.90 其他销售费用销售收入的1.2% 894.37 合计3726.55
表5-7投资与总成本费用估算汇总表单位：万元
序号项目金额其中住宅分摊成本
（元/平方米）
商铺分摊成本（元
/平方米）
1 开发成本39156.8
2 6812.00 8751.00 1.1 土地费用14160.00 3346.00 5426.00 1.2 前期工程费294.50 247.00 247.00 1.
3 基础设施费53611.32 168.00 166.00 1.
4 建安工程费68065.82 1854.00 2138.00 1.
5 开发期税费136131.64 4313.35 5131.25
1.6 不可预见费4537721.33 194.10 194.10
2 开发费用5886.5
3 798.00 1973.00 2.1 管理费用4537721.33 194.10 194.10 2.2 销售费用3726.55 882.48 980.53
2.3 财务费用708.35 30
3.00 303.00
3 合计9397184.20 19112.0
4 25503.98
表5-8全部现金投资流量表单位：万元
序号项目名称建设经营期合计
1 2（60%）3（40%)
1 现金流入0 23002.84 15335.2
2 38338.06 1.1 销售收入0 23002.84 15335.22 38338.06
1.2 …………………………
2 现金流出10574.80 8105.90 9957.5
3 28638.23 2.1 建设投资10574.80 5089.32 5434.61 21098.73
2.2 销售税金及
附加
1479.08 3900.08 5379.16
2.3 土地增值税1298.42 865.61 2164.03 2.4 所得税0.00 2275.46 3016.30 5291.76
3 净现金流量
1-2
-10574.80 14896.94 5377.69 9699.83
4 折现系数
I=9%
0.9237471 0.6932740 0.5132400
5 净现金流量
现值
-9768.44 10327.66 2760.05 3319.27
6 税前净现金
流量
-10574.80 14896.94 5377.69 9699.83
7 税前净现金
流量现值
-10012.53 12621.48 2361.39 4970.34
表5-9全部资本金流量表单位：万元
序号项目名称建设经营期合计
1 2 3
1 现金流入0.00 23002.84 15335.2
2 38338.06 1.1 销售收入0.00 23002.84 15335.22 38338.06
1.2 …………………………
2 现金流出4753.4
3 13456.58 13265.48 31475.49 2.1 自有资金4753.43 4182.59 2185.33 11121.35
2.2 预售收入再
投入
4629.35 7394.28 12023.63
2.3 借款本息偿
还
0.00 5194.40 3586.03 8780.43
2.4 销售税金及
附加
2567.35 1094.16 3661.51
2.5 土地增值税1420.02 102
3.69 2443.71 2.6 所得税0.00 1178.55 2943.02 4121.57
3 净现金流量
1-2
-4753.43 9546.26 2069.74 6862.57
4 折现系数
I=9%
0.92 0.69 0.51
5 净现金流量
现值
-4390.97 6618.17 1062.28 3289.48
6 净现金流量
现值累计
-4390.96 2227.20 3289.48
表5-10损益表单位：万元
项目名称计算依据建设经营期合计
1 2 3
销售收入0.00 23002.84 15335.22 38338.06 总成本费用12573.30 7976.43 9298.41 29848.14 销售税金及
附加
0.00 1479.08 3900.08 5379.16 土地增值税1420.02 1023.69 2443.71 利润总额1-2-3-4 -12573.30 13547.32 2136.74 3110.76 弥补亏损-12573.30
所得税（5-6）
*30%
0.00 7836.19 641.02 8477.21
税后利润0.00 18284.44 1495.72 19780.15 盈余公积金8*10% 0.00 1828.44 149.57 1978.02 可分配利润0.00 16455.99 1346.14 17802.14
六、敏感性分析图
表6-1基础数据
建筑面积30000
销售费用3726.55
总开发费用29848.14
基准利润2500
预期利润3110.76
表6-1敏感性分析区 单位：万元
020000400006000080000100000120000140000
20%
10%
-10%
-20%
基准利润总开发费用建筑面积总成本费用销售收入
图6-1敏感性分析图
七、总结
综上所述：随着杭州经济发展步伐的加快，以及黄龙商圈的商业发展，丁香公寓的发展前景可观。
20% 10% 0 -10% -20% 建筑面积 36000 33000 30000 27000 24000 销售费用 4471.86 4099.205 3726.55 3353.895 2981.24 总开发费用 35817.77 32832.95 29848.14 26863.33 23878.51 销售收入 46005.67 42171.87 38338.06 34504.25
30670.45
参考文献
[1]殷世波，赵海龙，王海燕，应佐萍，房地产投融资实务，北京大学出版社
[2]新浪二手房网
[3]杭州市统计局网站
绿城豪宅户型设计准则
【绿城研发】绿城豪宅户型设计准则 绿城豪宅户型设计准则 一.绿城豪宅定义 汉语中的“豪”字有很多意思，其中常用的意思有大、特殊权势者等。以往的豪宅多指的是有权势的人（如有权力、有钱财、贵族身份等）住的大宅子。现代的豪宅概念则是指针对极少数社会顶层的消费者而设计的，最大限度地整合社会的各项精华资源，售价昂贵、地段优越、品质精良、品味独到、空间宽阔、装饰华美、服务完善、设施完备、技术先进，同时具有极高安全性与私密感的住宅。豪宅与其说是居住的场所，更多的则是体现居住者身份与社会地位的重要标志。 豪宅是一个社会发展到某个阶段的产物，豪宅集中体现了特定历史阶段人们对理想居住品质和居住文化的一种趋于极致的追求，历史上的豪宅往往都代表着一个时代文化与建筑的巅峰，始终是后世人类精英的精神样板。真正的豪宅承载的正是这样一种生命的巅峰情结，随着社会的发展，豪宅的内涵在不断变化，但其所蕴含的那种追求精致完美生活的精神一直没有变，对于社会的整体进步起着积极推动的意义。 豪宅大致包括城市型的公寓豪宅和郊区型的别墅豪宅两大类，本文仅对建筑面积在300m2（或套内面积在240m2）以上的城市型的公寓豪宅进行探讨。 二、豪宅必须具备的要素 豪宅之所以成为豪宅，除了外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，还应具备其它一些必要条件和充分条件，一些物质和非物质的因素。豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突显优越社会地位的特殊载体，只提供给位于金字塔尖的极少数人，要成为豪宅，其必备以下几个特征因素。
1．稀缺的地段环境资源 豪宅作为稀缺产品，必然占据稀缺的自然景观资源及历史人文背景。最好是以上两者兼得，至少居其一。这也是房地产开发中常提地段概念，不过相比其它普通高端住宅，豪宅更突出自然景观和历史人文背景，而交通、市政、配套等方面则可以适当弱化。欧洲著名的庄园式豪宅无不兼具上述两种资源，优美的自然景观不用说了，其建筑本身往往是经过数十年甚至上百年的历史积淀，即便是新建的也都处于类似的环境当中。 2．高度的社会资源整合 除了对于自然人文资源的高强度占有之外，豪宅还需要整合现代社会的各项优秀精华资源，对于大量的资金投入、高品质的设计施工、顶极的材料设备、高科技系统的运用以及超星级酒店式管理的接入进行高度有效的整合。 3．难以复制的个性化特征 或者是得天独厚的外部环境，或者是悠久的人文传承，也或者是传世的名师设计，独到的生活品味，又或者是现代科技的高度集成，个性化的功能配置，作为豪宅，具有某些难以复制的特质，是与普通住宅甚至普通高端住宅拉开距离的重要因素。 4．体现在各种细节中的奢华 超大尺度的生活空间，超越基本生活要求以外的功能配置，卓尔不群的建筑形象，高档稀有的外饰面及内部装饰材料，精益求精的施工工艺，这些贯穿始终的细节都是体现豪宅的奢华与难以企及的距离感的重要因素。 5．具备作为第一居所的特征
绿城房地产案例分析
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
绿城集团强制性条文
编制说明 为了提炼绿城集团在产品设计、工程营造、客户服务、安全措施等方面的理念和经验，并形成具有绿城特色的相关标准，特制定本强制性条文。 本强制性条文编制综合考虑产品安全性、建筑耐久性、质量通病防治、客户感知、风俗习惯等多方面因素，是绿城集团工程营造过程中的强制性管理和技术规定。本条文是在满足国家相关规范、规程及技术标准的基础上，结合本企业工程实践经验和案例，汲取建筑规划设计、工程管理、客户服务等多方面意见，经适当补充调整而成。 本强制性条文由“绿城工程营造标准强制性条文编制组”负责管理和解释，自绿城集团最终批准之日起实行。 由于时间和经验有限，本强制性条文不可避免地会存在不完善之处，敬请各位领导、专家和同仁提出宝贵意见，并不吝斧正，以使本强制性条文在后期修订中得以不断完善和提高。 编制单位：绿城工程营造标准强制性条文编制组 编制时间：2010年8月25日
绿城工程营造标准强制性条文编制组成员 顾问小组： 郭晓明、韩波、孙国梁、粟轶君、程谦、郑敏 专家小组： 陈银海、谢鲍森、杨杰、宋淑华 编制小组： 徐群新、郭之蒙、刘玉龙、洪涛、李志鹏、郑烨、吴朝辉、朱快、王连雨、谢燕燕、赵小潮、陈巍、陈冠廷、陈剑冬
目录 1.总则………………………………………………………… 2.建筑规划设计……………………………………………… 3.建筑工程…………………………………………………… 4.安装工程…………………………………………………… 5.精装修工程………………………………………………… 6.景观工程…………………………………………………… 7.流程管理…………………………………………………… 总则 1.为使绿城集团的建筑产品在设计和施工上满足安全、舒适、美观、环保、节能、经济的要求，在符合国家相关规范、规程及技术标准等基础上，结合绿城集团现有制度、规程及工程案例经验，特制订本强制性条文，列入本强制性条文的所有条文都必须严格执行，对违反本强制性条文规定的，将按照绿城集团相关规定及国家相关法律法规予以处罚。 2.本条文适用于绿城集团及下属全资公司、控股公司等所有项目。参股公司及代建项目除另有约定者外，原则上应予以参照执行。 3.本强制性条文应作为各项目招标文件的附件列入合同范围。 4.除本强制性条文外，尚应符合国家现行有关规范、规程及标准要求。
百合公寓地下室施工方案-03
第一章、 编制依据说明 一、地下车库专项施工方案编制依据 1、工程地下车库施工图纸；《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规格和构造详图》03G101 2、国家现行法律法规，包括《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》及其它国家、省市有关法律、法规。 3、国家现行的有关技术标准，施工及验收规范，工程质量评定标准及省市有关规定。 4、国家现行的有关建设工程施工现场管理规定，安全技术规范与操作规程，省、市有关安全、文明、消防等规定。 5、中天建设企业标准。 二、地下车库施工专项施工方案参照的有关国家规范、标准 1、《地基基础施工质量验收规范》GB50202-2002 2、《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002 3、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002 4、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001 5、《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33-2001 6、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 GB50242-2002 7、《建筑施工扣件钢管脚手架安全技术规范》JGJ130-2001 8《砌体砂浆配合比设计规程》JGJ/T98-2000 9、《建设工程文件归档整理规范》GB50328-2001 10、《地下车库工程防水技术规范》GB50108-2001 第十四章、工程概况 工程概况 工程名称：安徽绿城百合公寓初阳苑地下车库工程建设单位：安徽绿城联华房地产有限公司
设计单位：合肥市建筑设计研究院监理单位：合肥南巽监理公司 二、概述 本工程设计由4幢十八层住宅楼和主楼间负一层地下车库组成，平面是楼与楼相连接的一个整体住宅小区。地下车库采用无梁顶盖，基础采用独立柱基、板式筏形基础结构。设计在各主楼同地下车库部分全部脱开，并设置后浇带以减少拟建工程总长度，荷载不同，地质差异等所带来的不均匀沉降给主体结构及装饰工程造成质量缺陷。地 下车库建筑面积10328m2,抗震设防烈度7级，抗震等级3级。 第三章、+0.000M以下施工条件和施工特点、重点、难点 1、由于1—4#主楼结构均已封顶，其中2—4#进入内外装饰阶段，对地下车库施工造成施工场地狭小，车辆进出及材料堆放、加工场所布置困难，由此引起主材、地材无法批量供给和储存，相关材料和构件还得临时进场或二次甚至多次周转搬运，给赶抢施工进度带来间接性不利因素。 2、地下车库施工给主楼施工带来负面影响。主要是各主楼外落地架子、基础处理。 3、该工程（地下车库部分）挖方、填方体积量大，现场无法堆 积，弃土外运及回填土来源给工期和效益带来影响；同时，按后浇带或图示的区域三个施工阶段土方与主体施工时胎模、垫层、钢筋、 模板、砼等同时铺开作业，钢筋和模板配制及成型钢筋构件均需场内运输等等，都给进度控制带来负面影响。 4、梁底标高为-5.900M，地下车库施工时各楼施工排水及一期一标段的施工排水均流入基坑内，基础施工时要加强排水和降水工作，确保基层干燥。 5、外部环境特点：本工程地下车库施工，处于雨季施工，雨水及施工养护水对地下车库施工进度造成一定影响，防止地表水侵入基坑尤为重要。 6、防止地下水渗漏，考虑施工难度，结合施工工艺及经验，竖向墙板分段作业，中间设置钢板止水带或BW止水条。 7、本工程地下车库工程垂直和水平运输量大，因此垂直运输水平运输为了确保后期工作顺利4#楼塔吊暂不拆除。 第四章、项目管理总体安排 1、为了确保地下车库工程质量达到“黄山杯”标准；确保安全生产、文明施工达
绿城集团工程质量督导管理制度
绿城房地产集团有限公司 工程质量督导管理制度 第一章总则 第一条目的 为明确工程质量督导人员的岗位工作职责，建立工程质量督导工作标准和管理流程，强化工程营造精细化管理，促进产品品质的整体提升，确保集团精品工程的顺利实施，特制定本制度。 第二条工作目标 1．通过工程质量督导人员及工程管理人员的共同努力，建立、完善自我诊断、持续改进的工程质量管理机制，提高全体员工的品质意识，提升工程管理人员的质量问题预控能力，推动施工合作单位管理水平的共同提高。 2．逐年降低因工程质量引起的客户投诉率，提高客户对工程质量的满意度。 3．根据巡查通病或者项目类型，整合编制各类施工技术指导手册，强化集团工程质量管理技术保障。有计划、有针对性地开展培训提高工程管理人员的工作能力。 第三条适用范围 本制度适用于集团公司、执总片区及所属各项目公司的工程质量督导工作。
第二章管理架构 第四条工程质量督导三级管理架构 1.在集团公司、执总片区和项目公司三个层面分别设置集团公司工程质量督导部、片区工程质量督导部和项目质量督导员，形成三级督导管理架构。 2.项目质量督导员可视项目具体情况设为专职或兼职，但重点或重大项目必须设立专职质量督导员。 第三章管理职责 第五条集团公司工程质量督导部管理职责 1．负责对集团范围内各重点、重大项目和项目的重点节点的工程质量情况进行跟踪、监控及随机检查、指导，及时提出改进、完善意见并督促实施； 2．负责审核片区督导部和项目督导员的督导计划，并根据上报的督导计划和各项目的工程进度节点，制定并实施集团的督导计划； 3．负责根据工程质量督导工作中发现的的重大工程质量问题，酌情对项目公司负责人、工程部负责人等相关管理人员提出处罚建议； 4．负责定期提交工程质量分析报告； 5．通过轮岗培训的方式，输出优秀的工程质量管理人员； 6．负责组织工程质量通病、工程技术难题处理专题研讨，并提出工程管控中的合理化意见和建议； 7．负责对各片区督导部人员和项目公司督导员的考核工作; 8．配合客户服务部处理疑难、重要的工程质量投诉。
绿城设计强制性标准
【绿城研发】绿城集团最新设计强制性标准（最新_最全) 2014-04-10 绿城集团最新设计强制性标准 为使绿城集团的建筑产品在设计和施工上满足安全、舒适、美观、环保、节能、经济的要求，在符合国家相关规范、规程及技术标准等基础上，结合绿城集团现有制度、规程及工程案例经验，特制订本强制性条文，列入本强制性条文的所有条文都必须严格执行，对违反本强制性条文规定的，将按照绿城集团相关规定及国家相关法律法规予以处罚。 本条文适用于绿城集团及下属全资公司、控股公司等所有项目。参股公司及代建项目除另有约定者外，原则上应予以参照执行。 本强制性条文应作为各项目招标文件的附件列入合同范围。 除本强制性条文外，尚应符合国家现行有关规范、规程及标准要求。 建筑规划设计 多、高层公寓架空层层高不应小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外。 别墅类建筑一层层高不应小于3.6m。 监控中心与消控中心应合为一室，选址应符合国家相关规范及地方规定要求。 厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10，并不应小于㎡。 高层、多层等建筑形态应设计弱电井道。 在未做防火挑檐或未用防火玻璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度应≥1.2m。 候梯厅、过道、楼梯休息平台等完成面的净尺寸应不小于国家相关规范要求。 阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文约定，其中玻璃栏杆扶手高度尚应≥1.3m。
会所、酒店应保证正对大堂入口的景观面被充分展现，不应有背景墙等视线遮挡。 外墙采用面砖、石材等饰面的多、高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.5m，或挑出足够宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定。 排屋、别墅后门等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间。 会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。 园区内主要人行路线及高层各单元主要出入口应进行无障碍设计，设计坡道宽度和坡度应满足国家相关规范要求。 地下车库车辆出入口如按照双向车道设计，则车道净宽不应小于7.0m。 别墅类建筑应注重建筑与室外景观的交流，设置亲近户外的灰空间，其进深不应小于2.4m。 室外（包括灰空间）地面铺装设计应使用防滑材料，不得使用光面材料。 园区应设置网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间，并采取降噪、防电磁辐射等技术措施。 园区应设置专用人行出入口。 法式建筑园区及庭院景观植物，不得使用竹子类植物。 小区围墙设计应为全实面（当地有强制性规定者除外）,如有景观面的，可采取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。 别墅庭院分户围墙应采用实体形式，高度不低于2.8米。 园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑,建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨 功能及夏热冬冷防护措施,保安亭视线应通透无遮挡。 户外遮阳伞承重立杆应设置在桌子一侧，不得设置在桌子中央。
绿城产品研究
绿城产品研究资料 目录 别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读 多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读 高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读 平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读 城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读 大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读 商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读 安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读 别墅 诗意人居的最高理想—绿城别墅解读 绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。 绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。 不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。 “十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在kingsize的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。 这些地道、精致的元素之间互为统一、相为呼应，无论它呈现的是新古典主义风格还是原汁原味的欧洲样式，都沉稳、成熟、优雅，经典，真正与世界一流的别墅社区接轨，构成了完美的别墅印象。历经三代别墅营造历程的绿城，正逐渐成长为国内一流的别墅营造专家。
绿城集团标准工程部模板
标准工程管理部模板 绿城房地产集团有限公司 二〇一〇年一月修订 内部资料 注意保密
前 言 绿城房产是在不断摸索、学习、认知、探究和实践，不断反思、总结、改进、积累和借鉴的过程中度过并逐步发展起来的，已初步形成了一整套较为完善的工程质量管理体系。工程管理是一项系统工程，涉及到企业文化传承、人力资源管理、团队建设、施工招投标、施工过程管理和协调、成本控制、进度控制及后期维保等管理工作，包括规划、建筑、结构、水、暖、电、景观、精装修等多专业、多学科，具有系统复杂性、不确定性。 《标准工程管理部模板》的编制，意在通过对绿城集团已有的人力资源管理、工程管理等相关制度和规程进行梳理，参考《绿城集团工程部经理简明手册》，结合项目工程管理实践经验与管理制度；旨在指导项目公司组建和建设标准工程管理部，明确项目工程管理部职责、权限、工作标准和要求、考核内容和考核办法，进而全面提升工程管理部的工程管理协调能力和产品品质把控能力。 《标准工程管理部模板》主要包括以下五个部分内容： 第一部分是工程管理部构架标准，其内容主要包括部门组织架构、部门职责及岗位职责、部门办公及配置标准； 第二部分是工程管理部管理标准，其内容主要包括团队建设和工程管理制度； 第三部分是工作标准和要求，其内容主要包括前期管理标准和要求、招投标管理标准和要求、施工准备阶段管理标准和要求、施工过程管理标准和要求、验收交付管理和交付后的管理； 第四部分是工程管理部与集团和项目公司相关部门的工作衔接； 第五部分是标准工程部的考核与评价； 第六部分是是附录，其主要内容包括绿城集团常用标准、管理规程、
施工处理要点等，国家常用规范、相关政策、法律、法规，绿城集团合格供方名册，建筑围墙标准图集及电子化管理相关表格。 各项目公司工程管理部应当依照本模板，认真执行，快速而全面地提高项目工程管理能力和专业技术水平，锤炼出优秀的工程管理队伍，积极提出标准工程管理部建设的合理意见和建议。 限于编者的学识、水平、时间和经验，本模板中必有疏漏、不足之处，恳请公司领导和同仁批评指正，以不断地完善和修订。 编者
最全案名
史上最全地产案名集锦 2014-01-10 中国地产第一微刊深悦会 战报：第一次参加征文比赛，现已经被挤出40外，请投上你温暖一票，深悦会目标入围40强，维护我们共同的荣誉！截止时间在今晚，杰克拜托大家了！ 如果幸运，送你iphone5S咯，今晚截止，谢谢你！投票规则：编号113 第一步：微信搜索好友：wemedia，关注 第二步：点击“征文大赛”--“投上一票” 第三步：打开左侧小键盘，输入113 一次 ----------正文时间--------- A 10AM新坐标万方阿波罗计划安达花园安德馨居安慧北里安和家 园安宁西里小区北京奥林匹克花园安瑞嘉园安圣苑安馨园澳洲新星澳洲康都 B 百合园北岸莱茵碧波园温泉小区北辰绿色阳光半岛国际公寓北京花 园波恩小镇北方明珠碧桂园温泉小区百花家园碧海方舟百环硅谷香林(百环公寓二期) 百环花园百环家园白河涧别墅宝华家园宝汇 苑北京公馆北京国际友谊花园北京国际花园北京好漾北京绿色家 园北京六月北京人家本家润园北京五月北京星河湾北京印象百朗园柏林爱乐(阅读莱茵) 柏林春天(阳光地带二期) 白领家园保利欣 苑北潞园白露雅园柏林在线伯宁花园BOBO自由城田园波尔卡(BOBO 自由城二期) 铂宫国际博海家园北欧小镇欧园北欧印象宝润苑博世庄园半山枫林碧水花园宝盛里小区碧水星阁碧水园颐园(碧水云天) 碧水庄园碧水庄园三期波特兰花园百旺家苑百旺新城(百旺茉莉园) 博望园宝轩大厦宝星国际(宝星园)北小园小区博雅德园北亚花园北苑家园北苑家园二区(秀城)北苑家园三区(绣菊园) 北苑家园四区(紫绶园) 北苑家园五区(清友园) 北苑家园六区(润城) 柏阳景园宝源商务公寓博雅西园博雅园百子湾1号 C 长安家园恋舍(长安明珠) 长安新城长安兴融中心(长安中心) 长安星园(水岸长桥) CBD家园(强佑家园一期) CBD总部公寓纯粹建舍长椿苑翠堤春晓长岛港湾长岛澜桥长岛澜桥二期长丰园(三期欢乐文城) 晟丰 阁财富公馆朝凤山庄采风新城翠福园北京财富中心晨谷花园晨光家园长城苑翠湖别墅彩虹城长河湾翠海明筑纯境City one 重聚园长龙苑丛林庄成铭大厦财满街城南嘉园Condo(CONDO瞰都) 翠屏北里诚品建筑草桥欣园畅清园澳景花庭(畅清园二期) 城市芳庭城市亮点橙色年代亮马新世家(橙色时光) 创时园城市月光城市印象翠城(翠成馨园) 翠微嘉园晨曦花园长新花园别墅重兴嘉园上城(畅茜园) 创业园晨益安和朝阳嘉园朝阳捷座长远天地朝阳无限朝阳新
绿城景观施工标准汇总
绿城景观施工标准汇总 目录： 一、材料进场检验要求 二、成品保护管理办法 三、防泛碱工法 四、标准工程节点 五、种植标准 六、过程管控细则 注：字体加粗内容为特别关注处，未加粗部分不代表不是强制内容。 一、材料进场检验要求 所有进场材料和配件必须经国家相关检验单位验收合格，对于因材料和配件产生的一切质量、安全问题由施工单位负全责。 铺装贴面材料质量检验要求（列入日常检查内容）：材料不允许有较大色差；材料强度、抗污染性、质感达到设计要求；材料加工尺寸误差按具体要求。 二、成品保护管理办法 （一）、通用条款 1.1 合理安排各工种施工顺序，尽量减少交叉污染。 1.2 材料、设备及施工机具搬运过程中应采取措施防止碰撞或损坏已完工的电梯、墙面、地面、顶棚、门窗、扶手、栏杆及设备设施等成品。 1.3 管材及配件、卫生洁具（含附件）、灯具、电箱（柜）、元器件等安装材料和成套设备进场时应有符合出厂标准要求的包装，卸货不得采用倾倒方式，不得抛、摔、滚、拖。 1.4 金属塑料管材及配件、玻璃钢风管、保温材料、电气材料及设备等必须在通风、干燥的室内场地存放，不得暴晒、雨淋，防止变形、受潮或受损。 1.5 卫生洁具、散热器（片）、照明灯具、风口和面板等易损易碎物品在搬运和安装中要轻
拿轻放，小心翻转，防止磕碰和损伤。 1.6 涂饰工程（粉刷、油漆、涂料等）施工前，应检查已完工的成品保护是否到位；涂饰工程完工后应严格管理，后续工序应有可靠的保护措施并经批准后方可组织施工，以免对其造成污染或破损。 1.7 在脚手架的搭设和拆除过程中应注意不要碰撞或损坏墙面、地面、顶棚、门窗、管线、电气设施及其他已完工的成品。 8、安装（焊接、切割、套丝、油漆、设备组装和就位等）作业时，要采取有效防护措施，不得损坏和污染已完工的墙面、地面。 9、安装好的管道（含风管）、吊支架不得用作支撑或其它用途的受力点，不得攀拉、踩踏或放置脚手板。 10、墙、地面内暗敷的管线施工时，要严格控制剔槽的宽度和深度；混凝土梁、板、柱、墙不得随意剔槽、打洞，不得擅自切断钢筋。 （二）、石材成品保护措施 2.1 施工前成品保护 2.1.1 在石材采购合同或景观施工合同中，明确石材成品保护措施及费用，制定景观成品保护管理办法作为合同附件。 2.1.2 石材包装、运输环节要求 2.1.2.1 石材包装时，应分不同铺装区域装箱，尽量保证同一箱内装同一区域石 材，以方便拆御与安装，并在包装箱外粘贴两份拼接安装示意图，指导现场安装。 异形或较复杂的铺装，除对每箱标识外，还应对每块石材进行标识。
绿城集团八大产品系研究
绿城八大产品系研究 目录 别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读 多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读 高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读 平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读 大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读 商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读 安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读
别墅 诗意人居的最高理想—绿城别墅解读 绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。 绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。 不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。 “十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。 这些地道、精致的元素之间互为统一、相为呼应，无论它呈现的是新古典主义风格还是原汁原味的欧洲样式，都沉稳、成熟、优雅，经典，真正与世界一流的别墅社区接轨，构成了完美的别墅印象。历经三代别墅营造历程的绿城，正逐渐成长为国内一流的别墅营造专家。
绿城设计140个强制性标准
绿城设计140个强制性标准 2014-04-13明源地产研究院 一、建筑规划设计 1.多、高层公寓架空层层高不应小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外。 2.别墅类建筑一层层高不应小于 3.6m。 3.监控中心与消控中心应合为一室，选址应符合国家相关规范及地方规定要求。 4.厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10，并不应小于0.6㎡。 5.高层、多层等建筑形态应设计弱电井道。 6.在未做防火挑檐或未用防火玻璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度应≥1.2m。 7.候梯厅、过道、楼梯休息平台等完成面的净尺寸应不小于国家相关规范要求。
8.阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文约定，其中玻璃栏杆扶手高度尚应≥1.3m。 9.会所、酒店应保证正对大堂入口的景观面被充分展现，不应有背景墙等视线遮挡。 10.外墙采用面砖、石材等饰面的多、高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.5m，或挑出足够宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定。 11.排屋、别墅后门等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间。 12.会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。 13.园区内主要人行路线及高层各单元主要出入口应进行无障碍设计，设计坡道宽度和坡度应满足国家相关规范要求。 14.地下车库车辆出入口如按照双向车道设计，则车道净宽不应小于7.0m。
15.别墅类建筑应注重建筑与室外景观的交流，设置亲近户外的灰空间，其进深不应小于2.4m。 16.室外（包括灰空间）地面铺装设计应使用防滑材料，不得使用光面材料。 17.园区应设置网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间，并采取降噪、防电磁辐射等技术措施。 18.园区应设置专用人行出入口。 19.法式建筑园区及庭院景观植物，不得使用竹子类植物。 20.小区围墙设计应为全实面（当地有强制性规定者除外）,如有景观面的，可采取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。 21.别墅庭院分户围墙应采用实体形式，高度不低于2.8米。 22.园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑,建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施,保安亭视线应通透无遮挡。
绿城第三代高层建筑设计导则.(DOC)
绿城第三代高层建筑设计导则 绿城第三代高层公寓是指运用整体性、系统性、精细化设计理念，精心打造的高端高层公寓住宅产品。它是在以往高层公寓产品的基础上由内至外的全面升级，是从对园区内部基本层面的设计内容关注转向对更大范围的城市设计、更深层次的人居需求、更精细化的住宅设计、更优美的园区生态景观设计等方面的一流水准的高层公寓。 为积极配合集团全面提升产品品质的需求，营造国内一流高层公寓，最大程度的满足市场和客户的需求，对集团高层公寓的品质创新及提升的内容、标准予以固化，形成《绿城第三代高层公寓建筑设计导则》 一．整体设计 1.1 规划设计与景观设计 在规划设计阶段，应同步完成景观设计公司的选择，使景观设计能尽早介入项目，为园区竖向设计、道路（尺度、标高、截面）设计、出入口设置、节点空间形式设计、建筑退让尺度推敲，自然河流利用、植栽资源利用等预留及创造优化条件。 1.2 建筑设计与景观设计 注重建筑设计与景观的关系。 在建筑设计中充分考虑诸如架空层、单元出入口、下沉采光庭院等建筑和景观交接面处对景观的引入。
户型布局时要将大面积的户型布置在景观朝向良好的位置，户型设计要充分考虑主要功能房间朝向景观面。 1.3其他相关专业设计 注重灯光设计、标识系统设计、弱电系统设计等对建筑、景观、室内设计的补充。 二．规划设计 2.1现状分析 2.1.1地块现状 （1）四至范围。 （2）地势平坦状况、自然标高与周边地势比较。 （3）地面现状：包括宗地内是否有山体、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、驳坎、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，现有水系及植被分布。 （4）地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物原有桩基及地下建筑/结构等；地上/地下都要注意是否有受保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。 （5）土地的完整性：是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊、零星用地等因素分割土地。 （6）地质情况：包括地层结构、承载力、地下水位和抗震性等要求。
经典楼盘名称
柳岸景园(裕通苑小区) 蓝天苑居住小区蓝堡绿波漫板(裕泽园) 绿波园(清缘里小区) 郦城绿城百合公寓CBD南壹区乐成国际龙城花园(燕京时光) 龙城花园四期别墅 龙城花园公寓蓝筹名座绿城星洲花园力度兰德华庭 龙德嘉园丽都水岸蓝调沙龙(雅园) 罗府家园北京丽高王府 鲁谷住宅小区龙河大道领行国际中心立恒名苑绿海甜园别墅 莲花小区梨花园二期澜花语岸龙华洋房丽锦苑 荔景园丽景苑(建予园二期) 领地丽水佳园(独墅逸致) 蓝郡国际花园 丽京花园靓景明居靓景明居二期利景名门龙聚山庄 丽江新城丽景馨居绿景苑(SOLO精舍) 蓝珏苑丽湖馨居 亮丽园琉璃阳光骊龙园琳琅庄园龙脉花园 露美华园麓鸣花园别墅麓鸣花园公寓亮马名居亮马水晶 黎明新座龙阁恋曲70 丽桥城柳清居 朗琴园朗琴园四期恋日国际恋日花都恋日嘉园二期 恋日绿岛蓝色澳林蓝山国际公寓丽舍公寓蓝色海岸公寓 丽斯花园别墅丽水嘉园蓝色家族龙山新新小镇隆盛园 莲水怡园都市经典家园(蓝T公寓) 龙腾阁蓝天花园龙腾园 鹿港潞河名苑绿岛家园龙湾别墅流星花园 流星花园二期lomo 莲馨嘉园龙熙顺景灵秀山庄(水语自然) 领域(灵秀山庄三期) 莲香园绿荫别墅绿荫芳邻绿雅阁丽园国际文化社区 凌云居绿荫泉城鲁艺上河村丽阳四季丽园社区二期 梨园小镇龙岳洲(海后珍藏) 南竺家园莱镇香格里龙泽苑 丽泽雅园 M 返回 名成国际大厦密东广场马甸经典家园蒙顿卡雀(月亮湾水岸VILLA) 牡丹园小区 美林花园玫瑰园玫瑰御园迈豪时代居民安小区 Mini阁调迷你立方板(Mini阁调二期) 美景东方名佳花园摩卡空间 麦卡伦地铭科苑米罗公元名流花园美林香槟小镇 美利新世界美丽西园美丽园美丽愿景美妙时光温泉度假公馆 莫奈花园mongo坝上别墅牧场马坡花园美然百度城美然动力街区
绿城事件案例分析
一、绿城集团“被破产”的事件概况 绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城)，国内知名的房地产企业之一。2009年绿城实现合同销售额达513亿元，位列全国第二。至2010年，绿城已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。 然而数据显示，截至2011年9月，绿城土地楼板价的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米楼板价超过5000元，加上绿城一向要求高品质，其建安成本每平方米近万元。另一方面，绿城的资产负债率高于行业平均水平，根据绿城2010年年报，净资产负债率为132%。而到了2011年中报，这一数字上升到163．2%。 9月中旬，业内突然传出海航以30亿收购绿城集团的新闻，紧接着便有报道称监管部门就绿城集团房地产信托业务展开调查；而9月28日，又有媒体爆出绿城中国考虑在港交所退市的新闻！近日，网络疯传绿城集团正在申请破产，这让绿城集团再也坐不住了。11月2日，绿城集团董事长宋卫回应称“绿城离破产还有很远的距离”。本轮调控中，绿城成为最被关注的高危房地产企业，从“信托调查门”到“退市门”，再到今天的“破产门”，即便一些信息迄今仍未被证实，但有一点可以肯定，此轮调整中，绿城资金紧张程度确为大型房地产企业之首。 二、“破产”究竟是真是假？ 这里不得不疑问：绿城真的离破产还有很远的距离吗？在解决这个疑问之前，我们首先来分析一下绿城集团近两年的相关财务数据：（详见表①和表②） 根据表①数据可知：该企业08——10年的经营利润率基本维持在20%左右，股东权益回报率基本维持在12%左右(当然我们也应该注意到08、09年数据的异常，其原因显然是受到金融危机的影响，但是重创后企业于08——10年也迅速恢复)。除此之外，从行业入手，选取了规模近似的三家房地产企业——万科、恒大、保利，进行数据比较。万科房地产2010年经营利润率是17.43%，股东权益回报率16.19%；恒大房地产2010年经营利润率是30.18%，股东权益回报率36.78%；保利房地产2010年经营利润率是15.34%，股东权益回报率17.19%；
绿城集团企业文化研究及启示
杭州电子科技大学工商管理硕士（MBA） 企业调研报告 浙江绿城集团企业文化研究及启示 研究生：XXXXXX 学号：XXXXXXXXXXX 2015年5 月
目录 第1章绪论 (1) 1.1本文研究的背景 (1) 1.2研究方法 ............................................................................... 错误！未定义书签。 1.3.总体框架................................................................................ 错误！未定义书签。第2章绿城集团基本情况 (3) 2.1绿城集团概况 ....................................................................... 错误！未定义书签。 2.2绿城集团的发展历程............................................................ 错误！未定义书签。第3章绿城集团企业文化研究. (5) 3.1企业文化概况 (5) 3.2企业文化的功能 ................................................................... 错误！未定义书签。 3.3绿城集团企业文化基本情况 (7) 3.4绿城集团企业文化的特点 (10) 3.5 企业文化对绿城集团经营发展的影响 (10) 3.6 绿城集团企业文化建设存在的问题及对策 (11) 第4章相关启示............................................................... 错误！未定义书签。
绿城房地产集团有限公司企业标准-景观照明设计评审细则
GTS 绿城房地产集团有限公司企业标准 GTS65006-2012 景观照明设计评审细则 2012-07-18发布2012-07-20实施 绿城房地产集团有限公司发布
GTS65006-2012 前言 本标准是规范绿城集团项目景观工程管理中照明电气设计工作的强制性企业标准。 本标准根据年度工作计划为规范照明电气设计而进行起草，在起草程中，总结了园区景观照明、商业景观照明、道路景观照明、公园景观照明等做法，征求了景观设计管理人员的意见及建议，主要规定的内容有：照明设计阶段管理及评审要点，灯具选型部分管理及评审要点，施工图阶段管理及评审要点。 本标准为首次发布，自2012年07月20日起实施，实施时间为2年，下次标准适宜性评审时间为2014年07月20日。 本标准由绿城景观咨询公司品质管理部起草并归口管理。 本标准主要起草人：邱斌、沈建锋、曹璞等。
GTS65006-2012 目录 1 总则 (1) 2 术语和符号 (1) 3照明设计阶段管理及评审要点 (1) 3.1管理要点 (1) 3.2方案评审要点 (1) 4．灯具选型部分管理及评审要点 (10) 4.1管理要点 (10) 4.2评审要点 (10) 5.施工图阶段管理及评审要点 (12) 5.1管理要点 (12) 5.2评审要点 (12) 6 引用文件 (15) 7 附录 (15) 附录1 GTR74008-03照明设备样品效果评审记录表 (15) I
GTS65006-2012 景观照明设计评审细则 1 总则 室外景观照明作为景观的重要组成部分，展现的是景观营造在傍晚及夜间这一休闲时段的景观呈现，同时也是居住业主实现夜间行走、观赏、交流而创造的一个安全、和谐的环境，是人们夜间室外活动空间构架的主要部分。为了科学、规范、人性化的室外景观照明，提升景观品位和对外形象、提高业主的生活质量，特制定本标准。 本标准适用于绿城房地产集团有限公司（下称集团公司）直属项目公司、控股项目公司及参照绿城管控模式执行的非控股项目公司（以下简称项目公司），其他项目公司参照执行。 2 术语和符号 光污染、照度、平均照明值、光束角(光束宽度)、光色、显色性、外壳防护等级定义详见《室外景观照明工程实施要点》（GTS74008-2012） 3景观照明设计阶段管理及评审要点 3.1管理要点 项目景观设计管理人员在设计单位递交照明方案后邀请照明电气设计单位（若有）、景观设计单位、施工单位等参与照明方案及施工图纸相关会审，由项目景观设计管理人员填写《景观专项评审会议纪要》，按照《景观精细化管控流程表》2.9相关评审要求完成流程审批，根据《景观设计与工程资料报备管理细则》（GTS 65001-2012），成果文件交相关部门存档备查。资料及报备内容及流程参见《景观设计与工程资料报备管理细则》。 3.2方案评审要点 3.2.1检查设计文件的完整性 重要项目方案阶段照明文件：总体灯光效果图、重要节点灯光效果图、灯光总平面图（类似于景观彩平图）、方案说明、灯具选型、工程概算造价、用电功率、智能控制说明、照度计算书、总体布置点位图。 一般项目方案阶段照明文件：总体布置点位图、灯具选型。 1
绿城房产集团工程精细化管理指引(试行)定稿(上)
绿城集团 工程精细化管理指引 （试行） 绿城房地产集团有限公司 二O一一年五月
目录 编制说明 (3) 第一部分组织管理 (5) 1工程管理部组织架构及岗位职责 (6) 2工程管理部团队建设管理指引 (43) 第二部分过程管理 (78) 3工程准备阶段管理指引 (65) 4工程招投标阶段管理指引 (78) 5桩基与基础工程施工阶段管理指引 (90) 6主体工程施工阶段管理指引 (101) 7装饰工程施工阶段管理指引 (120) 8安装工程施工阶段管理指引 (144) 9市政配套工程管理指引 (173) 10工程验收及交付阶段管理指引 (179) 第三部分要素管理 (201) 11工程交底与技术评审管理工作指引 (202) 12材料与工程样板管理工作指引 (235) 13成品保护管理工作指引 (249) 14工程进度管理指引 (259) 15安全与文明施工管理指引 (287) 16总分包单位管理工作指引 (315) 17监理单位管理工作指引 (334) 18工程技术资料及档案管理工作指引 (339) 19项目后评价管理工作指引 (363) 编后语 (368)
编制说明 1 编制背景 绿城集团自1995年1月成立以来，始终秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，深入坚持品质之路，全面实施精品战略，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。 营造卓越的产品品质是绿城的企业理想，也是全体绿城人特别是绿城工程系统员工的职业价值所在。宋卫平董事长指出：“工程精细化管理究其实质是品牌的核心内容，关系到公司的生存和发展。如果不能养成精细化的意识和习惯、程序和能力，对于国家和民族来讲，早晚是一个落后的民族；作为一个公司来讲，也许很快被淘汰。这个问题的重要性，在于我们国家还没有普遍养成行业内自我规范的要求，没有形成良好的习惯和取得良好的结果，谁先掌握这些，谁就能走在领先的地位，因此，工程精细化管理其重要性不言而喻。” 基于精细化管理对公司的重要意义，在工程系统推行精细化管理，是公司深入实施精品战略、持续提升品牌价值的核心步骤。绿中片区根据宋卫平董事长部署，以“传承、借鉴、精炼、实用”为基本原则，在梳理总结绿城工程系统以往成就和经验教训的基础上，根据新的行业技术发展方向与集团发展战略要求，编制了《绿城集团工程精细化管理指引》（简称“本指引”）。 2 指引使用范围 本指引依据国家有关建设管理法规和绿城集团工程管理程序及产品技术标准编制，是绿城集团工程管理的法规性文件，适用于工程管理的全过程，主要包括工程的前期准备、招投标、施工建造、竣工验收、物业移交、保修阶段及工程管理总结。 本指引是指导绿城集团各项目公司、参与绿城集团项目建设的各监理公司和各施工单位按照国家有关建设法律、法规和绿城集团有关工程管理程序开展工程管理工作的指引手册，也是集团对各项目公司工程管理实施情况的评价依据。