古北水镇考察报告

古北水镇考察报告

为借鉴北京周边优秀古镇开发经验，为下一步暖泉古镇景区开发理顺思路，公司副总朱弋、景区运营总监刘志伟、工程部经理胡杨、开发部员工范振华一行人于2012.11.20日考察了北京周边古北水镇景区。

古北古镇地处北京密云县古北口镇汤河流域，毗邻着名的古北口长城、金山岭长城以及司马台长城，距离北京市120公里，紧邻京承高速，地处北京一小时经济圈，交通便利，周边观光、休闲和文化旅游资源十分丰富，景区本身集山地、峡谷、河流、湖泊、冷泉、热泉资源及古北口古镇人文资源于一体，主要开发内容是在吸收“乌镇经营模式”经验基础上，结合北方文化特点，建设观光景点、老北京特色商业街商铺、作坊及文化体验点、民宿、露天剧场、体育运动设施，以及与北京市场相适宜的高品质度假会议酒店会所等，以实现高端观光和休闲度假及会议结合的复合型经营模式，景区建成并进入成熟运营期后的经营目标是实现年接待游客400万人次,旅游综合收入10亿元，成为北京会议、度假和节庆旅游的重要目的地。

通过密云县国土资源网站查阅到，北京古北水镇旅游开发有限公司通过招拍挂获取了一期717亩的旅游设施用地，使用年限40年，土地成本36万/亩，二期取得359亩的旅游设施用地、二类居住用地、供水用地，使用年限居住70年、商业40年、综合50年，平均土地价格54万/亩。

从中青旅中期报表了解到，北京古北水镇旅游有限公司是由中青旅控股股份有限公司、战略投资者、乌镇旅游股份有限公司三方共同投资，预计投资30亿，其中中青旅将持有古北水镇旅游公司33.6%股权，控股子公司乌镇旅游股份有限公司持有14.4%股权，北京京能集团持有古北水镇旅游公司20%股份，IDG-Accel基金控股的两家香港公司分别持股12%和8%，北京和谐成长投资中心持股12%。

实际考察中，驾车从北京出发，沿京承高速，1个半小时抵达古北古镇，古镇附近已有多处A级景区，农家民俗休闲旅游发达，各种类型的中小景区繁多，古北水镇所在的司马台村的村民已经实施了整体搬迁，和村民交谈了解到，由古北水镇旅游公司出资给搬迁出来的村民在景区附近同村的另一村民居住点（旧房全拆除）统一规划住房，迁入村民及原有村民都按人均45M2分配住房，住房为青砖仿古建筑，主要户型为连体别墅、独栋别墅、板房，所有房间为精装房，门窗、地暖设备、墙体、地板、卫生巾都装修好，可拎包入住，居民区周边水、电、气、上下水全通，居民区周边环境配套比较高档。此次搬迁新改造除古北水镇公司出资外，政府将新农村建设资金用于此次村民搬迁改造。除新建住房外，公司及政府承诺待古北水镇对外开放后每家安排一到两个工作岗位。

古北水镇整体工程已完成70%，预计明年5月份正式对外营业，整个古镇工程地下工程采取现代化手段建造，古镇外部环境按照北方明清建筑风格进行建造，内部装修风格为古装，注重实用性、舒适性及体验性。

古北水镇采取的大投入、大产出的模式，投资30亿，村庄的整体搬迁，古镇的整体打造，高规格的规划、设计和施工，古北水镇作为“乌镇模式”第二单，以“整体产权开发、复合多元运营、观光度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。从古北水镇的初步规划看，未来的经营模式和乌镇非常类似，也是以观光、文化休闲、度假、商务会展一体化的复合型经营模式为主。其中已司马台长城为观光核心吸引物，整体打造的古镇为休闲体验基地。

古北水镇开发给暖泉古镇景区开发的启示：

1、构建景区开发商业盈利模式是景区开发的重中之重，暖泉古镇具有“乌镇开发模

式”的类似条件：地理位置相近，高速开通后距离消费市场北京1个半小时车程；

旅游资源接近，包括丰富的自然、人文景观，暖泉古镇和壶流河水库相融合，适

合文化休闲度假景区综合开发。其中西古堡适合做观光景点，中小堡、北关堡、

壶流河水库地块适合做体验休闲度假旅游。周边空中草原、小五台景区景区及蔚

县另7个国家重点保护单位文物都可以作为古镇周边补充的观光景点。

2、暖泉古镇建筑整体风貌、古镇水系的恢复是景区观光及休闲度假旅游开发的基础。

3、暖泉古镇经营淡季问题，可以开发温泉养生、暖泉冬雪、文化创意、文艺演出、

民俗民风体验等活动内容的开发，景区就有可能成为北京冬季会议、度假、节庆

旅游的首选，实现淡季不淡。

4、古北水镇打造的目标为塑造具有北方建筑特点的“亲水山坡型”明清风格北方古

镇“水城街”，实现高端观光与休闲度假及会议结合的复合型经营模式。在一定的

程度上是暖泉古镇景区市场是最大的竞争对手，如何规避竞争，展现自有优势，

是后期暖泉古镇开发上必须面临的问题，我们的优势在于，古镇为原汁原味的古

镇，也是离北京最近的中国历史文化名镇、有大面积的水库壶流河水库、周边景

区（小五台、空中草原）已具备一定的市场影响力，古堡群，浓厚的民俗，特色

小吃。

5、暖泉古镇发展目标除成为环京津市场旅游目的地外，还肩负起蔚县旅游集散中心

的功能。蔚县旅游资源丰富，资源品级比较高，国家级重点文物保护单位9处，

在中国县级城市里排在第一位，但资源比较分散，暖泉古镇景区复合型经营模式

通过休闲、度假产品的打造，提高游客的过夜游比例，进而提高人均消费，暖泉

古镇担当起蔚县游客集散中心的功能。

6、充分利用政府政策性资金用于旅游项目开发中，如新农村建设、危房改造等。

7、休闲旅游发展的核心是土地资源，低价获取景区土地资源，在景区开发建设中享受

土地溢价收益及资产升值。

2012.11.23 附照片：司马台长城

去古北水镇路边的风景

政府及公司给搬迁村民新建的居民楼

建设中的古北水镇