项目投资决策评审报告

《项目投资决策评审报告》

目录

摘要

正文

第一章项目概况 (9)

一、项目基础信息 (9)

1、地块位置 (9)

2、用地性质 (9)

3、开发程度 (9)

4、规划指标 (9)

二、项目来源及要求 (10)

1、时间安排 (10)

2、保证金 (10)

3、竞地原则 (10)

4、地价支付进度（假定竞得价为12亿） (10)

5、交地 (10)

6、开发主体 (10)

7、开发建设期限 (11)

8、其他 (11)

第二章片区概况及规划 (11)

一、宏观区域概况（顺义区） (11)

1、经济优势 (11)

2、交通优势 (12)

3、生态资源丰富 (12)

4、配套概况 (13)

5、新城规划 (13)

二、中观区域概况（临空经济圈） (15)

1、主要经济板块 (16)

2、主要居住板块 (20)

三、顺义区土地市场概况 (23)

2、土地供应概况 (23)

第三章地块基本素质分析及结论 (27)

一、地块素质分析 (27)

1、项目区位 (27)

2、项目四至 (28)

3、道路交通系统 (28)

4、地块景观资源 (29)

5、生活配套设施 (29)

6、市政配套设施 (31)

二、项目风险分析及结论 (31)

第四章北京市房地产宏观市场分析 (32)

一、北京市房地产市场分析 (32)

1、04-07北京房地产投资市场分析 (32)

2、04-07北京房地产住宅市场投资分析 (32)

3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析 (33)

4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析 (33)

二、北京市土地市场分析 (33)

三、房地产政策分析 (34)

第五章项目细分市场分析 (34)

一、项目区域市场分析 (34)

1、竞争片区的界定 (34)

2、竞争片区特性分析 (35)

3、竞争强度分析 (42)

二、项目竞争片区供需分析 (43)

1、竞争片区未来供应分析 (43)

2、竞争片区未来需求分析 (44)

3、周边住宅市场需求潜力分析 (46)

三、典型项目个案分析 (46)

1、龙湖香堤漫步 (46)

2、万科四季花城 (47)

第六章项目定位及结论 (48)

一、项目的SWOT分析 (48)

1、优势 (48)

2、劣势 (48)

3、机会 (48)

4、威胁 (48)

二、客户定位 (48)

1、大户型 (48)

2、小户型 (49)

三、产品定位 (50)

1、基本属性与定位基础： (50)

2、产品定位 (50)

3、商铺 (50)

四、价格定位 (51)

1、叠拼价格 (51)

2、6层电梯花园洋房价格 (51)

3、小高层价格 (52)

4、商业定价 (52)

5、车位定价 (52)

6、项目周边租赁市场状况 (52)

7、价格涨幅预测 (53)

8、销售进度安排及全程均价预测 (54)

第七章项目分期及总体开发计划 (55)

一、项目分期 (55)

二、项目总体开发计划 (55)

第八章项目测算及敏感性分析 (56)

一、项目收益测算 (56)

1、项目收益及现金流测算的基本假设 (56)

2、项目收益测算情况 (56)

二、项目敏感性分析 (57)

1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析 (57)

2、挂牌报价对收益的敏感性分析 (57)

三、结论与建议 (57)

附件：

1、项目总体开发计划

2、项目销售周期

3、经济测算表

摘要一、项目概要

二、项目概况

1、项目背景

本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。

土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，该企业主要开发了天竺空港工业园A 区、B区，擅长工业园区土地整理及招商，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份。

注：其中商品住宅164930.6㎡，两限房29105.4㎡（限制均价5500元/㎡）。

3、项目概况

地块所处区域成熟、景观资源突出、临空经济及新国展等相关产业发展迅速，使得区域发展前景看好，区域内商品住宅的供应量紧缩，竞争强度不大，市场机遇较好。项目体量、容积率均具备打造精品住宅的条件，众多企业资金紧张，竞争强度有所下降，同时付款条件相对比较宽松，符合企业要求。

三、项目风险分析

该项目为公开市场挂牌出让项目，场地平整、无待拆迁地上物，项目法律关系简单、明确，风险相对较小，地块原为吉祥庄农田，存在地下物可能性较小。

四、项目定位

1、市场定位

中央别墅区域差异化产品、临空经济区精品配套公寓、财富阶层的首选地

2、客户定位

1）大户型

本项目大户型客户来源广泛，可以划分以东部客户群、涉外客群以及投资客群为主要受众。他们大多拥有海外生活背景，事业成功、有较高职位，在产品需求方面希望能够延续国际化生活方式，贴近自己的社交圈层，体现身份地位。追求国际化的生活氛围和成熟配套。2）小户型

本项目小户型客户追求优越的生活方式、享受生活、强调生活的品质感，追求身份认同感，在区域内可能是阶段性居住，也比较关注资产的后期增值性。

3、产品建议

五、项目分期及总体开发计划

1、项目分期

项目计划分二期开发建设。

◆一期示范区

◆二期

2、项目总体开发计划

该项目预计于2008年10月进行示范区的施工，08年11月一期工程开工、09年3月2期工程开工，2009年6月售楼处开放。

五、项目成本及收益

六、项目综合评价

1、项目规模适中、容积率及限高条件相对宽松，适宜打造精品住区，符合集团产品线要求；

2、区域环境及市场认可度高，现状供应少，周边居住用地供应紧张，未来面临竞争压力小；

3、临空经济及新国展的带动，区域发展态势大好，有利于提升企业品牌；

4、付款条件相对比较宽松，符合企业现状要求

5、符合集团“快速滚动开发”的发展战略，周转速度快，可以在较短的时间内贡献利润。

项目可行，建议把握机遇，积极获取。

第一章项目概况

一、项目基础信息

1、地块位置

北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村，位于空港工业区B区内西北侧；

2、用地性质

住宅及居住公共服务设施；

3、开发程度

八通一平（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气、道路、场地自然平整）；

4、规划指标

注：其中商品住宅164930.6㎡，两限房29105.4㎡（限制均价5500元/㎡）。

◆双限房：

本次挂牌出让宗地中将配建2.91万㎡双限房（包含在建筑控制规模内），其套型面积应小于90㎡，房屋销售限价为5500元/㎡，根据朝向、楼层等因素，只允许有5%的浮动空间。外立面材料要求与普通商品房一致，且应在普通商品房完成总规模的80%之前竣工验收。

◆托幼用地：托幼用地不在此次出让范围，但仍由竞得人代建。

二、项目来源及要求

本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。

土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。

该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区的土地整理及招商工作，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份（股票代码600463）。

2、保证金

本次挂牌出让地块保证金为人民币4000万元，由竞买人在顺义区分中心提出竞买申请时以支票（或汇票）方式交纳，或者也可以在竞买申请截止日前将竞买保证金汇入顺义区分中心指定的银行帐号。

如获取得土地，则将保证金直接冲抵相应政府土地收益，

如未取得土地，保证金将于挂牌结束后5个工作日内（5月25号左右）退还，不计息。

3、竞地原则

起始价为3.6576亿元，竞价阶梯为200万，相当于楼面价每次增加10.3元/㎡；

竞买人可以多次报价，每次报价时需要提交竞买报价单并出示竞买资格证明；

在竞价截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，则由顺义分中心对挂牌出让宗地组织现场竞价，出价最高者为竞得人。

5、交地

在签订《土地开发补偿协议》且竞得人已向空港公司支付全部土地开发补偿费后5个工作日内（6月底），空港公司提供现状具备“三通一平”（通临水、临电路由、通路；场地平整）条件的土地，临时水电的接用费用由竞得人承担；空港公司根据竞得人开发进度的要求，陆续提供宗地外七条市政管线（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气）。

6、开发主体

既可以由境内外企业、其他组织和个人等独立竞买，也可以由两个或者两个以上法人或

其他组织组成的联合体共同竞买。

7、开发建设期限

3年（自签订土地使用权出让合同之日起算）。

8、其他

设计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。

第二章片区概况及规划

一、宏观区域概况（顺义区）

顺义区位于北京市东北郊，北连怀柔、密云，西接昌

平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。城区距市中心30

公里，总面积1021平方公里，截至2006年底常住人口为

71.8万、户籍人口为56.2万。

顺义区曾于1990年成为亚运会部分比赛场地，并将于

今年承办奥运水上等项目（赛艇、皮划艇两个比赛项目，

产生30枚金牌）的比赛，是北京近郊发展最迅速、经济

实力最强劲、生态环境优美的地区。

1、经济优势

顺义拥有众多的航空、物流、制造产业，约有30家世界500强企业入住，同时也拥有燕京啤酒、现代汽车、汇源果汁、曲美家具、牛栏山等大型企业，并拥有顺鑫农业、大龙地产、燕京啤酒、空港股份、首安消防、汇源果汁、机场股份、国航股份等上市企业。

顺义经济实力一直处于北京市前列。顺义新城将大力发展临空产业，基于现有制造业的良好基础，促进制造业由分散向集约发展，重点发展高端第二产业，成为北京发展先进制造业的基地。

的水平；2007年全区实现属地财税收入141亿元，地方财政收入44亿元，同比分别增长53%和97%，财政总量、增长幅度均处于全市前列，明显高于其他郊区县。

顺义目前以第二产业为主，第三产发展迅猛，尤其在2007年，三产比例进一步优化。

根据规划，2020年，顺义新城人均GDP将突破20000美元；第三产业比重超过60%，第二产业比重保持在40%左右，第一产业比重在1%以下。

顺义已成为首都经济发展最快、最具活力的地区之一，并将进一步快速发展。

2、交通优势

顺义不但有机场的优势，同时还有机场高速、京承高速、机场北线、六环等快速路，交通体系非常发达。顺义新城的建设以及奥运契机使得顺义区交通环境有了进一步改善，规划或在建的轨道交通线网有：

S6线，是连接顺义、亦庄、通州新城发展带的市郊轨道；

M15线（北京--顺义），起点颐和园，经望京，终点顺义城区。该线路直接与地铁2号线、10号线、13号线等多条线路迅速换乘，建成之后，海淀中关村科技园区、朝阳奥运功能区以及顺义新城三大园区将被M15号线联系起来，计划09年开工，2014年全线贯通；

L1线（机场高速铁路），起点东直门交通枢纽，经三元桥、二号航站楼、一号航站楼后，直达三号航站楼，并可与地铁10号线、2号线迅速换乘，今年6月即可通车；

此外，奥运大道（白马路）直接连接北京奥运中心与顺义奥运分中心，沟通昌平、顺义及平谷3个区，西起高丽营与京承高速公路，终点为顺密路，从北四环到顺义奥运场馆仅需30分钟左右。同时机场南线、京平高速、新国展联络线等线路将于今明两年开通，周边交通路网更为顺畅、便捷。

3、生态资源丰富

与亦庄和通州相比，顺义生态资源优势非常突出。

北京唯一的内河温榆河流经顺义区域，此外还有潮白河、减河以及潮白河森林公园、奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园等大量自然生态景观，因此顺义也成为京城别墅的首选之地，拥有中央别墅区和马坡别墅区两个组团。

目前顺义商品住宅的购买人群大致可以分成三类，依次为顺义本地人、空港人群、北京城区的人。北京城区的客群包括一些养老需求，同时年轻白领在逐渐增加，主要来自北京北部和东北方向，环境和交通以及良好的发展前景是最主要的诱因。

4、配套概况

顺义目前的配套基本能满足生活所需，但知名医院较少，公交停运较早，娱乐设施较少。

5、新城规划

根据北京城市总体规划，将重点建设顺义、通州、亦庄三个新城。

5.1 新城规模

新城的规划区范围为顺义区行政辖区，总面积为1021平方公里。

2020年，顺义新城建设用地规模控制在162平方公里。不含首都机场及临空经济核心区，根据北京总体规划，2020年顺义新城人口规模规划控制在90万人左右，同时预留达到百万人口规模的发展空间。

5.2 新城产业

顺义新城距离首都机场最近。因此，未来的顺义是面向国际的首都枢纽空港，也是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。

新城将建设成现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城，利用首都国际机场优势，发展国际会展、商务、物流等临空产业，打造作为区域产业发展引擎的临空产业中心和首都先进制造业基地和绿色宜居新城。

5.3 新城结构

按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构：

一港——首都机场及临空经济核心区；

二河——潮白河旅游休闲度假区

温榆河绿色生态走廊；

三区——顺义中心区（原卫星城三个组团）

空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）

河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；

四镇——杨镇

高丽营

李遂

赵全营。

顺义新城将构建“公共交通轴线＋城市组团＋生态绿地”的空间发展模式，形成“两轴、多组团”的“十字形”空间布局结构。两轴包括沿轨道交通M15和S6的两条城市发展轴。多组团指“十字形”结构由大致呈东西和南北走向的两个带形组团式城镇群组合而成。东西向城镇组团（沿M15线）为空港城、空港物流基地、新城中心、南彩、北小营；南北向城镇组团（沿S6线）为新城中心、马坡、牛栏山。

新城由中心区、空港区和河东新区组成。其中：

中心区包括沿潮白河的三个城市组团（新城中心、马坡、牛栏山）组成，承担综合服务、先进制造、高新技术产业、都市型工业的主要职能：

空港区由空港城组团和机场组团组成，承担国际枢纽机场和临空产业（包括会展、空港商务等在内的现代服务业、高新技术产业、物流产业等）的主要职能：

河东新区由南彩组团和北小营组团组成，是总体规划确定的适时启动的城市发展备用地，发展国际化职能。

二、中观区域概况（临空经济圈）

目前北京市政府已将“北京临空经济圈”确定为“十一五”重点发展的六大高端产业功

能区（中关村科技园、CBD、金融街、奥林匹克公园、亦庄、临空经济圈）之一。

目前，北京临空经济功能区已初步形成了以首都机场为核心，以天竺出口加工区、空港工业区A-B区、林河工业区、空港物流基地、北京汽车生产基地等五大功能组团和以天竺、后沙峪、仁和等六个重点镇为依托，以航空产业、高新技术产业、现代物流业、会展业为代表的临空产业集群，集聚了松下、索爱、LG、JVC、TNT、空中客车、积水创格、日本邮船、日本住友等30家世界五百强企业和550余家中外企业，区域居住、商务需求迅速升级。

此外，已经正式落户临空经济带的新国展，将成为北京展览展会行业最重要最集中的举办地点，也将成为区域及会展行业的新地标，发挥强大的引擎优势。新国展的进驻，直接带动区域的商务氛围，区域的商务价值也将因此而得到市场的进一步认可。新国展的地标作用，将为入驻的企业带来整合形象、综合宣传的附加价值，并通过产业聚集及产业链配合为整个行业发展及行业优化起到积极的作用。

未来的新国展将会占领北京展览市场70%的份额，将带来北京国际A级车展等国际特大型展览。新国展的建成不仅有助于培育新兴产业群，还可以直接或间接带动一系列相关产业的发展，为区域文化创意产业的发展提供强大引擎，更成为企业与商家的“必争之地”。

目前临空经济区实现生产总值约占顺义全区生产总值的70%，预计到2010年，北京临空经济圈可实现地区生产总值600亿元以上，约占北京全市GDP的8%，加之奥运经济和新国展的起用带来的发展机遇，使得年均增速将保持在30%以上，创造就业机会13.7万个，将带来大量的产业人口及相应的居住、商务需求。

顺义区政府投资1203亿元用来发展临空经济区，重点建设项目共87个，投资总额1203亿元。近期重点建设项目有：

投资131亿元的现代第二工厂，

投资84亿元的新国际展览中心及相关配套设施，

投资58亿元的空港保税物流中心暨航空货运大通关基地，

投资64亿元的首钢冷轧厂等等。

在顺义区斥巨资发展临空经济区的影响下，随着区内规划中的物流业、制造业、展览业等多个产业发展，新的商务需求将刺激空港区域居住商务需求的升级和崛起。

1、主要经济板块

1.1空港工业区

1.1.1概况

北京天竺空港经济开发区是成立于1994年的市级开发区，总体规划面积6.6平方公里。开发区规划科学、功能齐全、基础设施完善，全面实现“九通一平”。

目前A区已入住完毕，B区正处在开发过程中，随着新国际展览中心的投入使用，部分工业用地调整为商业、金融及配套服务设施用地，为区域的快速发展创造了条件。

1.1.2入住企业

经过10多年的发展，空港工业区已成为全国一流的成熟型经济开发区，已有20多个国家和地区的380余家中外客商入驻，投资总额超过400亿元人民币，项目平均投资额达1.2亿元人民币。其中，排名世界500强的企业约30家，跨国公司约70家，如欧洲的空中客车、瑞典的爱立信，荷兰的飞利浦，德国的辛克、海德汉、罗森伯格，日本的索尼、松下、SMC，韩国的LG、韩美，美国的联合技术、惠尔浦、宝洁公司等。

1.1.3地税收入

2006年，空港经济开发Array区实现总产值373亿元，总

收入512亿元，出口供货额

280亿元，上缴税金18.4亿

元。

自2003年以来，地方财

政收入快速增长，尤其在

2007年的前11个月，增幅

达103%。比2003年的2.7

亿元增长了近4倍。随着奥

运会的日益临近，空港地区

航空运输、货运及物流等行业发展迅猛，极大的拉动了地税税收的高速增长；同时众多国际知名企业入驻也为区域经济发展提供了新鲜血液。

1.1.4片区发展

根据北京市总体规划，以空港经济开发区为核心将建成一个30万人口的空港城（现状人口约为20万），目前已初具规模。

空港经济开发区与周边的商业、居住以及各种配套设施日益完善，开发区南侧是著名的温榆河别墅区，是北京市规模最大、档次最高涉外氛围最浓的区域；北侧是以万科城市花园、莫奈花园、白露雅园、水青庭等多个中高档住宅项目组成的后沙峪组团。周边拥有在建的大型空港企业园、商业街、星级酒店等组成的大型商务、商业区，以及中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、农村商业银行等实力雄厚的金融机构，区域发展前景看好。

1.2 新国际展览中心

中国国际展览中心位于空港工业开发区A区西侧、B区南侧，东临首都机场，西南靠温榆河生态走廊，京密路、五环、六环、机场高速、京承、机场北线等组成的高等级公路网。

新馆总投资84亿元，规划16个展馆，展馆室内地上总使用面积20万㎡，配套设施中包括购物、餐饮、健身、娱乐、酒店、办公、会议、商务、技术交流室、新闻发布中心等功

注：红色字体部分为一期规划指标，单位为万㎡新馆建成后，老馆还将继续使用，10万平方米以下的中小型展会将在老馆进行。新国展将承担北京70%以上的展览。

新国展一期展馆的年经营收入预计为6亿元，按照测算，它每年将给相关产业带来60亿元的产值。经测算，日均参观人数为3.1万人，展期日均住宿人数4000人，极限高峰日需住宿人数为3.1万人至3.6万人，客房总数需达到4000间以上，最大的接待能力需达到7800人；日均用餐人数1.5万人，极限高峰日用餐人数7.6万人至8.9万人，大量的商务、商业需求已经呈现。2008年，新国展周边宾馆酒店、餐饮、商业文化娱乐、商务办公、会议等配套设施建筑面积将分别达到55万、25万、90万、75万和4万㎡，可吸纳8万人就业，并极大满足未来会展业蓬勃发展的需要。区域的蓬勃发展也将大大刺激居住及商业需求。

同时，顺义区对新国展中心周边控制性详细规划已编制完成。新国展及周边721万㎡面积作为发展会展、旅游等现代服务业的重点区域，顺义区将在资金、政策等方面给予大力扶持，以促进会展产业的集聚，同时还将制定鼓励会展业发展的财政政策，对大型专业会展公司给予一定专项补贴；创新场馆及周边用地出让方式，以公益性用地的方式或规划的严格约束来降低会展业发展的土地成本；制定会展业知识产权的保护政策，对重要会展和品牌会展

进行保护。

新国展的全面投入使用，将带动整个顺义天竺开发区周边也就是国展新区的整体经济发展，进一步带动临空经济圈的发展，这里将成为亚洲最大的展览中心，同时也会成为最繁华的居住、商务区之一。

1.3 空港物流基地

北京空港物流基地经市政府批准成立，是

《北京市商业物流发展规划(2002-2010)》中确

立的三大物流基地中重点建设的试点基地，也

是北京市唯一的航空－公路国际货运枢纽型的

物流基地，占地面积6.2平方公里。

2006年，空港物流基地新引进企业38家，

投资总额34.1亿元，正在成为国内外知名物流

企业的集聚区。目前，该基地已有日邮航空、

华辉国际、宅急送、TNT、德国汉莎等100余家

企业入驻，投资总额超过100亿元。

2007年前10个月，完成税收14.45亿元，

同比增长43.1％，在国内空港物流基地中名列

前茅。

机场北侧的航空货运大通关基地及空港保

税物流中心（B型）已经开始建设招商，占地面

积3平方公里，建成后将使空港、海关监管区连为一体，极大地完善口岸功能并提高通关效率。

为发挥首都机场航空货运基地、出口加工区和保税物流中心(B型)三大功能区的综合优势，有关部门拟对三大区域进行整合后申报北京空港综合保税港区。届时企业可最大程度地享受三大功能区的优惠政策，吸引更多的企业入住，带动就业和区域经济的发展。

1.4 北京汽车生产基地

汽车基地成立于2003年3月，是北京市唯一专门规划用于发展汽车产业的基地，总体规划面积19平方公里，核心区规划面积6.3平方公里，由整车发展区、零部件工业区、仓储物流区、公共服务管理区4部分组成。

目前已引进北京现代汽车有限公司、北京现代摩比斯汽车零部件有限公司等国际一流企业20余家，引进投资总额241亿元。一个以整车制造企业为龙头，配套零部件企业为主体，仓储、物流等服务型企业为延伸的产业发展格局已经在汽车基地内形成。并逐步发展汽车零部件、汽车装饰以及汽车研发、生产销售、金融保险、售后服务等相关配套行业。

1.5 国门商务区

规划中的国门商务区位于首都机场南侧，横跨机场第一和第二高速路东西两侧，总体规划面积19.65平方公里，可建设面积9.64平方公里，距离地块仅6.5公里。

鉴于该地区地理位置的特殊性，国门商务区规划以航空企业为主导、总部型企业为重点的商务区，分为机场服务办公区、航空商务办公区、国际商务核心区、商贸综合服务区、航空产业配套区等五大组团，并最终形成由航空服务、总部商务、酒店公寓、高新技术、商贸服务五大产业为主导的产业结构。

北京国门商务区将建设商务办公面积、酒店及公寓面积约150万平方米、商业服务面积约70万平方米、文化休闲面积约30万平方米、各类建筑总面积约450万平方米。

到2015年，这一商务区将吸引各类入区单位2000至3000家，就业人口达到4至5万人，地区GDP总值实现170至200亿元人民币，最终将国门商务区建设成为特色鲜明、国际标准的现代化国际商务区。

国门商务区内鼓励企业自用或自有经营，鼓励中外投资商参与商务楼宇、公寓酒店和商业设施的二级开发建设，进行航空服务、金融保险、技术研发、咨询服务、购物中心、餐饮娱乐、健身休闲等三级项目的投资入驻。

目前该区域的开发正处于起步阶段，其中居住用地规模非常小，并且不独立出让，但其计划实施的对南楼商务区的拆迁将对后沙峪地区的发展创造很大的利好。

注：机场生活区改造项目

机场宿舍区8个小区，土地面积（含住宅、办公和其他配套项目用地）约0.7平方公里。其中住宅楼203栋，建筑面积约为230万平方米。居住人口4万人，常住人口3.3万人（户籍人口2.2627万人），流动人口0.7万人。

拆迁工作的启动将为空港区域居住物业的开发与建设带来一定的刚性需求。

2、主要居住板块

2.1中央别墅区

2.1.1区位

中央别墅区位于首都国际机场西侧，温榆河北岸，紧临京承高速与机场高速。拥有紧邻

首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，是北京认可度最高的高档居住区。