《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定word版本

《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定

最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定

2016-03-29肖峰

【条文】第十九条

物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

【条文主旨】本条是对如何认定善意取得构成要件中“合理的价格”的规定。

【要点提示】合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：（一）转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格

虽然《物权法》第一百零六条本身并未对何谓价格合理作出进一步说明，但从其规定“合理价格”的主要目的是作为判断受让人是否善意的标准这一点出发，我们在判断价格是否合理时可类推适用《合同法解释二》第十九条的规定。这是因为后者条文中规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来作为判断债务人从事交易行为时是否具备善意的判断标准的。就价格是否合理作

为债务人是否具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理：

1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2]

2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题

是，这里的“不合理的价格“是否包括不合理高价？按通常理解，在不合理高价情形下，若所有权人事后追认，则不存在无权处分问题，也就与善意取得无关。若所有权人不追认，说明高价仍然无法实现保护所有权人的目的。可见，从保护所有权人来看，存在不合理高价和不合理低价的情形时都不宜成立善意取得。[3]我们倾向于认为，不合理高价不但不能证明受让人主观上为非善意，反而往往能间接证明其为善意。其理由在于，按《合同法解释二》第十九条对“转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”之规定，明显不合理高价虽然高出当时指导价或市场交易价百分之三十，但这只能表明受让人渴望取得特定动产或不动产的所有权并愿意为之支付更高的价格。这与受让人在出价时是否具有恶意无关。换言之，不管受让人是否知悉转让人为无权处分人，为得到该动产或不动产，都可能愿意支付《合同法解释二》所指的明显不合理高价。另外，如果受让人在交易时已知转让人为无权处分人，更可能地做法是压低价格成交，而非抬高价格。因此，明显不合理高价非但不能证明受让人在交易时具有恶意，反而往往能间接证明其不知道转让人为无权处分人而具有善意。故单就明显不合理高价而言，其并不能作为判断受让人是否具备善意的依据。

（二）转让价格是否合理的次要考量因素：转让标的物的性质、数量以及付款方式、交易习惯等

市场经济中，由于转让人定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况，相对而言，价格更多地是取决于市场供求状况。而市场供求状况又因为竞争而瞬息万变，因此，即便是同一交易地点、同一交易时间、同一类交易产品的市场交易价格也会随着

供求状况而发生变化。至于对于非种类物的特定物而言，就可能因为其本身的稀缺性，市场无法形成一般交易价格。其转让价格只能取决于特定买卖双方之间的价格博弈。以作为特定动产的书画作品为例。由于书画作品具有唯一性，故不存在市场一般交易价格。而对于不动产而言，不动产本身属于特定物，有其固有属性且其固有属性将对受让人愿意支付的交易价格产生影响。以房屋为例，在房屋买卖关系中，房屋所在的行政区域、地段、楼层、朝向、户型等特性均会被纳入买卖双方对房屋定价的考量因素中。可见，因转让动产或不动产的不同，上文所谓的“转让时交易地市场价格”就可能无法形成或者不具备确定性。此时已无法再通过上述“转让时交易地市场价格”来检验转让价格是否具有合理性。退一步而言，即便动产或不动产在转让时在交易地存在市场价格，基于现实交易关系的复杂性，单以约定的转让价格与转让时交易地市场价格对比时是否偏离30%作为依据也过于绝对，可能会抹煞当事人的意思自治。司法实践中已经注意到这种标准绝对化可能带来的考虑不周，在个案中已经出现采用其他标准的案例，并取得了积极效果。在起草本条文过程中，我们经调研后认为，大致有以下因素可作为辅助考量因素：

1、交易标的物的性质。根据《物权法》第二条第二款之规定，物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。从善意取得制度价值取向而言，主要是为保护受让人对转让人有权处分的信赖利益，从而确保交易安全。而受让人对转让人有权处分的信赖依物的性质而有不同：其一，动产交易中，受让人的信赖利益来自转让人占有动产产生的公示公信；其二，不动产交易中，受让人的信赖利益来自于转让人为不动产的登记权利人

所产生的公示公信。对于动产交易而言，作为种类物的动产转让一般应参照该动产在转让时的市场交易价格。这是因为动产的外在公示手段是占有，但占有的公示方法非常薄弱，发生占有的基础很多，在交易中，如果出让人以很低的市场价格转让动产，通常将使得一个正常的交易人就其是否享有处分权发生怀疑。因此有必要要求以合理的价格转让。[4]还必须注意的是，在作为特定物的动产则有所不同。因为其自身的特定性、稀缺性，本身无法形成一般的市场交易价格，故在判断转让价格是否合理时，无法按上述作为种类物的动产方式处理，而只能依据其他考量因素。对于不动产交易而言，登记具有权利推定力，可以产生很强的公信力。在不动产登记之后，交易当事人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权利。因此，即使不动产转让的价格偏低，也不能因此直接否定登记公信力。故只要受让人信赖登记并支付了一定的价款就可作为构成善意的初步证据。尤其是在受让人因信赖登记而支付价款并办理了登记过户手续后，如果还允许原权利人以转让价格偏低为由否认善意取得效果，也不利于维护登记的公信力。当然，如果从日常生活经验判断，不动产转让价格显属不正常时，则人民法院可以考虑在个案中要求主张善意取得的受让人提供价格不正常的合理性依据。例如，北京三环内房屋均价如为三万元/平方米，甲出售给乙一套三环内房屋，如约定房屋交易价格为2.5万元/平方米，则考虑房屋自身可能存在的不足（例如房屋临街道、朝向西北、楼层较低等），该价格应属合理；如约定房屋交易价格为1万元/平方米，则仅凭上述房屋本身的不足，很难证明该交易价格具有合理性，除非受让人能提交其他实质影响该房屋价格的证据，例如曾有人在该房自杀或发生过血案等。另外，如果不动产的原权利人有证据证明受让人在