房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例（一）

案件点评：

本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。

一、案件基本情况

（一）案件来源2007年6 月，市国税稽查局接群众举报：

称某房地产公司2006 年销售给甲公司价值

5444.23 万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。

（二）企业基本情况

某房地产公司成立于

2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：

其他有限责任公司，注册资金：2000 万元人民币，经营范围：该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39 亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11 万平方米，整个项目分为

A、B、

C、D 四个区，其中ABC区已于

2006年1月完工，A区可售面积

10853.54 平方米，已售

2663.38平方米，B区可售面积

35383.23 平方米，已售

16841.69平方米，C区可售面积

22161.66 平方米，已售

9793.35 平方米，小计可售面积

68398.43 平方米，已售

298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积

41094.86 平方米；合计可售面积

109493.29平方米，已售

298.42 平方米。

该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85 万元；税务机关调增应纳税所得额

25.94 万元，调整后2003年亏损额为

16.91 万元。该企业申报2004年度实现租赁收入

10.38 万元，其他收入2000 元，纳税调整后所得为亏损

153.41 万元；税务机关调增应纳税所得额

49.74 万元，调整后2004 年亏损额为

103.67 万元。

2005 年实现其他收入

14.59 万元，预售收入预计利润

750.71万元，经纳税调整后2005 年度应纳税所得额为

139.34 万元，弥补2003年亏损

16.91 万元及2004 年亏损

103.67万元后，2005年实际申报应纳税企业所得额为

18.76 万元，已交企业所得税

6.19 万元。

2006 年实现收入

15816.48万元，弥补以前年度亏损

32.83万元后，2006年企业实际申报应纳税所得额

1954.08万元。该企业申报2006 年应纳企业所得税

1954.08 万元，已交企业所得税

1954.08 万元。

二、检查方法与检查过程

近几年来，房地产开发业蓬勃发展，环节较多，相关税收政策复杂。为了查深查透房地产行业涉税问题，检查组在查前分析行业特点，详细了解房地产行业的经营运作方式，对项目的取得环节、设计施工环节、销售环节、劳务结算、资金结算方式等进行广泛的调查了解，结合该行业的经营方式和举报信的线索，分析可能存在的税收管理漏洞，拟订了检查重点，制订了检查预案。

为防止打草惊蛇，检查组决定根据举报线索按照法定程序，先到购房单位进行调查取证，以固定证据。在甲公司财务人员的配合下，检查组很顺利的取得了某房地产公司的售房合同和甲公司的付房款凭据，并依法对甲公司的法人代表制作了询问笔录，确认了甲公司于

2006年10月从某房地产公司购得价值

5444.23 万元的商铺。

在外围调查取得证据后，检查组于

2007年9月1日起按照法定程序依法正式对某房地产公司进行检查，为了减少干扰，检查组将某房地产公司2005年、2006 年的账簿及凭证以及相关会计资料一并调到市国税稽查局进行检查。该房地产公司使用的是金碟K3 财务软

件。检查组首先将外调的资料与该公司的账面记录核对比较，结果是该公司于

2006年11月所售给甲公司的商铺款

5444.23万元全额记入“主营业务收入”，并申报缴纳了企业所得税。至此举

报的唯一线索断了。但是，检查组并没有气馁，没有单纯的就账查账，而是采取立体检查法即：

将房产网与销售明细账核对，售楼部的销售合同与销售明细账核对。在核对中发现其中有一套B座1层113号的商铺已备案，而该公司的销售明细账没有反映，询问有关人员均说才到公司上班（包括总经理），以前情况不清楚。检查人员分析：

既然商品房销售合同已备案，那么款项应该全付或付了首付，既付了款，有可能挂在往来账上，于是重点查往来明细账。果然，在“其他应付款”中发现了一笔可疑资金。为了确认检查人员的推测，经局领导同意，按照法定程序检查组到该笔资金的来源方乙公司进行调查，很快证实，乙公司于

2006年11月于该房地产公司签定了B座1层113号的商铺

424.8 平方米售房合同并于次月全额付清房款

135.94 万元。取证至此后，该房地产公司对采取收入不申报纳税而偷税的行为供认不讳。

在对该公司2005 年费用账进行检查时，检查人员发现该公司在管理费用中列支50万元诉讼费（含追溯到04年15万元），后付套印山西省地税局监制章的收据。询问相关人员说：

两年期间，该房地产公司采取收入挂“其他应付款”不转“销售收入

144.29万元，在“管理费用”中多列工资及三项费用

19.88万元，在“管理费用”中列支无合法凭据费用

58.35万元，预估“开发成本”

3255.17万元、以收据在“开发成本/筹资成本”科目列支应付利息

145.48万元，无发票列支“开发成本”

391.18 万元等手段少计应税所得额

2526.03 万元（多计的开发成本在已售面积和可售面积分摊），应补企业所得税

833.59 万元。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实

检查组根据项目化稽查管理办法的要求，通过仔细翻阅该房地产公司相关

凭证，审核分项目成本明细账，逐项审查其完工成本和未完工成本，期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的归集划分，检查发现如下问题：

2005 年度

2005年5月回收拆除的卷帘门款

3.16 万元挂“其他应付款”未计收入。

2004年9月、

2005年1月以第三方收据在“管理费用-诉讼费列支费50万元。

3.2005年1-12月”管理费用-房租“无合法凭证列支

8.35 万元。

4.2005年1-12月”管理费用“实际列支工资

105.68 万元，准予列支

34.56 万元，企业已作纳税调整

51.4 万元，少调整

19.72 万元；职工福利费、职工工会经费、职工教育经费三项费用，实列

15.25 万元，应列

5.35 万元，企业已作纳税调整

9.72 万元，少调整

1720.8元；另：2004年应上缴工会经费

7507.31 元、2005年应上缴工会经费

1.75 万元未进行税前扣除。

2006 年度

5.2006年1-12月”管理费用-房租“无合法凭证列支

5.64 万元。

6.2006 年营业外支出列支直接捐款15000元，列支罚款

2.35 万元。

2006年11月销售房屋给乙公司，建筑面积

424.8 平方米，价值

135.94万元，挂”其他应付款“房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例

（二）计收入，未申报纳税。

8.2003年-2004年应弥补亏损已在2005 年全部弥补，又%D

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。一、案件基本情况（一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。（二）企业基本情况某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。

房地产企业如何计算企业所得税

房地产企业如何计算企业所得税？在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许

企业所得税稽查方法知识要点

第七章企业所得税稽查方法一、知识点归集 1﹡﹡﹡.企业所得税法定税率。（1）企业所得税的税率为25%，非居民企业取得企业所得税法第三条（三）款规定所得适用税率为20%。（2）符合条件的小型微利企业减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。（3）非居民企业取得企业所得税法第二十七条（五）项规定的所得，减按10%的税率征收企业所得税。 2﹡﹡﹡.过渡性优惠税率（含定期减免税过渡）：（1）企业按照原税收法律、行政法规和具有行政法规效力文件规定享受的企业所得税优惠政策，按以下办法实施过渡： ①自2008年1月1日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行，2010年按22%税率执行，2011年按24%税率执行，2012年按25%税率执行；原执行24%税率的企业，2008年按25%税率执行。 ②新税法施行后继续按原税收法律、行政法规及相关文件规定的优惠办法及年限享受至期满为止，但因未获利而尚未享受税收优惠的，其优惠期限从2008年度起计算。

享受上述过渡优惠政策的企业，是指2008年3月16日以前经工商等登记管理机关登记设立的企业；实施过渡优惠政策的项目和范围按《实施企业所得税过渡优惠政策表》执行。（2）对按照国发【2007】39号文件有关规定适用15%企业所得税率并享受企业所得税定期减半优惠过渡的企业，应一律按照国发【2007】39号文件第一条第二款规定的过渡税率计算的应纳税额施行减半征税。对原适用24%或33%企业所得税率并享受国发【2007】39号文件规定企业所得税定期减半优惠过渡的企业，2008年及以后年度一律按25%税率计算的应纳税额施行减半征收。 3﹡﹡﹡.纳税地点的特殊规定（总分支机构汇总纳税办法的规定）：总机构和分支机构纳税办法实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的处理办法，总分机构统一计算的当期应纳税的地方分享部分，25%由总机构所在地分享，50%由各分支机构所在地分享，25%按一定比例在各地间进行分配。统一计算，是指居民企业应统一计算包括各个不具有法人资格营业机构在内的企业全部应纳税所得额、应纳税额。总机构和分支机构适用税率不一致的，应分别计算应纳税所得额、应纳税额，分别按适用税率缴纳。分级管理，是指居民企业总机构、分支机构，分别由所在地主管税务机关属地进行监督和管理。居民企业总机构、分支机构的所在地

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例（一）案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。一、案件基本情况（一）案件来源2007年6 月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006 年销售给甲公司价值 5444.23 万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。（二）企业基本情况某房地产公司成立于 2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000 万元人民币，经营范围：该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39 亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11 万平方米，整个项目分为 A、B、 C、D 四个区，其中ABC区已于 2006年1月完工，A区可售面积 10853.54 平方米，已售 2663.38平方米，B区可售面积

35383.23 平方米，已售 16841.69平方米，C区可售面积 22161.66 平方米，已售 9793.35 平方米，小计可售面积 68398.43 平方米，已售 298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积 41094.86 平方米；合计可售面积 109493.29平方米，已售 298.42 平方米。该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85 万元；税务机关调增应纳税所得额 25.94 万元，调整后2003年亏损额为 16.91 万元。该企业申报2004年度实现租赁收入 10.38 万元，其他收入2000 元，纳税调整后所得为亏损 153.41 万元；税务机关调增应纳税所得额 49.74 万元，调整后2004 年亏损额为 103.67 万元。 2005 年实现其他收入 14.59 万元，预售收入预计利润 750.71万元，经纳税调整后2005 年度应纳税所得额为 139.34 万元，弥补2003年亏损 16.91 万元及2004 年亏损

如何检查房地产开发公司的企业所得税

如何检查房地产开发公司的企业所得税 2005年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第四次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务主管机关我们也应该深入的研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，制定相应的应对措施和检查重点内容。下面我根据收集到的资料信息，探讨一下对房地产公司企业所得税税务检查的方式方法。如果我们把房地产企业只是简单地看作一个普通的行业来对待，那就大错特错了，我们就帐论帐只能查出点费用问题和发票问题，不能达到稽查效果。房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。房地产企业的经营流程大致是审批、立项、招标建设、销售、物业管理。审批手续烦琐，时间较长，费用支出环节多，有大量的文字资料需要参考，财务数据相对滞后、资料单一，缺少参考资料，无法发现问题，所以检查中应该从以下几方面入手：第一，要收集纳税人的基本信息要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已副利息；与建筑商或销售商的关系交易。第二，要收集开发项目的基本信息开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；予收帐款情况，是否予售。第三，要实地检查，审查销售平面图要和售楼经理座谈，要索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。第四，要审查帐务资料要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。从收入、费用、税金三方面审核。（一）收入检查要点： 1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。 2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。 3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

对长亏不倒企业所得税征管问题的调研报告

---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 对长亏不倒企业所得税征管问题的调研报告对长亏不倒企业所得税征管问题的调研报告企业“长亏不倒”是一个十分令人困惑的现象，“长亏不倒”企业所得税的征管是纳税评估和检查的重点对象，分析“长亏不倒”企业所得税征管中存在的主要问题及其原因，并提出加强这类企业所得税征管的建议，对企业所得税的征管有着重要意义。一、“长亏不倒”企业所得税征管存在的主要问题 1.采用“障眼法”，私设“小金库”。许多企业设置两套账，对正常的业务收入，需开发票的记a账，不需开发票的记b账，脱离税务机关的监控；将销售次品收入、副产收入、边角废料收入、固定资产变价收入等收入存入“小金库”；有关部门的返回收入不入账，如保险公司的无赔优待款、银行汇票保证金利息收入、环保费返回收入、代办业务手续费收入及对外投资、联营的投资收益等等。 2.乱列费用，虚增成本。乱列费用。主要表现为七种形式：（1）将应该资本化的利息进入财务费用；（2）在管理费用中列支私人生活费用，如列支私人汽车的养路费、保险费，小孩学费、员工手机费等；（3）分解业务招待费，将业务招待费分解为差旅费、业务宣传费、会议费等，成为企业“合理避税”的热点；（4）董事会费、会议费，不据实列支，以领代报；（5）工会经费、职工教育经费重复列支；（6）滥列差旅费，乱报出差天数，差旅费标准过滥，采取在支付工资或销 1 / 21

税务稽查案例——某投资管理公司隐匿股票投资所得偷税案分析

某投资管理公司隐匿股票投资所得偷税案分析本案特点：本案是税务机关与公安等部门通力合作，有效打击涉税违法行为的成功案例。在检查过程中，税务机关对解决海量数据的计算、对证据完整准确的固定、对投资所得的确定较有特点，具有一定的借鉴意义。一、案件背景情况（一）案件来源 2007年9月，某区地方税务局接到中央纪委监察部、公安部分别转来的税务稽查督办函，反映某投资管理有限公司进行股票买卖投资，投资收益未按规定缴纳企业所得税，并且所有的运作资金均计入企业的内部账簿中，涉嫌偷税。中纪委的调查人员提供了该公司在两家证券公司进行股票交易的部分流水清单。（二）纳税人基本情况某投资管理有限公司成立于2001年8月，经济性质为私营有限责任公司，注册资本为1000万元人民币，经营范围为投资咨询（中介服务除外）、企业经营管理咨询（中介服务除外），非金融机构。该公司在检查期间主要从事股票投资和投资咨询业务。二、检查过程及采取的稽查方法和手段（一）检查预案区地税局在接到中纪委、公安部的督办函后，首先向市局领导作了汇报，就案件的基本情况进行了简要的介绍，初步分析了该案主要涉及的税收问题以及在政策方面可能出现的一些困难。研究决定，以专案组的形式对该单位2004-2006年的财务、纳税情况进行全面的检查，同时要把重点放在股票交易的检查上。在工作中要积极与中纪委、公安部的同志配合，根据检查的情况定期向

中纪委和公安部进行汇报，彼此交换意见，做好沟通工作。在正式实施税务检查前，要做好充分的准备工作，制定缜密的工作计划、着手政策法规的查询。对于检查中遇到的政策性问题，要及时向市局相关业务处室请示，共同探讨解决方案，确保检查工作的圆满完成。（二）稽查方法和检查过程区地税局在市局领导部门的大力支持下，迅速组成了专案组，并根据案件的进展，补充人员力量，适时调整工作思路，协调与市局相关业务处室、中纪委和公安机关的工作。 1．调取全部财务资料，了解企业财务状况在接手该案件时，中纪委的调查人员就已经提供了企业的部分账簿和股票交易的流水单，但为了更全面的了解企业的全部财务状况，专案组决定调取企业的全部财务资料。在实施税务检查开始前，局领导和专案组的检查人员就形成共识，尽管该案属于中纪委交办的重大案件，但是无论怎样，在采取任何行政措施的时候都必须保证各项程序合法。因此，专案组在中纪委和公安机关工作人员的配合下，得到了该单位法人代表的授权委托书和身份证明，由该单位的财务人员全权协助税务人员进行税务检查，为后续的检查做好基础工作。专案组调取了该单位2004-2006年度的全部账簿（包括对外公开的外部账簿和记载隐匿财务情况内部账）、记账凭证、会计报表等。与此同时，专案组的人员到该单位开户的证券公司调取其股票买卖的流水明细单。开始时，证券开户公司以保护客户的信息为由不愿意向税务机关提供资料。为此，检查人员耐心的宣传《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的相关规定，讲明利害关系，并在公安机关的配合下得到了企业进行股

房地产开发企业所得税管理办法

房地产开发企业所得税管理办法潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。第二章应税收入第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开

关于房地产企业所得税管理问题与对策

关于房地产企业所得税管理问题与对策发表时间：2018-05-14T15:29:17.647Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第35期作者：黄凤妹[导读] 随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。福建福州 350015 摘要：随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。房地产的税收收入，尤其是企业所得税收入也随着房地产市场的快速发展而逐年增加，成为了国家和地方税收收入的重要组成部分。通过提高税收征管质量使房地产企业所得税收入达到应收尽收，从而更好地服务社会主义经济发展，成为当前重大的现实问题。基于此，本文主要对房地产企业所得税管理问题与对策进行了简要的分析。关键词：房地产企业；所得税管理；问题与对策引言近几年来随着国家经济的不断发展，人们生活水平的提升，房地产行业快速发展，已经逐渐成为了中国经济发展中的主要部分，房地产业的发展也为税收带来一定的问题，对税收部门所得税的有效控制落后，因此要及时对房地产行业的所得税管理问题进行纠正，及时整改。 1房地产企业所得税概述 1.1房地产行业的定义根据中华人民共和国国家统计局国民经济行业分类，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动，以及其他房地产业。本文研究对象为第一类一一房地产开发经营。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 1.2税收征收管理的概念及其风险税收征收管理是指税法执行性管理，即税务机关为使得税法得到具体实施，对税务工作人员进行组织、计划、协调、指挥。具体有以下环节：税务登记管理、纳税申报管理、税款征收管理、减税免税及退税管理、税收票证管理、纳税检查和税务稽查等管理环节。税收征收管理活动，主要目的是保证税收收入及时足额解缴入库，充分实现税收对我国经济的调节作用。而税收风险，是指在税款的征收过程中，由于制度缺陷，政策制定失误、管理失效，以及一些不可预知和不可控的因素所导致的税源恶化、税收调节功能弱化、税收增长无力、最终引起税收收入无法配合政府，实现其职能需要的风险。其风险主要包括税务机关和执法人员执行税务制度不当以及纳税人税法不遵从行为偷逃漏税而导致的风险。 2房地产企业所得税管理存在的问题 2.1纳税人主动纳税意识较差房地产投资者以及纳税人在多样性方面存在问题，不符合税法，导致了后期的管理困难；另外，房地产业发展较快，但是管理方面却比较落后，这就直接使得税务机关对于房地产在进行管理的过程中存在不到位的现象。 2.2政策不明确，收集管理有盲点，逃税时有发生 2.2.1销售收入不按照规定执行该房地产企业在预付款中记录了“其他应付款”科目，银行名义预付款到银行的房屋买家进行预付款，只能在隐性收入限额之前进行表面上的变更等业务，实际运作中，由于工程项目成本账户的销售滞后，无法确定。一些没有收入的房地产开发企业不会在项目成本完成后，收入和成本在同一时间进行转入。按照“企业会计制度”规定，在完成了上述的工作之后，就可以采取后续的开具发票等工作，或者在此基础之上取得购买方的付款确认书，确认为营业收入。应当按照国家所得税的规定及时收到税款，预付税款。会计制度在不同时间确认销售税支付义务法规和税法，因为开发商不了解税法的原因，出售和交付商品房长期挂“预收账款”科目，延期开具发票，销售收入没有进行及时转移，造成逾期未缴税款。 2.2.2费用不按照规定计算按照用途成本，房地产的开发大致可以分为以下四类：土地开发成本房屋的开发成本、相关配套设施的成本以及代理商后期的项目建设成本。一些企业在发票工作这方面的内容是存在较大的问题的，一是会提高施工的成本，从而减少了税收的来源。二是企业开发现有的项目，个人开发项目不大，但大部分是分阶段的滚动开发，这使得企业人为地提高了开发成本优势。根据企业在完成土地出让合同交付土地租赁合同之前，在项目开发过程中的搬迁补偿，在项目规划设计费用的早期开发中支付初步工程费用，相关设备的建设费用，这些内容都是包含在开发成本之中的，如果不按照相关的分配来计算当前的开发成本，这就肯定会导致税费成本的不断增加，从而降低了目前的应缴税款。三是企业进行相关膨胀成本的计算，使用预扣就不需要支付，这对当年度应纳税所得额的影响是比较大的，会直接造成利润的损失，导致人为操控利润问题的存在。 3加强房地产企业所得税征管的对策 3.1完善与优化房地产企业所得税税制（1）优化税种设置，应根据房地产市场的运行流程来设置税种，税种应多分布于房地产的保有环节，少分布于房地产的流通环节。（2）提高房地产税收政策的立法等级。要想减少管理房地产所得税的风险等级，首先要提高该类税收政策的效力，使相关的政策和规章升级为法律，使税务部门对该类企业的征税有法可依。与此同时，还应该加快税收基本法的立法。（3）完善房地产税收法律体系。要从完善房地产税收实体法、房地产税收程序法做起。完善房地产税收实体法，关键是要修改关于房地产企业所得税管理的法律。加快程序法的制定。 3.2加强房地产企业税源信息采集与管理 3.2.1区分税源大小，实行分类管理

税务稽查案例——某物业管理公司虚假申报偷税案分析

某物业管理公司虚假申报偷税案分析本案特点：本案税务检查人员在检查中遇到了较大的困难和阻力，纳税人为阻扰税务稽查设置了重重障碍，整个案件经过检查、定性、处理、陈述申辩、再处理、移送、复议、诉讼多个环节，历时一年半。税务检查机关始终坚持依法办案，有理有据，不松懈不放弃，对稽查实务具有较好的参考价值。一、案件背景情况（一）案件来源 2005年7月，某市地税局接到群众举报，反映某物业管理有限公司（以下简称A公司）取得和转让在建的“某某大厦”项目过程中，存在未缴营业税及其他税费问题。市地方税务局将该案交由市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）进行专案检查。（二）纳税人基本情况 A公司成立于2003年11月, 经济性质为有限责任公司，法定代表人白某。经营范围：某大厦开发、物业管理。注册资金1000万元，股东分别为：某科技开发有限公司；某文化传播有限公司；某投资顾问有限公司；某汽车储运公司。企业所得税由国税局征收。 A公司2004年申报营业收入为零，利润总额-6,393,021.41元。2005年1月至6月申报营业收入为零，利润总额-8,202,008.83元。二、检查过程与检查方法（一）检查预案接到检查任务后，稽查局立即成立专案组，研究制定检查预案。由于举报内容具体，业务单一，专案组研究后决定采取不提前通知被查企业，直接到户检查

的方式进行。（二）检查具体方法 1．送达检查通知专案组2005年7月6日到户后，发现企业注册地址是一处“半截子”工程的工地，办公用房是工地的临建房，只有一名留守人员、一名出纳员。专案组在向其出示《税务检查通知书》及税务检查证后，要求企业提供账簿、记账凭证、印章、其他涉税资料准备进行检查时，出纳员史某称其法人代表白某及企业所有涉税资料均已调回北京，无法提供。专案组立即按法定程序向其下达了《限期提供纳税资料通知书》，限期三天提供所有涉税资料。史某要求宽限几天，回北京将涉税资料带回后再进行检查。鉴于此种情况，专案组同意延期一周实施检查。一周后，专案组通过各种方式一直无法与企业取得联系，检查工作中断。 2．正式实施检查 2005年7月25日，史某通过电话与检查人员取得联系，告诉涉税资料已由北京取回。专案组于2005年7月26日对该企业正式实施检查。检查中发现，该企业未按《限期提供纳税资料通知书》要求提供全部资料，一些重要涉税资料如转让协议、申报表、公司章程、股东决议等均未提供，且公章未带，专案组无法对取得的证据履行法定认定程序。无奈之下，专案组要求史某于2005年8月5日前提供全部涉税资料并履行确认手续。经多次联系，A公司仅于8月11日、12日、15日通过邮寄方式送来转让协议四份，其他资料未提供，检查工作再次中断。 3．调整调查工作方案专案组将企业不配合检查的行为及已掌握的情况及时向市局进行了汇报。专

房地产企业企业所得税政策.doc

第三章房地产企业企业所得税政策第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。三、收入实现的条件。第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。（一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。（二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上

房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义(第二版)

房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。” 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。完工结转四部曲：

确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：

房地产开发经营业务企业所得税处理政策

房地产开发经营业务企业所得税处理政策一、国家税务总局公告【2014】35号文关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告： 2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发[2014]5号)，取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下：一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。四、本公告自发布之日起30日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。二、国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 1、依据国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告，本法规第二十六条第二款自2014年7月16日起废止。 2、依据国家税务总局公告2018年第31号国家税务总局关于修改部分税

企业所得税稽查查哪些

企业所得税稽查查哪些企业所得税稽查查哪些内容？这不仅是企业财务人员关注的问题，更是许多管理者关心的问题。下面为你梳理稽查的30个关键点： 1租金收入问题描述：企业提供无形资产、房屋设备等固定资产、包装物的使用权取得的租金收入，未按照合同约定的承租人应付租金的日期及金额全额确认收入。如：交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，未按收入与费用配比原则，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。重点核查：结合各租赁合同、协议，“其他业务收入”科目，看是否存在交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，未按收入与费用配比原则，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。检查科目：其他业务收入等政策依据：《企业所得税法实施条例》第十九条；《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条 2利息收入问题描述：A、债权性投资取得利息收入，可能包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等各种形式收入，企业存在不记、少计收入或者未按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入实现的情况。 B、未按税法规定准确划分免征企业所得税的国债利息收入，少缴企业所得税。重点核查：A、有无其他单位和个人欠款而形成的利息收入未及时计入收入总额，

特别注意集团成员单位的借款和应收货款。 B、“投资收益”科目，看是否存在国债转让收入混作国债利息收入，少缴企业所得税。检查科目：往来科目及投资收益、银行存款、财务费用等政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第六条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十八条 3其他收入问题描述：未将企业取得的罚款、滞纳金、参加财产、运输保险取得的无赔款优待、无法支付的长期应付款项、收回以前年度已核销的坏账损失，固定资产盘盈收入，教育费附加返还，以及在“营业外收入”中反映的债务重组收益、接受捐赠资产及根据税收规定应在当期确认的其他收入列入收入总额。重点核查：核查是否存在上述情形而未记收入的情况。如：核查“坏账准备、资产减值损失”科目以及企业辅助台账，确认已作坏账损失处理后又收回的应收款项。核查“营业外收入”科目，结合质保金等长期未付的应付账款情况，确认企业无法偿付的应付款项，是否按税法规定确认当期收入。检查科目：往来科目及营业外收入、坏账损失等。政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第六条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十七条 4股息红利收入问题描述：A、对外投资，股息和红利挂往来账不计、少计收入。

房地产开发企业所得税

房地产开发企业所得税纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。

3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。

某房地产公司税务健康检查报告

中国房地产税务师chinataxplayer@https://www.360docs.net/doc/0d17387191.html, XX房地产公司－税务健康检查及管理建议书受贵司管理层委托，本人于2009年6月27日至2009年6月29日对贵司进行了税务健康检查。税务审计主要通过查看会计凭证、纳税申报表、企业所得税汇算清缴报告、税务处罚决定书、税务文档、税务测算底稿以及与贵公司税务专员和财务人员的沟通进行。在整个税务审计过程中，我们深刻的感受到贵司管理层、财务部和税务管理部对税务工作的重视，且贵司财务和税务管理团队具备较高的处理复杂和重大税务问题的能力。本次税务健康检查的出发点是了解情况、确认公司税务管理有无重大疏漏并提出概要性改进意见，不包含具体的税务筹划建议。鉴于此，现将本次税务健康检查过程中发现的问题呈报公司管理层，并对部分问题的改进提出参考意见供公司管理层参考。由于时间关系，本报告较为简短，重在陈述问题，省去对法规的引用及其他修饰性语言。一、税务管理工作诚如上述，我们认为贵司处理复杂和重大税务问题的能力出众。在这一良好基础之上，我们建议贵司财务部应加强税务基础工作的管理。我们注意到由于贵司税务专员更换较为频繁，出于工作的延续性和知识的传承性角度考虑，我们建议杭州公司从两方面考虑：１、稳定税务管理团队；２、建立完善的税务档案制度，并以运营的思路建立起项目和公司层面的税务控制体系。完善的税务基础工作，有助于财务总监把握税务工作状态，做出合理的决策，做到既收了西瓜，也捡了芝麻，避免出现无谓的失误。二、企业所得税汇算清缴问题本次税务审计抽查了贵司０７、０８年度的企业所得税汇算清缴报告。我们发现，因为０８年以来税务法规变化频繁，新法规不断颁布，给税务师 1

房地产开发缴纳企业所得税示例共19页word资料

房地产开发缴纳企业所得税示例近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮助。一、开（筹）办期间开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 1.业务招待费、广告费和业务宣传费国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 2.开（筹）办期间不计算为亏损年度根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通

知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。要求：确认开始计算企业损益的年度。案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在“开办费”科目中归集。企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度的开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度的2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；若2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是2011年度，而不是2010年度。例2：接例1，经核查：（1）该开发企业2010年3-12月、2011年 1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建固定资产（营业楼）所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）该企业选用在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。