北京市商业地产总体市场分析

北京市商业地产总体市场分析(二)

十一、投资者需求与商业供应对比分析

投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。

上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。

上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。

上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。

尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。

所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投

资者对近年来的北京商业地产市场是比较有信心的。

十二、各区供应量及比例

对2005年北京市商业物业供应量按各行政区分别进行统计，如下表显示：

北京市2005年各行政区商业物业供应量统计表

上述表格中的2005年商业物业供应量的面积数和个数是将各行政区本年度内开盘、在售项目进行汇总统计并抽样得来的。

根据上表，我们对各行政区商业物业供应量所在总供应量的百分比进行统计，统计结果如下图所示：

对以上各行政区域统计表格进行分析，我们可以得到如下结论：

朝阳区：无论在商业物业供应面积还是项目数量上都占有了绝对第一的位置，其两项统计指标均占总量的50％左右，此结果与近年来朝阳区强劲的经济发展势头有直接的关系。剔除区域面积较大的因素，近些年，朝阳区在国级化商务(CBD)、综合化居住(亚奥地区、望京区域)等多方面发展、建设取得了巨大的成果，提升了本区的消费水平，刺激了区域商业的整体发展，为商业地产市场的发展提供了巨大的发展空间。同时，随着本区域内大量新增中高档住宅项目的开发，其配套商业不断完善，此部分商业也成为

其商业物业供应量的较大部分。

海淀区：在两项指标的统计中排名均为第二，其商业物业面积占到整体供应面积的19％，商业项目个数占15％，对其进行具体分析可以看出，2005年海淀区供应的商业物业多以写字楼配套底商为主，其在本区商业供应量中面积约43％，项目个数约占到65％(17个供应项目其中的11个均为写字楼配套商业)，且这些项目大多集中于中关村、上地等商务分为较为浓厚的区域，这说明，本区域内今年供应的商业物业大多还是以其成熟的商务市场为依托，商业的发展多样性在本年度内还没有得到体现。

东城、西城：就此两个区域的商业供应量来说，其供应面积各占总供应面积的6％和4％，项目个数各占8％和5％。作为北京市两个传统的商业聚集区域，王府井、西单、金融街等几大商圈遍布其中，其商业发展无论从规模、档次上来讲，还是从商圈牌品上来讲均极为成熟。近些年，随着北京市整体城市规划对二环以内的区域地产开发项目的限制，商业地产发展的势头也有所萎缩，加之此两区域的商业发展已达到一定规模，在持续发展战略上遇到一些瓶颈，经营状况的下降，开发成本的持续走高等不利因素也限制着此两区域商业地产的发展，从而导致东城、西城两个区域内商业物业供应量无论在面积还是在项目个数的统计上所占总体供应量的百分比不高。

丰台区：2005年丰台区的商业物业的供应量在面积上占到全市的10％，项目个数占7％，就商业供应面积来讲，其仅次于朝阳区与海淀区，分析成因，系因近些年北京市政府加大丰台区的建设速度，及本区域的经济发展被广大投资商、地产开发商所看好，无论是独立商业项目，还是住宅、商务配套的面积均有较大的放量。

崇文、宣武、石景山：此三个行政区的商业物业供应量面积之和只占总体供应量的12％，项目个数只占到总量的15％，这一结果与此四个区域经济发展较差。城市化水平相对其他区域较弱等因素有关。不过随着政府对城市整体规划的实施，特别是针对此三个区域的规划的逐步完善，此三区域的商业放量在今后几年将得到较大的释放，特别是专业市场部分的商业物业将为此三个区域的商业发展提供更为有利的支持。

综述：通过对本年度各行政区商业物业供应量及潜在供应量的统计，我们可以看出，北京市商业地产项目的发展将逐渐打破目前现有的发展格局，可以预期，在今后三至五年的时间内，北京市商业物业供应量在按行政区域的划分上将呈现出更向平均化格局的方向发展。

十三、各区单位项目的平均数对比分析

对2005年北京市单位项目商业体量进行统计，可以计算出全市商业项目的平均体量为24500平方米，对各行政区单位项目平均体量的统计如下图所示：

朝阳区：从上图可以看出商业物业供应面积与个数最大的朝阳区单位项目平均体量略小于全市平均值，对其各个项

目进行整体分析，可以看出虽然区域内不乏像望京国际中心(124000㎡、世贸国际商业街(80000㎡)，珠江帝景商业部分(100000㎡)、建外SOHO(93000㎡)等大型商业项目，但由于其商业项目的总数较多(54个)，且面积在1万㎡以下的项目个数占主导地位(共计27个，占50％)，而面积在1—2万㎡的项目所占比重也较大(共计14个，约占26％)，此部分面积在2万㎡以下的商业项目多以体量较小的写字楼底商、住宅底商为主，主要是为了满足此两类物业对商业配套的需求，独体商业物业并不多，从而导致本区域的单位项目平均面积较低。

海淀区：单位项目平均面积(31800㎡)高出整体平均值约为30％左右，分析此成因，系因区域内有几个体量较大的商业项目对其平均值具有较大的影响 (中关村科技贸易中心75000㎡，长安新城 200000㎡，第三极100000㎡)，且本区域内商业物业供应总数相对不多 (16个，相对于朝阳区的 54个在总面积统计上相对较小)，因此其单位项目平均面积教大。

东城区：单位项目平均面积(18500㎡)低于总体平均值约25％。通过分析，其9个商业物业中，有五个项目面积在1万㎡以下，且面积均不大(大多在5000㎡以下)，这样尽管另外四个项目体量均在3万㎡以上，也使得其区域内总平均面积降低。

西城区：单位项目平均面积(23200㎡)与朝阳区区大体相同，主要是因为其总项目数量(5个)较少，且最大体量(枫蓝国际50000㎡)与最小体量(五栋大楼 6000㎡)差距较大，而其他(3个)项目的体量适中且相同(20000㎡)，从而使得整体单位项目平均面积与总体数值大体相同。

崇文区：单位项目平均面积(18500㎡)低于总体平均值约

25％，与东城区相同，其9个商业项目中，有6个面积较小 (不足1万㎡)，占到总数的67％，而除去两个体量适中的项目面积为20000㎡以外，其最大的商业体量为100000㎡(搜秀商城)，由此致使其单位平均商业面积不大。

宣武区：单位项目平均面积(23240㎡)与朝阳区区相同，分析其成因，系因区域内商业体量较大和较小的物业数量较为平均，而总体数量不大。

丰台区：单位项目平均面积(32300㎡)高出整体平均值近32％，为所有行政区内平均数最高的区域，分析其成因，皆因其内部有2个体量较大的项目(京温市场 80000㎡，万年花城100000㎡)，且其他项目体量较大的于体量较小的个数较为平均所致。

石景山区：本区域内仅有一个体量为30000㎡的项目。

综述：通过对各行政区域单位项目平均商业物业面积的统计及分析，我们可以看出，各区域的商业物业基本均有体量较大(3万㎡以上)或超大(5万㎡以上)的物业供应，而致使个区域平均面积有所出入的主要原因主要集中于面积较小(10000㎡)的物业的供应个数及供应量比重较大，此部分物业多为住宅或商务配套的商业物业，且形式多以底商形式出现，一般在发展成熟、商业饱和量较高的区域内此类物业较多，或经济发展不够好的区域此类物业也教多，而通常情况下综合类独栋商业物业供应两较大的区域，其平均数值一般较高，而一般这样的区域有两点决策因素：1、对市场把握较差，整体规划不够好，导致大体量的综合类商业物业供应量较大，且不够理性(海淀区中关村商圈)；2、区域商业发展现状较差，对商业发展有较大的需求(丰台区)。

十四、各区代表项目、突出项目对比分析

从以上统计列表可以看出，各区代表性项目以朝阳区最多，且其形式也较为多样，有商务配套、住宅配套、独体商业等，且各项目所属商圈也具有多样性，在CBD、泛CBD，亚奥地区、望京地区均有分布，这也从侧面反映了朝阳区商业发展、房地产市场发展、经济发展的势头依然强劲，为商业地产项目的发展提供了广阔的发展空间。海淀区的代表性项目主要集中于中关村，且都以数码产品、科技产品为主营方向。其他各区域的代表性商业物业与朝阳区、海淀区的代表商业物业分布规律大体相同；

*独体商业建筑多集中区域自身的商业集中区域；

*底商物业多以写字楼底商为主，且其代表性大多依附于办公类物业。

总体看来，本年度内，全市投放市场的代表性商业物业数量并不十分多，今年不是奥运前商业物业的主要投放年，预计在今后两年，各区域的代表性物业将随着商业物业投放市场总量的增加成井喷式的放量势头。

十五、各区开发商开发商业项目最终目的情况分析

根据我司伟业指数统计，北京现有(已建、在建)商业面积达到1267万平房米。其中自2002—2005年，北京市包括已招商或正在规划建设的典型商业地产项目将近367个(包括百货商场、购物中心及社区商业街等)含有商业零售面积，供应量合计近720万平方米。据我司伟业指数统计，北京商业中朝阳区依然是供应大户，有近47个已招商和正规划建设的商业项目供应，规模近328万平方米，超过全市新增供应量的1／3；其次是海淀区有20个已招商和正规划建设的商业项目供应。总规模近228万平方米。(具体如下图)

根据我司统计，北京2002—2005年商业在建、待建较大的仍以朝阳区与海淀区为主，两区商业供应量之和占到北京全市供应量的50％，由此可以推断未来几年朝阳区、海淀区仍是投资的重点。

从上统计图中可以看出北京朝阳区商业以投资者持有为主，开发商持有次之，最少为经营者所有；同时朝阳区投资者持有商业也是几个区中最多的，由此反映出投资者对朝阳区商业地产投资依然保持较高的投资预期；而海淀区、东城区、宣武区以开发商持有商业为主，经营者投资为辅，次之为投资者持有。虽然纵观海淀区、东城区、宣武区现持有现状相似，但各区形成此种状态的原因却不尽相同；2002—2005年海淀区的商业项目以写字楼为主，据我司不完全统计，海淀区2002—2005年新建成写字楼总体量在100万平方米左右，其中甲级写字楼达到总放量的60％左右。如此巨大的供应体量造成海淀区对此业态消化周期延长，开发商自持比例增加；而海淀区2002—2005年重要的两个商业项目“大中寺购物广场”和“世纪金源shopping mall”两者 100万平房米体量都是由开发商自持，因此造成海淀区商业以开发商自持为主，经营者持有自用的局面。同观东城区 2002—2005年商业地产发展仍是围绕北京传统商圈——王府井商圈进行开发，同时开发商对此区域新

开发的商业项目的经营前景充满信心，因此本区域新开发的项目基本以开发商持有为主。

十六、现状人口数量与开发面积对比分析

北京现有人口达到1490万左右，据我司不完全统计商业面积达到1267万平方米左右，北京人均商业面积在0．9平方米／人。北京各区人口及商业面积统计如下图所示：

据统计北京人均商业面积由2002年的0．7平方米／人增长至2005年的0．9平方米／人，三年时间增长了0．2平方米／人。而国际人均商业标准为1．2平方米／人，因此北京商业地产仍有较大的增长空间。

如上图，北京市人均商业面积较高的区为东城区达到 1．2平方米／人；而商业面积较高的朝阳区和海淀区的人均商业面积仅达到0．92和0．9平方米／人；因此朝阳区和海淀区未来仍是开发商开发的重点地区。

十七、人均收入与开发面积对比分析

近年来北京经济快速发展，人均可支配收入以每年 11．7％的增长率递增，2004年的1534．6元／人·年，年平均增长率为12．8％。据不完全统计，北京截止2005年10月商业总体量为1267万平方米，其中包括社区配套、写字楼的总体供应量。零售业总体量远远没有同人口及人均收入成正比，因此随着北京人收入不断增加零售商业面积的增加势在必行。

如上图朝阳区的现有商业总体量位居其他区县之首；朝阳区与海淀区商业总体量占北京全市商业总体量的50％，是其他区县商业总体量之和。

如上图，朝阳区人均收入位居北京其他各区县之首。零售商业总体量、所占比例同样也位居其他北京各区县之首，

因此人均收入不断的增加将会不断刺激零售商业的快速增长，同时也与近几年政府将不断刺激和扩大内需有直接关系；因此在未来几年中北京商业面积仍将呈现快速的增长趋势，这与政府政策、人民生活水平的提高、需求的增大有直接的关系。

十八、各区消费力水平与开发面积对比分析

我司将针对各区域消费力水平与开发面积进行对比分析，将对比2004年消费力水平与2004年开发面积，2005年的消费力水平与2005年开发面积，2006年预计的消费力水平与开发面积，通过对八大区各数据的对比分析，得出城八区的消费力水平与开发面积的内在联系。

我们可以看到：

*北京市城八区消费力水平平稳上涨，说明市民的生活水平在不断提高，与区域GDP增长总值成正比；

*各个区域有各自的商业规划，2004—2006年均有在建项目在推向市场；

*总体上来说，朝阳区的开发力度较大；海淀、宣武、东城紧随其后；

*各个区域有各自的商业规划放量与区域消费力水平没有

必然的逻辑性关系；

*总体上来说，朝阳、海淀、宣武三区的开发力度较大；而区域消费力水平没有太大的变化，说明很多商业物业的投放，不一定针对常住人口，流动人口的消费水平不能忽视；

*购买商业物业的目标客户人群未必是区域能常住人口：

*区域消费人群的消费水平是在不断提高的，区域商业放量也在加大，从某种意义上说，还未达到商业饱和度极限；

小结：区域商业放量与区域消费力水平没有必然联系，但是，区域消费力水平的不断提升，从某种意义上说，影响区域商业物业的开发与放量。

十九、各区未来人口变化与开发面积走势分析

我司将对比2004年与2005年的城八区人口数量、商业开发面积两者的数据以及之间的必然联系，分析各区未来人口变化与开发面积的走势。

我们可以看到：

*各个区域人口增长平稳；

*商业面积增加变化较为明显；2005年商业面积较之 2004年商业面积从这个北京市大区域看，整体增加；单从朝阳区商业面积来看2005年较之2004年呈下降趋势；

*人口变化与商业面积变化，人口变化是起因，在一定时间段内一定程度的影响商业面积的变化；

*人口多的城区，商业放量较大；

小结：通过对各区未来人口变化与开发面积走势分析，我司认为两者之间存在一定的联系，随着城市化发展的不断加剧，城市人口的增长将是稳定和必然的，但针对各区的商业面积供应量，又会因各区的经济水平等不一样，而导致对商业的规划程度不一样，但总体上来说，商业总量却在不断增长，其中，朝阳增长量最大。

二十、各区消费力支出产生的业态需求与相应业态开发面积对比分析

本章中，我司将分析2005年城八区各业态消费支出需求．着

重分析餐饮、购物、休闲娱乐、其他配套等业态的支出，与2005年各业态开发面积进行比较，得出两者之间的必然联系，以及未来的发展走势。

通过下述图表，伟业商业认为：

八大区各区家庭设备用品消费比例均居各区其他业态消费之首；

海淀区与朝阳区商业在居住方面的消费远远高于其他区域，说明两区域人群对住宅的消费的投入较大；

各区域其他消费大致持平，没有突出的区域消费特点；

小结：各区域消费支出比例大体相同，说明北京市整体的消费支出商业业态比例，基本可以以其中某一区域商业业态比例为代表，如上图所示，各区域的消费力对不同业态

的支出，将决定区域市场各业态商业饱和度，对未来区域商业投放量具有一定的参考价值。

我司认为：

*北京市各区商业业态均以餐饮、购物、休闲娱乐、配套商业为主要的消费支出业态；

*其业态比例不存在必然的联系，但我们可以看到，宣武、崇文、西城、东城四城区购物比例较大，而朝阳、海淀的休闲娱乐比例相对较大，丰台、石景山的业态比例相对均衡；

*各区配套类商业业态与商业总体量比例关系明显，商业体量越大，配套商业体量相对越大，两者之间成正比关系。