华润置地精益管理报告
某某置地精益管理报告
某某置地精益管理办公室
2015年8月6日
目录
一、精益管理推行进展概述...................................... . (3)
二、项目实施工作进展........................................... (3)
1.总部精益项目实施进展...... .............................. . (3)
2.各大区、建设事业部项目实施进展.................... ............. . (4)
三、人才培养...................................................... (5)
1.人才培训 (5)
四、KAIZEN............................................ ....... .. . (5)
1.KAIZEN活动统计 (5)
2.精益文化宣传 (5)
五、待解决事项................................................. (6)
附件1：各大区、建设事业部精益项目详细进展及实施计划............. .. . .. (7)
附件2：上海大区KAIZEN经典案例................... ............. ... . . (10)
附件3：成都大区供稿——精益杂谈............... ........... .... .. ......... (13)
附件4：成都大区供稿——聚焦销售流程，提高到访转化率 ........... (15)
一、精益工作推行进展概述
二、项目实施工作进展
1.总部精益项目实施进展
（1）总部精益项目实施
正常推进；进度有所延迟，需加快进度；进度严重滞后，需引起关注
总部精益项目7月份按计划推进，共组织完成2次A阶段项目辅导,审计部/信息管理部7月因出差及信息建设耽误，整体项目进度有所延迟，望后期加快进度，其他项目正常推进。（2）标杆万象城建设
7月份，深圳万象城、沈阳万象城、郑州万象城及南宁万象城针对前期梳理完成的南宁万象城标杆运营评价体系进行了初步打分，根据打分情况完善了指标评价不足，同时针对南
宁万象城分值较低的业务版块指导其进行后续改善。
为了更好的开展南宁万象城后续项目改善，精益办组织南宁团队进行了精益管理理念、方法、工具的培训，保证后续改善项目的有效推进。
2.各大区、建设事业部项目实施进展
正常推进；进度有所延迟，需加快进度；进度严重滞后，需引起关注
各大区、建设事业部按计划已完成A阶段工作，逐步开展I阶段工作。具体精益管理详细进展及实施计划详见附件1。
图1 深圳大区精益项目阶段评审图2 福建大区精益项目阶段辅导
三、人才培养
7月份各大区、建设事业部未开展相关人才培训。
四、KAIZEN
1.KAIZEN活动统计
成都大区9 780 789 沈阳大区0 57 57 山东大区0 239 239 江苏大区125 0 125 武汉大区638 0 638 福建大区89 65 144
建设事业部某某建筑94 41 135 优高雅24 19 43 励致家俬219 217 436
合计1351 2827 4178
注：一季度数据统计截止到3月31日，二季度数据统计截止到6月30日，三季度数据统计至9月30日，四季度数据统计截止到12月31日。
2.精益文化宣传
（1）上海大区： 7月21日，为了调动大区全员参与的积极性，大区企业公众号持续推送“上海大区KAIZEN活动经典案例”。
图3上海大区KAIZEN微信宣传
（2）成都大区：7月份继续加强微小改善，定期通过微信公众号推送优秀KAIZEN案例。
图4成都大区KAIZEN微信及海报宣传
（3）山东大区：为充分发挥城市公司精益推进小组的作用，7月份大区精益办要求各城市公司精益推进小组在课题终审前组织召开内部课题评审，并作为年底评选优秀精益推进小组的依据之一。通过城市公司内部评审，提升了精益项目在业务层面的落地实施效果。
图5山东大区精益管理推进宣传
五、待解决事项
（无）。
附件1：各大区、建设事业部精益项目详细进展及实施计划
附件2：上海大区KAIZEN经典案例
?案场客用卷纸收集再利用—佘山九里
改善前：当案场客用洗手间的卷筒纸剩余1/3时就需更换，有时会把剩余的纸丢弃。
改善后：现在要求保洁把剩余的纸卷在一起放在员工洗手间内使用。
改善前改善后
?中心花园增加排水管—上海滩花园
改善前：中心花园回填土下沉，原排水高于草皮，下雨时排水不畅，导致草皮有积水。
改善后：在草皮低洼处接一根排水管引到总排水管，使该处下雨时无积水，保障草皮不被水淹死。下雨后无积水，草皮不受损坏，每年可节约600多元，草皮生长良好，让人看到一个整体效果，提升了公司的品质。
改善前改善后
?利用项目靠河的便利，设置泵站，浇花洗地—余姚置地华庭
改善前：置地华庭地面绿化取水口遍布小区的角角落落，但是使用的都是市政自来水，
属于商业用水，水费不但贵而且夏季用水量较大。
改善后：余姚项目拥有中河的得天独厚的优势，我们利用增加提灌泵站的办法，引河水进取水口管网，利用给河水加压的方式使其浇花洗地，节省大量的自来水开支。按照南方每年4月份到11月份的进入高温天气后，需要定期给花木浇水的需要来计算，每个月用水量应该在200吨左右，每年的单项自来水用量都在1600吨左右，折合人民币将近8000余元。
改善后
?绿化带内消防栓改造—慈溪凯旋门
改善前：园区内绿化带内有多处消防栓被绿化遮挡，既不符合检查标准，又会导致踩踏绿化现象。
改善后：将园区内消防栓前的绿化全部移除，改造出小道，并和工程沟通后铺设硬化小道。
改善前改善后
?商场卫生间水龙头感应电源改造—杭州万象城
改善前：原感应水龙头电源为干电池供电，能耗较大，且需要经常更换，废旧干电池会在一定程度上造成环境污染。
改善后：取消原有干电池供电，减少能耗，现通过电源镇流器变压直接供电，减少干电池能耗，且使用方便，更为环保。
改善前改善后
?生活水泵房内消防控制柜顶部加装防水设施—之江九里
改善前：水泵房内消防控制柜上方有水管道经过，存在安全隐患。
改善后：设施设备得到有效的防护，能有效的控制安全隐患的发生，造成不必要的损失。
改善前改善后
附件3：精益杂谈
《细化施工管理，减少地下室渗漏点》是某某置地绵阳公司工程部今年的黄带课题项目，项目最终评审得分87.6分，排名第四。为何提得分与排名？原因很简单，让各位参与课题过程的领导与同事能够对各自的付出感到有意义。
《细化施工管理，减少地下室渗漏点》课题为精益黄带项目，与工程部2013年《提升工程质量》绿带项目相比在level上低了一级。但即使为黄带项目，在过程中亦有着不一样的收获。
倚仗着全程参与过《提升工程质量》绿带项目的“强大”心理优势，课题组对区区一个黄带项目充满了轻视。本着速战速决的原则，项目组很快就确定了项目主题，紧接着的现状把握、目标设定也在理所当然地进行，报告小编凭借着出彩的文字功底，动之以情的现状描述及志气高昂的目标设定将前三阶段描绘成一幅广袤的蓝图并在第一次项目辅导中得到辅导老师一个大大的赞。紧接着的要因分析与对策制定阶段依旧在理论中顺利进行，直到对策
实施阶段的完成。此次项目组将前六个阶段整体进行回顾，项目存在的矛盾、空洞、不可操作等问题一一显现。
“这样做有意思吗？”
答案不言而喻。
此刻的恍然大悟让项目组开始对课题的重视。总结往期经验及分析当前报告问题，项目组发现，黄带项目在课题方向上比较聚焦且在分析过程中没有很大程度涉及到精益分析工具，不应该将过多时间放在过程分析上。由于房地产项目开发周期相对较长及单项目公司性质，对策实施一旦错过在建项目分部分项建设后就只能在下一期项目才能开展，因此项目部提出将重点放在对策实施阶段，让制定的对策及时在现场进行落地，用现场情况验证理论。所以，对策的落地是十分重要的。
小学生为什么害怕看电影？因为看完总被老师逼着写观后感。当知道部门让我写这篇文章时，一开始我是拒绝的。我开始不断地请求度娘的帮助，发现多数文章作者都将精益管理看作一股新鲜的血液、一缕春风及表示受益匪浅。难道精益管理真是这样？想想自己接触精益管理的几年，刚开始的精益管理的确像是一股新鲜血液，可能是血型不符，这股新鲜血液在体内不断冲突，主观上根本不愿意去接触精益课题，甚至一度对精益管理四个字产生了抵触。随着精益管理工作自上而下推动以及全员覆盖参与，渐渐地明白了精益管理是一套较为完善的理论及工具，而这套理论及工具不但能出现在精益课题报告中，还能在日常工作中加以利用并让工作变得高效；随处四处张贴的精益海报，抬头就能看见的“下班请关灯”便利贴纸条让人耳濡目染，逐渐开始主动去了解精益，到后来莫名其妙成了内训师，此时对精益的认识方有春风拂面的感觉。再说到受益匪浅，凡是接触精益管理的人，不管是否用心，受益是肯定的，至于是否匪浅，因人而异。
最后，在此种复杂的市场环境中，精益管理究竟能发挥何种作用不得而知。不过对待精益管理的态度是肯定的：当回事，用心做！
文章内容很杂，故为杂谈。
——成都大区绵阳公司工程管理部
附件4：聚焦销售流程，提高到访转化率
今年初，大区安排营销部进行了题为“提高到访转化率”的精益管理黄带学习培训项目。从最初对精益管理概念及其对部门工作的关联性认识模糊，到后来通过老师和公司领导的培训辅导，逐渐认识到在提高客户有效到访转化率这一课题上精益管理概念对我们带来的巨大帮助，现将这一阶段的心得体会简单总结。
一、关注销售现场布置，提升客户体验
某某作为在绵阳销售的少数一线品牌开发商，拥有得天独厚的品牌优势。因此，客户对某某品牌光环下的项目品质都有较高的期望值。同时，在绵阳本地客户相对稳定，而供应不断加大的情况下，维持和提升客户体验更是提升客户认可度，最终提升到访转化的一个重要窗口。
中央公园项目至今已销售近5年时间，销售阵地周围围墙、栏杆以及部分围挡都出现剥落、掉漆的情况，样板示范区由于长时间风吹日晒，也有外墙剥落，屋顶坍塌漏水等现象，通往售楼中心地面多出破裂，凸出等，都在一定程度上影响了客户首次到访对于项目的认知和体验。
为此，项目一方面积极开会研讨样板示范区及售楼中心前路面整改方案，一方面积极修缮项目周边围墙、更换围挡画面；在通往销售中心沿途布置项目价值点及产品销售信息的桁架，提供客户户外休息的桌椅，遮阳伞等。
这些快速改善的措施都在很大程度上改变了项目销售现场由于年久失修等原因造成的
品质感降低的情况，提高了客户对项目的品质认同感和客户体验，间接促进了项目销售。
二、关注销售接待流程，因人而异，个性化客户解决方案
在整个精益管理过程中，通过现场观察已经对销售接待的流程，我们也发现了不少的问题。譬如，销售人员仪容仪表不统一，由于项目销售时间长之后置业顾问出现疲态和自己的套路，对接电接访没有按照公司统一要求执行；销售说辞陈旧，更新不及时，导致客户对品牌区域说辞不认可，不喜欢听等等；为此，项目在借鉴武汉大区精益管理成果的基础上，完善了晨会置业顾问仪容仪表检查清单，对置业顾问衣着、妆容等做了规范，对A位进行了调整，由一名置业顾问坐在A位等待客户，改为2名置业顾问在销售中心门口站姿接待，有效避免了置业顾问在A位看手机，杂志，客户来了浑然不知，相互推诿的现象。同时，根据置业顾问对客户接待情况的总结，进行了个性化的客户说辞修订，简略品牌和区域讲解，说重点，讲精华，提高客户注意力。另外，项目对置业顾问来电来访接听接待流程进行重新梳理，宣贯，强化执行，也有效提高了对项目销售人员敬业度和专业度的感知。
三、关注销售管理流程，明确管理要求，让置业顾问有事做，清楚明白自己的目标和任务，提升到访转化率。
同时，在精益管理项目学习过程中，我们也深刻体会到自己平时日常销售管理流程上工作还存在很多做的不够细致的地方。置业顾问之间，置业顾问自己月与月之间的成交率波动较大，说明置业顾问之间存在销售能力和技巧的差异；自己每个月的销售状态也会出现起伏，这些现象折射出来的本质就是我们对置业顾问谈判能力，配合能力，逼单技巧的要求和管理还不到位。
另外，针对项目销售特点，在小型开盘前通过多轮客户落位梳理，价格测试等手段，有效地避免了客户扎堆，冲突，提高了转化率。在开盘前蓄客期，部门通过专项学习，确定回访客户的说辞和短信模板，有针对性的向客户释放销售信息，让置业顾问在跟客户沟通前做足准备，也有效地提高了来电转来访以及来访转成交率。从管理制度上来说，我们从以前单纯关注置业顾问销售总业绩，现在也将置业顾问有效客户到访转化率这一指标加入到置业顾问考核中，引入这一指标后，置业顾问从心里上会更加关注自己已接待的客户如何达到成交，而不是一个客户接完，没有现杀，就不再回访，只想着下一组客户会成交。
在整个精益管理项目进行过程中，我们还是感到自己在销售基础管理工作上存在很多不足之处，还有很大的改善空间，也还有很多工作没有做到位。例如，销售动线的合理规划，样板间接待销售说辞，肢体动作的配合以及定期对销售经验和流程的总结、标准化都做的还不到位。
不积跬步无以至千里，精益管理贯穿于我们工作的点点滴滴，时时处处，只有多留心，多用心，多行动，早行动，才能不断改善我们的工作，提升业绩。在未来的工作中，我们一定会更加努力，争取取得更好的工作业绩。
——成都大区绵阳公司营销管理部
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