房地产营销概念讲

房地产营销概念综观

概念之一：轻松购房（房展）

具体内容：2001中国北京夏季房地产展示交易会（6月14日至17日，国贸中心）将推出轻松购房概念：数十位律师组成现场咨询服务团，31家新工程展会开盘，平易近人的专家讲座，清凉舒适的延时夜场。

概念之二：独家房展

具体内容：今年北京"海口假日温泉度假酒店"的工程，在王府井一家大型酒店里包下一间宴会厅，将工程的沙盘、实景照片、工程资料置于其中，售楼人员给每一个前来看展的客户详细介绍工程情况。单纯看来，这种展示与北京大多数售楼处的展示并没有太大区别，但是辅之以冷餐、饮料、背景音乐这些浪漫的因素，这样的展示就显得不那么简单了。

虽说来看展的人很少，但是只要来的人都会对工程产

生浓厚的兴趣，在不到两个小时的时间里，三套房子就被订购。据有关人士介绍，自己知道北京的房地产展销会人气极旺，每年的成交量也非常大，很多工程就是因此而一炮走红的。但是，他们并不愿意参加。原因在于，像他们这样的工程比较独特，并不是住宅的主流产品，对于想在展会上购买一套终身居住之所的大多数人们来说，万元以上的单价，千里以上的航程根本不是他们能够接受的。这样一来，工程很容易淹没在众多工程之中不能脱颖而出。

而采取独家设展的办法最重要的原因就是，虽然人气远远不如大型房展，但是"命中率"很高，人们既然能大老远跑到你的展示区，就说明对工程有一定的兴趣，在这种基础上，售楼人员完全可以详细、准确地对工程进行宣传，大型房展的那种人声嘈杂环境往往不利于人们很好地了解工程。此外，展会氛围融洽，不似大型展会人潮涌动，摩肩接踵。而是以音乐做背景、冷餐、饮料为招待的另类风格。总之，在这样的氛围里，客户可以轻松、细致地了解工程情况。

同时，独家房展还具有展会投入少、针对性强等优点。

概念之三：零首付

具体内容：最先的做法是，买房人只要交给开发商2万元定金（相当于保证金），并与开发商签订前期认购合同：双方约定购房人不用交纳首付款，在入住三个月至半年的时间里，根据入住后的满意程度，确定到底买不买房。如果买，则交首付并按月还月供；如果对房子不满意，可向开发商提出退房，开发商将退给买房人2万的定金，只收买房人入住期间的租金（租金水平与所购工程周边同档次租金价持平）。不过现在国家已经禁止此种销售行为。

概念之四：入住前免息按揭（零首付的应对措施）

具体内容：买房人在入住前只交首付，在入住前还月供只需还本金，不用还利息。众所周知，还银行贷款，前几年所还款中，很大比例是利息。这样一来，买房人在没有入住之前还是可以尽可能地降低风险。

概念之五：酒店式商务公寓

具体内容：作为集酒店、公寓和写字楼于一体的酒店式商务公寓，它兼顾了住和商的功能，"办公+休息"的物业模式，使正在起步或发展阶段的境内外创业型公司、白领阶层对它情有独钟。需要说明的是，所谓的"办公+休息"不仅是能

商能住，还得有足够大的公共场所，如大堂、商务中心；"休息"不仅指居室能住，还得有配套的送餐、叫早、洗衣、代购物品等酒店服务，外加星级会所、环境幽雅的休闲、交流空间。上文中提到的刘先生告诉记者："买都会国际，还有一点原因是它不是\'居家办公\'的概念，\'居家办公\'意味着缺乏与外界接触，会丧失许多机会，而都会国际在能住的同时，还为客户提供一流的办公环境和商务环境，是商务公寓，而不是商住公寓。"

酒店式商务公寓特定的条件：

首先，酒店式商务公寓是写字楼立项，而不是住宅楼立项，即开发商是按写字楼的规范交的地价，而不是按住宅楼规范交的地价。

其次，从建筑设计规范要求看，写字楼立项的酒店式商务公寓不仅有开放性的空间，如豪华高挑的大堂，适合交流、环境幽雅的厅堂，消防通道、电梯、供电、供水等设备配套都要符合公共建筑的设计要求，而不是一般住宅楼的设计要求。

第三，酒店式商务公寓是酒店式公寓和SOHO的综合

产物，户型灵活，可分可合，在充分满足各种商务个性化的需求的同时也满足人们对高档住宿的需求。

第四，周边必需有成熟的商务环境，交通方面，人流旺盛。

概念之六：自助式小户型公寓

"自助式"＋"小户型"是其两大鲜明特征。"自由度"立意为年轻的白领层度身定做服务时尚公寓，并推出了自助特约服务，即在物业服务工程中增设了诸多类似酒店服务功能的服务工程，如叫早、送餐、上门洗衣、计时家政服务等。这些颇具新意、细致入微的服务，可以为生活节奏快、时间紧张、工作繁忙的年轻白领们解除衣食住行的后顾之忧，而且在凸现"享受"这一生活的重点的同时，还尽可能地为他们降低了生活成本。此外，"自由度"还利用底商精心规划配置了诸如商务中心、医疗中心、洗衣房、健身房、美容院、托儿所、超市、咖啡厅、银行、邮局等服务设施。在户型上也力推由56－85平方M的一居和96－117平方M的两居为一个规范单位的、空间可自由开合的小户型设计，面积小、总价低，市场反响相当热烈。

概念之七：OPENHOUSE---商务公寓

OPENHOUSE其实是对产品性质的定位。从字面上理解，就是开放式空间。

它采用了"筒中筒"结构体系，利用集中在单元中央的卫生间作为"内筒"，周边外墙作为"外筒"，内、外筒之中完全敞开，大开间，可自由分隔组合。结构上的可自由分隔组合，使得OPENHOUSE宜商宜住。作为居住空间，规范层可以布置出一居至四居室。

作为办公空间，规范层可以分隔出从100多平方M 办公单位至1000多平方M办公单位，可分可合。居住部分的功能也变得模糊了，原来的厨房、工人房就有可能成为办公库房或复印室，也可成为员工茶水间。

概念之八：SOHO

所谓SOHO，它是英文SMALLOFFICEHOMEOFOFICE的缩写，即小型的家庭办公室。从这个意义上讲，SOHO就是在家里办公，在家里上班，最大程度地享受到工作的乐趣和生活的自由。

某家刊物曾对这种工作／生活方式作出过这样的归纳总结："SOHO是信息时代的必然产物。电子和网络把家与办公室、中国与世界、个人与社会密切联系在一起，年轻一代不必再为坐班、赶车、交通堵塞、办公条件、同事关系而烦恼。只需坐在家中，打开电脑、传真、手机，一切工作一切指令，便在须臾之间完成于股掌之中。"

概念之九：24小时售楼

实行"24小时售楼"，还需要基于对具体工程的市场分析。据介绍，如果工程所处区域周围大机关、大机构多，客户白天上班，看楼一般在晚上。那么开发商就可以相应地延长售楼时间。

尽管一般到了凌晨以后，将不再有人看房，这时售楼处将损失一定的供电、人力等成本。但是如果在此期间只要有一两个客户购房，损失便能弥补。而且，到了夏季，人们茶余饭后出门闲逛非常普遍，开发商抓住这一机会，肯定会收到意想不到的效果。"谁说晚上不能看房，如果很多开发商都24小时售楼，也许夜间看房会成为一种时尚。"

概念之十：生活DIY计划

"生活DIY计划"，就是在专家工作的基础上，在环境、产品、服务最终定型之前，通过一系列消费者参与的活动，使业主亲自参与（Do It Yourself）设计自己未来的生活。

概念之十一：TOWNHOUSE

按照国外的解释，TOWNHOUSE应有如下特征：离城不太远、交通状况良好、价格合适，相当于城里的公寓价格，定位是第一居所。

就建筑本身而言，原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区沿街连排而建的，受沿街面的限制，建筑体现为大进深小面宽，而对于环境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大，因此，TOWNHOUSE真正的内涵应该体现在室内而不是室外。