吉安市调报告

江西吉安市专业市场调研报告

一、吉安概况

1、区域概况

吉安位于江西省中部，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在地。2000 年5 月撤地设市，现辖2 区10 县1 市（即吉州区、青原区、吉安县、新干县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、万安县、遂川县、安福县、永新县、井冈山市），全市土地总面积约2.53万平方公里，占全省土地总面积的15.14%。吉安位于赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、105国道和由东向西的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。

吉安位处香港、广东经江西到中原的核心地带，既是沿海腹地，又是内地前沿，北与长江三角洲对接，东与闽江三角洲毗邻，南与华南经济圈呼应，是至关重要的“黄金走廊”。近年来，吉安的交通区位条件得到根本改善。航空方面，井冈山机场己开通了吉安至北京、上海的航班，吉安至深圳的航班也将按计划开通；铁路方面，京九铁路开通了吉安至北京、深圳、厦门的始发列车；水运方面，赣江航道贯穿境内，成为便捷的货运黄金水道；公路方面，赣粤高速、泰井高速、武吉高速公路相继建成通车。快速便捷的立体交通网络己经形成。从上海、深圳、广州、福州、厦门等城市到吉安，汽车5 —8 小时，飞机只需50 分钟，极大地缩短了吉安与全国各地的空间距离。

2、经济发展概况

到2010年，吉安市委市政府富民强市取得突破性进展，全市经济综合实力和竞争力显著提高，主要经济指标排位进入全省先进行列，初步实现由农业主导型经济向工业主导型经济的跨越。

2010年，全市累计实现生产总值720.53亿元，可比增长14.2%，人均GDP 达到1516美元；全年全市第一产业增加值147.21亿元，可比增长6.8%。全年全市规模以上工业增加值累计完成250.43亿元，可比增长27.3%，全年全市第二产业实现增加值374.48亿元，可比增长19.3%。全年全市第三产业实现增加

值198.83亿元，可比增长11.2%。完成财政总收入88.62亿元，增长37.7%。完成固定资产投资567.96亿元；实现社会消费品零售总额202.83亿元，增长18.6%；实现外贸出口总额9.9529亿美元，增长125.4%；实际利用外资4.4亿美元，增长27.6%。2010年城镇居民人均可支配收入分别达到13000元。

全市己形成了电子、食品、医药、电力、冶炼、建材等六大工业支柱产业和草食畜禽、花卉苗木、特种水产、优秀粮油、无公害蔬菜、林产化工等六大农业主导产业。吉安有一流的承接载体，全市现有12 个县级工业园区。1 个市级高新技术产业开发区。规划面积72 . 5 平方公里，己实现“七通一平”和硬化、绿化、亮化，己具备了承接沿海产业转移的坚实基础。

国家井冈山经济技术开发区、国家出口加工区、国家电子信息科技创新基地、国家风能产业基地、国家加工贸易产业基地、国家台商承接基地以及泰和工业园等3个省级重点工业园成为吉安经济的强大引擎。

3、人口状况

吉安市是一个以汉民族为主，多民族杂居的市。20世纪80年代后，因经商、移民、就业、调遣以及部分少数民族汉化后落实民族政策恢复本民族等等原因，境内少数民族人口日趋增多。2010年末户籍人口数量470万人（其中约二百万人常年在外闯荡，或下海经商、或打工），市区常驻人口约20万。

4、末来城市建设

吉安市委市政府牢牢把握发展机遇，坚定不移地实施大开放主战略，加快与包括泛珠三角区域在内的沿海地区对接互动，在更深层次、更宽领域推进合作与交流，促进共同繁荣发展。为此，吉安市加快推进以深圳产业园为核心的吉泰工业走廊建设，打造经济发展新的增长极；加快推进电子信息产业集聚，打造全省电子产业基地；加快推进交通基础设施建设，打造综合性区域交通枢纽；加快推进综合能源开发，打造电力能源基地；加快推进中心城区和各县城的城市建设，打造江西中部以“生态园林，宜居宜业”为特色的城市集群。

城镇承载能力显著增强。“一市三区，两江三岸，山水环绕”的生态型中心城市初具规模，基本形成功能完备、布局合理的市、县、镇三级城镇体系。到2010年，全市城市化率达到41.3%，城镇建成区面积达到190平方公里，中心城市建成区面积达到55平方公里，人口达到50万人。

二、目前商业现状

吉安市经济总量小，产业层次低，粗放式经济增长方式没有根本转变，经济欠发达的状况尚未得到根本改观；国际国内市场竞争压力加大，资源环境约束加剧，企业自主创新能力不强，多元化融资体系尚未有效建立；就业岗位不足、农民增收难问题仍然存在，影响发展的体制机制问题亟待解决，深化改革的任务艰巨，处理好社会利益关系难度大。

1、商业现状

作为传统的革命老区，吉安市缺乏工业支柱产业，农林业发达，商业停留在传统的百货大楼模式，集中在吉州区阳明东路两侧，如：阳明商城、国光百货、国光购物、文山步行街、四平电器商城、苏宁电器等；专业市场集中在吉安市吉州区南区，如吉州大道的凯震装饰材料市场、四方圆建材家居广场、以及井冈山大道的吉安三江家居建材大市场。

2、传统商业布局概况

⑴阳明商城

阳明商城位于吉安市阳明东路与文山路交汇处,市中心. ,经营面积10万平米，商户97户，主体为地下一层和地上三层,地下一层主营国光购物广场(副食超市),地上一层主营孕婴用品、电脑，地上二层主营电脑、地上三层大部分为空铺。商城以售铺为主，地上一层售价每平米一万多，地上二、三层售价每平米六千到七千不等。一层已售完，二层大部分已售，三层未售多。租金地上一层每月1000元，地上二层每月600—700元不等。无各类税费。由业主直接出租，尤其地上一层经营中低档女装、童装、玩具等，品牌少，粗放管理，地上二层大部分商铺闲置，地上三层尚未起用。其中有一家30平米商铺转售，售价60万。像运城的二郎庙商业街。

⑵文山步行街

文山步行街位于文山路，一条主路，有四条辅道。经营户数240余户，经营面积约四万多平米，主营品牌服饰有雅戈尔、361、李宁、KAPPA、阿依莲、以纯等。街中间有国光购物广场超市、国光百货、百货金店、步步高等中小型商场。步行街南口德克士、肯德鸡各据一角，街中有苏宁电器。租金水平南口高于北口，40平米一间商铺北口每月租金一万多，南口七千到八千。每月每平米单价在170元到250元之间。

⑶国光百货

国光百货公司是吉安主营超市和百货的连锁企业。经营模式分三类，一是超市类的购物广场，二是百货类的购物中心，三是社区店。目前在赣州、宜春有连锁店。在文山路西有国光购物超市，经营面积6000余平米。路东有国光百货，经营面积6000多平米，一层主营名牌化妆品、皮鞋，面积2000多平米，二层主营男女服装，经营面积3000多平米。经营品牌130多个。经营模式主要是入场

费3000到5000元加质保金3000到5000元加依据商品类别的利润点扣点。是吉安经济效益较好的一家公司。皮鞋品牌有欧罗巴、森达、梦特娇等。

⑷电动车市场

电动车市场，经营商户25户左右，经营面积约4000平米，租金80平米一月2000元。

⑸四方圆建材家居广场

吉安市四方圆建材家居广场，位于吉安市吉州大道旁，由吉安市四方圆商贸广场开发有限公司开发，总建筑面积12万平方米，共有商户387家左右，市场整体定位中偏低档，根据业态布局分为，A区：一楼建材、五金、板材、油漆，二楼三楼名品家具，四楼办公及平价家具；B区：一楼建材、五金、板材、油漆，二楼橱柜、门业；C区：一楼陶瓷，二楼灯具；D区：一楼陶瓷、洁具，二楼灯具；E区：一楼陶瓷、石材，二楼窗帘，家纺；F区：一楼建材、五金、板材、油漆，二楼门业，橱柜、窗帘；G区、H区为洁具。

经营面积：单体面积均为50-80平米，个别主力店为300-500平方米，大品牌为1000-1500平米（东鹏、箭牌等卫浴洁具及窗帘品牌如魔力克、优丽雅特等）租金状况：租金按季度收取，同时收取两个月房租押金及3000元质保金（入住一年后退还）。

一楼42元/平方米/月（包含物业费及税费）

二楼第一年25元/平方米/月（包含物业费及税费），第二年28元/平方米/月（包含物业费及税费）

三楼第一年20元/平方米/月（包含物业费及税费），第二年23元/平方米/月（包含物业费及税费）

四楼第一年15元/平方米/月（包含物业费及税费），第二年18元/平方米/月（包含物业费及税费）

经营状况：市场2008年开业，经过两年运作，整体市场经营状况逐渐步入正轨，但整个市场为集散市场形势，市场管理松散，且个体经营户参差不齐，经营状况有好有坏，门面转让率颇高。

⑹ 凯震装饰材料市场

凯震装饰材料市场位于吉州大道，在四方园建材市场北5公里左右处，经营面积1万多平米，是商住混合体，一层商铺，二层以上为住宅。开发商为当地房地产商，经营商户85户，租金依地理位置优劣，每月每平米为14元至25元不等。经营户多为新户，大部分因为四方园的租金价格高，所以在此经营。市场种类少，大多经营不善，转让率高。经营种类有瓷砖、吊顶、木门等。

⑺吉安三江家居建材大市场

吉安三江家居建材大市场，地理位置井冈山大道，2001年建成，并开始经营。建筑面积15000平米，商户115户。经营形式为室外和室内相接合。商城一层主要经营板材、铝材、塑钢、扣板等，经营面积1万多平米，二层主要经营家具，经营面积近2000平米。商铺有自有房和租赁两种。租金一层A栋每月每平米35元，B、C栋每月每平米22元，D、E栋每月每平米18元， F、J栋每月每平米15元，二层A区每月每平米18元，B区每月每平米25元，C区每月每平米28元。年交优惠10%，公摊20%，国税、地税每平米1元。仓库距离市场4-5里，价格5—8元。

它是吉安最早的家具建材市场。品类不全，一层为家装基础材料，仓储式经营。二层家具为中高档，像红苹果、顾家工艺、年年红等，没有洁具、壁纸等。后面商铺已成仓库。市场管理松散，是吉安主要家具卖场。市场开门率高，无空铺。市场周边聚集不锈钢、铝材、洁具、油漆等商户。

三、市场竞争格局分析

1、传统商业模式落后，缺乏新型商业模式

吉安市传统商业模式落后，在阳明东路的传统商圈内店铺林立，包括达芙妮、劲霸、金利来、庄吉、七匹狼等均设有专卖店。

吉安市家居建材市场依然停留在传统仓储模式，店面基本为住宅底商，经营

状况以临街门面为准，离马路越远生意越差，如凯震装饰材料市场、四方圆建材市场，皆因市场经营管理不规范而经营惨淡。三江家居市场建成较早，是吉安市品类颇为齐全的专业家具市场，形式为一层铝材、建材加独立小商铺、二楼家具卖场，因年代较长，地理位置稍偏，且管理松散而渐露败落之态。

2、现有供应量基本满足吉安市市场需求

吉安市区常住人口不到30万，现有商业及专业市场已可基本满足吉安市场需求，如下表统计：

吉安市商业市场一览表

四、市场投资分析

1、吉安房地产市场发展迅猛，商业物业价值凸显。

2010年以来，国家对房地产住宅市场进行一系列调控，却对商业地产的发展大力支持，商业地产已迎来它的黄金时期。吉安市住宅市场发展很快，价格均价已达到6000元/平米，住宅土地价值的提升也意味着商业价值的提升。吉安市现有住宅价格存在一定泡沫，土地价格较便宜，其背后的商业价值相当可观。低成本、高回报的商业投资，开发成本得到控制，由吉安市支柱性产业保障的城市经济发展作支撑，商业地产在吉安市拥有良好投资机会。

2、吉安市缺乏投资型物业，这恰恰是我们的投资机会。

公寓、产权式酒店及商铺一直以其高回报成为市场投资热点，尤其是在住宅市场受到严厉调控的时候，这一类投资更变得炙手可热，拥有良好的投资环境。吉安市现有的物业形式缺乏这些类型的物业，仅有的商铺也由于缺乏发展前景而没有好的投资价值。吉安现有商铺整体市场环境较差，投资回报率低，无法使土地价值得到最大最好发挥。如果引进投资型物业，将很好的释放吉安市及周边的投资需求，填补吉安市房地产市场发展的空白。

3、当地市场模式落后，投资专业化大市场，便于政府划行规市，拥有政策利好条件。

城市的发展需要改变现有脏乱差的市场形象，将消费场所升级为更舒适愉悦的购物环境，使得城市管理更加规范，商业化运作更为成熟，并为整个城市的发展带来巨大刺激和丰厚的税收。吉安市现有的市场模式较为落后，市场环境较差，这些严重制约了行业发展。创建大型专业化市场，也是市政府发展城市的重要内容，能够得到政府扶持，获得优惠便利政策，实现与城市共赢。

4、市区人口较少，人均收入不高，消费能力差。

吉安市经济较为落后，市民有投资意愿，但支付能力有限。吉安市原有经济结构为农业主导型，现在虽已实现向工业主导型经济结构的跨越，但整体经济基础较为薄弱，缺乏重量级的工业企业支撑，整体经济结构需要通过长期努力逐步完善。2010年城镇居民人均可支配收入达到13000元，这个水平尚无法孕育出支撑商业投资的主力人群，市场需求带来的缺口将严重制约项目投资经营。

5、投资专业卖场，可满足吉安市区域内市场需求，但辐射范围有限，市场预期效益受限。

吉安是地级市，对下属县市商业辐射能力较弱。而周边城市商业发达，竞争

能力强，辐射面广（如：南昌、赣州）。且在一个地理区域内，同类市场的需求是有限的，如果市场选址过于密集，各个市场的发展就受到限制。而抢占先机的商家将得到较大市场范围，对后进入者造成进入壁垒，很难获得突破性发展。如果在吉安市投资家具专业卖场，只能辐射吉安周边县市，因为据吉安南250公里的南康市已形成百亿家具基地，辐射范围广泛，吉安再投资类似区域市场的话，预期效果不容乐观。

五、附件

1、南昌香江家居MALL

2、南康家具产业基地